Huurrecht
Week 1
Hoofdstuk 1.1 Huur en verhuur
Huur is een bijzondere overeenkomst.
huurobjecten
roerende onroerende
vermogensrechten
zaken zaken
gebouwd ongebouwd
woonruimte bedrijfsruimte landbouw overige
middenstandsbedrijfsruimte overige bedrijfsruimte
Algemene deel: art. 7:201-231
Huur woonruimte: art. 7:232-282
Middenstandsbedrijfsruimte: art. 7:290-310
Gebouwde onroerende zaken zoals kantoorruimte: art. 7:230a
Onroerende zaak = staat vast aan de grond → huis
Weiland is onroerende zaak, maar niet een bebouwde
Roerende zaak = verplaatsbaar → boot, stoel
1.2 Huurovereenkomst
Kenmerken huurovereenkomst:
1. Gebruik verstrekken
2. Tegenprestatie huurder
Geen kenmerk meer: bepaalde tijd
Geen huur: pachtovereenkomst
Huurovereenkomst is vormvrij. Schriftelijke overeenkomst is geen vereiste voor totstandkoming.
Hoofdstuk 2. Algemene beginselen van het contractenrecht
Boek 7: titel 1 t/m 3 = algemeen
Titel 5 = woonruimte
Titel 6 = bedrijfsruimte
Boek 3, boek 6 en boek 7. Regels boek 6 en 3 gelden, tenzij in boek 7 anders vastgelegd staat.→
dwingend recht: staat in de wet en kan niet van worden afgeweken.
Wat is huur?
Art. 7:201
,Regimes:
Art. 7:201 tot 232, zonder 230a, is algemeen huurrecht
Art. 7:230 a: kantoorruimte, ook hoge scholen, gaat niet alleen om kantoren, ook
oplsagplaats
Art. 7:232 tot 290: woning
Art. 7:290 t/m 310: winkel/bedrijf
1. Is er sprake van een huurovereenkomst?
2. Wat voor soort huurbescherming is er van toepassing? Kijken wat voor object het is (welk
regime)
Beste beschermd? Hoog naar laag
1. Woning
2. Winkelruimte/ bedrijf
3. Kantoorruimte
4. Algemeen recht
Alles wat gebouwd is, is beter beschermd
Auto huren is algemeen recht.
Algemeen recht = regelend recht
De rest is dwingend recht, je mag dus niet zoveel afspraken maken.
Woning is toepasselijk dwingend recht.
2.2 Niet-nakoming in het huurrecht
Belangrijkste verplichtingen verhuurder:
1. Het blijvend ter beschikking stellen van de woning voor zover dat noodzakelijk is voor het
overeengekomen gebruik (art. 7:203)
2. Het verhelpen van gebreken op verlangen van de huurder (art. 7:206 lid 1)
Belangrijkste verplichtingen huurder:
1. Voldoen van tegenprestatie, in meeste gevallen door tijdig betalen van de huur (art. 7:212)
2. Als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (art. 7:213)
3. Het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijv. als woonruimte (art. 7:214)
4. Het verrichten van kleine herstellingen (art. 7:217)
3 mogelijkheden niet-nakoming verplichtingen door wederpartij:
1. Nakoming overeenkomst
2. Ontbinding overeenkomst
3. Schadevergoeding
Huurovereenkomsten zijn duurovereenkomsten = brengt hele tijd verplichtingen met zich mee.
2.3 Verzuim
, Er kan pas sprake van verzuim zijn als de wanpresterende partij door zijn wederpartij in gebreke is
gesteld. Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor
nakoming wordt gegund. Blijft de nakoming na die termijn uit, dan treedt het verzuim in en kan men
naar de rechter.
Uitzonderingen voor verzuim (zonder in gebrekestelling):
1. Wanneer de verplichting voor een bepaald tijdstip had moeten worden nagekomen en deze
nakoming uitblijft. Huurder treedt dan automatisch in verzuim.
2. Wanneer de ene partij uit mededelingen van de andere partij moet afleiden dat die andere
partij zijn verplichtingen niet zal nakomen. Moet wel aangetoond kunnen worden.
3. Wanneer de niet nagekomen verplichting niet meer kan worden nagekomen. Bijv. lekkage.
Verhuurder moet wel op hoogte zijn van aanwezigheid gebrek.
Kikplicht = melden van bepaalde gebreken binnen bepaalde tijd. Als hier niet wordt aan voldaan kan
er geen reparatie worden afgedwongen.
2.4 Nakoming
In beginsel heeft een schuldeiser altijd recht op nakoming.
Overmacht = een partij schiet tekort in nakoming van zijn verplichtingen door omstandigheden die
hem niet zijn toe te rekenen, zoals ziekte en financiële problemen. Art. 6:81 en 6:75
2.5 Ontbinding
Elke tekortkoming van de ene partij geeft de andere partij bevoegdheid de overeenkomst geheel of
gedeeltelijk te ontbinden. Art. 6:265. Zelfs bij overmacht kan het worden ontbonden. Ontbinding bij
huurrecht door VERHUURDER moet altijd via de rechter. Art. 7:231 lid 1. Als er sprake is van en
zodanig gebrek, dat het huurgenot aanmerkelijk wordt aangetast:
Huurder heeft het recht de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden;
In een mate die evenredig is aan de mate waarin het huurgenot is aangetast;
Dit buitenrechtelijk mag, dus door het schrijven van een brief;
De ontbinding voor de toekomst geldt;
De huurder voor het verleden het recht heeft om zijn huurbetalingen gedeeltelijk ongedaan
te maken (art. 6:271);
Het ongedaan maken evenredig dient te zijn aan de mate waarin het huurgenot is aangetast;
De ongedaanmaking niet verder terugwerkt in het verleden dan tot het moment waarop de
verhuurder het gebrek kende, ofwel uit eigen wetenschap, ofwel doordat de huurder hem
erop heeft gewezen.
2.6 Schadevergoeding
Er is pas sprake van schadeplichtheid als de schade aan de tekortschietende partij kan worden
toegekend. Tekortschietende partij moet in verzuim zijn.
2.7 Opschorting
Opschorting is een drukmiddel om de andere partij te bewegen te doen wat hij moet doen als hij niet
nakomt (art. 6:262). Verzuim en toerekenbaarheid zijn geen vereiste. De huurder is bij aanwezigheid
van gebreken bevoegd om het betalen van huurpenningen (gedeeltelijk) op te schorten. Mag met
terugwerkende kracht (geldt dus ook voor verleden, vanaf moment dat gebrek is ontstaan) tot het
Week 1
Hoofdstuk 1.1 Huur en verhuur
Huur is een bijzondere overeenkomst.
huurobjecten
roerende onroerende
vermogensrechten
zaken zaken
gebouwd ongebouwd
woonruimte bedrijfsruimte landbouw overige
middenstandsbedrijfsruimte overige bedrijfsruimte
Algemene deel: art. 7:201-231
Huur woonruimte: art. 7:232-282
Middenstandsbedrijfsruimte: art. 7:290-310
Gebouwde onroerende zaken zoals kantoorruimte: art. 7:230a
Onroerende zaak = staat vast aan de grond → huis
Weiland is onroerende zaak, maar niet een bebouwde
Roerende zaak = verplaatsbaar → boot, stoel
1.2 Huurovereenkomst
Kenmerken huurovereenkomst:
1. Gebruik verstrekken
2. Tegenprestatie huurder
Geen kenmerk meer: bepaalde tijd
Geen huur: pachtovereenkomst
Huurovereenkomst is vormvrij. Schriftelijke overeenkomst is geen vereiste voor totstandkoming.
Hoofdstuk 2. Algemene beginselen van het contractenrecht
Boek 7: titel 1 t/m 3 = algemeen
Titel 5 = woonruimte
Titel 6 = bedrijfsruimte
Boek 3, boek 6 en boek 7. Regels boek 6 en 3 gelden, tenzij in boek 7 anders vastgelegd staat.→
dwingend recht: staat in de wet en kan niet van worden afgeweken.
Wat is huur?
Art. 7:201
,Regimes:
Art. 7:201 tot 232, zonder 230a, is algemeen huurrecht
Art. 7:230 a: kantoorruimte, ook hoge scholen, gaat niet alleen om kantoren, ook
oplsagplaats
Art. 7:232 tot 290: woning
Art. 7:290 t/m 310: winkel/bedrijf
1. Is er sprake van een huurovereenkomst?
2. Wat voor soort huurbescherming is er van toepassing? Kijken wat voor object het is (welk
regime)
Beste beschermd? Hoog naar laag
1. Woning
2. Winkelruimte/ bedrijf
3. Kantoorruimte
4. Algemeen recht
Alles wat gebouwd is, is beter beschermd
Auto huren is algemeen recht.
Algemeen recht = regelend recht
De rest is dwingend recht, je mag dus niet zoveel afspraken maken.
Woning is toepasselijk dwingend recht.
2.2 Niet-nakoming in het huurrecht
Belangrijkste verplichtingen verhuurder:
1. Het blijvend ter beschikking stellen van de woning voor zover dat noodzakelijk is voor het
overeengekomen gebruik (art. 7:203)
2. Het verhelpen van gebreken op verlangen van de huurder (art. 7:206 lid 1)
Belangrijkste verplichtingen huurder:
1. Voldoen van tegenprestatie, in meeste gevallen door tijdig betalen van de huur (art. 7:212)
2. Als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (art. 7:213)
3. Het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijv. als woonruimte (art. 7:214)
4. Het verrichten van kleine herstellingen (art. 7:217)
3 mogelijkheden niet-nakoming verplichtingen door wederpartij:
1. Nakoming overeenkomst
2. Ontbinding overeenkomst
3. Schadevergoeding
Huurovereenkomsten zijn duurovereenkomsten = brengt hele tijd verplichtingen met zich mee.
2.3 Verzuim
, Er kan pas sprake van verzuim zijn als de wanpresterende partij door zijn wederpartij in gebreke is
gesteld. Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor
nakoming wordt gegund. Blijft de nakoming na die termijn uit, dan treedt het verzuim in en kan men
naar de rechter.
Uitzonderingen voor verzuim (zonder in gebrekestelling):
1. Wanneer de verplichting voor een bepaald tijdstip had moeten worden nagekomen en deze
nakoming uitblijft. Huurder treedt dan automatisch in verzuim.
2. Wanneer de ene partij uit mededelingen van de andere partij moet afleiden dat die andere
partij zijn verplichtingen niet zal nakomen. Moet wel aangetoond kunnen worden.
3. Wanneer de niet nagekomen verplichting niet meer kan worden nagekomen. Bijv. lekkage.
Verhuurder moet wel op hoogte zijn van aanwezigheid gebrek.
Kikplicht = melden van bepaalde gebreken binnen bepaalde tijd. Als hier niet wordt aan voldaan kan
er geen reparatie worden afgedwongen.
2.4 Nakoming
In beginsel heeft een schuldeiser altijd recht op nakoming.
Overmacht = een partij schiet tekort in nakoming van zijn verplichtingen door omstandigheden die
hem niet zijn toe te rekenen, zoals ziekte en financiële problemen. Art. 6:81 en 6:75
2.5 Ontbinding
Elke tekortkoming van de ene partij geeft de andere partij bevoegdheid de overeenkomst geheel of
gedeeltelijk te ontbinden. Art. 6:265. Zelfs bij overmacht kan het worden ontbonden. Ontbinding bij
huurrecht door VERHUURDER moet altijd via de rechter. Art. 7:231 lid 1. Als er sprake is van en
zodanig gebrek, dat het huurgenot aanmerkelijk wordt aangetast:
Huurder heeft het recht de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden;
In een mate die evenredig is aan de mate waarin het huurgenot is aangetast;
Dit buitenrechtelijk mag, dus door het schrijven van een brief;
De ontbinding voor de toekomst geldt;
De huurder voor het verleden het recht heeft om zijn huurbetalingen gedeeltelijk ongedaan
te maken (art. 6:271);
Het ongedaan maken evenredig dient te zijn aan de mate waarin het huurgenot is aangetast;
De ongedaanmaking niet verder terugwerkt in het verleden dan tot het moment waarop de
verhuurder het gebrek kende, ofwel uit eigen wetenschap, ofwel doordat de huurder hem
erop heeft gewezen.
2.6 Schadevergoeding
Er is pas sprake van schadeplichtheid als de schade aan de tekortschietende partij kan worden
toegekend. Tekortschietende partij moet in verzuim zijn.
2.7 Opschorting
Opschorting is een drukmiddel om de andere partij te bewegen te doen wat hij moet doen als hij niet
nakomt (art. 6:262). Verzuim en toerekenbaarheid zijn geen vereiste. De huurder is bij aanwezigheid
van gebreken bevoegd om het betalen van huurpenningen (gedeeltelijk) op te schorten. Mag met
terugwerkende kracht (geldt dus ook voor verleden, vanaf moment dat gebrek is ontstaan) tot het
