Samenvatting Privaatrecht blok 6

Privaatrecht blok 6

Les 1

Huurrecht is geregeld in boek 7 art. 7:201-310 BW.

 Algemeen deel: 7:201-231
 Overige bedrijfsruimte: 7:230a
 Woonruimtebepaling: 7:232-282
 Middenstandsbedrijfsruimte: 290-310 (afdeling 6)

290-bedrijfsruimte:

Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens huurovereenkomst bestemd is
voor de uitoefening van een:

 Kleinhandelsbedrijf
 Restaurant-of cafébedrijf
 Hotel
 Kampeerbedrijf
 Afaal-of besteldienst
 Ander ambachtsbedrijf

Semi -dwingend recht

 7:291 lid 1 BW: partjen kunnen in beginsel niet ten nadele van huurder afwijken van
bepalingen afdeling 6.
 Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van afdeling 6

Opzegging huurovereenkomst

Zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in beginsel altjd door, ongeacht de afgesproken
huurtermijn (7:300 BW)

Vereisten opzegging (7:293 en 7:294):

 Een jaar opzegtermijn (huurder/verhuurder)
 Schrifelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploot (huurder/verhuurder)
 Vermelding gronden opzegging (verhuurder)

Wettelijke huurtermijnen

Indien GEEN afwijkende partj afspraken:

 1e termijn: 5 jaar (7:292 lid 1 BW)
 2e termijn: 5 jaar, tenzij opgezegd (7:292 lid 2 BW)
 Daarna: verlenging voor onbepaalde tjd, tenzij opgezegd (7:300 lid 1 BW)

Indien WEL afwijkende partj afspraken:

 Partjen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer
 Partjen kunnen kiezen voor een eerste periode die langer duurt dan 5 jaar, maar korter
duurt dan 10 jaar. (7:292 lid 1 en 2 BW)

,Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder

 Vooraf: wanprestate
 Na afoop van de eerste huurperiode
a. Slechte bedrijfsvoering
b. Dringend eigen gebruik
 Na afoop van de verlenging van de eerste huurperiode, behalve a. en b. ook nog:
c. Weigeren nieuwe huurovereenkomst
d. Verwezenlijking bestemmingsplan
+ BELANGENAFWEGING

Opzeggingsgronden

1. Slechte bedrijfsvoering
 Indien de huurder het bedrijf niet naar behoren uitoefent.
 Het is niet vereist dat de verhuurder nadeel ondervindt van de slechte bedrijfsvoering
 Hangt af van alle omstandigheden van het geval

2. Dringend eigen gebruik
 Persoonlijk gebruik, én
 Duurzaam gebruik, én
 Het daartoe dringend nodig hebben van het object
 Vaak aan de orde in het geval van renovate

3. Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst
 Iemand die opnieuw tegen redelijke voorwaarden kan huren, maar dit niet doet, hoef geen
bescherming te krijgen
 Mag niet enkel om een huurprijswijziging gaan

4. Verwezenlijking bestemmingsplan
 Als verhuurder een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende
bestemming wil verwezenlijken
 De ontwikkelingen in de betrefende gemeente dient tot de verwezenlijking aanleiding te
geven
 Soms schadevergoedingsverplichtng verhuurder

Dringend eigen gebruik (door verhuurder/rechtspersoon)

Ingeval van dringend eigen gebruik door een ‘opvolgende’ verhuurder:

 Schrifelijke kennisgeving
 Opzegging niet eerder dan 3 jaar ná schrifelijke kennisgeving
 Opzegtermijn van 1 jaar
 Let op: geldt uitsluitend tjdens de eerste 10 huurjaren!

, Les 2

Voordeel en goodwill (7:308 BW)

 verhuurder neemt pand zelf in gebruik en geniet voordeel van het feit dat dat gebruik gelijk
is aan het gebruik van de voorgaande huurder
 Kan billijk zijn om aan voorgaande huurder een fnanciële tegemoetkoming te voldoen.
 Voorwaarden en beperkingen


10 5 5

1/3/15 1/3/25 1/3/30 1/3/35

Op 1/3/25 en 1/3/30 kan de huurder een opte doen en opzeggen. De verhuurder kan pas op
28/2/35 voor het eerst opzeggen.



Voorwaarden en beperkingen

 Beëindiging na opzegging door verhuurder
 Gelijksoortg gebruik
 Binnen 1 jaar na beëindiging
 Aansluitend gebruik
 In geval van onderhuur: geldt alleen voor legale onderhuurder
 Geen schadeloosstelling, maar billijke vergoeding.

Indeplaatsstelling (7:307 BW)

Overdracht door de huurder van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een ander.

Vereisten:

 Zwaarwichtg belang huurder, bijvoorbeeld pensioen zit in het bedrijf, verkopen om van
pensioen te genieten.
 Voorgestelde huurder biedt voldoende waarborgen voor:
- volledige nakoming van de overeenkomst
- een behoorlijke bedrijfsvoering
 Kantonrechter kan uitkomst bieden om toestemming te geven aan de nieuwe huurder,
machtging tot indeplaatsstelling.

Onderhuur

Huurder is bevoegd tot onderhuur, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in
gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben (7:221 BW algemeen deel omdat het niet
geregeld is in 290-bedrijfsruimte)

 Regelend recht
 Wanneer ‘redelijke bezwaren’?
 Art. 290-bedrijfsruimten ook volledig op onderhuurovereenkomst van toepassing, dus
volledige bescherming voor onderhuurder