Samenvatting Huisvesting
Huisvestingsmanagement
1.1
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een onmisbaar
bedrijfsmiddel.
Huisvesting zorgt voor toegevoegde waarde in de organisatie en is daarnaast ook een onderdeel van
de bijdrage leveren aan het realiseren van de strategische organisatiedoelen.
Huisvesting = een strategisch bedrijfsmiddel omdat de bijdrage die zij (potentieel) levert aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
1.2
Toegevoegde waarde omdat huisvesting bijdraagt aan het verhogen van de opbrengsten en het
verlagen van de kosten. Bijv. door het verhogen van de arbeidsproductiviteit en kosten dmv het
reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren.
Huisvesting kan ook bijdragen aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van
Medewerkers+klanttevredenheid
Marketing
Cultuurverandering
Innovatief vermogen
Flexibilisering
Risicobeheersing
Duurzaamheid
Aantrekken van nieuwe medewerkers
Toegevoegde waarde toplocatie = positionering als kwaliteitsmerk met uitgebreid assortiment
Toegevoegde waarde goedkope locatie = vermogen om op de prijs te concurreren met een veel
kleiner assortiment.
Waarde toevoegen = maatwerk. Voor elke organisatie verschillend.
1.3
Huisvestingsmanagement = het managen van de diverse prestaties die de huisvesting levert. Door de
relaties tussen huisvestingsprestaties en de strategische organisatiedoelen in beeld te houden kan
toegevoegde waarde worden geleverd
Toegevoegde waarde huisvesting vloeit voort uit
- Functionele
- Estetische
- Technische
- Economische huisvestingsprestaties
Gaat hierbij om eigenschappen zoals: uitstraling, flexibiliteit, duurzaamheid, capaciteit en
marktwaarde. Deze eigenschappen worden bepaald door concrete componenten waar de
huisvestingsportefeuille uit is opgebouwd. Zoals locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsconstructies, inrichtingconcepten, gebruikersafspraken en gebouwgebonden facilitaire
diensten.(huisvestingscomponenten)
Huisvestingsprestaties zijn vaak het resultaat van een samenspel tussen meerdere
huisvestingscomponenten.
Welke huisvestingsprestaties voor organisatie van belang zijn hangt af van primaire proces.
,Huisvesting genereert alleen toegevoegde waarde als de huisvestingsprestaties bijdragen aan het
realiseren van de strategische doelen.
Huisvestingscomponenten benchmarken huisvesting huisvestingsprestaties prestaties geleverd
aan organisatiedoelen toegevoegde waarde.
1.4
Directe kosten huisvesting = huur/servicekosten, onderhoudskosten, rente, aflossing, afschrijvingen,
energiekosten, schoonmaakkosten. (exploitatiekosten)
TOC (Total Occupancy Costs) = totale gebruikskosten / alle huisvestingskosten
NFC Index (Netherlands Facility Costs)
Affordability-ratio = huisvestingskosten weergegeven als percentage van de omzet. Duidelijk wordt
hierbij in hoeverre zij zich de huisvesting kunnen permitteren.
Bovenstaande kengetallen worden oa gebruikt om te benchmarken
Vastgoedratio = verhouding tussen totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa
Sale-and-lease-back = pand in eigendom verkopen om vervolgens terug te huren. Wordt gedaan om
de schuldenproblematiek te verlichten
Vermogensbeslag van vastgoed reduceren = balansverkorting
Huisvesting is van invloed op de rentabiliteit. Hoe hoger het vastgoedratio hoe groter de invloed.
Huisvesting van invloed op solvabiliteit. Financiering van huisvesting met vreemd vermogen is
ongunstig voor de solvabiliteit. Financiering met eigen vermogen is ongunstig voor liquiditeit. De
genoemde effecten verklaren waarom vaak wordt gezocht naar mogelijkheden binnen de organisatie
om de hoeveelheid vastgoed op de balans te minimaliseren.
Boekwaarde huisvesting verlaagt door afschrijvingen. Is de boekwaarde lager van de marktwaarde,
dan spreekt men van een stille reserve. Boekwaarde hoger dan marktwaarde betekend dat bij
afstoting gebouw verlies moet worden geincasseerd. Om dit te voorkomen tijdig afschrijving bijstellen
aan de hand van taxaties
4 verschillende vormen rendement
- Directe opbrengstverhoging: verkoop van vastgoed/innen huur
- Indirecte opbrengstverhoging: betere ondersteuning in organisatie leid tot hogere omzet
- Directe kostenreductie: aantal m2 verlagen
- Indirecte kostenreductie: betere ondersteuning in primair proces leidt tot kostenreductie
2.1
Vraagzijde naar aanbod gaat het over de huisvestingsbehoeften van een organisatie die voortvloeien
uit het primaire proces en de strategische doelen, binnen een context van externe ontwikkelingen.
Om het primaire proces beter te begrijpen analyseert de huisvestingsmanager welke menselijke en
machinale activiteiten gefaciliteert moeten worden en wat dit vraagt op het gebied van locaties,
ruimtes en services.
Bij het analyseren van de strategische doelen komt de huisvestingsmanager in aanraking met
strategisch management. Zij houden zich bezig met ontwikkeling en implementeren van strategische
koers. Een goede analyse hiervan resulteert in concrete aanknopingspunten over de bijdrage die
huisvesting kan leveren om die doelen te behalen. (toegevoegde waarde)
Synergie = onderdelen elkaar versterken of belemmeren. Bijv ICT en huisvesting.
Het is van groot belang dat een organisatie de missie, visie en strategie ontwikkelt in samenhang met
DESTEP in haar omgeving. Omdat deze ontwikkelingen veranderlijk zijn kan de missie, visie en
strategie soms aangepast worden. Elke 3 tot 5 jaar een nieuw strategisch plan.
, 2.2
Aanbodzijde huisvestingsmanagement betreft de bestaande huisvestingsportefeuille van de
organisatie binnen de context van ontwikkelingen in de totale markt van vastgoed en
gebouwgebonden facilitaire diensten.
Analyse van de bestaande huisvestingsportefeuille is belangrijk in het kader van de ontwikkeling van
een realistische huisvestingsstrategie. De strategie moet aangeven hoe de huidige portefeuille zo
optimaal mogelijk kan worden benut (exploitatie) en hoe de samenstelling van de portefeuille kan
worden verbeterd (mutaties)
Portefeuille is opgebouwd uit
- Financieringsvormen
- Locaties
- Gebouwen
- Inrichting
- Gebruikersprincipes
- Gebouwgebonden facilitaire diensten
Fysiek-ruimtelijke zin verschillende schaalniveaus
1. Totale huisvestigingsportefeuille
2. Een locatie waarop 1 of meerdere gebouwen staan
3. Een gebouw of gebouwdeel
4. Een ruimte of werkplek
Huivestingsprestaties veranderen in de loop der tijd. Onderscheid wordt gemaakt tussen
- Technische levensduur bepaald door slijtage, veroudering van bouwkundige elementen en
technische installaties. Beheerst door onderhoud en renovatie
- Functionele levensduur afhankelijk van de flexibiliteit om op veranderende
huisvestingsbehoeften in te kunnen spelen.
- Economische levensduur eindigt als kosten niet meer tegen de baten opwegen. Wordt
beinvloed door technisch en functionele
Huisvestingprestaties niet alleen bepaald door eigen portefeuille maar ook door externe
ontwikkelingen. Waarde van pand is bv afhankelijk van vraag en aanbod in betreffende segment van
de vastgoedmarkt. Huisvestingsmanager volgt de economische, ruimtelijke en planologische
ontwikkelingen (wijziging bestemmingsplan), technologische ontwikkelingen (verduurzamen
vastgoed) die invloed kunnen hebben op het gebruik en de waarde van het eigen vastgoed.
2.3
Belangrijkste spelers op het speelveld zijn stakeholders. Hebben belang bij huisvestingsprestaties
vanuit specifieke rol/invalshoek. Grote belangen, door langdurige impact van huisvesting op gebied
van:
- Gezondhied
- Financien
- Cultuur
- Imago
- Ruimtelijk ordening
Huisvestingsmanagement
1.1
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een onmisbaar
bedrijfsmiddel.
Huisvesting zorgt voor toegevoegde waarde in de organisatie en is daarnaast ook een onderdeel van
de bijdrage leveren aan het realiseren van de strategische organisatiedoelen.
Huisvesting = een strategisch bedrijfsmiddel omdat de bijdrage die zij (potentieel) levert aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
1.2
Toegevoegde waarde omdat huisvesting bijdraagt aan het verhogen van de opbrengsten en het
verlagen van de kosten. Bijv. door het verhogen van de arbeidsproductiviteit en kosten dmv het
reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren.
Huisvesting kan ook bijdragen aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van
Medewerkers+klanttevredenheid
Marketing
Cultuurverandering
Innovatief vermogen
Flexibilisering
Risicobeheersing
Duurzaamheid
Aantrekken van nieuwe medewerkers
Toegevoegde waarde toplocatie = positionering als kwaliteitsmerk met uitgebreid assortiment
Toegevoegde waarde goedkope locatie = vermogen om op de prijs te concurreren met een veel
kleiner assortiment.
Waarde toevoegen = maatwerk. Voor elke organisatie verschillend.
1.3
Huisvestingsmanagement = het managen van de diverse prestaties die de huisvesting levert. Door de
relaties tussen huisvestingsprestaties en de strategische organisatiedoelen in beeld te houden kan
toegevoegde waarde worden geleverd
Toegevoegde waarde huisvesting vloeit voort uit
- Functionele
- Estetische
- Technische
- Economische huisvestingsprestaties
Gaat hierbij om eigenschappen zoals: uitstraling, flexibiliteit, duurzaamheid, capaciteit en
marktwaarde. Deze eigenschappen worden bepaald door concrete componenten waar de
huisvestingsportefeuille uit is opgebouwd. Zoals locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsconstructies, inrichtingconcepten, gebruikersafspraken en gebouwgebonden facilitaire
diensten.(huisvestingscomponenten)
Huisvestingsprestaties zijn vaak het resultaat van een samenspel tussen meerdere
huisvestingscomponenten.
Welke huisvestingsprestaties voor organisatie van belang zijn hangt af van primaire proces.
,Huisvesting genereert alleen toegevoegde waarde als de huisvestingsprestaties bijdragen aan het
realiseren van de strategische doelen.
Huisvestingscomponenten benchmarken huisvesting huisvestingsprestaties prestaties geleverd
aan organisatiedoelen toegevoegde waarde.
1.4
Directe kosten huisvesting = huur/servicekosten, onderhoudskosten, rente, aflossing, afschrijvingen,
energiekosten, schoonmaakkosten. (exploitatiekosten)
TOC (Total Occupancy Costs) = totale gebruikskosten / alle huisvestingskosten
NFC Index (Netherlands Facility Costs)
Affordability-ratio = huisvestingskosten weergegeven als percentage van de omzet. Duidelijk wordt
hierbij in hoeverre zij zich de huisvesting kunnen permitteren.
Bovenstaande kengetallen worden oa gebruikt om te benchmarken
Vastgoedratio = verhouding tussen totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa
Sale-and-lease-back = pand in eigendom verkopen om vervolgens terug te huren. Wordt gedaan om
de schuldenproblematiek te verlichten
Vermogensbeslag van vastgoed reduceren = balansverkorting
Huisvesting is van invloed op de rentabiliteit. Hoe hoger het vastgoedratio hoe groter de invloed.
Huisvesting van invloed op solvabiliteit. Financiering van huisvesting met vreemd vermogen is
ongunstig voor de solvabiliteit. Financiering met eigen vermogen is ongunstig voor liquiditeit. De
genoemde effecten verklaren waarom vaak wordt gezocht naar mogelijkheden binnen de organisatie
om de hoeveelheid vastgoed op de balans te minimaliseren.
Boekwaarde huisvesting verlaagt door afschrijvingen. Is de boekwaarde lager van de marktwaarde,
dan spreekt men van een stille reserve. Boekwaarde hoger dan marktwaarde betekend dat bij
afstoting gebouw verlies moet worden geincasseerd. Om dit te voorkomen tijdig afschrijving bijstellen
aan de hand van taxaties
4 verschillende vormen rendement
- Directe opbrengstverhoging: verkoop van vastgoed/innen huur
- Indirecte opbrengstverhoging: betere ondersteuning in organisatie leid tot hogere omzet
- Directe kostenreductie: aantal m2 verlagen
- Indirecte kostenreductie: betere ondersteuning in primair proces leidt tot kostenreductie
2.1
Vraagzijde naar aanbod gaat het over de huisvestingsbehoeften van een organisatie die voortvloeien
uit het primaire proces en de strategische doelen, binnen een context van externe ontwikkelingen.
Om het primaire proces beter te begrijpen analyseert de huisvestingsmanager welke menselijke en
machinale activiteiten gefaciliteert moeten worden en wat dit vraagt op het gebied van locaties,
ruimtes en services.
Bij het analyseren van de strategische doelen komt de huisvestingsmanager in aanraking met
strategisch management. Zij houden zich bezig met ontwikkeling en implementeren van strategische
koers. Een goede analyse hiervan resulteert in concrete aanknopingspunten over de bijdrage die
huisvesting kan leveren om die doelen te behalen. (toegevoegde waarde)
Synergie = onderdelen elkaar versterken of belemmeren. Bijv ICT en huisvesting.
Het is van groot belang dat een organisatie de missie, visie en strategie ontwikkelt in samenhang met
DESTEP in haar omgeving. Omdat deze ontwikkelingen veranderlijk zijn kan de missie, visie en
strategie soms aangepast worden. Elke 3 tot 5 jaar een nieuw strategisch plan.
, 2.2
Aanbodzijde huisvestingsmanagement betreft de bestaande huisvestingsportefeuille van de
organisatie binnen de context van ontwikkelingen in de totale markt van vastgoed en
gebouwgebonden facilitaire diensten.
Analyse van de bestaande huisvestingsportefeuille is belangrijk in het kader van de ontwikkeling van
een realistische huisvestingsstrategie. De strategie moet aangeven hoe de huidige portefeuille zo
optimaal mogelijk kan worden benut (exploitatie) en hoe de samenstelling van de portefeuille kan
worden verbeterd (mutaties)
Portefeuille is opgebouwd uit
- Financieringsvormen
- Locaties
- Gebouwen
- Inrichting
- Gebruikersprincipes
- Gebouwgebonden facilitaire diensten
Fysiek-ruimtelijke zin verschillende schaalniveaus
1. Totale huisvestigingsportefeuille
2. Een locatie waarop 1 of meerdere gebouwen staan
3. Een gebouw of gebouwdeel
4. Een ruimte of werkplek
Huivestingsprestaties veranderen in de loop der tijd. Onderscheid wordt gemaakt tussen
- Technische levensduur bepaald door slijtage, veroudering van bouwkundige elementen en
technische installaties. Beheerst door onderhoud en renovatie
- Functionele levensduur afhankelijk van de flexibiliteit om op veranderende
huisvestingsbehoeften in te kunnen spelen.
- Economische levensduur eindigt als kosten niet meer tegen de baten opwegen. Wordt
beinvloed door technisch en functionele
Huisvestingprestaties niet alleen bepaald door eigen portefeuille maar ook door externe
ontwikkelingen. Waarde van pand is bv afhankelijk van vraag en aanbod in betreffende segment van
de vastgoedmarkt. Huisvestingsmanager volgt de economische, ruimtelijke en planologische
ontwikkelingen (wijziging bestemmingsplan), technologische ontwikkelingen (verduurzamen
vastgoed) die invloed kunnen hebben op het gebruik en de waarde van het eigen vastgoed.
2.3
Belangrijkste spelers op het speelveld zijn stakeholders. Hebben belang bij huisvestingsprestaties
vanuit specifieke rol/invalshoek. Grote belangen, door langdurige impact van huisvesting op gebied
van:
- Gezondhied
- Financien
- Cultuur
- Imago
- Ruimtelijk ordening
