Huisvestings-
management
H1 t/m H15
,Huisvestingsmanagement (van strategie tot exploitatie)
Deel 1: Huisvesting als management opgave
Waarom verdient de huisvesting van een organisatie structurele managementaandacht? En wat maakt
dit tot een uitdagenede en complexe uitdaging?
H1: Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
Huisvesting schept ruimtelijke-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel.
Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische organisatie doelen. Dit
betekent dat een organisatie niet alleen naar de kosten moet kijken maar ook en vooral naar de
opbrengsten die daar tegenover staan. In benadering is een strategische goed dat (zowel vanwege de
mogelijke baten als vanwege de kosten, complexiteit en risico’s) structurele en professionele
managementaandacht verdient.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij kan leveren aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdragen aan het verhogen van opbrengen en aan het verlagen van kosten.
Voorbeelden van het verhogen van opbrengsten zijn het verhogen van de arbeidsproductiviteit door
een optimale werkomgeving te realiseren en het generen van inkomsten door eigendomslocaties te
verkopen.
Voorbeelden van het verlagen van kosten zijn het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat
te verbeteren en het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een goedkopere of
kleine locatie.
Taxonomie van toegevoegde waarden van huisvesting
,Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk. Omdat elke organisatie een eigen strategie voert, stelt
elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij huisvestingprestaties.
Voorbeeld bij de keuze voor een toplocatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd doordat de
huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid assortiment.
Voorbeeld bij de keuze voor een goedkopere locatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te concurreren met een veel kleiner
assortiment.
In de vakliteratuur wordt voor het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie
de term alignement gebruikt.
Huisvestingsmanagement komt in essentie neer op het optimaliseren van de prestaties die de
huisvesting levert.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
financieel-economische huisvestingsprestaties. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de
huisvesting die relevant kunnen zijn voor een organisatie, zoals de uitstraling, capaciteit, flexibiliteit,
de duurzaamheid etc.
Deze eigenschappen worden bepaald door de concrete componenten waaruit de
huisvestingsportefeuille is opgebouwd, zoals locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouw gebonden facilitaire
diensten. Deze huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar huisvestingsmanagers aan kunnen
draaien’ om de huisvestingsprestatie te optimaliseren.
Welke huisvestingsprestaties voor een bepaalde organisatie daadwerkelijk van belang zijn hangt in de
eerste plaats af van het primaire proces van de organisatie.
Het onderscheid en de relaties tussen de kernbegrippen toegevoegde waarde van huisvesting,
huisvestingsprestaties en huisvestingscomponenten, onderstaand in de afbeelding.
De daarin opgenomen vragen geven aan dat inzicht in huisvestingsprestaties ontstaan door
vergelijking met generieke, organisatieonafhankelijke benchmarks (manier om prestaties van
organisaties met elkaar te vergelijken), terwijl toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan specifieke
doelen van de organisatie.
‘Het draaien aan deze knoppen (om iets aan te passen)’ noemen we muteren, omdat er een
verandering wordt gerealiseerd in de bestaande situatie.
, In bedrijfseconomische termen bestaat de financiële prestatie (kosten, opbrengsten, toegevoegde
waarde van huisvesting) van een organisatie uit de winst-en-verliesrekening (resultatenrekening) en de
balans plus de daaruit af te leiden ratio’s voor liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en activiteit.
Een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van een organisatie is de ratio rentabiliteit totaal
vermogen. Deze ratio relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerd vermogen.
De relaties tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van winst-en-verliesrekening en de
balans kunnen worden weergegeven met een DuPont-schema. Dit schema laat zie hoe huisvesting
langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid (verhogen van de omzet, verlaging van de kosten,
verlaging van het geïnvesteerd vermogen).
Van opbrengsten van huisvesting in de winst-en-verliesrekening is sprake bij verkoop van vastgoed en
bij (onder)verhuur van ruimte (direct effect).
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet is niet af te lezen uit de winst-en-verliesrekening.
Hierbij moet gedacht worden aan de opbrengst verhogende vormen van toegevoegde waarde,
arbeidsproductiviteit etc. (indirect effect).
Tot de categorie directe effecten van huisvesting op de kosten behoren alles huur- en servicekosten,
rente, aflossing en afschrijving en overige gebouw gebonden exploitatiekosten als onderhouds-,
energie- en schoonmaakkosten, belastingen en verzekeringen.
Huisvestingskosten (Total Occupancy Costs).
NFC index hier kunnen de huisvestingskosten van verschillende organisaties met elkaar vergeleken
worden.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat duidelijk is
in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordabilityratio) en omdat ze dit kengetal,
kunnen vergelijken met soort gelijke organisaties (benchmarken).
Het gaat bij het indirecte effect om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire
proces.
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
meegenomen als een onderdeel van de vaste activa.
Het effect van huisvesting om de vermogensstructuur van een organisatie is in de eerste plaats
afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de verhouding tussen de
totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Het grote verschil tussen verschillende organisaties kan worden toegeschreven aan twee factoren:
management
H1 t/m H15
,Huisvestingsmanagement (van strategie tot exploitatie)
Deel 1: Huisvesting als management opgave
Waarom verdient de huisvesting van een organisatie structurele managementaandacht? En wat maakt
dit tot een uitdagenede en complexe uitdaging?
H1: Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
Huisvesting schept ruimtelijke-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel.
Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische organisatie doelen. Dit
betekent dat een organisatie niet alleen naar de kosten moet kijken maar ook en vooral naar de
opbrengsten die daar tegenover staan. In benadering is een strategische goed dat (zowel vanwege de
mogelijke baten als vanwege de kosten, complexiteit en risico’s) structurele en professionele
managementaandacht verdient.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij kan leveren aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdragen aan het verhogen van opbrengen en aan het verlagen van kosten.
Voorbeelden van het verhogen van opbrengsten zijn het verhogen van de arbeidsproductiviteit door
een optimale werkomgeving te realiseren en het generen van inkomsten door eigendomslocaties te
verkopen.
Voorbeelden van het verlagen van kosten zijn het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat
te verbeteren en het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een goedkopere of
kleine locatie.
Taxonomie van toegevoegde waarden van huisvesting
,Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk. Omdat elke organisatie een eigen strategie voert, stelt
elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij huisvestingprestaties.
Voorbeeld bij de keuze voor een toplocatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd doordat de
huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid assortiment.
Voorbeeld bij de keuze voor een goedkopere locatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te concurreren met een veel kleiner
assortiment.
In de vakliteratuur wordt voor het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie
de term alignement gebruikt.
Huisvestingsmanagement komt in essentie neer op het optimaliseren van de prestaties die de
huisvesting levert.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
financieel-economische huisvestingsprestaties. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de
huisvesting die relevant kunnen zijn voor een organisatie, zoals de uitstraling, capaciteit, flexibiliteit,
de duurzaamheid etc.
Deze eigenschappen worden bepaald door de concrete componenten waaruit de
huisvestingsportefeuille is opgebouwd, zoals locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouw gebonden facilitaire
diensten. Deze huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar huisvestingsmanagers aan kunnen
draaien’ om de huisvestingsprestatie te optimaliseren.
Welke huisvestingsprestaties voor een bepaalde organisatie daadwerkelijk van belang zijn hangt in de
eerste plaats af van het primaire proces van de organisatie.
Het onderscheid en de relaties tussen de kernbegrippen toegevoegde waarde van huisvesting,
huisvestingsprestaties en huisvestingscomponenten, onderstaand in de afbeelding.
De daarin opgenomen vragen geven aan dat inzicht in huisvestingsprestaties ontstaan door
vergelijking met generieke, organisatieonafhankelijke benchmarks (manier om prestaties van
organisaties met elkaar te vergelijken), terwijl toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan specifieke
doelen van de organisatie.
‘Het draaien aan deze knoppen (om iets aan te passen)’ noemen we muteren, omdat er een
verandering wordt gerealiseerd in de bestaande situatie.
, In bedrijfseconomische termen bestaat de financiële prestatie (kosten, opbrengsten, toegevoegde
waarde van huisvesting) van een organisatie uit de winst-en-verliesrekening (resultatenrekening) en de
balans plus de daaruit af te leiden ratio’s voor liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en activiteit.
Een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van een organisatie is de ratio rentabiliteit totaal
vermogen. Deze ratio relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerd vermogen.
De relaties tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van winst-en-verliesrekening en de
balans kunnen worden weergegeven met een DuPont-schema. Dit schema laat zie hoe huisvesting
langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid (verhogen van de omzet, verlaging van de kosten,
verlaging van het geïnvesteerd vermogen).
Van opbrengsten van huisvesting in de winst-en-verliesrekening is sprake bij verkoop van vastgoed en
bij (onder)verhuur van ruimte (direct effect).
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet is niet af te lezen uit de winst-en-verliesrekening.
Hierbij moet gedacht worden aan de opbrengst verhogende vormen van toegevoegde waarde,
arbeidsproductiviteit etc. (indirect effect).
Tot de categorie directe effecten van huisvesting op de kosten behoren alles huur- en servicekosten,
rente, aflossing en afschrijving en overige gebouw gebonden exploitatiekosten als onderhouds-,
energie- en schoonmaakkosten, belastingen en verzekeringen.
Huisvestingskosten (Total Occupancy Costs).
NFC index hier kunnen de huisvestingskosten van verschillende organisaties met elkaar vergeleken
worden.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat duidelijk is
in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordabilityratio) en omdat ze dit kengetal,
kunnen vergelijken met soort gelijke organisaties (benchmarken).
Het gaat bij het indirecte effect om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire
proces.
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
meegenomen als een onderdeel van de vaste activa.
Het effect van huisvesting om de vermogensstructuur van een organisatie is in de eerste plaats
afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de verhouding tussen de
totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Het grote verschil tussen verschillende organisaties kan worden toegeschreven aan twee factoren:
