Transformatie van kantoor
naar appartementen
Een adviesrapport
Voorblad met de volgende informatie:
Een adviesrapport
Voorletters en naam
Studentnummer Naam
Studentnummer
Datum Datum
Module Bouwmanagement
NCOI
NCOI opleidingen
Naam van de opleiding die je volgt HBO Bachelor Bouwkunde
Naam van de module
,Voorwoord
Persoonlijk voorwoord
1
,Samenvatting
Dit adviesrapport bevat een onderzoek naar de transformatie van het kantoorpand Marathon 6 te
Hilversum naar een appartementencomplex voor statushouders. In dit onderzoek wordt uitgegaan van
een gegeven schetsontwerp met een nieuwe indeling van één verdieping. Voor het bekijken van de
huidige situatie is gebruik gemaakt van de informatie en beschikbare foto’s die door het NCOI zijn
verstrekt. Ook heb ik de bouwtekeningen uit het Gooi- en Vechtstreek Historisch Archief opgezocht.
Marathon 6 dateert uit 1993 en is gelegen op het kantoorpark Arenapark in Hilversum, heeft vijf
verdiepingen, een oppervlakte van 173 m2 en energielabel F 1,68. Basisvoorzieningen zoals scholen
en winkels zijn in de directe omgeving en het pand is goed te bereiken per auto, openbaar vervoer en
met de fiets. Dit is ook van belang tijdens de uitvoeringsfase en er is voldoende ruimte om op eigen
terrein een bouwplaats voor opslag van materialen e.d. te creëren. Om het pand geschikt te maken
voor woningen zal ik in dit onderzoek vijf bouwkundige aanpassingen uitwerken (brandveiligheid,
wanden, ventilatiesysteem, ramen, balkons). Deze aanpassingen zijn gebaseerd op de wet- en
regelgeving die toepasbaar is vanaf 1 januari 2024 uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en
zijn opgebouwd vanuit het oogpunt van de brandveiligheid-, gezondheid- en bruikbaarheid /
toegankelijkheideisen.
De gevel ter hoogte van de bovenste verdieping ligt iets meer naar binnen. Voor het doel van deze
moduleopdracht laten we dat hier achterwege.
Omdat we uitgaan van een beperkt (subsidie)budget voor woningen tbv statushouders, zal het
kantoorpand op een eenvoudige wijze geschikt worden gemaakt voor woningen. Wel zal er
geïnvesteerd worden in duurzaamheid om het energielabel te verhogen (ter verlichting van de
woonlasten). We gaan hiervan uit van duurzaamheidslabel BREEAM-NL In-use dat verder wordt
uitgelegd in dit rapport. Om de kosten binnen het budget te houden, is een efficiënte wijze van het
beheersen van het bouwproces (GROTIK) dan ook van groot belang. Deze beheeraspecten worden
meegenomen in de fases van het bouwproces (initiatieffase, definitiefase, ontwerpfase,
voorbereidingsfase, realisatiefase en nazorg) welke ik kort toelicht.
Er zijn verschillende organisatie- en contractvormen mogelijk. Het voorkomen van faalkosten, het
beheersen van risico’s en de uiteindelijke investeringskosten is de contractvorm van groot belang.
Alhoewel meerdere vormen mogelijk zijn, is er gekozen voor Design, Build en Maintain (gebaseerd op
de UAV-GC 2005). Omdat de ontwikkelde aannemer verantwoordelijk is voor het ontwerp en de
uitvoering, worden faalkosten vermeden en kan zo efficiënt mogelijk de verschillende fases worden
doorlopen. Dat ik als opdrachtgever wat minder invloed heb op het ontwerp en procesverloop is van
minder belang. Om de exploitatiekosten te beheersen en deze mee te nemen in het hele proces, is
gekozen om het onderhoud ook in het contract toe te voegen.
In het transformatieproces zijn verschillende partijen betrokken met elk hun eigen belangen. In een
stakeholderanalyse maak ik de risico’s en kansen op. De belangrijkste spelers in dit project zijn de
statushouders, gemeente Hilversum, ontwikkelde aannemer, eigenaar, projectontwikkelaar,
omwonenden. We zien ook dat een goede wisselwerking tussen de partijen van essentieel belang is.
In een risicoanalyse zal ik deze risico’s meenemen en ook beheersmaatregelen noemen op de te
verwachte risico’s: Slechte communicatie tussen aannemer en opdrachtnemer, ontwerpproces niet
efficiënt, huidige schachten in technische ruimte niet bruikbaar en subsidies vallen tegen.
Voor de planning van de realisatiefase heb ik het project opgedeeld in afzonderlijke werkzaamheden
(werkonderbrekingsstructuur). Dit is in een overallplanning overzichtelijk gemaakt. Als basis is de
NL/SfB codering aangehouden. We zien hieruit dat de doorlooptijd ingekort kan worden als we gebruik
maken van start/start intervallen en als we de werkzaamheden van het project opdelen in
verdiepingen en een bouwtrein maken.
Ik sluit af met een advies om dit project door te zetten. De transformatie van Marathon 6 is een mooie
kans voor het creëren van woonruimte voor statushouders. Wel is het van doorslaggevend belang de
financiële haalbaarheid verder te onderzoeken d.m.v. de BAR berekening verder uit te werken en in
gesprek te gaan met gemeente Hilversum voor een subsidieaanvraag.
2
, Inhoudsopgave
1. Inleiding ............................................................................................................................................... 4
2. Analyse van het gebouw ..................................................................................................................... 5
2.1 Huidige situatie .............................................................................................................................. 5
2 .2 De indeling van het pand .............................................................................................................. 5
2.3 Bouwmethode ................................................................................................................................ 5
2.4 Bereikbaarheid en ontsluiting ........................................................................................................ 5
2.5 Overige voorzieningen................................................................................................................... 6
3. Stappenplan transformatie wet- en regelgeving .................................................................................. 7
3.1 Brandveiligheidsvoorschriften ....................................................................................................... 7
3.2 Bruikbaarheid- en toegankelijkheidvoorschriften .......................................................................... 7
3.3 Gezondheidsvoorschriften ............................................................................................................. 7
4. Bouwkundige aanpassingen................................................................................................................ 9
4.1 Trappenhuis ................................................................................................................................... 9
4.2 Wanden ......................................................................................................................................... 9
4.3 Ventilatiesysteem .......................................................................................................................... 9
4.4 Ramen ......................................................................................................................................... 10
4.5 Balkons ........................................................................................................................................ 10
5 Omschrijving fases van het transformatieproject ............................................................................... 11
6 Stakeholdersanalyse .......................................................................................................................... 13
7 Organisatie- en contractvorm ............................................................................................................. 15
5.1 Traditionele contractvorm ............................................................................................................ 15
5.2 Geïntegreerde contractvorm........................................................................................................ 15
5.3 Advies contractvorm .................................................................................................................... 15
8 Duurzaamheidslabels ......................................................................................................................... 16
8.1 Advies duurzaamheidslabel ........................................................................................................ 16
9 Volgorde bouwactiviteiten................................................................................................................... 17
9.1 Doorlooptijd ................................................................................................................................. 18
10 Risico analyse .................................................................................................................................. 20
10.1 Beheersmaatregelen ................................................................................................................. 21
11 Afsluiting en advies ........................................................................................................................... 22
Literatuurlijst .......................................................................................................................................... 23
Bijlagen ………………………………………………………………………………………………………….24
3
naar appartementen
Een adviesrapport
Voorblad met de volgende informatie:
Een adviesrapport
Voorletters en naam
Studentnummer Naam
Studentnummer
Datum Datum
Module Bouwmanagement
NCOI
NCOI opleidingen
Naam van de opleiding die je volgt HBO Bachelor Bouwkunde
Naam van de module
,Voorwoord
Persoonlijk voorwoord
1
,Samenvatting
Dit adviesrapport bevat een onderzoek naar de transformatie van het kantoorpand Marathon 6 te
Hilversum naar een appartementencomplex voor statushouders. In dit onderzoek wordt uitgegaan van
een gegeven schetsontwerp met een nieuwe indeling van één verdieping. Voor het bekijken van de
huidige situatie is gebruik gemaakt van de informatie en beschikbare foto’s die door het NCOI zijn
verstrekt. Ook heb ik de bouwtekeningen uit het Gooi- en Vechtstreek Historisch Archief opgezocht.
Marathon 6 dateert uit 1993 en is gelegen op het kantoorpark Arenapark in Hilversum, heeft vijf
verdiepingen, een oppervlakte van 173 m2 en energielabel F 1,68. Basisvoorzieningen zoals scholen
en winkels zijn in de directe omgeving en het pand is goed te bereiken per auto, openbaar vervoer en
met de fiets. Dit is ook van belang tijdens de uitvoeringsfase en er is voldoende ruimte om op eigen
terrein een bouwplaats voor opslag van materialen e.d. te creëren. Om het pand geschikt te maken
voor woningen zal ik in dit onderzoek vijf bouwkundige aanpassingen uitwerken (brandveiligheid,
wanden, ventilatiesysteem, ramen, balkons). Deze aanpassingen zijn gebaseerd op de wet- en
regelgeving die toepasbaar is vanaf 1 januari 2024 uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en
zijn opgebouwd vanuit het oogpunt van de brandveiligheid-, gezondheid- en bruikbaarheid /
toegankelijkheideisen.
De gevel ter hoogte van de bovenste verdieping ligt iets meer naar binnen. Voor het doel van deze
moduleopdracht laten we dat hier achterwege.
Omdat we uitgaan van een beperkt (subsidie)budget voor woningen tbv statushouders, zal het
kantoorpand op een eenvoudige wijze geschikt worden gemaakt voor woningen. Wel zal er
geïnvesteerd worden in duurzaamheid om het energielabel te verhogen (ter verlichting van de
woonlasten). We gaan hiervan uit van duurzaamheidslabel BREEAM-NL In-use dat verder wordt
uitgelegd in dit rapport. Om de kosten binnen het budget te houden, is een efficiënte wijze van het
beheersen van het bouwproces (GROTIK) dan ook van groot belang. Deze beheeraspecten worden
meegenomen in de fases van het bouwproces (initiatieffase, definitiefase, ontwerpfase,
voorbereidingsfase, realisatiefase en nazorg) welke ik kort toelicht.
Er zijn verschillende organisatie- en contractvormen mogelijk. Het voorkomen van faalkosten, het
beheersen van risico’s en de uiteindelijke investeringskosten is de contractvorm van groot belang.
Alhoewel meerdere vormen mogelijk zijn, is er gekozen voor Design, Build en Maintain (gebaseerd op
de UAV-GC 2005). Omdat de ontwikkelde aannemer verantwoordelijk is voor het ontwerp en de
uitvoering, worden faalkosten vermeden en kan zo efficiënt mogelijk de verschillende fases worden
doorlopen. Dat ik als opdrachtgever wat minder invloed heb op het ontwerp en procesverloop is van
minder belang. Om de exploitatiekosten te beheersen en deze mee te nemen in het hele proces, is
gekozen om het onderhoud ook in het contract toe te voegen.
In het transformatieproces zijn verschillende partijen betrokken met elk hun eigen belangen. In een
stakeholderanalyse maak ik de risico’s en kansen op. De belangrijkste spelers in dit project zijn de
statushouders, gemeente Hilversum, ontwikkelde aannemer, eigenaar, projectontwikkelaar,
omwonenden. We zien ook dat een goede wisselwerking tussen de partijen van essentieel belang is.
In een risicoanalyse zal ik deze risico’s meenemen en ook beheersmaatregelen noemen op de te
verwachte risico’s: Slechte communicatie tussen aannemer en opdrachtnemer, ontwerpproces niet
efficiënt, huidige schachten in technische ruimte niet bruikbaar en subsidies vallen tegen.
Voor de planning van de realisatiefase heb ik het project opgedeeld in afzonderlijke werkzaamheden
(werkonderbrekingsstructuur). Dit is in een overallplanning overzichtelijk gemaakt. Als basis is de
NL/SfB codering aangehouden. We zien hieruit dat de doorlooptijd ingekort kan worden als we gebruik
maken van start/start intervallen en als we de werkzaamheden van het project opdelen in
verdiepingen en een bouwtrein maken.
Ik sluit af met een advies om dit project door te zetten. De transformatie van Marathon 6 is een mooie
kans voor het creëren van woonruimte voor statushouders. Wel is het van doorslaggevend belang de
financiële haalbaarheid verder te onderzoeken d.m.v. de BAR berekening verder uit te werken en in
gesprek te gaan met gemeente Hilversum voor een subsidieaanvraag.
2
, Inhoudsopgave
1. Inleiding ............................................................................................................................................... 4
2. Analyse van het gebouw ..................................................................................................................... 5
2.1 Huidige situatie .............................................................................................................................. 5
2 .2 De indeling van het pand .............................................................................................................. 5
2.3 Bouwmethode ................................................................................................................................ 5
2.4 Bereikbaarheid en ontsluiting ........................................................................................................ 5
2.5 Overige voorzieningen................................................................................................................... 6
3. Stappenplan transformatie wet- en regelgeving .................................................................................. 7
3.1 Brandveiligheidsvoorschriften ....................................................................................................... 7
3.2 Bruikbaarheid- en toegankelijkheidvoorschriften .......................................................................... 7
3.3 Gezondheidsvoorschriften ............................................................................................................. 7
4. Bouwkundige aanpassingen................................................................................................................ 9
4.1 Trappenhuis ................................................................................................................................... 9
4.2 Wanden ......................................................................................................................................... 9
4.3 Ventilatiesysteem .......................................................................................................................... 9
4.4 Ramen ......................................................................................................................................... 10
4.5 Balkons ........................................................................................................................................ 10
5 Omschrijving fases van het transformatieproject ............................................................................... 11
6 Stakeholdersanalyse .......................................................................................................................... 13
7 Organisatie- en contractvorm ............................................................................................................. 15
5.1 Traditionele contractvorm ............................................................................................................ 15
5.2 Geïntegreerde contractvorm........................................................................................................ 15
5.3 Advies contractvorm .................................................................................................................... 15
8 Duurzaamheidslabels ......................................................................................................................... 16
8.1 Advies duurzaamheidslabel ........................................................................................................ 16
9 Volgorde bouwactiviteiten................................................................................................................... 17
9.1 Doorlooptijd ................................................................................................................................. 18
10 Risico analyse .................................................................................................................................. 20
10.1 Beheersmaatregelen ................................................................................................................. 21
11 Afsluiting en advies ........................................................................................................................... 22
Literatuurlijst .......................................................................................................................................... 23
Bijlagen ………………………………………………………………………………………………………….24
3
