Strategie en vastgoed
Samenvatting hoofdstuk 3 & 4
Marketing 2
Vastgoedkunde
, Hoofdstuk 3 – Strategieën van vastgoedontwikkelaars
Paragraaf 1 – Wezen van projectontwikkeling
3.1.1 | Projectontwikkeling: een begripsbepaling
Projectontwikkeling kan gedefinieerd worden als het toevoegen van waarde aan een locatie
door te initiëren, ontwikkelen en realiseren van nieuwbouw dan wel via functiewijziging van
bestaand vastgoed. Dit toevoegen van waarde omvat 7 kwaliteiten/competenties van de
ontwikkelaar:
1. Investeerder | Bereidheid en vermogen om te investeren in gehele proces van
vastgoedontwikkeling en realisatie;
2. Risicodrager | Bereidheid en vermogen om financiële risico’s te dragen gedurende dat
proces, totdat het gerealiseerde vastgoed is verkocht/verhuurd.
3. Marktanalist | Kennis van de markt en vermogen om vraag naar vastgoed kwantitatief
en kwalitatief op te sporen.
4. Creatieveling | Vermogen om marktkennis en vraag van gebruikers om te zetten in
vastgoedconcept.
5. Procesmanager | Vermogen om betrokken partijen binnen de randvoorwaarden (tijd
en geld) naar beoogde eindresultaat te sturen.
6. Initiatiefnemer | Bereidheid en vermogen om initiatief tot ontwikkeling (op
uitnodiging) te nemen en partijen te enthousiasmeren en te binden aan de doeleinden.
7. Professionele opdrachtgever | Vermogen op veel plaatsen en onder sterk wisselende
omstandigheden rollen te vervullen.
Ontwikkelaars financieren vaak niet zelf, maar vinden hiervoor andere partijen. De
ontwikkelaar verhoogt in bedrijfseconomisch opzicht de marktwaarde van een bepaald stuk
grond/gebied. De beloning bestaat uit een opslag op de kostprijs. Er wordt geschat dat de
macro-economische invloed van vastgoed, dus directe en indirecte werkgelegenheidseffect rond
de 10-15% ligt.
3.1.2 | Positie van projectontwikkeling in de bedrijfskolom of
vastgoedwaardeketen
De projectontwikkelaar vormt de eerste schakel in de vastgoedwaardeketen.
3.1.3 | Verscheidenheid van ontwikkelingsbedrijven
Sommige ontwikkelaars zijn gelieerd aan een moedermaatschappij. Anderen zijn zelfstandig
of niet-gelieerd. Daarnaast verschillen ontwikkelaars op het gebied van specialisatie en het
opereren voor eigen rekening of in opdracht van derden.
Paragraaf 2 – Recente en relevante veranderingen in de
bedrijfsomgeving
Vier soorten omgevingsfactoren: consumentengedrag, resources, regulering en technologie.
3.2.1 | Veranderend consumentengedrag
Heeft betrekking op omslag van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt, van
aanbodgestuurd naar vraaggestuurd en het ontstaan van krimp- en groeigebieden.
◼ Van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt
In een vervangingsmarkt is er vooral sprake van een kwalitatief tekort als gevolg van
veranderende gebruiksvoorkeuren of regelgeving. Het moment waarop de
uitbreidingsmarkt is omgeslagen in een vervangingsmarkt is lastig aan te geven. De
Samenvatting hoofdstuk 3 & 4
Marketing 2
Vastgoedkunde
, Hoofdstuk 3 – Strategieën van vastgoedontwikkelaars
Paragraaf 1 – Wezen van projectontwikkeling
3.1.1 | Projectontwikkeling: een begripsbepaling
Projectontwikkeling kan gedefinieerd worden als het toevoegen van waarde aan een locatie
door te initiëren, ontwikkelen en realiseren van nieuwbouw dan wel via functiewijziging van
bestaand vastgoed. Dit toevoegen van waarde omvat 7 kwaliteiten/competenties van de
ontwikkelaar:
1. Investeerder | Bereidheid en vermogen om te investeren in gehele proces van
vastgoedontwikkeling en realisatie;
2. Risicodrager | Bereidheid en vermogen om financiële risico’s te dragen gedurende dat
proces, totdat het gerealiseerde vastgoed is verkocht/verhuurd.
3. Marktanalist | Kennis van de markt en vermogen om vraag naar vastgoed kwantitatief
en kwalitatief op te sporen.
4. Creatieveling | Vermogen om marktkennis en vraag van gebruikers om te zetten in
vastgoedconcept.
5. Procesmanager | Vermogen om betrokken partijen binnen de randvoorwaarden (tijd
en geld) naar beoogde eindresultaat te sturen.
6. Initiatiefnemer | Bereidheid en vermogen om initiatief tot ontwikkeling (op
uitnodiging) te nemen en partijen te enthousiasmeren en te binden aan de doeleinden.
7. Professionele opdrachtgever | Vermogen op veel plaatsen en onder sterk wisselende
omstandigheden rollen te vervullen.
Ontwikkelaars financieren vaak niet zelf, maar vinden hiervoor andere partijen. De
ontwikkelaar verhoogt in bedrijfseconomisch opzicht de marktwaarde van een bepaald stuk
grond/gebied. De beloning bestaat uit een opslag op de kostprijs. Er wordt geschat dat de
macro-economische invloed van vastgoed, dus directe en indirecte werkgelegenheidseffect rond
de 10-15% ligt.
3.1.2 | Positie van projectontwikkeling in de bedrijfskolom of
vastgoedwaardeketen
De projectontwikkelaar vormt de eerste schakel in de vastgoedwaardeketen.
3.1.3 | Verscheidenheid van ontwikkelingsbedrijven
Sommige ontwikkelaars zijn gelieerd aan een moedermaatschappij. Anderen zijn zelfstandig
of niet-gelieerd. Daarnaast verschillen ontwikkelaars op het gebied van specialisatie en het
opereren voor eigen rekening of in opdracht van derden.
Paragraaf 2 – Recente en relevante veranderingen in de
bedrijfsomgeving
Vier soorten omgevingsfactoren: consumentengedrag, resources, regulering en technologie.
3.2.1 | Veranderend consumentengedrag
Heeft betrekking op omslag van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt, van
aanbodgestuurd naar vraaggestuurd en het ontstaan van krimp- en groeigebieden.
◼ Van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt
In een vervangingsmarkt is er vooral sprake van een kwalitatief tekort als gevolg van
veranderende gebruiksvoorkeuren of regelgeving. Het moment waarop de
uitbreidingsmarkt is omgeslagen in een vervangingsmarkt is lastig aan te geven. De
