Samenvatting Jellema 13 Beheren
Samenvatting Jellema Beheren: Inleiding + H1 + H2 + H4 + H5 + H7
INCLUSIEF TABELLEN EN FIGUREN UIT HET BOEK!
Inhoud
Inleiding .................................................................................................................................................................................4
Samenhang hoofdstukken .........................................................................................................................................4
Begrippen en definities ...............................................................................................................................................4
Hoofdstuk 1 Gebouwen ...................................................................................................................................................8
1.1 Inventarisatie ..........................................................................................................................................................8
1.1.1 Soort gebouwen .............................................................................................................................................9
1.1.2 Eigendom en beheer ................................................................................................................................. 12
1.2 Economische aspecten...................................................................................................................................... 16
1.2.1 Aandeel beheer en onderhoud in de economie ............................................................................. 16
1.2.2 Werkgelegenheid........................................................................................................................................ 16
1.3 Maatschappelijke en technologische veranderingen ........................................................................... 16
1.3.1 Rol overheid ................................................................................................................................................. 16
1.3.2 Maatschappelijke veranderingen ........................................................................................................ 17
1.3.3 Technologische veranderingen ............................................................................................................ 17
Hoofdstuk 2 Kader voor toekomstgericht gebouwbeheer ............................................................................ 17
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 17
2.1 Levenscyclus gebouw........................................................................................................................................ 18
2.2 Kader voor gebouwen ....................................................................................................................................... 18
2.2.1 Gebouw als technisch systeem ............................................................................................................. 19
2.2.2 Gebouw als functioneel systeem .......................................................................................................... 19
2.2.3 Technisch en functioneel systeem....................................................................................................... 20
2.3 Gebouw als waardeobject ............................................................................................................................... 20
2.3.1 Waardekaders.............................................................................................................................................. 20
2.3.2 Participanten en hun invloed op de waarde van een gebouw ................................................. 21
2.4 Werken met prestaties ..................................................................................................................................... 22
2.5 Ontwikkeling gebouwprestaties in de tijd ............................................................................................... 23
2.6 Praktisch toepassing kader............................................................................................................................. 26
Hoofdstuk 4 Uitvoering onderhoud ........................................................................................................................ 26
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 26
4.1 Opzetten jaarplanning ...................................................................................................................................... 26
4.1.1 Aanwezige gegevens ................................................................................................................................. 26
1
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
4.1.2 Omvang onderhoudsactiviteiten.......................................................................................................... 27
4.1.3 Combinatie onderhoudsactiviteiten ................................................................................................... 27
4.1.4 Moment van uitvoering............................................................................................................................ 27
4.1.5 Niet-gepland onderhoud ......................................................................................................................... 28
4.1.6 Besluitvorming ............................................................................................................................................ 28
4.2 Voorbereiding uitvoering ................................................................................................................................ 28
4.2.1 Procedures .................................................................................................................................................... 28
4.2.2 Werkomschrijvingen en bestekken .................................................................................................... 28
4.2.3 Vergunningen............................................................................................................................................... 29
4.3 Uitvoering .............................................................................................................................................................. 30
4.3.1 Onderhoudsaannemers ........................................................................................................................... 30
4.3.2 Aanbesteding................................................................................................................................................ 30
4.3.3 Uitvoering werkzaamheden................................................................................................................... 31
4.3.4 Oplevering ..................................................................................................................................................... 31
4.3.5 Afrekening ..................................................................................................................................................... 31
4.4 Terugkoppeling ................................................................................................................................................... 31
4.5 Technische dienst ............................................................................................................................................... 32
4.5.1 Uitbesteden versus zelf doen................................................................................................................. 32
4.5.2 Omvang organisatie voor de uitvoering van onderhoud ........................................................... 32
4.5.3 Technische dienst/onderhoudsorganisatie .................................................................................... 32
4.5.4 Uitvoering werkzaamheden bij een onderhoudsdienst ............................................................. 33
Hoofdstuk 5 Schoonmaakonderhoud ..................................................................................................................... 33
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 33
5.1 Achtergronden ..................................................................................................................................................... 34
5.1.1 Kenmerken .................................................................................................................................................... 34
5.1.2 Kosten ............................................................................................................................................................. 34
5.1.3 Voorzieningen .............................................................................................................................................. 35
5.2 Schoonmaakbestek als basis voor de schoonmaakkwaliteit ............................................................ 35
5.2.1 Opbouw schoonmaakbestek .................................................................................................................. 35
5.2.2 Schoonmaakactiviteiten .......................................................................................................................... 36
5.2.3 Frequentie schoonmaakactiviteiten ................................................................................................... 38
5.3 Inkoopproces schoonmaakdiensten ........................................................................................................... 38
5.3.1 Programma van Eisen............................................................................................................................... 38
5.3.2 Uitbesteding of uitvoering door eigen personeel.......................................................................... 38
5.3.3 Procedure aanbesteding .......................................................................................................................... 39
2
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
5.4 Beheer schoonmaakonderhoud .................................................................................................................... 39
5.4.1 Kenmerken schoonmaakbeheer .......................................................................................................... 39
5.4.2 Beheersinstrumenten ............................................................................................................................... 40
5.5 Ontwikkelingen schoonmaakbranche........................................................................................................ 40
5.5.1 Outputgericht contracteren ................................................................................................................... 40
5.5.2 Dagschoonmaak .......................................................................................................................................... 41
Hoofdstuk 7 Beveiliging ............................................................................................................................................... 41
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 41
7.1 Beveiligingsbeleid............................................................................................................................................... 41
7.1.1 Kaders ............................................................................................................................................................. 42
7.1.2 Aard en mate van de beveiliging .......................................................................................................... 42
7.1.3 Follow-up ....................................................................................................................................................... 42
7.1.4 Bedrijfshulpverleningsplan.................................................................................................................... 42
7.2 Risicoanalyse ........................................................................................................................................................ 43
7.2.1 Analyse bedrijfsproces ............................................................................................................................. 43
7.2.2 Inventarisatie incidenten ........................................................................................................................ 43
7.2.3 Risico-evaluatie ........................................................................................................................................... 44
7.3 Beveiligingsplan .................................................................................................................................................. 44
7.3.1 Inventarisatie beperkende maatregelen .......................................................................................... 45
7.3.2 Kosten/baten ............................................................................................................................................... 46
7.4 Implementatie (invoering) ............................................................................................................................. 46
3
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
Inleiding
Samenhang hoofdstukken
Een gebouw moet tijdens de levensduur bruikbaar blijven voor haar doel hiervoor is het
volgende belangrijk:
- Bescherming tegen invloeden van buitenaf
- Schoon, warm en verlicht gebouw
Veiligheid van de gebruiker wordt beïnvloedt door:
- Veroudering: door gebruik en invloeden van buitenaf veroudert gebouw technisch en
maatschappelijk
- Veranderingen in gebruik: manier waarop gebouw gebruikt wordt kan wijzigen
Gebruiksfase van het gebouw wordt als volgt ingedeeld:
• instandhouding:
bouwkundig en installatieonderhoud, uitvoering onderhoud, schoonmaakonderhoud
• facility management:
catering, postverzorging, schoonmaakonderhoud, energiebeheer, beveiliging
• functioneel beheer:
ruimtebeheer
• exploitatiekosten
Hergebruik > Na verloop van tijd andere eisen aan gebouw of andere functie van gebouw
Begrippen en definities
Beheer Alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de
gebruiksperiode, de prestaties van een
bestaand gebouw in stand te houden en het
gebouw te gebruiken voor het doel waarvoor
het is gerealiseerd
Gebruiksperiode Periode van ingebruikname van een gebouw
met een bepaalde functie tot aan de wijziging
van die functie of de sloof van het
desbetreffende gebouw. Deze bestaat uit 3
gebieden:
- Facility Management
- Instandhouding
- Aanpassing
Activiteiten m.b.t Facility Management die
noodzakelijk zijn om gebruik te kunnen maken
Facility Management van het gebouw;
catering, postverzorging,
schoonmaakonderhoud, energiebeheer,
beveiliging
Borging van prestaties > het geheel van alle
technische en organisatorische acties die ertoe
Instandhouding dienen een bestaand gebouw in een
technische staat te behouden of terug te
brengen en schoon te houden, waardoor het
gebouw tijdens een bepaalde gebruiksperiode
functioneel en technisch kan blijven voldoen
aan het Programma van Eisen dat aan het
4
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
huidige gebouw ten grondslag ligt.
Onderscheiden wordt:
- Schoonmaakonderhoud
- Technisch onderhoud
Schoonmaakonderhoud Het geheel van uitvoerings- en
organisatorische activiteiten die nodig zijn
voor het verwijderen van vuil en het reinigen
van de inwendige en uitwendige gedeelten van
een gebouw, alsmede het terrein waarop het
gebouw staat
Technisch onderhoud Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen een
bestaand gebouw in een technische staat te
behouden of terug te brengen:
- Niet gepland onderhoud
- Planmatig onderhoud
Niet-gepland onderhoud Al het technisch onderhoud waarvan, om
vervolgschade te voorkomen, de uitvoering
geen uitstel toelaat
Doel = onderdeel van het gebouw
terugbrengen in een staat waarin het aan de
verlangde functie kan voldoen.
Voorbeeld aanleiding > klachtenonderhoud,
inspectief onderhoud
Planmatig onderhoud Al het in een onderhoudsplan vastgelegd
technisch onderhoud dat op basis van
verwachtingen, conditiemetingen, inspecties
en/of klachten wordt georganiseerd en
uitgevoerd
Doel = kans op storingen of visuele degradatie
van gebouwen of onderdelen verkleinen of
voorkomen.
Functioneel beheer Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen door
aanpassingen een bestaand gebouw in
een technische staat te brengen waardoor het
gebouw tijdens een bepaalde gebruiksperiode
functioneel en technisch kan blijven voldoen
aan nieuwe aanvullende eisen die
voortvloeien uit het huidige of een gewijzigde
functie al dan niet vastgelegd in een
Programma van Eisen.
Aanpassing wordt verdeeld in:
- Gelijk gebruik
- Hergebruik en herbestemming
Gelijk gebruik Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen door
aanpassingen (renovatie) in een bestaand
gebouw voorzieningen te treffen waardoor het
gebouw tijdens een bepaalde gebruiksperiode
functioneel kan blijven voldoen aan nieuwe
aanvullende eisen die voortvloeien uit het
huidige gebruik van het gebouw.
5
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
Hergebruik en herbestemming Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen een
bestaand gebouw in een technische staat te
brengen waardoor het gebouw tijdens een
bepaalde gebruiksperiode functioneel en
technisch kan blijven voldoen aan een
Programma van Eisen ten behoeve van het
toekomstige gebruik van het gebouw.
> Hergebruik: oorspronkelijke functie
blijft!
> Herbestemming: functie wijzigt!
Overige begrippen
Onderhoud (= technisch onderhoud) Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen een
bouwwerk in een technische en functionele
staat terug te brengen of te behouden,
waardoor het bouwwerk tijdens een bepaalde
gebruiksperiode functioneel en technisch kan
blijven voldoen aan het pakket van eisen dat
aan het huidige materiële concept ten
grondslag ligt
Achterstallig onderhoud Hiervan is sprake als er gevolgschade optreedt
doordat onderhoudsactiviteiten niet zijn
uitgevoerd
Technisch beheer De maatregelen die nodig zijn om het gebouw
op grond van veroudering en/of slijtage in
stand te houden
Planmatig onderhoud:
- Conditieafhankelijk onderhoud Preventief technisch onderhoud dat
georganiseerd en uitgevoerd wordt op basis
van kennis die men heeft opgedaan door
waarneming van de huidige conditie of het
conditieverminderingsproces van een
bouwwerk of onderdeel daarvan
6
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
- Gepland preventief onderhoud Al het technisch onderhoud dat georganiseerd
en uitgevoerd wordt op basis van
voorspellingen of verplichtingen
Doel = kans op storingen of visuele degradatie
van gebouwen of onderdelen verkleinen of
voorkomen
- Groot onderhoud Een onduidelijke term waarmee meestal
wordt bedoeld de uitvoering van ingrijpende
langcyclische onderhoudsactiviteiten
Bijv. vervangen van kozijnen
- Inspectief onderhoud Wordt georganiseerd en uitgevoerd nadat op
basis van een inspectie een storing of de
noodzaak tot onderhoud is geconstateerd
Doel = het desbetreffende onderdeel
terugbrengen in een staat waarin het aan de
verlangde functie kan (blijven) voldoen
- Klein onderhoud Een onduidelijke term waarmee meestal
wordt bedoeld de uitvoering van kortcyclische
onderhoudsactiviteiten
Bijv. jaarlijkse onderhoudsbeurt cv-ketel
- Mutatieonderhoud of tijdstip-bepaald Technisch onderhoud dat wordt uitgevoerd bij
onderhoud wisseling van gebruikers, zonder dat er een
strikt technische noodzaak voor het uitvoeren
van deze activiteiten aanwezig is
- Onderhoudsprognose Op basis van een in geld gekwantificeerd
onderhoudsplan wordt er een budget
gereserveerd voor de uitvoering van
onderhoudsactiviteiten
- Onderhoudsplanning (onderhoudsplan) Verwachtingen van de uitvoering van
onderhoudsactiviteiten in de tijd
- Routineonderhoud Alle preventief technisch onderhoud dat
georganiseerd en uitgevoerd wordt volgens
een vastgestelde periodiciteit op basis van
verplichtingen die voortvloeien uit;
wetten, voorschriften, garantiebepalingen,
veiligheidsoverwegingen, enz.
Niet gepland onderhoud:
- Klachtenonderhoud Wordt georganiseerd en uitgevoerd nadat er
zich een storing heeft voorgedaan
Doel = dit onderdeel terugbrengen in een staat
waarin het aan de verlangde functie kan
voldoen
- Niet-gepland preventief onderhoud Technisch onderhoud dat wordt
georganiseerd en uitgevoerd
Doel = een storing of visuele degradatie van
gebouwen voorkomen
Hierbij liggen geen verwachtingen in het
onderhoudsplan ten grondslag.
7
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
Hoofdstuk 1 Gebouwen
In de sector bouw- en onroerend goed wordt jaarlijks rond de 80 miljard aan bouwproducties
gerealiseerd. De sector beslaat dan ook een belangrijke waardeketen in Nederland: van ontwerp
tot realisatie en exploitatie van gebouwen, en ontwikkeling van, belegging in en exploitatie van
onroerend goed.
Trends en ontwikkelingen, zoals:
- Klantgericht bouwen en ontwikkelen
- Duurzame gebouwen hebben de toekomst
- Veranderende arbeidsmarkt (vergrijzing en juist “vergroening”)
- Veranderende regelgeving en juridisering binnen de bouw
- Risicomanagement
- Verschuiving risico’s van opdrachtgever naar opdrachtnemer
- Meer prefabricage
- Meer vraag naar duurzame oplossingen vanuit de opdrachtgever
1.1 Inventarisatie
In een bespreking van een inventarisatie van de gebouwen in Nederland, is het onontkoombaar
dat er eerst wordt vastgelegd wat een gebouw precies is. Wat is dus precies een gebouw? Een
brug bijvoorbeeld is geen gebouw en een woning wel. De woningwet verstaat onder een
woning een afzonderlijk gedeelte van een gebouw, welk gedeelte tot bewoning is bestemd.
In het bouwbesluit staat voor een woongebouw: gebouw of gedeelte van een gebouw waarin
twee of meer woonfuncties liggen, die zijn aangewezen op een of meer gemeenschappelijke
verkeersroutes.
Het is belangrijk dat er eerst wordt vastgesteld wat een gebouw precies is. Belangrijke definities
uit de woningwet:
a) bouwen Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten,
vernieuwen, veranderen of vergroten
b) slopen Het afbreken van een bouwwerk of een
gedeelte daarvan
c) gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen
toegankelijk overdekte geheel of gedeeltelijk
met wanden omsloten ruimte vormt
d) omgevingsvergunning Vergunning voor een bouwactiviteit
e) bevoegd gezag Het bestuursorgaan. Bij het ontbreken van een
bestuursorgaan zijn de burgemeester en
wethouders het bevoegd gezag
f) bestemmingsplan Een bestemmingsplan alsmede een
inpassingplan of een beheersverordening
g) rooilijn De lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen,
bij het bouwen van een bouwwerk aan de
wegzijde of aan de van de weg afgekeerde
zijde niet mag worden overschreden
h) norm Een document, uitgegeven door een
deskundig, onafhankelijk instituut, waarin
wordt omschreven aan welke eisen een
bouwmateriaal, bouwdeel of bouwconstructie
moet voldoen dan wel waarin een
omschrijving wordt gegeven van een
keurings-, meet- of berekeningsmethode
8
, Samenvatting Jellema 13 Beheren
i) kwaliteitsverklaring Een schriftelijk bewijs dat de kwaliteit
goedgekeurd is (door Minister)
j) Onze Minister Onze Minister van Infrastructuur en Milieu
k) inspecteur Door de Minister aangewezen ambtenaar
l) toegelaten instelling Instelling als bedoeld in artikel 70
m) fonds Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
bedoeld in artikel 71
n) welstandscommissie Brengt advies uit ten aanzien van de vraag of
het uiterlijk of de plaatsing van een
bouwwerk, waarvoor een aanvraag om een
omgevingsvergunning is ingediend, in strijd is
met redelijke eisen van welstand
o) stadsbouwmeester Die brengt advies uit over of een aanvraag in
strijd is met redelijke eisen van welstand
Er is in Nederland geen officiële indeling van gebouwen die standaard gebruikt wordt. Wel zijn
er diverse instanties die specifiek voor hun eigen doeleinden een onderscheid gemaakt hebben
in de vele soorten gebouwen die er zijn zoals woon-, bijeenkomst-, cel-, gezondheidszorg-,
industrie-, kantoor-, logies-, onderwijs-, sport-, winkel- en overige functies.
Inventariseren betekent een indeling aangeven in soorten gebouwen, leeftijdsopbouw, regio,
grootte, eigenaar, enzovoort. Er wordt niet bijgehouden hoeveel gebouwen er in Nederland zijn.
Het CBS houdt wel de bouwbedrijvigheid bij.
Sinds de invoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) in 1995 worden er
verschillende statistieken bijgehouden. De WOZ-waarde wordt ieder jaar op 1 januari opnieuw
berekend.
1.1.1 Soort gebouwen
Het CBS hanteert de volgende gebouwbestemmingen:
Woningen - Grootste groep gebouwen
- Overheid sterk betrokken (veranderende wetgeving)
- Kwantitatief neemt aantal woningen nog steeds toe
- Kwalitatief verandert er een hoop, mede door de vergrijzing
- Er worden ook woningen aan de voorraad onttrokken door:
* Sloop
* Verbouwing (van twee één maken)
* Verandering van bestemming en transformatie, waardoor een
woning bijvoorbeeld een bedrijfspand wordt
Agrarische gebouwen - Ongeveer de helft hiervan bestaan uit kassen
- Verder zijn het schuren, stallen, hallen en loodsen
- Levensduur is vaak kort (20-25 jaar)
- Onderhoud vindt meestal alleen plaats als het echt moet
(bijvoorbeeld schade)
- Ruim 60% van Nederland wordt gerekend tot agrarisch gebied
Overige onderdelen:
* Akkerbouw
* Tuinbouw
* Veehouderij
* Visserij
- Er vindt steeds meer verbreding van de activiteiten plaats
9
Samenvatting Jellema Beheren: Inleiding + H1 + H2 + H4 + H5 + H7
INCLUSIEF TABELLEN EN FIGUREN UIT HET BOEK!
Inhoud
Inleiding .................................................................................................................................................................................4
Samenhang hoofdstukken .........................................................................................................................................4
Begrippen en definities ...............................................................................................................................................4
Hoofdstuk 1 Gebouwen ...................................................................................................................................................8
1.1 Inventarisatie ..........................................................................................................................................................8
1.1.1 Soort gebouwen .............................................................................................................................................9
1.1.2 Eigendom en beheer ................................................................................................................................. 12
1.2 Economische aspecten...................................................................................................................................... 16
1.2.1 Aandeel beheer en onderhoud in de economie ............................................................................. 16
1.2.2 Werkgelegenheid........................................................................................................................................ 16
1.3 Maatschappelijke en technologische veranderingen ........................................................................... 16
1.3.1 Rol overheid ................................................................................................................................................. 16
1.3.2 Maatschappelijke veranderingen ........................................................................................................ 17
1.3.3 Technologische veranderingen ............................................................................................................ 17
Hoofdstuk 2 Kader voor toekomstgericht gebouwbeheer ............................................................................ 17
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 17
2.1 Levenscyclus gebouw........................................................................................................................................ 18
2.2 Kader voor gebouwen ....................................................................................................................................... 18
2.2.1 Gebouw als technisch systeem ............................................................................................................. 19
2.2.2 Gebouw als functioneel systeem .......................................................................................................... 19
2.2.3 Technisch en functioneel systeem....................................................................................................... 20
2.3 Gebouw als waardeobject ............................................................................................................................... 20
2.3.1 Waardekaders.............................................................................................................................................. 20
2.3.2 Participanten en hun invloed op de waarde van een gebouw ................................................. 21
2.4 Werken met prestaties ..................................................................................................................................... 22
2.5 Ontwikkeling gebouwprestaties in de tijd ............................................................................................... 23
2.6 Praktisch toepassing kader............................................................................................................................. 26
Hoofdstuk 4 Uitvoering onderhoud ........................................................................................................................ 26
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 26
4.1 Opzetten jaarplanning ...................................................................................................................................... 26
4.1.1 Aanwezige gegevens ................................................................................................................................. 26
1
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
4.1.2 Omvang onderhoudsactiviteiten.......................................................................................................... 27
4.1.3 Combinatie onderhoudsactiviteiten ................................................................................................... 27
4.1.4 Moment van uitvoering............................................................................................................................ 27
4.1.5 Niet-gepland onderhoud ......................................................................................................................... 28
4.1.6 Besluitvorming ............................................................................................................................................ 28
4.2 Voorbereiding uitvoering ................................................................................................................................ 28
4.2.1 Procedures .................................................................................................................................................... 28
4.2.2 Werkomschrijvingen en bestekken .................................................................................................... 28
4.2.3 Vergunningen............................................................................................................................................... 29
4.3 Uitvoering .............................................................................................................................................................. 30
4.3.1 Onderhoudsaannemers ........................................................................................................................... 30
4.3.2 Aanbesteding................................................................................................................................................ 30
4.3.3 Uitvoering werkzaamheden................................................................................................................... 31
4.3.4 Oplevering ..................................................................................................................................................... 31
4.3.5 Afrekening ..................................................................................................................................................... 31
4.4 Terugkoppeling ................................................................................................................................................... 31
4.5 Technische dienst ............................................................................................................................................... 32
4.5.1 Uitbesteden versus zelf doen................................................................................................................. 32
4.5.2 Omvang organisatie voor de uitvoering van onderhoud ........................................................... 32
4.5.3 Technische dienst/onderhoudsorganisatie .................................................................................... 32
4.5.4 Uitvoering werkzaamheden bij een onderhoudsdienst ............................................................. 33
Hoofdstuk 5 Schoonmaakonderhoud ..................................................................................................................... 33
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 33
5.1 Achtergronden ..................................................................................................................................................... 34
5.1.1 Kenmerken .................................................................................................................................................... 34
5.1.2 Kosten ............................................................................................................................................................. 34
5.1.3 Voorzieningen .............................................................................................................................................. 35
5.2 Schoonmaakbestek als basis voor de schoonmaakkwaliteit ............................................................ 35
5.2.1 Opbouw schoonmaakbestek .................................................................................................................. 35
5.2.2 Schoonmaakactiviteiten .......................................................................................................................... 36
5.2.3 Frequentie schoonmaakactiviteiten ................................................................................................... 38
5.3 Inkoopproces schoonmaakdiensten ........................................................................................................... 38
5.3.1 Programma van Eisen............................................................................................................................... 38
5.3.2 Uitbesteding of uitvoering door eigen personeel.......................................................................... 38
5.3.3 Procedure aanbesteding .......................................................................................................................... 39
2
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
5.4 Beheer schoonmaakonderhoud .................................................................................................................... 39
5.4.1 Kenmerken schoonmaakbeheer .......................................................................................................... 39
5.4.2 Beheersinstrumenten ............................................................................................................................... 40
5.5 Ontwikkelingen schoonmaakbranche........................................................................................................ 40
5.5.1 Outputgericht contracteren ................................................................................................................... 40
5.5.2 Dagschoonmaak .......................................................................................................................................... 41
Hoofdstuk 7 Beveiliging ............................................................................................................................................... 41
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 41
7.1 Beveiligingsbeleid............................................................................................................................................... 41
7.1.1 Kaders ............................................................................................................................................................. 42
7.1.2 Aard en mate van de beveiliging .......................................................................................................... 42
7.1.3 Follow-up ....................................................................................................................................................... 42
7.1.4 Bedrijfshulpverleningsplan.................................................................................................................... 42
7.2 Risicoanalyse ........................................................................................................................................................ 43
7.2.1 Analyse bedrijfsproces ............................................................................................................................. 43
7.2.2 Inventarisatie incidenten ........................................................................................................................ 43
7.2.3 Risico-evaluatie ........................................................................................................................................... 44
7.3 Beveiligingsplan .................................................................................................................................................. 44
7.3.1 Inventarisatie beperkende maatregelen .......................................................................................... 45
7.3.2 Kosten/baten ............................................................................................................................................... 46
7.4 Implementatie (invoering) ............................................................................................................................. 46
3
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
Inleiding
Samenhang hoofdstukken
Een gebouw moet tijdens de levensduur bruikbaar blijven voor haar doel hiervoor is het
volgende belangrijk:
- Bescherming tegen invloeden van buitenaf
- Schoon, warm en verlicht gebouw
Veiligheid van de gebruiker wordt beïnvloedt door:
- Veroudering: door gebruik en invloeden van buitenaf veroudert gebouw technisch en
maatschappelijk
- Veranderingen in gebruik: manier waarop gebouw gebruikt wordt kan wijzigen
Gebruiksfase van het gebouw wordt als volgt ingedeeld:
• instandhouding:
bouwkundig en installatieonderhoud, uitvoering onderhoud, schoonmaakonderhoud
• facility management:
catering, postverzorging, schoonmaakonderhoud, energiebeheer, beveiliging
• functioneel beheer:
ruimtebeheer
• exploitatiekosten
Hergebruik > Na verloop van tijd andere eisen aan gebouw of andere functie van gebouw
Begrippen en definities
Beheer Alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de
gebruiksperiode, de prestaties van een
bestaand gebouw in stand te houden en het
gebouw te gebruiken voor het doel waarvoor
het is gerealiseerd
Gebruiksperiode Periode van ingebruikname van een gebouw
met een bepaalde functie tot aan de wijziging
van die functie of de sloof van het
desbetreffende gebouw. Deze bestaat uit 3
gebieden:
- Facility Management
- Instandhouding
- Aanpassing
Activiteiten m.b.t Facility Management die
noodzakelijk zijn om gebruik te kunnen maken
Facility Management van het gebouw;
catering, postverzorging,
schoonmaakonderhoud, energiebeheer,
beveiliging
Borging van prestaties > het geheel van alle
technische en organisatorische acties die ertoe
Instandhouding dienen een bestaand gebouw in een
technische staat te behouden of terug te
brengen en schoon te houden, waardoor het
gebouw tijdens een bepaalde gebruiksperiode
functioneel en technisch kan blijven voldoen
aan het Programma van Eisen dat aan het
4
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
huidige gebouw ten grondslag ligt.
Onderscheiden wordt:
- Schoonmaakonderhoud
- Technisch onderhoud
Schoonmaakonderhoud Het geheel van uitvoerings- en
organisatorische activiteiten die nodig zijn
voor het verwijderen van vuil en het reinigen
van de inwendige en uitwendige gedeelten van
een gebouw, alsmede het terrein waarop het
gebouw staat
Technisch onderhoud Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen een
bestaand gebouw in een technische staat te
behouden of terug te brengen:
- Niet gepland onderhoud
- Planmatig onderhoud
Niet-gepland onderhoud Al het technisch onderhoud waarvan, om
vervolgschade te voorkomen, de uitvoering
geen uitstel toelaat
Doel = onderdeel van het gebouw
terugbrengen in een staat waarin het aan de
verlangde functie kan voldoen.
Voorbeeld aanleiding > klachtenonderhoud,
inspectief onderhoud
Planmatig onderhoud Al het in een onderhoudsplan vastgelegd
technisch onderhoud dat op basis van
verwachtingen, conditiemetingen, inspecties
en/of klachten wordt georganiseerd en
uitgevoerd
Doel = kans op storingen of visuele degradatie
van gebouwen of onderdelen verkleinen of
voorkomen.
Functioneel beheer Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen door
aanpassingen een bestaand gebouw in
een technische staat te brengen waardoor het
gebouw tijdens een bepaalde gebruiksperiode
functioneel en technisch kan blijven voldoen
aan nieuwe aanvullende eisen die
voortvloeien uit het huidige of een gewijzigde
functie al dan niet vastgelegd in een
Programma van Eisen.
Aanpassing wordt verdeeld in:
- Gelijk gebruik
- Hergebruik en herbestemming
Gelijk gebruik Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen door
aanpassingen (renovatie) in een bestaand
gebouw voorzieningen te treffen waardoor het
gebouw tijdens een bepaalde gebruiksperiode
functioneel kan blijven voldoen aan nieuwe
aanvullende eisen die voortvloeien uit het
huidige gebruik van het gebouw.
5
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
Hergebruik en herbestemming Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen een
bestaand gebouw in een technische staat te
brengen waardoor het gebouw tijdens een
bepaalde gebruiksperiode functioneel en
technisch kan blijven voldoen aan een
Programma van Eisen ten behoeve van het
toekomstige gebruik van het gebouw.
> Hergebruik: oorspronkelijke functie
blijft!
> Herbestemming: functie wijzigt!
Overige begrippen
Onderhoud (= technisch onderhoud) Het geheel van alle technische en
organisatorische acties die ertoe dienen een
bouwwerk in een technische en functionele
staat terug te brengen of te behouden,
waardoor het bouwwerk tijdens een bepaalde
gebruiksperiode functioneel en technisch kan
blijven voldoen aan het pakket van eisen dat
aan het huidige materiële concept ten
grondslag ligt
Achterstallig onderhoud Hiervan is sprake als er gevolgschade optreedt
doordat onderhoudsactiviteiten niet zijn
uitgevoerd
Technisch beheer De maatregelen die nodig zijn om het gebouw
op grond van veroudering en/of slijtage in
stand te houden
Planmatig onderhoud:
- Conditieafhankelijk onderhoud Preventief technisch onderhoud dat
georganiseerd en uitgevoerd wordt op basis
van kennis die men heeft opgedaan door
waarneming van de huidige conditie of het
conditieverminderingsproces van een
bouwwerk of onderdeel daarvan
6
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
- Gepland preventief onderhoud Al het technisch onderhoud dat georganiseerd
en uitgevoerd wordt op basis van
voorspellingen of verplichtingen
Doel = kans op storingen of visuele degradatie
van gebouwen of onderdelen verkleinen of
voorkomen
- Groot onderhoud Een onduidelijke term waarmee meestal
wordt bedoeld de uitvoering van ingrijpende
langcyclische onderhoudsactiviteiten
Bijv. vervangen van kozijnen
- Inspectief onderhoud Wordt georganiseerd en uitgevoerd nadat op
basis van een inspectie een storing of de
noodzaak tot onderhoud is geconstateerd
Doel = het desbetreffende onderdeel
terugbrengen in een staat waarin het aan de
verlangde functie kan (blijven) voldoen
- Klein onderhoud Een onduidelijke term waarmee meestal
wordt bedoeld de uitvoering van kortcyclische
onderhoudsactiviteiten
Bijv. jaarlijkse onderhoudsbeurt cv-ketel
- Mutatieonderhoud of tijdstip-bepaald Technisch onderhoud dat wordt uitgevoerd bij
onderhoud wisseling van gebruikers, zonder dat er een
strikt technische noodzaak voor het uitvoeren
van deze activiteiten aanwezig is
- Onderhoudsprognose Op basis van een in geld gekwantificeerd
onderhoudsplan wordt er een budget
gereserveerd voor de uitvoering van
onderhoudsactiviteiten
- Onderhoudsplanning (onderhoudsplan) Verwachtingen van de uitvoering van
onderhoudsactiviteiten in de tijd
- Routineonderhoud Alle preventief technisch onderhoud dat
georganiseerd en uitgevoerd wordt volgens
een vastgestelde periodiciteit op basis van
verplichtingen die voortvloeien uit;
wetten, voorschriften, garantiebepalingen,
veiligheidsoverwegingen, enz.
Niet gepland onderhoud:
- Klachtenonderhoud Wordt georganiseerd en uitgevoerd nadat er
zich een storing heeft voorgedaan
Doel = dit onderdeel terugbrengen in een staat
waarin het aan de verlangde functie kan
voldoen
- Niet-gepland preventief onderhoud Technisch onderhoud dat wordt
georganiseerd en uitgevoerd
Doel = een storing of visuele degradatie van
gebouwen voorkomen
Hierbij liggen geen verwachtingen in het
onderhoudsplan ten grondslag.
7
,Samenvatting Jellema 13 Beheren
Hoofdstuk 1 Gebouwen
In de sector bouw- en onroerend goed wordt jaarlijks rond de 80 miljard aan bouwproducties
gerealiseerd. De sector beslaat dan ook een belangrijke waardeketen in Nederland: van ontwerp
tot realisatie en exploitatie van gebouwen, en ontwikkeling van, belegging in en exploitatie van
onroerend goed.
Trends en ontwikkelingen, zoals:
- Klantgericht bouwen en ontwikkelen
- Duurzame gebouwen hebben de toekomst
- Veranderende arbeidsmarkt (vergrijzing en juist “vergroening”)
- Veranderende regelgeving en juridisering binnen de bouw
- Risicomanagement
- Verschuiving risico’s van opdrachtgever naar opdrachtnemer
- Meer prefabricage
- Meer vraag naar duurzame oplossingen vanuit de opdrachtgever
1.1 Inventarisatie
In een bespreking van een inventarisatie van de gebouwen in Nederland, is het onontkoombaar
dat er eerst wordt vastgelegd wat een gebouw precies is. Wat is dus precies een gebouw? Een
brug bijvoorbeeld is geen gebouw en een woning wel. De woningwet verstaat onder een
woning een afzonderlijk gedeelte van een gebouw, welk gedeelte tot bewoning is bestemd.
In het bouwbesluit staat voor een woongebouw: gebouw of gedeelte van een gebouw waarin
twee of meer woonfuncties liggen, die zijn aangewezen op een of meer gemeenschappelijke
verkeersroutes.
Het is belangrijk dat er eerst wordt vastgesteld wat een gebouw precies is. Belangrijke definities
uit de woningwet:
a) bouwen Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten,
vernieuwen, veranderen of vergroten
b) slopen Het afbreken van een bouwwerk of een
gedeelte daarvan
c) gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen
toegankelijk overdekte geheel of gedeeltelijk
met wanden omsloten ruimte vormt
d) omgevingsvergunning Vergunning voor een bouwactiviteit
e) bevoegd gezag Het bestuursorgaan. Bij het ontbreken van een
bestuursorgaan zijn de burgemeester en
wethouders het bevoegd gezag
f) bestemmingsplan Een bestemmingsplan alsmede een
inpassingplan of een beheersverordening
g) rooilijn De lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen,
bij het bouwen van een bouwwerk aan de
wegzijde of aan de van de weg afgekeerde
zijde niet mag worden overschreden
h) norm Een document, uitgegeven door een
deskundig, onafhankelijk instituut, waarin
wordt omschreven aan welke eisen een
bouwmateriaal, bouwdeel of bouwconstructie
moet voldoen dan wel waarin een
omschrijving wordt gegeven van een
keurings-, meet- of berekeningsmethode
8
, Samenvatting Jellema 13 Beheren
i) kwaliteitsverklaring Een schriftelijk bewijs dat de kwaliteit
goedgekeurd is (door Minister)
j) Onze Minister Onze Minister van Infrastructuur en Milieu
k) inspecteur Door de Minister aangewezen ambtenaar
l) toegelaten instelling Instelling als bedoeld in artikel 70
m) fonds Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
bedoeld in artikel 71
n) welstandscommissie Brengt advies uit ten aanzien van de vraag of
het uiterlijk of de plaatsing van een
bouwwerk, waarvoor een aanvraag om een
omgevingsvergunning is ingediend, in strijd is
met redelijke eisen van welstand
o) stadsbouwmeester Die brengt advies uit over of een aanvraag in
strijd is met redelijke eisen van welstand
Er is in Nederland geen officiële indeling van gebouwen die standaard gebruikt wordt. Wel zijn
er diverse instanties die specifiek voor hun eigen doeleinden een onderscheid gemaakt hebben
in de vele soorten gebouwen die er zijn zoals woon-, bijeenkomst-, cel-, gezondheidszorg-,
industrie-, kantoor-, logies-, onderwijs-, sport-, winkel- en overige functies.
Inventariseren betekent een indeling aangeven in soorten gebouwen, leeftijdsopbouw, regio,
grootte, eigenaar, enzovoort. Er wordt niet bijgehouden hoeveel gebouwen er in Nederland zijn.
Het CBS houdt wel de bouwbedrijvigheid bij.
Sinds de invoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) in 1995 worden er
verschillende statistieken bijgehouden. De WOZ-waarde wordt ieder jaar op 1 januari opnieuw
berekend.
1.1.1 Soort gebouwen
Het CBS hanteert de volgende gebouwbestemmingen:
Woningen - Grootste groep gebouwen
- Overheid sterk betrokken (veranderende wetgeving)
- Kwantitatief neemt aantal woningen nog steeds toe
- Kwalitatief verandert er een hoop, mede door de vergrijzing
- Er worden ook woningen aan de voorraad onttrokken door:
* Sloop
* Verbouwing (van twee één maken)
* Verandering van bestemming en transformatie, waardoor een
woning bijvoorbeeld een bedrijfspand wordt
Agrarische gebouwen - Ongeveer de helft hiervan bestaan uit kassen
- Verder zijn het schuren, stallen, hallen en loodsen
- Levensduur is vaak kort (20-25 jaar)
- Onderhoud vindt meestal alleen plaats als het echt moet
(bijvoorbeeld schade)
- Ruim 60% van Nederland wordt gerekend tot agrarisch gebied
Overige onderdelen:
* Akkerbouw
* Tuinbouw
* Veehouderij
* Visserij
- Er vindt steeds meer verbreding van de activiteiten plaats
9
