Samenvatting Vastgoedrekenen 2 ANKER
WEEK 1
College 1: From Value to Worth, Purchase decisions en nog wat oefeningen als herhaling
(onrendabele top)
Resumé Vastgoedrekenen 1
Elke partij / schakel in de keten zorgt voor waardevermeerdering.
Elke actor in de vastgoedcyclus voegt zijn eigen vorm van ‘waarde’ toe aan vastgoed:
Voorbeelden:
- Bouwgrond is meer waard dan landbouwgrond.
- Perceel mét bestemming is meer waard dan perceel zonder.
- Locatie met een haalbaar plan is meer waard dan locatie zonder.
- Vastgoed met gebruiker is meer waard dan vastgoed zonder.
Want:
- Een pand zonder gebruiker (dus zonder cashflow, of zicht op cashflow) is in feite waardeloos.
- Een jaar leegstand ‘kan gebeuren’, maar wat nou als er geen realistisch zicht meer is op een
gebruiker?
- De uiteindelijke waarde van vastgoed wordt bepaald door wat het vastgoed voor de
eindgebruiker / eigenaar waard is!
Want, als we de vastgoedwaardeketen ‘omgekeerd’ bekijken:
- Een pand zonder gebruik genereert geen huur (dus geen cashflow).
- Een belegger betaalt een koopprijs voor een contant gemaakte serie toekomstige cashflow.
Dus zonder cashflow, geen waarde = geen koopprijs.
- Zonder koper (belegger) zal een ontwikkelaar niet ontwikkelen.
- Zonder ontwikkelaar die de grond koopt, is een stuk grond niks waard.
- OP 2 gaat zich duidelijk focussen op gebruiker en AFZET!
De ‘bouwexploitatie’:
- In Vastgoedrekenen 1 en OP1 is de grond- en bouw-/ontwikkelexploitatie uitgebreid
behandeld (de stichtingskostenbegroting).
- OP2 gaat de relatie tussen de bouwexploitatie, het cashflowmodel én de
beheer-/gebruiksexploitatie behandelen.
- Vraag staat centraal: wanneer is een project haalbaar? En voor wie is het dan haalbaar?
(ontwikkelaar versus belegger)
-1-
,Worth vs price vs value
Value: bepaald door vergelijkingen e.d. → Overkoepelende woord → omvat alles
Worth: DCF! → wordt bepaald door de factoren ervan zoals IRR, Exit Yield
Price: het resultaat van vraag en aanbod (marktwaarde), wat men ervoor wilt geven.
→ welke risico’s horen erbij?
Hoe bepaal je de waarde?
1. Comparative method → vergelijkende methoede
2. The investment method → DCF methode
3. The residual method → residuele grondwaarde
4. The profits method → welke winst is er (prijzen worden bepaald)
5. The cost approach → kosten benadering
6. The discounted cash flow appraisal method → DCF met waaderingsmethode
Residual Appraisal Method
Stamp Duty → Overdrachtsbelasting
Void → Leegstand
ERV → Estimated recovery value
Defered → Uitgesteld
Chapter 2 Introduction to the purchase decision
- Criteria for purchase: the investor purchaser
- Risk/return requirements
- Portfolio diversification issues
- Prospective performance
- Issues reased through the due diligence process
o Contamination
o Sustainability
o Obsolescent and depreciation
o Legal due diligence → rapporten goed controleren
Criteria for purchase: occupational property
- Demand criteria
- Regulations
- Due diligence and legal issues
o Legal checks
o Structural and physical investigations
o Planning
o Environmental and sustainability issue
Onrendabele Top
Oefensom:
Situatie
Woningbouwcorporatie Wonen, moet een complex bouwen waarvan de stichtingskosten all-in 6
miljoen euro bedragen. Exploitatietijd: 50 jaar. Geen restwaarde. Wat is de onrendabele top?
- Betaalbare huur jaar 1: 300.000 per jaar
- Exploitatiekosten jaar 1: 60.000 per jaar
- Huurstijging: 2,5% per jaar
- Stijging exploitatiekosten: 2,5% per jaar
- IRR: 6,5%
-2-
,A. 1. Wat is de onrendabele top? De onrendabele top wordt volledig gesubsidieerd.
2. Teken het kasstroomschema van dit project?
B. Wat is de bedrijfswaarde van dit complex aan het eind van het eerste jaar?
C. 1. Wat is de boekwaarde eind van het eerste jaar?
2.Hoe groot bij deze methode het exploitatietekort in het eerste jaar?
3. gedurende hoeveel jaren laat de exploitatie een tekort zien?
4. De boekhouding stelt dat als gevolg van de exploitatietekorten de onrendabele top nog
groter moet zijn dan onder A berekend. Is dit juist?
D. 1. Als de boekhouder in het eerste jaar geen exploitatietekort wil, hoe hoog moet dan de
huur in jaar 1 zijn?
2. Laat in een grafiek het verloop van de boekhoudkundige huur en de betaalbare huur.
E. Laat in een grafiek zien hoe de boekwaarde en hoe de bedrijfswaarde zich in de tijd
ontwikkelen.
Prijspeil & indexering
- CPI wordt ook veel gebruikt bij huurcontracten, om de jaarlijkse stijging van de huur (de
huurprijsindexatie) te berekenen.
- http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?
VW=T&DM=SLNL&PA=71311NED&D1=0,2,4,6&D2=0-1,61,70,87,108,137,145,172,176,221-
222,230,255,l&D3=(l-26)-l&HD=081020-1310&HDR=T&STB=G1,G2
- Belangrijke bron in de bouwsector: BDB-index
- BDB = Bureau Documentatie Bouwwezen
- http://www.bdb.nl/
- Geeft inzicht in de kostenontwikkelingen binnen woning-, utiliteits-, grond-, weg- en
waterbouw.
Voorbeeld is gebaseerd op een zeer eenvoudige projectplanning voor project van 3 jaar:
-3-
, Resumerend:
- Denk bij invoeren van kengetallen dus aan het gehanteerde prijspeil in het model;
- Denk bij het indexeren van de kengetallen aan de benodigde periode waarover je indexeert
en welk indexpercentage je gebruikt;
- Denk bij het invoeren van ‘vaste bedragen’ (bijv. grondkosten) aan de vraag: moet ik dit
bedrag indexeren of niet?
Financieringskosten
-4-
WEEK 1
College 1: From Value to Worth, Purchase decisions en nog wat oefeningen als herhaling
(onrendabele top)
Resumé Vastgoedrekenen 1
Elke partij / schakel in de keten zorgt voor waardevermeerdering.
Elke actor in de vastgoedcyclus voegt zijn eigen vorm van ‘waarde’ toe aan vastgoed:
Voorbeelden:
- Bouwgrond is meer waard dan landbouwgrond.
- Perceel mét bestemming is meer waard dan perceel zonder.
- Locatie met een haalbaar plan is meer waard dan locatie zonder.
- Vastgoed met gebruiker is meer waard dan vastgoed zonder.
Want:
- Een pand zonder gebruiker (dus zonder cashflow, of zicht op cashflow) is in feite waardeloos.
- Een jaar leegstand ‘kan gebeuren’, maar wat nou als er geen realistisch zicht meer is op een
gebruiker?
- De uiteindelijke waarde van vastgoed wordt bepaald door wat het vastgoed voor de
eindgebruiker / eigenaar waard is!
Want, als we de vastgoedwaardeketen ‘omgekeerd’ bekijken:
- Een pand zonder gebruik genereert geen huur (dus geen cashflow).
- Een belegger betaalt een koopprijs voor een contant gemaakte serie toekomstige cashflow.
Dus zonder cashflow, geen waarde = geen koopprijs.
- Zonder koper (belegger) zal een ontwikkelaar niet ontwikkelen.
- Zonder ontwikkelaar die de grond koopt, is een stuk grond niks waard.
- OP 2 gaat zich duidelijk focussen op gebruiker en AFZET!
De ‘bouwexploitatie’:
- In Vastgoedrekenen 1 en OP1 is de grond- en bouw-/ontwikkelexploitatie uitgebreid
behandeld (de stichtingskostenbegroting).
- OP2 gaat de relatie tussen de bouwexploitatie, het cashflowmodel én de
beheer-/gebruiksexploitatie behandelen.
- Vraag staat centraal: wanneer is een project haalbaar? En voor wie is het dan haalbaar?
(ontwikkelaar versus belegger)
-1-
,Worth vs price vs value
Value: bepaald door vergelijkingen e.d. → Overkoepelende woord → omvat alles
Worth: DCF! → wordt bepaald door de factoren ervan zoals IRR, Exit Yield
Price: het resultaat van vraag en aanbod (marktwaarde), wat men ervoor wilt geven.
→ welke risico’s horen erbij?
Hoe bepaal je de waarde?
1. Comparative method → vergelijkende methoede
2. The investment method → DCF methode
3. The residual method → residuele grondwaarde
4. The profits method → welke winst is er (prijzen worden bepaald)
5. The cost approach → kosten benadering
6. The discounted cash flow appraisal method → DCF met waaderingsmethode
Residual Appraisal Method
Stamp Duty → Overdrachtsbelasting
Void → Leegstand
ERV → Estimated recovery value
Defered → Uitgesteld
Chapter 2 Introduction to the purchase decision
- Criteria for purchase: the investor purchaser
- Risk/return requirements
- Portfolio diversification issues
- Prospective performance
- Issues reased through the due diligence process
o Contamination
o Sustainability
o Obsolescent and depreciation
o Legal due diligence → rapporten goed controleren
Criteria for purchase: occupational property
- Demand criteria
- Regulations
- Due diligence and legal issues
o Legal checks
o Structural and physical investigations
o Planning
o Environmental and sustainability issue
Onrendabele Top
Oefensom:
Situatie
Woningbouwcorporatie Wonen, moet een complex bouwen waarvan de stichtingskosten all-in 6
miljoen euro bedragen. Exploitatietijd: 50 jaar. Geen restwaarde. Wat is de onrendabele top?
- Betaalbare huur jaar 1: 300.000 per jaar
- Exploitatiekosten jaar 1: 60.000 per jaar
- Huurstijging: 2,5% per jaar
- Stijging exploitatiekosten: 2,5% per jaar
- IRR: 6,5%
-2-
,A. 1. Wat is de onrendabele top? De onrendabele top wordt volledig gesubsidieerd.
2. Teken het kasstroomschema van dit project?
B. Wat is de bedrijfswaarde van dit complex aan het eind van het eerste jaar?
C. 1. Wat is de boekwaarde eind van het eerste jaar?
2.Hoe groot bij deze methode het exploitatietekort in het eerste jaar?
3. gedurende hoeveel jaren laat de exploitatie een tekort zien?
4. De boekhouding stelt dat als gevolg van de exploitatietekorten de onrendabele top nog
groter moet zijn dan onder A berekend. Is dit juist?
D. 1. Als de boekhouder in het eerste jaar geen exploitatietekort wil, hoe hoog moet dan de
huur in jaar 1 zijn?
2. Laat in een grafiek het verloop van de boekhoudkundige huur en de betaalbare huur.
E. Laat in een grafiek zien hoe de boekwaarde en hoe de bedrijfswaarde zich in de tijd
ontwikkelen.
Prijspeil & indexering
- CPI wordt ook veel gebruikt bij huurcontracten, om de jaarlijkse stijging van de huur (de
huurprijsindexatie) te berekenen.
- http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?
VW=T&DM=SLNL&PA=71311NED&D1=0,2,4,6&D2=0-1,61,70,87,108,137,145,172,176,221-
222,230,255,l&D3=(l-26)-l&HD=081020-1310&HDR=T&STB=G1,G2
- Belangrijke bron in de bouwsector: BDB-index
- BDB = Bureau Documentatie Bouwwezen
- http://www.bdb.nl/
- Geeft inzicht in de kostenontwikkelingen binnen woning-, utiliteits-, grond-, weg- en
waterbouw.
Voorbeeld is gebaseerd op een zeer eenvoudige projectplanning voor project van 3 jaar:
-3-
, Resumerend:
- Denk bij invoeren van kengetallen dus aan het gehanteerde prijspeil in het model;
- Denk bij het indexeren van de kengetallen aan de benodigde periode waarover je indexeert
en welk indexpercentage je gebruikt;
- Denk bij het invoeren van ‘vaste bedragen’ (bijv. grondkosten) aan de vraag: moet ik dit
bedrag indexeren of niet?
Financieringskosten
-4-
