Inleiding projectontwikkeling
Inhoudsopgave
Inleiding projectontwikkeling...................................................................................................................... 1
H1: Historie, actualiteit en trends ........................................................................................................................ 2
Proces & fasering projectontwikkeling ........................................................................................................ 6
H5: De professie ................................................................................................................................................... 6
H6: Interne besluitvorming ................................................................................................................................ 16
Praktijkvoorbeelden projectontwikkeling .................................................................................................. 19
Rekenen/SKO en Risicomanagement......................................................................................................... 21
H22: Ontwikkelexploitatie.................................................................................................................................. 21
Samenwerken in projectontwikkeling ....................................................................................................... 25
H7 De interne organisatie .................................................................................................................................. 25
H8: Samenwerking ............................................................................................................................................. 27
H20: Programma van eisen................................................................................................................................ 28
Duurzaamheid .......................................................................................................................................... 30
,H1: Historie, actualiteit en trends
Projectontwikkelaar: brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te
realiseren.
- voor eigen rekening en risico.
- verantwoordelijk voor alle (financiële) besluiten en aanspreekbaar op het eindresultaat.
Doel: het realiseren van het project en het maken van winst.
Als professioneel opdrachtgever:
• is het zijn taak om de markt te kennen, en
• de maatschappelijke vraag te vertalen in een project,
• het geheugen te vormen van het project,
• het complete dossier kennen
projectontwikkelaar zijn is veeleisend.
Projectontwikkeling heeft op 2 manieren betekenis voor de samenleving:
1. De tastbare betekenis
→ de projecten die gerealiseerd worden en aan de straat staan. Doordat projecten
vast op hun plaats staan oefenen ze ook invloed uit op hun omgeving.
2. De 2e betekenis hangt samen met de invloed op de macro-economische ontwikkeling
→ gedurende de looptijd werken velen aan de totstandkoming van een project mee en aan het einde
van een ontwikkelingsproject volgt dan de realisatie.
8 typen projectontwikkelaars:
- zelfstandig projectontwikkelaar: is aan niemand gebonden
- projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: een apart bedrijfsonderdeel van een
bank of andere financiële instelling
- ontwikkelend bouwer: veel bouwbedrijven hebben de afgelopen decennia po toegevoegd aan hun
projecten. projectontwikkeling toevoegen aan hen bedrijf om de bouwomzet veilig te stellen
- ontwikkelend belegger: beleggers die zelf over gaan tot projecten. Hierin wordt geld van derden
belegd die later rendement opleveren
- ontwikkelend woningcorporaties: woningcorporaties die zelf hen projecten ontwikkeld
- gedelegeerd projectontwikkelaar: de projectontwikkelaar neemt een betaalde opdracht aan voor
derden.
- ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: bijv. architecten die bij het project betrokken
worden en een rol hierin spelen
- projectontwikkeling als afgeleide activiteit: bedrijven die vastgoed realiseren als kernactiviteit van
hun organisatie.
‘Bloedgroepen’ binnen de projectontwikkeling:
- ontwikkelaars commercieel vastgoed
- ontwikkelaars woningvastgoed
- mixed-use ontwikkelaars
- fee-developers (werken in opdracht van)
- retailers
Naast de ontwikkelaar is er nog een heel team van adviseurs, juristen, bouwkundigen, marketing enz.
Betrokken bij projecten.
Deelmarkten: woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en overige gebouwen.
- deelmarkten en verschillende typen eindgebruikers geeft iedere sector een eigen dynamiek en
opgave.
Verder is er onderscheid tussen:
, - nieuwbouw & transformatie
- stedelijk & binnenstedelijk gebied
Actualiteit projectontwikkeling: het vak anno nu
onder projectontwikkeling vallen veel activiteiten. Je kan ze bekijken van verschillende invalshoeken:
1. Deelmarkten en sectoren: menging
achter een project wat je kiest zit een andere markt en andere typen eindgebruikers. Zo heb je
kantoren, woningen enz. die allemaal verschillende markten hebben. Sommige projectontwikkelaars
kiezen voor een of meer deelmarkten, anderen pakken de gehele markt.
2. bouwopgave en locatie: binnenstedelijke transformatie
hierbij gaat het om het verschil bij nieuwbouw en transformatie. Om oude panden te transformeren
moet je naar verschillende dingen kijken, zoals de staat en bouwjaar van het gebouw en
verschillende bouwtechnieken. Er kwam steeds meer aandacht voor het transformeren van oud
vastgoed.
3. Bedrijven en opgaven: schaalverkleining
projectontwikkelaars blijven kleinschalig. Er komen steeds meer nieuwe ontwikkelaars op de markt,
maar het is de vraag of ze ooit die grootschaligheid behalen.
Daarnaast is het onderscheid tussen project en gebiedsontwikkeling een groot onderdeel hiervan.
H2: Professionalisering en integriteit
NEPROM = vereniging van projectontwikkelaars
DOEL = ter bevordering van de samenwerking tussen overheid en projectontwikkelaars.
- leden zijn professionele opdrachtgevers van vastgoedprojecten
Commissie Professionalisering; ziet toe op de invulling van het blijven voeden van de
professionaliteit door NEPROM, voorziet van onderwijsactiviteiten en bevorderd
samenwerking tussen overheid en projectontwikkelaars
- de projectontwikkelaar moet expertise, netwerk en organisatie met elkaar verbinden
Voorwaarden lidmaatschap NEPROM:
• Moeten van aantoonbaar goed gedrag zijn
• Aanspreekbaar op 3 kernwaarden: zorgvuldigheid, integriteit en maatschappelijke
verantwoordelijkheid
• Houden aan de Gedragscode; regels
- onafhankelijke commissie ziet hierop toe
- De Commissie Gedragscode zorgt ervoor dat er geleerd kan worden van de integriteitskwesties
en dilemma’s die zich voordoen binnen de branche.
De organisatie moet:
voorbeeldgedrag tonen
van voldoende omvang zijn
beschikken over professionele werknemers die hun taak aankunnen en beschikken over een
bedrijfsspecifieke gedragscode (incl. bijv. Beleid t.a.v. melden van overtredingen)
vooraf → beleid formuleren over de markten en producten waarop de onderneming actief wil
zijn
functiescheiding is van belang: degene die het werk beoordeeld, kan niet dezelfde zijn als degene
die voor de betaling zorgdraagt.
Besluitvorming
→ vindt plaats o.b.v. beslisdocumenten/investeringsvoorstellen.
Vastgelegd in: transactieregister (evenals antecedentenonderzoek)
, - voor samenwerkingsverbanden wordt een eigen Administratieve Organisatie/Interne Controle
(AO/IC) geschreven.
→ om te voorkomen dat onduidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is en hoe de
geldstromen lopen.
H3: Verantwoording en leeswijzer
• perspectieven projectontwikkeling: als werkveld (macro), professie (meso) en bedrijfsmatige
activiteit (micro)
- met elkaar in verbinding brengen om waarde te creëren.
• Projectontwikkeling: een professional die meerdere rollen vervult:
- die van vakman vanuit professie
- die van vertegenwoordiger binnen een werkveld
- die van medewerker binnen een bedrijf
6 kernaspecten = Locatie, Planologie, Ontwerp- en bouwcapaciteit, Financiering, Gebruik, Eigendom
Fasen
• Initiatieffase → ontwikkelingsfase → realisatiefase → exploitatiefase
• Initiatieffase → haalbaarheidsfase → commitmentfase → realisatiefase
3 kernactiviteiten: tekenen, rekenen, ondertekenen
De kern van projectmatig werken: faseren, beslissen en beheersen van projectrisico’s
Kerncompetitie: samenwerken (vastgelegd in contract)
Ontwikkelconcept: zorgt ervoor, als integrale modelmatige afbeelding van het beoogde
projectresultaat, dat voor alle betrokkende de gewenste richting van het resultaat duidelijk is.
Reputatie is ook belangrijk; er moet voor meerdere partijen waarde worden gecreëerd. Dit vergt:
- inlevingsvermogen, respect en vertrouwen.
H4: Het werkveld
Meerwaarde projectontwikkeling
1. Levensduurverlenging gebouwen en omgeving
2. Ruimtelijke kwaliteit verbeteren
3. Waardesprong maken
Overheden geven steeds meer uitdagingen aan projectontwikkelaars. Zijn veel minder sturend dan
vroeger.
Levensduren: technisch, esthetisch, ecologisch, functioneel en economische levensduur.
Wanneer is een ontwikkeling financieel haalbaar: als de kosten van de aankoop, de sloop daarvan en
de ontwikkeling en bouw LAGER liggen dan de verkoopopbrengsten
Waardesprong = de huidige gebruikers en eigenaren moeten het bedrag dat de projectontwikkelaar
kan betalen voor het verwerven van de locatie en eventuele opstallen hoger waarderen dan wat het
voortzetten van de huidige exploitatie opbrengt.
Afweging wel of niet ontwikkelen o.b.v. kosten, opbrengsten, sociale, ecologische en culturele
belangen: inspraak door belanghebbenden en dan belangenafweging
• Overheid kan belangen vertalen naar financiële haalbaarheid (door bv subsidies)
• De economische, sociale, ecologische en culturele belangen worden tegenover gebruikswaarde,
belevingswaarde en toekomstwaarde gezet
Inhoudsopgave
Inleiding projectontwikkeling...................................................................................................................... 1
H1: Historie, actualiteit en trends ........................................................................................................................ 2
Proces & fasering projectontwikkeling ........................................................................................................ 6
H5: De professie ................................................................................................................................................... 6
H6: Interne besluitvorming ................................................................................................................................ 16
Praktijkvoorbeelden projectontwikkeling .................................................................................................. 19
Rekenen/SKO en Risicomanagement......................................................................................................... 21
H22: Ontwikkelexploitatie.................................................................................................................................. 21
Samenwerken in projectontwikkeling ....................................................................................................... 25
H7 De interne organisatie .................................................................................................................................. 25
H8: Samenwerking ............................................................................................................................................. 27
H20: Programma van eisen................................................................................................................................ 28
Duurzaamheid .......................................................................................................................................... 30
,H1: Historie, actualiteit en trends
Projectontwikkelaar: brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te
realiseren.
- voor eigen rekening en risico.
- verantwoordelijk voor alle (financiële) besluiten en aanspreekbaar op het eindresultaat.
Doel: het realiseren van het project en het maken van winst.
Als professioneel opdrachtgever:
• is het zijn taak om de markt te kennen, en
• de maatschappelijke vraag te vertalen in een project,
• het geheugen te vormen van het project,
• het complete dossier kennen
projectontwikkelaar zijn is veeleisend.
Projectontwikkeling heeft op 2 manieren betekenis voor de samenleving:
1. De tastbare betekenis
→ de projecten die gerealiseerd worden en aan de straat staan. Doordat projecten
vast op hun plaats staan oefenen ze ook invloed uit op hun omgeving.
2. De 2e betekenis hangt samen met de invloed op de macro-economische ontwikkeling
→ gedurende de looptijd werken velen aan de totstandkoming van een project mee en aan het einde
van een ontwikkelingsproject volgt dan de realisatie.
8 typen projectontwikkelaars:
- zelfstandig projectontwikkelaar: is aan niemand gebonden
- projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: een apart bedrijfsonderdeel van een
bank of andere financiële instelling
- ontwikkelend bouwer: veel bouwbedrijven hebben de afgelopen decennia po toegevoegd aan hun
projecten. projectontwikkeling toevoegen aan hen bedrijf om de bouwomzet veilig te stellen
- ontwikkelend belegger: beleggers die zelf over gaan tot projecten. Hierin wordt geld van derden
belegd die later rendement opleveren
- ontwikkelend woningcorporaties: woningcorporaties die zelf hen projecten ontwikkeld
- gedelegeerd projectontwikkelaar: de projectontwikkelaar neemt een betaalde opdracht aan voor
derden.
- ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: bijv. architecten die bij het project betrokken
worden en een rol hierin spelen
- projectontwikkeling als afgeleide activiteit: bedrijven die vastgoed realiseren als kernactiviteit van
hun organisatie.
‘Bloedgroepen’ binnen de projectontwikkeling:
- ontwikkelaars commercieel vastgoed
- ontwikkelaars woningvastgoed
- mixed-use ontwikkelaars
- fee-developers (werken in opdracht van)
- retailers
Naast de ontwikkelaar is er nog een heel team van adviseurs, juristen, bouwkundigen, marketing enz.
Betrokken bij projecten.
Deelmarkten: woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en overige gebouwen.
- deelmarkten en verschillende typen eindgebruikers geeft iedere sector een eigen dynamiek en
opgave.
Verder is er onderscheid tussen:
, - nieuwbouw & transformatie
- stedelijk & binnenstedelijk gebied
Actualiteit projectontwikkeling: het vak anno nu
onder projectontwikkeling vallen veel activiteiten. Je kan ze bekijken van verschillende invalshoeken:
1. Deelmarkten en sectoren: menging
achter een project wat je kiest zit een andere markt en andere typen eindgebruikers. Zo heb je
kantoren, woningen enz. die allemaal verschillende markten hebben. Sommige projectontwikkelaars
kiezen voor een of meer deelmarkten, anderen pakken de gehele markt.
2. bouwopgave en locatie: binnenstedelijke transformatie
hierbij gaat het om het verschil bij nieuwbouw en transformatie. Om oude panden te transformeren
moet je naar verschillende dingen kijken, zoals de staat en bouwjaar van het gebouw en
verschillende bouwtechnieken. Er kwam steeds meer aandacht voor het transformeren van oud
vastgoed.
3. Bedrijven en opgaven: schaalverkleining
projectontwikkelaars blijven kleinschalig. Er komen steeds meer nieuwe ontwikkelaars op de markt,
maar het is de vraag of ze ooit die grootschaligheid behalen.
Daarnaast is het onderscheid tussen project en gebiedsontwikkeling een groot onderdeel hiervan.
H2: Professionalisering en integriteit
NEPROM = vereniging van projectontwikkelaars
DOEL = ter bevordering van de samenwerking tussen overheid en projectontwikkelaars.
- leden zijn professionele opdrachtgevers van vastgoedprojecten
Commissie Professionalisering; ziet toe op de invulling van het blijven voeden van de
professionaliteit door NEPROM, voorziet van onderwijsactiviteiten en bevorderd
samenwerking tussen overheid en projectontwikkelaars
- de projectontwikkelaar moet expertise, netwerk en organisatie met elkaar verbinden
Voorwaarden lidmaatschap NEPROM:
• Moeten van aantoonbaar goed gedrag zijn
• Aanspreekbaar op 3 kernwaarden: zorgvuldigheid, integriteit en maatschappelijke
verantwoordelijkheid
• Houden aan de Gedragscode; regels
- onafhankelijke commissie ziet hierop toe
- De Commissie Gedragscode zorgt ervoor dat er geleerd kan worden van de integriteitskwesties
en dilemma’s die zich voordoen binnen de branche.
De organisatie moet:
voorbeeldgedrag tonen
van voldoende omvang zijn
beschikken over professionele werknemers die hun taak aankunnen en beschikken over een
bedrijfsspecifieke gedragscode (incl. bijv. Beleid t.a.v. melden van overtredingen)
vooraf → beleid formuleren over de markten en producten waarop de onderneming actief wil
zijn
functiescheiding is van belang: degene die het werk beoordeeld, kan niet dezelfde zijn als degene
die voor de betaling zorgdraagt.
Besluitvorming
→ vindt plaats o.b.v. beslisdocumenten/investeringsvoorstellen.
Vastgelegd in: transactieregister (evenals antecedentenonderzoek)
, - voor samenwerkingsverbanden wordt een eigen Administratieve Organisatie/Interne Controle
(AO/IC) geschreven.
→ om te voorkomen dat onduidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is en hoe de
geldstromen lopen.
H3: Verantwoording en leeswijzer
• perspectieven projectontwikkeling: als werkveld (macro), professie (meso) en bedrijfsmatige
activiteit (micro)
- met elkaar in verbinding brengen om waarde te creëren.
• Projectontwikkeling: een professional die meerdere rollen vervult:
- die van vakman vanuit professie
- die van vertegenwoordiger binnen een werkveld
- die van medewerker binnen een bedrijf
6 kernaspecten = Locatie, Planologie, Ontwerp- en bouwcapaciteit, Financiering, Gebruik, Eigendom
Fasen
• Initiatieffase → ontwikkelingsfase → realisatiefase → exploitatiefase
• Initiatieffase → haalbaarheidsfase → commitmentfase → realisatiefase
3 kernactiviteiten: tekenen, rekenen, ondertekenen
De kern van projectmatig werken: faseren, beslissen en beheersen van projectrisico’s
Kerncompetitie: samenwerken (vastgelegd in contract)
Ontwikkelconcept: zorgt ervoor, als integrale modelmatige afbeelding van het beoogde
projectresultaat, dat voor alle betrokkende de gewenste richting van het resultaat duidelijk is.
Reputatie is ook belangrijk; er moet voor meerdere partijen waarde worden gecreëerd. Dit vergt:
- inlevingsvermogen, respect en vertrouwen.
H4: Het werkveld
Meerwaarde projectontwikkeling
1. Levensduurverlenging gebouwen en omgeving
2. Ruimtelijke kwaliteit verbeteren
3. Waardesprong maken
Overheden geven steeds meer uitdagingen aan projectontwikkelaars. Zijn veel minder sturend dan
vroeger.
Levensduren: technisch, esthetisch, ecologisch, functioneel en economische levensduur.
Wanneer is een ontwikkeling financieel haalbaar: als de kosten van de aankoop, de sloop daarvan en
de ontwikkeling en bouw LAGER liggen dan de verkoopopbrengsten
Waardesprong = de huidige gebruikers en eigenaren moeten het bedrag dat de projectontwikkelaar
kan betalen voor het verwerven van de locatie en eventuele opstallen hoger waarderen dan wat het
voortzetten van de huidige exploitatie opbrengt.
Afweging wel of niet ontwikkelen o.b.v. kosten, opbrengsten, sociale, ecologische en culturele
belangen: inspraak door belanghebbenden en dan belangenafweging
• Overheid kan belangen vertalen naar financiële haalbaarheid (door bv subsidies)
• De economische, sociale, ecologische en culturele belangen worden tegenover gebruikswaarde,
belevingswaarde en toekomstwaarde gezet
