Samenvatting Huurrecht
Hoofdstuk 1 t/m 5
Hoofdstuk
1
Huur is een bijzondere overeenkomst (art. 7:201 t/m 7:310 BW).
Huurovereenkomst als voldaan is aan de voorwaarden (art. 7:201 BW):
1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2)
2. Tegenprestatie (lid 1)
3. Pacht is geen huur (lid 3)
Het is niet van belang of partijen voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten.
1.2
Zaken en vermogensrechten kunnen worden gehuurd.
Huurregime: totaal van de toepasselijke wetsartikelen.
1. Woonruimte (art. 7:232 BW)
2. Bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)
3. Kantoorruimte (art. 7:230a BW) ontruimingsbeschermingen.
Voor landbouwgrond gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht art. 7:311 – 404 BW.
Ongebouwd: een leeg terrein, ook als het is verhard. Stuk grond huren met de
verplichtingen van de huurder om het te bebouwen is ook ongebouwd.
- Alleen sommige verharde terreinen worden wel als gebouwd beschouwd.
Woonruimte: gebouwde onroerende zaak als woning verhuurd (art. 7:234 BW).
Bedrijfsruimte: gebouwde onroerende zaak als kleinhandelsbedrijf verhuurd (art. 7:290 BW)
Kantoorruimte (overig): gebouwde onroerende zaak noch als woonruimte, noch als
bedrijfsruimte verhuurd is een restcategorie.
1.3
Bij huurrecht krijgen veel huurbescherming voor de huurder.
Regelend recht: huurder en verhuurder kunnen van bepaling van regelend recht in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken.
- De wettelijke bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de
huurovereenkomst aan: aanvullend recht.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen van bepaling van semidwingend recht
afwijkende afspraken maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
- Bepaling in strijd met semidwingend recht, dan moet de huurder een beroep doen op
zijn bescherming door de clausule in de huurovereenkomst te vernietigen.
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dat toch, dan heeft een
dergelijke bepaling geen werking deze is nietig.
Hoofdstuk
2
Voor het huurrecht geldt een gelaagde structuur.
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen
schept art. 7:201 lid 1 BW.
,Verplichtingen verhuurder: de verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te
stellen en te laten van de huurder (art. 7:203 BW).
2.2
Verplichtingen huurder: belangrijkste verplichting is het voldoen van de tegenprestatie
(huurprijs) art. 7:212-225 BW.
Huurder heeft een zorgverplichting: gedurende hele huurtermijn goed voor het gehuurde
zorgen. Verplichting tot gebruik is niet verplicht, tenzij dit expliciet in de huurovereenkomst is
opgenomen omdat niet gebruiken schadelijk is.
Huurder is ook verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemming art. 7:214 BW.
- Verhuurder houdt dan zeggenschap over de manier waarop het gehuurde wordt
gebruikt.
- In veel contracten is exact omschreven hoe het moet worden gebruikte
(exploitatieplicht).
Stilzwijgende instemming is mogelijk, alleen heeft de huurder een zware bewijslast als de
verhuurder dit betwist. Het stilzitten van de verhuurder leidt nog niet tot instemming.
2.3
Gebrek: een verstoring van het huurgenot (art. 7:204 BW). Alles wat mis is met het
gehuurde wordt als gebrek aangemerkt.
Gebrek is een speciale regeling van de tekortkoming. Is er een gebrek, dan is er automatisch
sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de verhuurder (art.
6:74 BW).
Gebrek hanteert een objectieve genotsverwachting van de huurder: het gaat erom wat
een huurder in het algemeen belang mag verwachten van een goed onderhoud zaken van
de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
- Omstandigheden die bekend of zichtbaar waren bij het aangaan van de
huurovereenkomst kunnen ook als gebrek worden aangemerkt.
Bij bedrijfsruimte en kantoorruimte kan van de gebrekenregeling indien zij duidelijk
opnemen wat niet onder een gebrek wordt verstaan. Bij woonruimte kan hier niet van worden
afgeweken!
Een gebrek dat toe te rekenen aan de huurder is, is geen gebrek in de zin van de wet.
Feitelijke stoornis: stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet
in het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan verhelpen. De
verhuurder kan er niets aan doen (art. 7:204 lid 3 BW).
- Bijvoorbeeld: geluidsoverlast door verkeer of kinderen op schoolplein
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt
(art. 7:204 lid 3 BW).
- De huurder heeft er dan geen last van.
2.4
, Mogelijkheden van huurder bij een gebrek:
Gebrekenregeling bijzondere aanspraken:
1. Vordering tot nakoming (art. 3:296 BW)
2. Schadevergoeding (art. 6:74 BW)
3. (Gedeeltelijke) ontbinding (art. 6:265 BW)
4. Beroep doen op opschorting (art. 6:52 BW)
5. Verrekening (art. 6:227 BW)
In boek 7 gebrekenregeling:
6. Herstel van het gebrek (art. 7:206 BW)
7. Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
8. Schadevergoeding (art. 7:208 BW)
9. Ontbinden als het gehuurde geheel vergaat (art. 7:210 BW)
Herstelverplichting (art. 7:206 BW): verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de
huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de
verhuurder zijn te vergen.
Uitzondering:
- Verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk
is of voor gebreken door toedoen van de huurder.
o Kleine herstellingen zijn werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder
zelf kan verrichten en die niet al te kostbaar zijn.
Verricht de verhuurder geen herstel van het gebrek dan schiet de verhuurder toerekenbaar
tekort in de nakoming van zijn herstelverplichting jegens de huurder.
Asbest: geen gebrek, tenzij de huurder door aanwezigheid van asbest geen normaal
gebruik kan maken van het gehuurde en er dus een beperking optreedt in het huurgenot.
- Dan is asbest een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW): bij een gebrek dat leidt tot vermindering van het
huurgenot heeft de huurder recht op huurprijsvermindering.
- Recht geldt pas vanaf het moment dat de huurder bij de verhuurder klaagt. Het
eindigt op het moment dat het gebrek is verholpen.
Geen recht op huurprijsvermindering als de huurder zelf het gebrek moet verhelpen of het
gebrek zelf heeft veroorzaakt of als het gebrek het huurgenot niet wezenlijk vermindert.
Voor huurprijsvermindering moet er wel een overeenstemming zijn met de verhuurder of een
vordering bij de kantonrechter instellen.
Vordering bij de kantonrechter dan:
1. Aantonen dat er een gebrek is
2. Dat een substantiële vermindering van het huurgenot oplevert.
Schadevergoeding (art. 7:208 BW): de oorzaak van de schade is van belang. Het gebrek
moet de schuld van de verhuurder zijn of krachtens de verkeersopvattingen aan hem toe te
rekenen zijn (art. 6:74 BW).
- Causaal verband tussen gebrek en schade
Verhuurder is schadeplichtig als hij bij het aangaan van de huurovereenkomst de huurder
niet heeft laten weten dat het gehuurde een bepaald gebrek heeft (garantie).
Wetenschap verhuurder: art. 206, 207 en 208 zijn als de verhuurder het gebrek kende of
had horen te kennen. Er wordt vanuit gegaan dat de verhuurder een beter zicht heeft op de
staat van het gehuurde dan de huurder.
Hoofdstuk 1 t/m 5
Hoofdstuk
1
Huur is een bijzondere overeenkomst (art. 7:201 t/m 7:310 BW).
Huurovereenkomst als voldaan is aan de voorwaarden (art. 7:201 BW):
1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2)
2. Tegenprestatie (lid 1)
3. Pacht is geen huur (lid 3)
Het is niet van belang of partijen voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten.
1.2
Zaken en vermogensrechten kunnen worden gehuurd.
Huurregime: totaal van de toepasselijke wetsartikelen.
1. Woonruimte (art. 7:232 BW)
2. Bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)
3. Kantoorruimte (art. 7:230a BW) ontruimingsbeschermingen.
Voor landbouwgrond gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht art. 7:311 – 404 BW.
Ongebouwd: een leeg terrein, ook als het is verhard. Stuk grond huren met de
verplichtingen van de huurder om het te bebouwen is ook ongebouwd.
- Alleen sommige verharde terreinen worden wel als gebouwd beschouwd.
Woonruimte: gebouwde onroerende zaak als woning verhuurd (art. 7:234 BW).
Bedrijfsruimte: gebouwde onroerende zaak als kleinhandelsbedrijf verhuurd (art. 7:290 BW)
Kantoorruimte (overig): gebouwde onroerende zaak noch als woonruimte, noch als
bedrijfsruimte verhuurd is een restcategorie.
1.3
Bij huurrecht krijgen veel huurbescherming voor de huurder.
Regelend recht: huurder en verhuurder kunnen van bepaling van regelend recht in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken.
- De wettelijke bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de
huurovereenkomst aan: aanvullend recht.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen van bepaling van semidwingend recht
afwijkende afspraken maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
- Bepaling in strijd met semidwingend recht, dan moet de huurder een beroep doen op
zijn bescherming door de clausule in de huurovereenkomst te vernietigen.
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dat toch, dan heeft een
dergelijke bepaling geen werking deze is nietig.
Hoofdstuk
2
Voor het huurrecht geldt een gelaagde structuur.
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen
schept art. 7:201 lid 1 BW.
,Verplichtingen verhuurder: de verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te
stellen en te laten van de huurder (art. 7:203 BW).
2.2
Verplichtingen huurder: belangrijkste verplichting is het voldoen van de tegenprestatie
(huurprijs) art. 7:212-225 BW.
Huurder heeft een zorgverplichting: gedurende hele huurtermijn goed voor het gehuurde
zorgen. Verplichting tot gebruik is niet verplicht, tenzij dit expliciet in de huurovereenkomst is
opgenomen omdat niet gebruiken schadelijk is.
Huurder is ook verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemming art. 7:214 BW.
- Verhuurder houdt dan zeggenschap over de manier waarop het gehuurde wordt
gebruikt.
- In veel contracten is exact omschreven hoe het moet worden gebruikte
(exploitatieplicht).
Stilzwijgende instemming is mogelijk, alleen heeft de huurder een zware bewijslast als de
verhuurder dit betwist. Het stilzitten van de verhuurder leidt nog niet tot instemming.
2.3
Gebrek: een verstoring van het huurgenot (art. 7:204 BW). Alles wat mis is met het
gehuurde wordt als gebrek aangemerkt.
Gebrek is een speciale regeling van de tekortkoming. Is er een gebrek, dan is er automatisch
sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de verhuurder (art.
6:74 BW).
Gebrek hanteert een objectieve genotsverwachting van de huurder: het gaat erom wat
een huurder in het algemeen belang mag verwachten van een goed onderhoud zaken van
de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
- Omstandigheden die bekend of zichtbaar waren bij het aangaan van de
huurovereenkomst kunnen ook als gebrek worden aangemerkt.
Bij bedrijfsruimte en kantoorruimte kan van de gebrekenregeling indien zij duidelijk
opnemen wat niet onder een gebrek wordt verstaan. Bij woonruimte kan hier niet van worden
afgeweken!
Een gebrek dat toe te rekenen aan de huurder is, is geen gebrek in de zin van de wet.
Feitelijke stoornis: stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet
in het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan verhelpen. De
verhuurder kan er niets aan doen (art. 7:204 lid 3 BW).
- Bijvoorbeeld: geluidsoverlast door verkeer of kinderen op schoolplein
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt
(art. 7:204 lid 3 BW).
- De huurder heeft er dan geen last van.
2.4
, Mogelijkheden van huurder bij een gebrek:
Gebrekenregeling bijzondere aanspraken:
1. Vordering tot nakoming (art. 3:296 BW)
2. Schadevergoeding (art. 6:74 BW)
3. (Gedeeltelijke) ontbinding (art. 6:265 BW)
4. Beroep doen op opschorting (art. 6:52 BW)
5. Verrekening (art. 6:227 BW)
In boek 7 gebrekenregeling:
6. Herstel van het gebrek (art. 7:206 BW)
7. Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
8. Schadevergoeding (art. 7:208 BW)
9. Ontbinden als het gehuurde geheel vergaat (art. 7:210 BW)
Herstelverplichting (art. 7:206 BW): verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de
huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de
verhuurder zijn te vergen.
Uitzondering:
- Verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk
is of voor gebreken door toedoen van de huurder.
o Kleine herstellingen zijn werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder
zelf kan verrichten en die niet al te kostbaar zijn.
Verricht de verhuurder geen herstel van het gebrek dan schiet de verhuurder toerekenbaar
tekort in de nakoming van zijn herstelverplichting jegens de huurder.
Asbest: geen gebrek, tenzij de huurder door aanwezigheid van asbest geen normaal
gebruik kan maken van het gehuurde en er dus een beperking optreedt in het huurgenot.
- Dan is asbest een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW): bij een gebrek dat leidt tot vermindering van het
huurgenot heeft de huurder recht op huurprijsvermindering.
- Recht geldt pas vanaf het moment dat de huurder bij de verhuurder klaagt. Het
eindigt op het moment dat het gebrek is verholpen.
Geen recht op huurprijsvermindering als de huurder zelf het gebrek moet verhelpen of het
gebrek zelf heeft veroorzaakt of als het gebrek het huurgenot niet wezenlijk vermindert.
Voor huurprijsvermindering moet er wel een overeenstemming zijn met de verhuurder of een
vordering bij de kantonrechter instellen.
Vordering bij de kantonrechter dan:
1. Aantonen dat er een gebrek is
2. Dat een substantiële vermindering van het huurgenot oplevert.
Schadevergoeding (art. 7:208 BW): de oorzaak van de schade is van belang. Het gebrek
moet de schuld van de verhuurder zijn of krachtens de verkeersopvattingen aan hem toe te
rekenen zijn (art. 6:74 BW).
- Causaal verband tussen gebrek en schade
Verhuurder is schadeplichtig als hij bij het aangaan van de huurovereenkomst de huurder
niet heeft laten weten dat het gehuurde een bepaald gebrek heeft (garantie).
Wetenschap verhuurder: art. 206, 207 en 208 zijn als de verhuurder het gebrek kende of
had horen te kennen. Er wordt vanuit gegaan dat de verhuurder een beter zicht heeft op de
staat van het gehuurde dan de huurder.
