Investeren in indirect vastgoed II
Les 1 Niet-Beursgenoteerd vastgoed.....................................................................................2
Voordelen niet-beursgenoteerde fondsen..........................................................................2
Structuren van niet-beursgenoteerde fondsen...................................................................2
Open-end vs Closed-end...................................................................................................3
Open-end fondsen.........................................................................................................3
Closed-end fondsen......................................................................................................3
Waardering van fondsen...............................................................................................3
Premies en discounts....................................................................................................3
Investeringsstijlen van fondsen.....................................................................................4
Les 2 Beursgenoteerd vastgoed.............................................................................................5
Beursgenoteerd vs niet-beursgenoteerd............................................................................5
REITs................................................................................................................................. 6
Andere vormen van Beursgenoteerd vastgoed..................................................................6
Waardering van REIT’s......................................................................................................7
Les 3 Real estate debt markets..............................................................................................8
Les 4: Fees........................................................................................................................... 11
Management fees............................................................................................................ 11
Fee metrics (INREV)........................................................................................................13
Les 5: Absoluut vs Relatief rendement, Tracking error.........................................................15
Les 6:................................................................................................................................... 17
Internationaal vastgoed....................................................................................................17
Leverage en valutarisico..................................................................................................17
Belastingen bij internationaal beleggen............................................................................18
World transparency index................................................................................................18
Les 7:................................................................................................................................... 19
Begrippen:............................................................................................................................ 21
Oefentoets............................................................................................................................ 22
,Les 1 Niet-Beursgenoteerd vastgoed
- De markt voor niet-beursgenoteerd indirect vastgoed is heel groot.
- Direct vastgoed, is direct beleggen een object
- Indirect vastgoed, is beleggen via een vastgoedfonds
- Fundal Fund is een fonds dat belegt in een ander fonds. Dit kan zorgen voor hoge
fees
- Fundal Funds wordt gebruikt om kennis ‘’in te huren’’ zodat het fonds zichzelf niet
hoeft te verdiepen in een bepaald marktsegment.
- Voordelen niet beursgenoteerd vastgoed
- Het specifieke risico kan weg gediversifieerd worden mits er voldoende
omvang is.
- Prijsvorming is gekoppeld aan NAV
- Minder volatiel
- Discounts en premies zijn lager.
- In een niet beursgenoteerd fonds kun je minder goed handelen, daarnaast ben je
afhankelijk van de taxatiewaarde.
- Meestal kan je de aandelen een keer per kwartaal inleveren tegen de intrinsieke
waarde bij de fondsmanager
Voordelen niet-beursgenoteerde fondsen
- Het specifieke risico is weg te diversifiëren, als er voldoende omvang is.
- Prijsvorming is gekoppeld aan de NAV (Net Asset Value), en is dus minder volatiel
dan een beursgenoteerd fonds.
- De discounts en premies zijn daardoor vaak lager.
- Toegang tot gespecialiseerde managers.
Structuren van niet-beursgenoteerde fondsen
- De structuur van een fonds kan het extra aantrekkelijk maken voor de belegger.
- Dit is vaak fiscaal interessanter, omdat er geen of minder belasting betaald hoeft te
worden.
- Kapitaal is vaak onmiddellijk opvraagbaar onder bepaalde voorwaarden.
- Vaak is het zo dat als je koopt moet je een opslag betalen, als je verkoopt een afslag
, Open-end vs Closed-end
Open-end fondsen
- Kopen eigen aandelen in, hebben dus een hogere liquiditeit
- Hebben geen einddatum, en dus in principe een oneindige looptijd.
- Geen vast aantal deelnemingen.
- Deelnemingen worden uitgegeven door de fondsmanager
- Vaak is kapitaal onmiddellijk opvraagbaar waardoor er sprake kan zijn van een
bankrun
- Semi open-end fondsen hebben een lock-up periode
Closed-end fondsen
- Hebben een einddatum
- Kopen geen eigen aandelen in.
- Hebben een vast aantal deelnemingen.
- Deelnemingen worden niet uitgegeven door de fondsmanager maar moeten
worden overgenomen van een deelnemer.
- De secundaire markt is vaak heel klein, wat de deelnemingen illiquide maakt.
Waardering van fondsen
- Waardering en pricing van fondsen in secundaire markt
- NAV + premie:
- Verwachting is dat de waarde van fondsen gaat stijgen
- Liquiditeit relatief goed is.
- NAV - discount:
- verwachting is dat de waarde van fondsen gaat dalen
- Geen liquiditeit
- Verwachting dat waarde gaat stijgen / dalen is mede afhankelijk van de ontwikkeling
van de rente.
- Waardering bij opportunistische fondsen is lastig / niet zinvol
- Hoe marktprijzen worden geschat
- Geen transacties geen “market evidence”
- Smoothing: Returns worden bewaard om in slechtere periodes uit te keren als er
minder of returns zijn.
- Lagging; waarderingen lopen achter transactieprijzen aan
- Goede taxateurs zijn van belang, die de druk van de klanten niet voelen.
Premies en discounts
- Bij een premie is de verwachting dat de waarde van het fonds gaat stijgen, of dat er
sprake is van relatief goede liquiditeit
- Bij een discount is de verwachting dat de waarde van het fonds gaat dalen, of dat er
geen of weinig liquiditeit is
- Verwachte waardeontwikkeling is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de rente
Les 1 Niet-Beursgenoteerd vastgoed.....................................................................................2
Voordelen niet-beursgenoteerde fondsen..........................................................................2
Structuren van niet-beursgenoteerde fondsen...................................................................2
Open-end vs Closed-end...................................................................................................3
Open-end fondsen.........................................................................................................3
Closed-end fondsen......................................................................................................3
Waardering van fondsen...............................................................................................3
Premies en discounts....................................................................................................3
Investeringsstijlen van fondsen.....................................................................................4
Les 2 Beursgenoteerd vastgoed.............................................................................................5
Beursgenoteerd vs niet-beursgenoteerd............................................................................5
REITs................................................................................................................................. 6
Andere vormen van Beursgenoteerd vastgoed..................................................................6
Waardering van REIT’s......................................................................................................7
Les 3 Real estate debt markets..............................................................................................8
Les 4: Fees........................................................................................................................... 11
Management fees............................................................................................................ 11
Fee metrics (INREV)........................................................................................................13
Les 5: Absoluut vs Relatief rendement, Tracking error.........................................................15
Les 6:................................................................................................................................... 17
Internationaal vastgoed....................................................................................................17
Leverage en valutarisico..................................................................................................17
Belastingen bij internationaal beleggen............................................................................18
World transparency index................................................................................................18
Les 7:................................................................................................................................... 19
Begrippen:............................................................................................................................ 21
Oefentoets............................................................................................................................ 22
,Les 1 Niet-Beursgenoteerd vastgoed
- De markt voor niet-beursgenoteerd indirect vastgoed is heel groot.
- Direct vastgoed, is direct beleggen een object
- Indirect vastgoed, is beleggen via een vastgoedfonds
- Fundal Fund is een fonds dat belegt in een ander fonds. Dit kan zorgen voor hoge
fees
- Fundal Funds wordt gebruikt om kennis ‘’in te huren’’ zodat het fonds zichzelf niet
hoeft te verdiepen in een bepaald marktsegment.
- Voordelen niet beursgenoteerd vastgoed
- Het specifieke risico kan weg gediversifieerd worden mits er voldoende
omvang is.
- Prijsvorming is gekoppeld aan NAV
- Minder volatiel
- Discounts en premies zijn lager.
- In een niet beursgenoteerd fonds kun je minder goed handelen, daarnaast ben je
afhankelijk van de taxatiewaarde.
- Meestal kan je de aandelen een keer per kwartaal inleveren tegen de intrinsieke
waarde bij de fondsmanager
Voordelen niet-beursgenoteerde fondsen
- Het specifieke risico is weg te diversifiëren, als er voldoende omvang is.
- Prijsvorming is gekoppeld aan de NAV (Net Asset Value), en is dus minder volatiel
dan een beursgenoteerd fonds.
- De discounts en premies zijn daardoor vaak lager.
- Toegang tot gespecialiseerde managers.
Structuren van niet-beursgenoteerde fondsen
- De structuur van een fonds kan het extra aantrekkelijk maken voor de belegger.
- Dit is vaak fiscaal interessanter, omdat er geen of minder belasting betaald hoeft te
worden.
- Kapitaal is vaak onmiddellijk opvraagbaar onder bepaalde voorwaarden.
- Vaak is het zo dat als je koopt moet je een opslag betalen, als je verkoopt een afslag
, Open-end vs Closed-end
Open-end fondsen
- Kopen eigen aandelen in, hebben dus een hogere liquiditeit
- Hebben geen einddatum, en dus in principe een oneindige looptijd.
- Geen vast aantal deelnemingen.
- Deelnemingen worden uitgegeven door de fondsmanager
- Vaak is kapitaal onmiddellijk opvraagbaar waardoor er sprake kan zijn van een
bankrun
- Semi open-end fondsen hebben een lock-up periode
Closed-end fondsen
- Hebben een einddatum
- Kopen geen eigen aandelen in.
- Hebben een vast aantal deelnemingen.
- Deelnemingen worden niet uitgegeven door de fondsmanager maar moeten
worden overgenomen van een deelnemer.
- De secundaire markt is vaak heel klein, wat de deelnemingen illiquide maakt.
Waardering van fondsen
- Waardering en pricing van fondsen in secundaire markt
- NAV + premie:
- Verwachting is dat de waarde van fondsen gaat stijgen
- Liquiditeit relatief goed is.
- NAV - discount:
- verwachting is dat de waarde van fondsen gaat dalen
- Geen liquiditeit
- Verwachting dat waarde gaat stijgen / dalen is mede afhankelijk van de ontwikkeling
van de rente.
- Waardering bij opportunistische fondsen is lastig / niet zinvol
- Hoe marktprijzen worden geschat
- Geen transacties geen “market evidence”
- Smoothing: Returns worden bewaard om in slechtere periodes uit te keren als er
minder of returns zijn.
- Lagging; waarderingen lopen achter transactieprijzen aan
- Goede taxateurs zijn van belang, die de druk van de klanten niet voelen.
Premies en discounts
- Bij een premie is de verwachting dat de waarde van het fonds gaat stijgen, of dat er
sprake is van relatief goede liquiditeit
- Bij een discount is de verwachting dat de waarde van het fonds gaat dalen, of dat er
geen of weinig liquiditeit is
- Verwachte waardeontwikkeling is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de rente
