Week 1 overdrachtsbelasting & BTW
Belastbaar feit
WBR de W vragen
WAT is belastbaar: verkrijging
van Nederlandse onroerende zaak
WIE is belastingplichtig: de verkrijger
WAAROVER wordt geheven: de waarde of de koopprijs als die hoger is (let op: soms faciliteiten en
bijzondere regelingen van toepassing!)
- De maatstaf van heffing
WELKE vrijstelling(en) geldt voor deze belastbare verkrijging?
HOE wordt geheven: op aangifte (let op de rol van de notaris!)
Belastbaar feit
Art. 2-8 WBR staat belastbaar feit in de wet
Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan
deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR)
Verkrijging juridische eigendom belast
Verkrijgen van een onroerende zaak:
1. Verkoop en overdracht art. 3:84 BW titel, levering, beschikkingsbevoegd.
o Levering door not. Akte leveringsakte
2. Vererven
3. Schikking
4. Boedelmenging
5. Verjaring
6. Natrekking
7. Fusie/splitsing
a. Gesloten systeem van de BW, dus alleen juridisch eigendom op de wijze bij wet
voorgeschreven
b. Algemene en bijzondere titel.
Fiscale visie is breder: mbt dat je toch overdrachtsbelasting verschuldigd bent
- Art. 2 lid 2 WBR economisch eigendom
, o Huur, lease, een overeenkomst waar een afspraak in wordt gemaakt die stelt dat jij
het economische eigendom hebt.
Vanaf dit moment als jij mij 10 miljoen betaald, krijg jij alle huurinkomsten
van dit gebouw en mag jij er over beslissen
Dit is ter voorkoming van het ontlopen van de omzetbelasting
Omdat men anders via een economisch eigendom constructie de
omzetbelasting omzeild worden
Anti-misbruik wetgeving
o Maar: je gaat niet zomaar heel veel geld betalen voor economisch eigendom je wil
een zekerheidsrecht hebben (hypotheek)
o En je wil een onherroepelijk volmacht; dat je kunt verkopen en leveren wanneer jij
dit wil: recht op levering.
o Vaak een marge voor winststijgingen
Verkrijging economische eigendom ook belast (art. 2 lid 2 WBR)
Samenstel van rechten en verplichtingen m.b.t. onroerende zaken dat een belang bij die
zaken vertegenwoordigt
Ten minste enig risico van waardeverandering
o Risico van tenietgaan moet ook over dit stond er vroeger, nu niet meer. Omdat
mensen dit gewoon een manier gaf om het te omzeilen
Uitsluitend recht op levering→ geen economische eigendomsverkrijging
o Waarom?
o Wij sluiten een overeenkomst tot recht op levering: hier wordt gedoeld op een
gewone koopovk. Omdat dit geen economisch eigendom, dit wordt pas verkregen bij
het echte juridische eigendom.
o Een gewone koopovk is dus wel een economisch eigendom maar het is uitgesloten,
dat het pas een belastbaar feit is bij de verkrijging van het juridische eigendom
o Anders zou je bij het verkrijgen van het economisch eigendom OVB moeten betalen
Wijze van verkrijgen?
Natrekking is uitgezonderd (art. 3 lid 1 onderdeel c WBR)
- Natrekking is geen verkrijging omzetbelasting: het bouwen van een woning op een stuk
grond kost omzetbelasting. Dus vindt de wetgever bedacht dat het niet een goed idee is dat
er op dezelfde onroerende zaak zowel overdracht- als omzetbelasting rust.
De verkrijger (art. 16 WBR)
- Natuurlijk persoon
- Rechtspersoon
Onroerende zaak
- Onroerend/roerend → aansluiting bij civiele recht: grond en daarmee verbonden
bouwwerken, om duurzaam ter plaatse te blijven (art. 3:3 en 3:4 BW)
o Onroerend: civielrechtelijk begrip alles wat niet roerend, duurzaam met de grond
verenigd.
o Een Portacabin: kan onroerend zijn, als het onroerend lijkt dan kan het onroerend
zijn. Duurzaam ter plaatse zijn en naar aard en inrichting naar buiten toe kenbaar zijn
dat het duurzaam ter plaatse blijft.
HR: bank: is onroerend, schuldeiser zei nee het in roerend.
Lezen arrest!
- Procedure Hoge Raad → onroerend door bestemming: stacaravan, container, kraan op rails
in havengebied, CAI-netwerk
, - Fictieve onroerende zaken (aandelen) (art. 4 WBR) aandelen, bezitseis en doeleis
o Nederlandse onroerende zaken
o Bij overdragen, waarom belast omdat je anders elk huis in aandelen kan verkopen
o Overdrachtsbelasting na 1970
o 1917 voorloper wet op de overdrachtsbelasting, 1933 ook aandelen in NL vastgoed
zit overdrachtsbelasting op
Aanwezig zijn bij de fictieve onroerende zaken aandelen art. 4 WBR is heel lastig
Vastgoedlichamen
Wanneer ga je onder dit artikel vallen:
- Onroerende zaak rechtspersoon moet het gaan (BV, NV, vereniging, stichting)
- Entiteiten die geen rechtspersonen zijn (VOF, CV, eenmanszaken)
- Als het een rechtspersoon is
- Moet je kijken wat er in de rechtspersoon zit:
o Balans bekijken: activa (bezittingen)
- Je kijkt naar de activa, je kijkt dan of er aan de bezitseis voldaan wordt door de
rechtspersoon
- Staan links bij de activa zijde allemaal WEV van bezittingen, er moet dan meer 50%
onroerende zaken zijn. Kan ook buitenlandse onroerende zaken zijn. Ook 30% of meer van
NL onroerende zaken zijn.
Verkrijging van belang 1/3 of meer in een onroerendezaakrechtspersoon belast met
overdrachtsbelasting
Onroerendezaakrechtspersoon (OZR):
Bezitseis: grotendeels (>50%) OG op de balans en ≥ 30% van de bezittingen bestaat uit in NL
gelegen OG
o Als hier aan voldaan is dan wordt er aan de bezitseis voldaan
Doeleis: doel is hoofdzakelijk (≥70%) verkrijgen, vervreemden en exploiteren van OG
verhuren
o Er is een doel eis omdat de wetgever alleen beleggingsvastgoed wilde belasten.
o De vastgoedbeleggers/projectontwikkelaars.
Verkrijging van belang in CV of vof
‒ 1/3-regel voor beleggingsfondsen
Belastbaar feit
- Verdeling belast met overdrachtsbelasting
o Verdeling: in een gemeenschap, onverdeeld eigenaar in een gemeenschap voor een
bepaalde hoeveelheid.
- Fictie art. 7 WBR: toegedeelde onroerende zaak wordt volledig verkregen, verkrijging
krachtens verdeling valt onder dit artikel
o De fictie zegt je krijgt het geheel: stel je bent gerechtigd tot 50% van 2 gebouwen. Je
krijgt 100% van 1 gebouw. Dan wordt er gezegd in art. 7 dat je het geheel krijgt
o Maar art. 12 WBR zegt je mag hetgeen dat je al had opgeofferd in mindering
brengen op de heffing.
Waarom de omweg van art. 7 WBR en dan pas art. 12 WBR en niet in een keer waar die fictie
Rechten van erfpacht en opstal in art. 6 WBR
Soorten verkrijgingen:
• Vestiging/uitgifte erfpacht en opstal
• Overdracht
• Ruiltransacties
Maar ook(!):
Opzegging
Afstand
, Wijziging
Verkrijging opstallen door beëindiging
Wat is een erfpacht: een beperkt recht, geeft een gebruiksrecht op een onroerende zaak. Kan alleen
op een onroerende zaak worden gevestigd. Je betaalt hier canon voor.
Een recht van opstal: beperkt recht, het geeft het recht om iets in eigendom te hebben. Doorbreekt
de natrekking. Je betaalt hier retributie voor.
Art. 11 WBR: waarover wordt geheven:
- Art. 11 lid 1 WBR de waarde van het recht van erfpacht vermeerderd met de
gekapitaliseerde canon. Hierover ben je overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Waarom ook de canon? bij veel canon/retributie is de waarde van het huis minder (de
koopprijs is lager hierdoor) omdat je veel canon moet betalen. Dit zorgt ervoor dat je
hetzelfde huis zou kunnen bewonen met minder overdrachtsbelasting. De wetgever wilde dit
voorkomen, dus ook de canon meetellen
o Maar maximum: met dien verstande: dat het maximaal de volle eigendomswaarde is
Boek: waarom is de erfpacht canon/retributie erbij geteld nalezen in boek, is goed uitgelegd.
Niet:
• Enkel wijziging schuldplichtigheid
- Wijziging recht op erfpacht kan dus wel lijden tot overdrachtsbelasting waarom? Stel je
erfpacht duurt 10 jaar en dan wordt er een eeuwigdurenderfpacht opgelegd. Dan is er OVB
verschuldigd. Het genot wordt immers groter. De waarde van de erfpacht wordt immers
groter. Moet een verschil in waarde zijn art. 6B WBR, wijziging van een recht wordt over
geheven dan naar art. 9 lid 2 WBR er wordt gezegd dat er over het verschil in waarde
gegeven wordt
- Enkel een situatie waarin alleen meer of minder verschuldigd is dan is het geen reden op
heffing van OVB
- Alleen bij Adam van voortdurend naar eeuwigdurend erfpacht geen OVB verschuldigd
uitzondering.
Belastbaar feit – tijdstip
Tijdstip verkrijging?
- Hoofdregel (art. 8): opmaken van de akte, bij de notaris
o In civiel recht is het op het moment van de inschrijving van de akte dit is het
verkrijging volgens civiel recht.
o Inschrijving niet binnen bepaalde termijn plaatsgevonden dan is de OVB alsnog niet
verschuldigd.
- Bij opschortende voorwaarde (art. 8 lid 2): moment van vervulling van de opschortende
voorwaarde
o Bij ontbindende voorwaarde: moment dat je de akte opmaakt.
Belastbaar feit
WBR de W vragen
WAT is belastbaar: verkrijging
van Nederlandse onroerende zaak
WIE is belastingplichtig: de verkrijger
WAAROVER wordt geheven: de waarde of de koopprijs als die hoger is (let op: soms faciliteiten en
bijzondere regelingen van toepassing!)
- De maatstaf van heffing
WELKE vrijstelling(en) geldt voor deze belastbare verkrijging?
HOE wordt geheven: op aangifte (let op de rol van de notaris!)
Belastbaar feit
Art. 2-8 WBR staat belastbaar feit in de wet
Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan
deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR)
Verkrijging juridische eigendom belast
Verkrijgen van een onroerende zaak:
1. Verkoop en overdracht art. 3:84 BW titel, levering, beschikkingsbevoegd.
o Levering door not. Akte leveringsakte
2. Vererven
3. Schikking
4. Boedelmenging
5. Verjaring
6. Natrekking
7. Fusie/splitsing
a. Gesloten systeem van de BW, dus alleen juridisch eigendom op de wijze bij wet
voorgeschreven
b. Algemene en bijzondere titel.
Fiscale visie is breder: mbt dat je toch overdrachtsbelasting verschuldigd bent
- Art. 2 lid 2 WBR economisch eigendom
, o Huur, lease, een overeenkomst waar een afspraak in wordt gemaakt die stelt dat jij
het economische eigendom hebt.
Vanaf dit moment als jij mij 10 miljoen betaald, krijg jij alle huurinkomsten
van dit gebouw en mag jij er over beslissen
Dit is ter voorkoming van het ontlopen van de omzetbelasting
Omdat men anders via een economisch eigendom constructie de
omzetbelasting omzeild worden
Anti-misbruik wetgeving
o Maar: je gaat niet zomaar heel veel geld betalen voor economisch eigendom je wil
een zekerheidsrecht hebben (hypotheek)
o En je wil een onherroepelijk volmacht; dat je kunt verkopen en leveren wanneer jij
dit wil: recht op levering.
o Vaak een marge voor winststijgingen
Verkrijging economische eigendom ook belast (art. 2 lid 2 WBR)
Samenstel van rechten en verplichtingen m.b.t. onroerende zaken dat een belang bij die
zaken vertegenwoordigt
Ten minste enig risico van waardeverandering
o Risico van tenietgaan moet ook over dit stond er vroeger, nu niet meer. Omdat
mensen dit gewoon een manier gaf om het te omzeilen
Uitsluitend recht op levering→ geen economische eigendomsverkrijging
o Waarom?
o Wij sluiten een overeenkomst tot recht op levering: hier wordt gedoeld op een
gewone koopovk. Omdat dit geen economisch eigendom, dit wordt pas verkregen bij
het echte juridische eigendom.
o Een gewone koopovk is dus wel een economisch eigendom maar het is uitgesloten,
dat het pas een belastbaar feit is bij de verkrijging van het juridische eigendom
o Anders zou je bij het verkrijgen van het economisch eigendom OVB moeten betalen
Wijze van verkrijgen?
Natrekking is uitgezonderd (art. 3 lid 1 onderdeel c WBR)
- Natrekking is geen verkrijging omzetbelasting: het bouwen van een woning op een stuk
grond kost omzetbelasting. Dus vindt de wetgever bedacht dat het niet een goed idee is dat
er op dezelfde onroerende zaak zowel overdracht- als omzetbelasting rust.
De verkrijger (art. 16 WBR)
- Natuurlijk persoon
- Rechtspersoon
Onroerende zaak
- Onroerend/roerend → aansluiting bij civiele recht: grond en daarmee verbonden
bouwwerken, om duurzaam ter plaatse te blijven (art. 3:3 en 3:4 BW)
o Onroerend: civielrechtelijk begrip alles wat niet roerend, duurzaam met de grond
verenigd.
o Een Portacabin: kan onroerend zijn, als het onroerend lijkt dan kan het onroerend
zijn. Duurzaam ter plaatse zijn en naar aard en inrichting naar buiten toe kenbaar zijn
dat het duurzaam ter plaatse blijft.
HR: bank: is onroerend, schuldeiser zei nee het in roerend.
Lezen arrest!
- Procedure Hoge Raad → onroerend door bestemming: stacaravan, container, kraan op rails
in havengebied, CAI-netwerk
, - Fictieve onroerende zaken (aandelen) (art. 4 WBR) aandelen, bezitseis en doeleis
o Nederlandse onroerende zaken
o Bij overdragen, waarom belast omdat je anders elk huis in aandelen kan verkopen
o Overdrachtsbelasting na 1970
o 1917 voorloper wet op de overdrachtsbelasting, 1933 ook aandelen in NL vastgoed
zit overdrachtsbelasting op
Aanwezig zijn bij de fictieve onroerende zaken aandelen art. 4 WBR is heel lastig
Vastgoedlichamen
Wanneer ga je onder dit artikel vallen:
- Onroerende zaak rechtspersoon moet het gaan (BV, NV, vereniging, stichting)
- Entiteiten die geen rechtspersonen zijn (VOF, CV, eenmanszaken)
- Als het een rechtspersoon is
- Moet je kijken wat er in de rechtspersoon zit:
o Balans bekijken: activa (bezittingen)
- Je kijkt naar de activa, je kijkt dan of er aan de bezitseis voldaan wordt door de
rechtspersoon
- Staan links bij de activa zijde allemaal WEV van bezittingen, er moet dan meer 50%
onroerende zaken zijn. Kan ook buitenlandse onroerende zaken zijn. Ook 30% of meer van
NL onroerende zaken zijn.
Verkrijging van belang 1/3 of meer in een onroerendezaakrechtspersoon belast met
overdrachtsbelasting
Onroerendezaakrechtspersoon (OZR):
Bezitseis: grotendeels (>50%) OG op de balans en ≥ 30% van de bezittingen bestaat uit in NL
gelegen OG
o Als hier aan voldaan is dan wordt er aan de bezitseis voldaan
Doeleis: doel is hoofdzakelijk (≥70%) verkrijgen, vervreemden en exploiteren van OG
verhuren
o Er is een doel eis omdat de wetgever alleen beleggingsvastgoed wilde belasten.
o De vastgoedbeleggers/projectontwikkelaars.
Verkrijging van belang in CV of vof
‒ 1/3-regel voor beleggingsfondsen
Belastbaar feit
- Verdeling belast met overdrachtsbelasting
o Verdeling: in een gemeenschap, onverdeeld eigenaar in een gemeenschap voor een
bepaalde hoeveelheid.
- Fictie art. 7 WBR: toegedeelde onroerende zaak wordt volledig verkregen, verkrijging
krachtens verdeling valt onder dit artikel
o De fictie zegt je krijgt het geheel: stel je bent gerechtigd tot 50% van 2 gebouwen. Je
krijgt 100% van 1 gebouw. Dan wordt er gezegd in art. 7 dat je het geheel krijgt
o Maar art. 12 WBR zegt je mag hetgeen dat je al had opgeofferd in mindering
brengen op de heffing.
Waarom de omweg van art. 7 WBR en dan pas art. 12 WBR en niet in een keer waar die fictie
Rechten van erfpacht en opstal in art. 6 WBR
Soorten verkrijgingen:
• Vestiging/uitgifte erfpacht en opstal
• Overdracht
• Ruiltransacties
Maar ook(!):
Opzegging
Afstand
, Wijziging
Verkrijging opstallen door beëindiging
Wat is een erfpacht: een beperkt recht, geeft een gebruiksrecht op een onroerende zaak. Kan alleen
op een onroerende zaak worden gevestigd. Je betaalt hier canon voor.
Een recht van opstal: beperkt recht, het geeft het recht om iets in eigendom te hebben. Doorbreekt
de natrekking. Je betaalt hier retributie voor.
Art. 11 WBR: waarover wordt geheven:
- Art. 11 lid 1 WBR de waarde van het recht van erfpacht vermeerderd met de
gekapitaliseerde canon. Hierover ben je overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Waarom ook de canon? bij veel canon/retributie is de waarde van het huis minder (de
koopprijs is lager hierdoor) omdat je veel canon moet betalen. Dit zorgt ervoor dat je
hetzelfde huis zou kunnen bewonen met minder overdrachtsbelasting. De wetgever wilde dit
voorkomen, dus ook de canon meetellen
o Maar maximum: met dien verstande: dat het maximaal de volle eigendomswaarde is
Boek: waarom is de erfpacht canon/retributie erbij geteld nalezen in boek, is goed uitgelegd.
Niet:
• Enkel wijziging schuldplichtigheid
- Wijziging recht op erfpacht kan dus wel lijden tot overdrachtsbelasting waarom? Stel je
erfpacht duurt 10 jaar en dan wordt er een eeuwigdurenderfpacht opgelegd. Dan is er OVB
verschuldigd. Het genot wordt immers groter. De waarde van de erfpacht wordt immers
groter. Moet een verschil in waarde zijn art. 6B WBR, wijziging van een recht wordt over
geheven dan naar art. 9 lid 2 WBR er wordt gezegd dat er over het verschil in waarde
gegeven wordt
- Enkel een situatie waarin alleen meer of minder verschuldigd is dan is het geen reden op
heffing van OVB
- Alleen bij Adam van voortdurend naar eeuwigdurend erfpacht geen OVB verschuldigd
uitzondering.
Belastbaar feit – tijdstip
Tijdstip verkrijging?
- Hoofdregel (art. 8): opmaken van de akte, bij de notaris
o In civiel recht is het op het moment van de inschrijving van de akte dit is het
verkrijging volgens civiel recht.
o Inschrijving niet binnen bepaalde termijn plaatsgevonden dan is de OVB alsnog niet
verschuldigd.
- Bij opschortende voorwaarde (art. 8 lid 2): moment van vervulling van de opschortende
voorwaarde
o Bij ontbindende voorwaarde: moment dat je de akte opmaakt.
