1
,Vastgoedmanagement 2
Tentamenstof werken aan wonen
Inleiding:
Goed kan wonen:
Vertrouwd, veilig, warm, droog, schoon en betaalbaar.
De woonomgeving moet leefbaar zijn:
Veilig, heel, schoon, met goede voorzieningen op loopafstand.
Fascinerende werkterrein:
Gaat het zowel over het kader van beleid en financiën als over dagelijkse huisvestingsproblemen waar
professionals in de woonsector mee te maken krijgen.
Centrale vraag in het boek:
Hoe kunnen we ervoor zorgen dat we goed wonen in Nederland?
2
,Hoofdstuk 1 Geschiedenis Huisvesting In Nederland:
Opkomst volkshuisvesting tot 1945:
Voor de tweede wereldoorlog was de huisvesting vooral een zaak van particuliere verhuurders.
Voor een particuliere eigenaar is het exploiteren van huurwoningen aantrekkelijk: de huur komt
regelmatig binnen en in de waarde van het vastgoed zit doorgaans een stijgende lijn.
Ook voor institutionele beleggers, als; pensioenfondsen, beleggingsmaatschappijen en
verzekeringsmaatschappijen is het bezit van huurwoningen een zekere belegging.
In de tweede helft van de negentiende eeuw kwam de industrialisatie op gang.
Werkgelegenheid in de landbouw ging achteruit → arbeiders trokken hierdoor naar steden om werk
te vinden → er waren hier nauwelijks woningen voor hen beschikbaar → van de overheid werd er in
die tijd verwacht dat ze zorg hadden voor veiligheid en gezondheid, maar niet dat ze iets deden aan
die huisvesting (nachtwakersstraat)→ politici gaf voorrang aan particulier initiatief →
woningeigenaren splitste hierdoor hun kleine woningen om nog meer huur te kunnen innen →
gevolg hele gezinnen in ruimtes zonder voldoende ruimte en licht.
In grote steden richtte aannemers zich vanaf eind negentiende eeuw op de revolutiebouw → waarbij
nieuwe woonwijken uit de grond werden gestampt met slechte funderingen en met gebruiksmaking
van inferieure bouwmaterialen. (Overheidstoezicht op de bouw was er nauwelijks).
Vanaf de jaren 30 werd de Amsterdamse binnenstad op riolering aangesloten.
Een deel van de gegoede burgerij kon de ellende op woongebied niet langer aanzien. Fabrikanten
zagen in dat hun arbeiders beter konden werken als ze goed woonden. De opkomende
arbeidsorganisaties oefenende druk uit om tot verbetering van de volkshuisvesting te komen.
Hoe? → 1852 werd in Amsterdam de eerste coöperatieve bouwvereniging opgericht, de Vereeniging
ten Behoeve der Arbeidersklasse.
Particulieren zorgden voor benodigd kapitaal tegen lage rente, hierdoor konden goedkope woningen
van redelijke kwaliteit gebouwd worden.
Enig paternalisme: de bewoners moesten opgevoed worden tot beschaafde burgers, waarvoor men
zelfs woningopzichteressen aanstelde.
De woningwet 1901:
Aan het eind van de negentiende eeuw ontkwam de overheid er niet langer aan het woningvraagstuk
wettelijk te regelen. →De maatschappelijke druk was steeds sterker geworden, gevoed door sociale
bewogenheid, angst voor onrust onder het volk en bezorgdheid om de risico’s voor de
volksgezondheid.
In 1901 werd met de woningwet (Ww) voor het eerst het huisvestingsbeleid van de Rijksoverheid
vastgesteld.
3
, Bouwvoorschriften:
De nieuwe wet regelde allereerst aan welke eisen woningen moesten voldoen en hoe dat
gecontroleerd zou worden. Deze taak gaf men in handen van de gemeenten, die de precieze
bouwvoorschriften moest opstellen.
De gemeente moest niet alleen zorgen voor betere nieuwbouw, maar kon ook bestaande slechte
woningen aanpakken door eigenaren te dwingen tot onderhoud.
▪ In de bouwverordening moest elke gemeente de eisen aan woningen vastleggen.
▪ Particulieren moesten bij de gemeente voor het bouwen een bouwvergunning aanvragen, die
ze alleen kregen indien ze zich hielden aan de bouwverordening.
▪ Voor het uitoefenen van controle kwam er voor elke gemeente een Dienst Bouw- en
Woningtoezicht.
Verkrotting kon door een onbewoonbaarverklaring met ontruiming aangepakt worden, zelfs
onteigening was in het belang van volkshuisvesting mogelijk.
Toegelaten instellingen:
De Woningwet regelde ook welke instellingen voor sociale woningbouw mochten zorgdragen en
daartoe financiële steun konden krijgen. Uitgangspunt: particulieren moesten bouwen.
Door te weinig goedkope woningen van goede kwaliteit, maakte de overheid geld vrij om
zogenaamde toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbedrijven huurhuizen te laten bouwen.
Dit waren woningbouwverenigingen, die als bijzonder particulier initiatief alleen op het gebied van
volkshuisvesting actief mochten zijn.
De woningbouwverenigingen konden overheidssteun krijgen om te bouwen, maar moesten wel
volgens de richtlijnen werken en voor hun beleid en uitgaven verantwoording afleggen aan de
overheid.
Hoogte van de huur:
Ook in die jaren was er een discussie over de hoogte van de huur van de woningwetwoningen. Door
politieke onrust in veel Europese landen aan het einde van en vlak na de Eerste wereldoorlog breidde
het aantal sociale wetten zich uit. 1916: huren bevroren/ 1918: huurbescherming afgekondigd.
Toen de politieke spanningen weer afnamen, werden de huursubsidies weer verlaagd en werd de
huurbevriezing weer vervangen door huurregulering.
In de jaren 30 waren er twee tegengestelde visies op het inrichten van woonwijken in steden:
landelijke visie en de stedelijke visie.
▪ Landelijk visie→ uitte zich in het ideaal van de tuindorpen: in het groen gesitueerde wijken
met een dorps karakter, die tegen de stad aan werden gebouwd.
▪ De stedelijke visie → pleitte voor het gesloten bouwblok met panden bestaande uit
meerdere verdiepingen. Het liefst een specifieke stedenbouwkundige architectonische
bouwstijl.
4
,Vastgoedmanagement 2
Tentamenstof werken aan wonen
Inleiding:
Goed kan wonen:
Vertrouwd, veilig, warm, droog, schoon en betaalbaar.
De woonomgeving moet leefbaar zijn:
Veilig, heel, schoon, met goede voorzieningen op loopafstand.
Fascinerende werkterrein:
Gaat het zowel over het kader van beleid en financiën als over dagelijkse huisvestingsproblemen waar
professionals in de woonsector mee te maken krijgen.
Centrale vraag in het boek:
Hoe kunnen we ervoor zorgen dat we goed wonen in Nederland?
2
,Hoofdstuk 1 Geschiedenis Huisvesting In Nederland:
Opkomst volkshuisvesting tot 1945:
Voor de tweede wereldoorlog was de huisvesting vooral een zaak van particuliere verhuurders.
Voor een particuliere eigenaar is het exploiteren van huurwoningen aantrekkelijk: de huur komt
regelmatig binnen en in de waarde van het vastgoed zit doorgaans een stijgende lijn.
Ook voor institutionele beleggers, als; pensioenfondsen, beleggingsmaatschappijen en
verzekeringsmaatschappijen is het bezit van huurwoningen een zekere belegging.
In de tweede helft van de negentiende eeuw kwam de industrialisatie op gang.
Werkgelegenheid in de landbouw ging achteruit → arbeiders trokken hierdoor naar steden om werk
te vinden → er waren hier nauwelijks woningen voor hen beschikbaar → van de overheid werd er in
die tijd verwacht dat ze zorg hadden voor veiligheid en gezondheid, maar niet dat ze iets deden aan
die huisvesting (nachtwakersstraat)→ politici gaf voorrang aan particulier initiatief →
woningeigenaren splitste hierdoor hun kleine woningen om nog meer huur te kunnen innen →
gevolg hele gezinnen in ruimtes zonder voldoende ruimte en licht.
In grote steden richtte aannemers zich vanaf eind negentiende eeuw op de revolutiebouw → waarbij
nieuwe woonwijken uit de grond werden gestampt met slechte funderingen en met gebruiksmaking
van inferieure bouwmaterialen. (Overheidstoezicht op de bouw was er nauwelijks).
Vanaf de jaren 30 werd de Amsterdamse binnenstad op riolering aangesloten.
Een deel van de gegoede burgerij kon de ellende op woongebied niet langer aanzien. Fabrikanten
zagen in dat hun arbeiders beter konden werken als ze goed woonden. De opkomende
arbeidsorganisaties oefenende druk uit om tot verbetering van de volkshuisvesting te komen.
Hoe? → 1852 werd in Amsterdam de eerste coöperatieve bouwvereniging opgericht, de Vereeniging
ten Behoeve der Arbeidersklasse.
Particulieren zorgden voor benodigd kapitaal tegen lage rente, hierdoor konden goedkope woningen
van redelijke kwaliteit gebouwd worden.
Enig paternalisme: de bewoners moesten opgevoed worden tot beschaafde burgers, waarvoor men
zelfs woningopzichteressen aanstelde.
De woningwet 1901:
Aan het eind van de negentiende eeuw ontkwam de overheid er niet langer aan het woningvraagstuk
wettelijk te regelen. →De maatschappelijke druk was steeds sterker geworden, gevoed door sociale
bewogenheid, angst voor onrust onder het volk en bezorgdheid om de risico’s voor de
volksgezondheid.
In 1901 werd met de woningwet (Ww) voor het eerst het huisvestingsbeleid van de Rijksoverheid
vastgesteld.
3
, Bouwvoorschriften:
De nieuwe wet regelde allereerst aan welke eisen woningen moesten voldoen en hoe dat
gecontroleerd zou worden. Deze taak gaf men in handen van de gemeenten, die de precieze
bouwvoorschriften moest opstellen.
De gemeente moest niet alleen zorgen voor betere nieuwbouw, maar kon ook bestaande slechte
woningen aanpakken door eigenaren te dwingen tot onderhoud.
▪ In de bouwverordening moest elke gemeente de eisen aan woningen vastleggen.
▪ Particulieren moesten bij de gemeente voor het bouwen een bouwvergunning aanvragen, die
ze alleen kregen indien ze zich hielden aan de bouwverordening.
▪ Voor het uitoefenen van controle kwam er voor elke gemeente een Dienst Bouw- en
Woningtoezicht.
Verkrotting kon door een onbewoonbaarverklaring met ontruiming aangepakt worden, zelfs
onteigening was in het belang van volkshuisvesting mogelijk.
Toegelaten instellingen:
De Woningwet regelde ook welke instellingen voor sociale woningbouw mochten zorgdragen en
daartoe financiële steun konden krijgen. Uitgangspunt: particulieren moesten bouwen.
Door te weinig goedkope woningen van goede kwaliteit, maakte de overheid geld vrij om
zogenaamde toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbedrijven huurhuizen te laten bouwen.
Dit waren woningbouwverenigingen, die als bijzonder particulier initiatief alleen op het gebied van
volkshuisvesting actief mochten zijn.
De woningbouwverenigingen konden overheidssteun krijgen om te bouwen, maar moesten wel
volgens de richtlijnen werken en voor hun beleid en uitgaven verantwoording afleggen aan de
overheid.
Hoogte van de huur:
Ook in die jaren was er een discussie over de hoogte van de huur van de woningwetwoningen. Door
politieke onrust in veel Europese landen aan het einde van en vlak na de Eerste wereldoorlog breidde
het aantal sociale wetten zich uit. 1916: huren bevroren/ 1918: huurbescherming afgekondigd.
Toen de politieke spanningen weer afnamen, werden de huursubsidies weer verlaagd en werd de
huurbevriezing weer vervangen door huurregulering.
In de jaren 30 waren er twee tegengestelde visies op het inrichten van woonwijken in steden:
landelijke visie en de stedelijke visie.
▪ Landelijk visie→ uitte zich in het ideaal van de tuindorpen: in het groen gesitueerde wijken
met een dorps karakter, die tegen de stad aan werden gebouwd.
▪ De stedelijke visie → pleitte voor het gesloten bouwblok met panden bestaande uit
meerdere verdiepingen. Het liefst een specifieke stedenbouwkundige architectonische
bouwstijl.
4
