Huisvestingsmanagement
Hoofdstuk 5 Aanbodanalyse: kenmerken en prestaties
5.1.3 Eigendomsvormen
Bij de inventarisatie van het aanbod is ook de eigendomsvorm of financieringsvorm van de
huisvesting van belang. Veel organisaties streven naar een mix van eigendom, huur en
lease, omdat elke vorm specifieke voor- en nadelen heeft. Interne en externe
omstandigheden kunnen aanleiding zijn om (een deel van de) eigen gebouwen te verkopen
en terug te huren of juist meer huisvesting in eigendom te verwerven.
Mogelijke eigendomsvormen zijn:
- Huur. De organisatie huurt haar huisvesting van de eigenaar, vaak een belegger. De
lengte van huurcontracten varieert van minder dan 5 jaar tot veelvouden van 5 jaar. 5
jaar is gangbaar.
- Eigendom. De organisatie is zelf eigenaar en financiert de huisvesting uit eigen
vermogen of met vreemd vermogen. Huisvesting in eigendom wordt vaak door de
organisatie zelf of samen met een projectontwikkelaar ontwikkeld voor eigen gebruik
en afgestemd op de eigen huisvestingsbehoefte, of gekocht van een marktpartij. De
huisvesting staat als 1 van de assets op de balans, met de bezittingen aan de
activakant en de verplichtingen (financiering van kapitaalslasten) aan de passivakant.
- Lease. Dit is een financieringsvorm tussen huur en koop in. Hierbij zijn 2 vormen te
onderscheiden:
1. Financial lease, te vergelijken met huurkoop. De leasemaatschappij (lessor)
is juridisch eigenaar en financiert de investeringskosten; de gebruiker (lessee)
is economisch eigenaar en betaalt de investeringskosten met rente terug in
maandelijkse termijnen. De looptijd van de leaseovereenkomst is over het
algemeen gelijk aan de economische levensduur. Aan het eind van de
leaseperiode heeft de lessee het recht of de plicht om het juridisch eigendom
van het vastgoed te verwerven tegen betaling van de boekwaarde van dat
moment. Vaak kan het vastgoed al voordat het gehele aankoopbedrag is
afgelost tegen een al dan niet vooraf vastgestelde prijs worden overgenomen.
Economische voordelen en risico’s van waardefluctuaties liggen bij de lessee.
Vanwege het feit dat de lessee economisch eigenaar is, moet het gebouw op
de balans geactiveerd worden.
2. Operational lease. Deze leasevorm ligt dicht tegen huur aan en is daardoor
flexibeler maar ook duurder dan financial lease. De leasemaatschappij is bij
deze vorm zowel juridisch als economisch eigenaar. Ook hier betaalt de
lessee de investeringskosten met rente terug in maandelijkse termijnen, plus
een bedrag voor onderhoud, verzekeringen en eventueel andere kosten van
het vastgoed. De overeenkomst kan meestal op korte termijn worden
opgezegd. Het economisch risico ligt bij de lessor. Het vastgoed komt niet op
de balans van de lessee (off-balance financiering).
Operational lease en financial lease worden in Nederland alleen in bijzondere situaties
toegepast. Financial lease komt nauwelijks voor. Verwarrend aan de terminologie is dat
internationaal de term (operational) lease ook wordt gebruikt voor reguliere huurcontracten.
In het Engels worden de termen leasehold en freehold gebruikt voor het onderscheid tussen
huur en eigendom.
, In de praktijk komt ook sale-and-lease-back voor, een constructie waarbij de ene
financieringsvorm wordt verruild voor een andere: het gebouw in eigendom wordt verkocht
aan een andere partij en vervolgens teruggehuurd of geleased. Door toepassing van sale-
and-lease-back kan de huurder (lessee) kapitaal vrijmaken voor andere investeringen, wat
gunstig is voor de liquiditeit, en toch het vastgoed blijven gebruiken.
Kiezen tussen eigendom of huur
Een heldere huisvestingsstrategie vereist ook een weloverwogen keuze tussen de
eigendomsvormen (financieringsvormen eigendom, huur, lease of een mix hiervan).
Met huur en lease wordt alleen het gebruiksrecht verkregen, met koop ook het bezit.
Argumenten voor panden in eigendom hebben vaak te maken met de bedrijfscultuur, soms
ook met de historie, en met de wens om financiële middelen vast te leggen in vastgoed in de
hoop en verwachting dat de waarde ervan zal toenemen. Een ander belangrijk argument
voor eigendom is de grotere vrijheid om het pand naar eigen wensen te bouwen en in te
richten. Dit biedt de mogelijkheid om de huisvesting optimaal af te stemmen op de
organisatie, bedrijfsprocessen en corporate identity. Daar staat tegenover dat huisvesting als
bedrijfsmiddel niet direct bijdraagt aan de bedrijfsinkomsten en het rendement op
geïnvesteerd vermogen. In combinatie met de beperkte leencapaciteit is dit een reden
waarom veel organisaties streven naar zo veel mogelijk off-balance financiering van de
Hoofdstuk 5 Aanbodanalyse: kenmerken en prestaties
5.1.3 Eigendomsvormen
Bij de inventarisatie van het aanbod is ook de eigendomsvorm of financieringsvorm van de
huisvesting van belang. Veel organisaties streven naar een mix van eigendom, huur en
lease, omdat elke vorm specifieke voor- en nadelen heeft. Interne en externe
omstandigheden kunnen aanleiding zijn om (een deel van de) eigen gebouwen te verkopen
en terug te huren of juist meer huisvesting in eigendom te verwerven.
Mogelijke eigendomsvormen zijn:
- Huur. De organisatie huurt haar huisvesting van de eigenaar, vaak een belegger. De
lengte van huurcontracten varieert van minder dan 5 jaar tot veelvouden van 5 jaar. 5
jaar is gangbaar.
- Eigendom. De organisatie is zelf eigenaar en financiert de huisvesting uit eigen
vermogen of met vreemd vermogen. Huisvesting in eigendom wordt vaak door de
organisatie zelf of samen met een projectontwikkelaar ontwikkeld voor eigen gebruik
en afgestemd op de eigen huisvestingsbehoefte, of gekocht van een marktpartij. De
huisvesting staat als 1 van de assets op de balans, met de bezittingen aan de
activakant en de verplichtingen (financiering van kapitaalslasten) aan de passivakant.
- Lease. Dit is een financieringsvorm tussen huur en koop in. Hierbij zijn 2 vormen te
onderscheiden:
1. Financial lease, te vergelijken met huurkoop. De leasemaatschappij (lessor)
is juridisch eigenaar en financiert de investeringskosten; de gebruiker (lessee)
is economisch eigenaar en betaalt de investeringskosten met rente terug in
maandelijkse termijnen. De looptijd van de leaseovereenkomst is over het
algemeen gelijk aan de economische levensduur. Aan het eind van de
leaseperiode heeft de lessee het recht of de plicht om het juridisch eigendom
van het vastgoed te verwerven tegen betaling van de boekwaarde van dat
moment. Vaak kan het vastgoed al voordat het gehele aankoopbedrag is
afgelost tegen een al dan niet vooraf vastgestelde prijs worden overgenomen.
Economische voordelen en risico’s van waardefluctuaties liggen bij de lessee.
Vanwege het feit dat de lessee economisch eigenaar is, moet het gebouw op
de balans geactiveerd worden.
2. Operational lease. Deze leasevorm ligt dicht tegen huur aan en is daardoor
flexibeler maar ook duurder dan financial lease. De leasemaatschappij is bij
deze vorm zowel juridisch als economisch eigenaar. Ook hier betaalt de
lessee de investeringskosten met rente terug in maandelijkse termijnen, plus
een bedrag voor onderhoud, verzekeringen en eventueel andere kosten van
het vastgoed. De overeenkomst kan meestal op korte termijn worden
opgezegd. Het economisch risico ligt bij de lessor. Het vastgoed komt niet op
de balans van de lessee (off-balance financiering).
Operational lease en financial lease worden in Nederland alleen in bijzondere situaties
toegepast. Financial lease komt nauwelijks voor. Verwarrend aan de terminologie is dat
internationaal de term (operational) lease ook wordt gebruikt voor reguliere huurcontracten.
In het Engels worden de termen leasehold en freehold gebruikt voor het onderscheid tussen
huur en eigendom.
, In de praktijk komt ook sale-and-lease-back voor, een constructie waarbij de ene
financieringsvorm wordt verruild voor een andere: het gebouw in eigendom wordt verkocht
aan een andere partij en vervolgens teruggehuurd of geleased. Door toepassing van sale-
and-lease-back kan de huurder (lessee) kapitaal vrijmaken voor andere investeringen, wat
gunstig is voor de liquiditeit, en toch het vastgoed blijven gebruiken.
Kiezen tussen eigendom of huur
Een heldere huisvestingsstrategie vereist ook een weloverwogen keuze tussen de
eigendomsvormen (financieringsvormen eigendom, huur, lease of een mix hiervan).
Met huur en lease wordt alleen het gebruiksrecht verkregen, met koop ook het bezit.
Argumenten voor panden in eigendom hebben vaak te maken met de bedrijfscultuur, soms
ook met de historie, en met de wens om financiële middelen vast te leggen in vastgoed in de
hoop en verwachting dat de waarde ervan zal toenemen. Een ander belangrijk argument
voor eigendom is de grotere vrijheid om het pand naar eigen wensen te bouwen en in te
richten. Dit biedt de mogelijkheid om de huisvesting optimaal af te stemmen op de
organisatie, bedrijfsprocessen en corporate identity. Daar staat tegenover dat huisvesting als
bedrijfsmiddel niet direct bijdraagt aan de bedrijfsinkomsten en het rendement op
geïnvesteerd vermogen. In combinatie met de beperkte leencapaciteit is dit een reden
waarom veel organisaties streven naar zo veel mogelijk off-balance financiering van de
