Categorie Soort
I Zaak A: Roerende zaak
B: Woonruimte
1: Geliberaliseerd (7:247 BW)
2: Niet-geliberaliseerd (7:247 BW)
Zelfstandig: Zelfstandige woonruimte (7:234 BW)
Niet-Zelfstandig: Niet- zelfstandige woonruimte (7:234 BW)
C: Bedrijfsruimte
D: Overig
II Tijdsduur A: bepaalde tijd
Bep.Tijd<2Jaar
Bep.Tijd>2Jaar
Bep.Tijd-2-5jaar
Bep.Tijd>5jaar
Kort
B: onbepaalde tijd
1
,1. Algemene inleiding, definitie huurovereenkomst, regimes en gemengde overeenkomsten
Definitie huur
- Art. 7:201 lid 1 BW: (i) zaak in gebruik verstrekken en (ii) leveren tegenprestatie
Invloeden algemeen vermogensrecht
- Dwaling
- Algemene voorwaarden
- Redelijkheid & billijkheid
- Onvoorziene omstandigheden
Kenmerkend voor huurovereenkomsten
- Bescherming huurder verhuurder (dwingend recht)
o Woonruimte: bescherming tegen opzegging
§ Opzegging door verhuurder doet de huur niet eindigen
o Bedrijfsruimte: bescherming tegen opzegging (eerste 10 jaar)
o Overige gebouwde onroerende zaken: bescherming tegen ontruiming (gedurende maximaal 3 jaar)
Relevante dimensies bij huurovereenkomsten
- (i) Wat wordt er verhuurd
- (ii) Hoe lang wordt iets verhuurd
- (iii) Hoe wordt de huur beëindigd
I Verschillende soorten zaken die gehuurd worden
- Huur roerende zaken
- Huur woonruimte (afdeling 5)
- Huur bedrijfsruimte (afdeling 6)
- Huur overige gebouwde onroerende zaken
II Verschillende duur van huurovereenkomsten
- Huurovereenkomst bepaalde tijd (II-A)
o Eindigt van rechtswege (7:228 lid 1 BW)
- Huurovereenkomst onbepaalde tijd (II-B)
o Eindigt door opzegging (7:228 lid 2 BW)
III Verschillende manieren van beëindiging van een huurovereenkomst
- Tijdsverloop (7:228 lid 1 BW)
- Opzegging (7:228 lid 2 BW)
- Ontbinding (7:231 lid 1 BW)
- Wederzijds goedvinden
- Dood huurder/verhuurder (7:229 BW)
- Vernietiging
o Redelijkheid & Billijkheid
o Onredelijk bezwarend
- Onvoorziene omstandigheden
- Dwaling
Regimes
- Afdeling 1-4: Algemene bepalingen
o Algemene bepalingen
o Verplichtingen verhuurder
o Verplichtingen huurder
o Einde huurovereenkomsten
- Afdeling 5: Huur woonruimte (=semi-dwingend recht)
o Algemeen
o Huurprijzen
o Medehuur en voortzetting huur
o Eindigen huur
- Afdeling 6: Huur bedrijfsruimte (=semi-dwingend recht)
o 290-huurruimte
Stappenplan:
- 1) Is er een huurovereenkomst ex 7:201 BW?
o Zaak of gedeelte daarvan
o In gebruik te verstrekken
2
, o Tegenprestatie
o Voor een bepaalde tijd
- 2) Hoe kan de huurovereenkomst gekwalificeerd worden? Volgens het contract (boek 1.3.7) HR
Ansem/Geehlhoed: Haviltex-norm
o I Zaak
§ I-A: huur roerende zaak
§ I-B: huur woning
§ I-C: huur bedrijfsruimte
§ I-D: huur overig
o II Tijdsduur
§ II-A: bepaalde tijd
§ II-B: onbepaalde tijd
- 3) Correcte regime toepassen
Gemengde (huur)overeenkomsten
- Soorten
o Gemengde overeenkomst (kan zijn dat de huurrechtbepalingen niet eens van toepassing zijn)
§ Bijvoorbeeld een dienstwoning
§ Bijvoorbeeld een verzorgingsovereenkomst
• HR NJ 1986/38: huurbepalingen gelden, tenzij verzorgingselement overheerst
§ HR Kasteel Groeneveld: Geen splitsing mogelijk, kijken naar wat overheersend is
o Gemengde huurovereenkomst: de vraag is welk regime van toepassing is
§ Bijvoorbeeld: woon- en praktijkruimte
• HR Fuks/Recourt: Is splitsing mogelijk? Zo niet dan 1 regime. Maar welk regime? Huur
woonruimte, tenzij het pand in overwegende mate voor een ander doel dan voor
bewoning wordt gebruikt.
§ Bijvoorbeeld: woonruimte + 7:290
• HR Utopia: Of i.g.v. een gemengde huurovereenkomst splitsing mogelijk is, moet
worden bepaald aan de hand van de omstandigheden van het geval, waaronder het
gebruik dat partijen voor ogen heeft gestaan.
o Benaming is niet relevant, bestemming wel
3
, 2. Verplichtingen van de verhuurder
Verplichtingen verhuurder (I-ABCD, II-AB)
- Directe verplichtingen
o 7:203 BW à Zaak ter beschikking stellen
§ Je hoeft geen eigenaar te zijn (voorbeeld Eifeltoren verhuren en onderverhuur)
o 7:204 e.v. BW à Onderhoudsplicht
o 7:211 BW à Vrijwaring
- Indirecte verplichtingen (acties van de huurder)
o In geval van een “gebrek” ex art. 7:204 BW. Gebrekenregeling van 7:204-209 BW.
§ Definitie “gebrek” ex lid 2
• Niet aan de huurder toe te rekenen (HR Inbev/Vd Valk: hangt af van onder andere de
deskundigheid van partijen)
o Zie 7:217 BW, klein onderhoud dat huurder zelf moet verrichten
o Je kan een verdeling afspreken voor het onderhoud (niet bij woonruimte,
Besluit kleine herstellingen jo. 7:240 BW (I-B)
o HR Amicitia: tegenvallende bezoekerscijfers komen voor rekening van de
huurder
• Geen genot dat de huurder kon verwachten
• Goed onderhouden zaak
o REGELEND RECHT, je mag hiervan afwijken. Dat geldt niet voor woonruimte
ex art. 7:242 BW (I-B)
• Lid 3: zie voorgeschreven artikelen
§ Acties
• Nakoming (= herstel ex art. 7:206 BW)
o Lid 1: verhuurder moet gebrek verhelpen
o Lid 2: geen kleine herstellingen ex 7:217 BW
o Lid 3: gebrek zelf verhelpen (DWINGEND RECHT)
§ Verzuim vereist (6:81 BW)
o Niet regelend recht wat betreft gebreken die de verhuurde kende of behoorde
te kennen (7:209 BW)
• (Partiële) ontbinding/huurvermindering (6:270 & 7:207 BW).
o Vereisten
§ Semi-ingebrekestelling (behoorlijke kennisgeving)
§ Evenredige vermindering
§ Moet via de rechter
§ HR van Bommel/Ruijgrok: Redelijkheid & billijkheid (6:248 BW)
brengen mee dat opschorting/huurvermindering pas mogelijk is vanaf
dag van kennisgeving aan verhuurder of dag waarop verhuurder
bekend is met gebrek (vgl. art. 7:207 lid 1 BW).
o Contractueel uitsluitbaar, niet bij woonruimte ex ex 7:242 BW (I-B)
o Vergelijk met 6:270 BW (gedeeltelijke ontbinding), nadelen van dit artikel:
§ Uitsluitend via de rechter
§ Kennisgeving vereist, of in ieder geval bekendheid
§ Vervaltermijn van 6 maanden bij niet-geliberaliseerde woningen (I-B2)
• 7:257 lid 1: verval termijn 6 maanden
• 7:257 lid 2: huurvermindering via de huurcommissie
o 16 jo. 12 lid 2 UHW
o 7:241 BW jo. 6 BHW: categorisatie van gebreken
o 7:262 BW --> een uitspraak van de huurcommissie
kan binnen 8 weken voorgelegd worden aan de
kantonrechter
• 7:257 lid 3: niet langer dan 6 maanden
o Niet regelend recht wat betreft gebreken die de verhuurde kende of behoorde
te kennen (7:209 BW)
• Schadevergoeding (6:74 & 7:208 jo. 7:210 BW)
o Schade
o Tekortkoming ex 7:204 lid 2 BW
o Toerekenbaarheid
§ 6:75 BW is hierbij NIET RELEVANT! (Toerekening op basis van
verkeersopvattingen is niet mogelijk)
§ Je kijkt naar 7:208 BW:
• Ofwel toe te rekenen
• Ofwel verzwegen
4
I Zaak A: Roerende zaak
B: Woonruimte
1: Geliberaliseerd (7:247 BW)
2: Niet-geliberaliseerd (7:247 BW)
Zelfstandig: Zelfstandige woonruimte (7:234 BW)
Niet-Zelfstandig: Niet- zelfstandige woonruimte (7:234 BW)
C: Bedrijfsruimte
D: Overig
II Tijdsduur A: bepaalde tijd
Bep.Tijd<2Jaar
Bep.Tijd>2Jaar
Bep.Tijd-2-5jaar
Bep.Tijd>5jaar
Kort
B: onbepaalde tijd
1
,1. Algemene inleiding, definitie huurovereenkomst, regimes en gemengde overeenkomsten
Definitie huur
- Art. 7:201 lid 1 BW: (i) zaak in gebruik verstrekken en (ii) leveren tegenprestatie
Invloeden algemeen vermogensrecht
- Dwaling
- Algemene voorwaarden
- Redelijkheid & billijkheid
- Onvoorziene omstandigheden
Kenmerkend voor huurovereenkomsten
- Bescherming huurder verhuurder (dwingend recht)
o Woonruimte: bescherming tegen opzegging
§ Opzegging door verhuurder doet de huur niet eindigen
o Bedrijfsruimte: bescherming tegen opzegging (eerste 10 jaar)
o Overige gebouwde onroerende zaken: bescherming tegen ontruiming (gedurende maximaal 3 jaar)
Relevante dimensies bij huurovereenkomsten
- (i) Wat wordt er verhuurd
- (ii) Hoe lang wordt iets verhuurd
- (iii) Hoe wordt de huur beëindigd
I Verschillende soorten zaken die gehuurd worden
- Huur roerende zaken
- Huur woonruimte (afdeling 5)
- Huur bedrijfsruimte (afdeling 6)
- Huur overige gebouwde onroerende zaken
II Verschillende duur van huurovereenkomsten
- Huurovereenkomst bepaalde tijd (II-A)
o Eindigt van rechtswege (7:228 lid 1 BW)
- Huurovereenkomst onbepaalde tijd (II-B)
o Eindigt door opzegging (7:228 lid 2 BW)
III Verschillende manieren van beëindiging van een huurovereenkomst
- Tijdsverloop (7:228 lid 1 BW)
- Opzegging (7:228 lid 2 BW)
- Ontbinding (7:231 lid 1 BW)
- Wederzijds goedvinden
- Dood huurder/verhuurder (7:229 BW)
- Vernietiging
o Redelijkheid & Billijkheid
o Onredelijk bezwarend
- Onvoorziene omstandigheden
- Dwaling
Regimes
- Afdeling 1-4: Algemene bepalingen
o Algemene bepalingen
o Verplichtingen verhuurder
o Verplichtingen huurder
o Einde huurovereenkomsten
- Afdeling 5: Huur woonruimte (=semi-dwingend recht)
o Algemeen
o Huurprijzen
o Medehuur en voortzetting huur
o Eindigen huur
- Afdeling 6: Huur bedrijfsruimte (=semi-dwingend recht)
o 290-huurruimte
Stappenplan:
- 1) Is er een huurovereenkomst ex 7:201 BW?
o Zaak of gedeelte daarvan
o In gebruik te verstrekken
2
, o Tegenprestatie
o Voor een bepaalde tijd
- 2) Hoe kan de huurovereenkomst gekwalificeerd worden? Volgens het contract (boek 1.3.7) HR
Ansem/Geehlhoed: Haviltex-norm
o I Zaak
§ I-A: huur roerende zaak
§ I-B: huur woning
§ I-C: huur bedrijfsruimte
§ I-D: huur overig
o II Tijdsduur
§ II-A: bepaalde tijd
§ II-B: onbepaalde tijd
- 3) Correcte regime toepassen
Gemengde (huur)overeenkomsten
- Soorten
o Gemengde overeenkomst (kan zijn dat de huurrechtbepalingen niet eens van toepassing zijn)
§ Bijvoorbeeld een dienstwoning
§ Bijvoorbeeld een verzorgingsovereenkomst
• HR NJ 1986/38: huurbepalingen gelden, tenzij verzorgingselement overheerst
§ HR Kasteel Groeneveld: Geen splitsing mogelijk, kijken naar wat overheersend is
o Gemengde huurovereenkomst: de vraag is welk regime van toepassing is
§ Bijvoorbeeld: woon- en praktijkruimte
• HR Fuks/Recourt: Is splitsing mogelijk? Zo niet dan 1 regime. Maar welk regime? Huur
woonruimte, tenzij het pand in overwegende mate voor een ander doel dan voor
bewoning wordt gebruikt.
§ Bijvoorbeeld: woonruimte + 7:290
• HR Utopia: Of i.g.v. een gemengde huurovereenkomst splitsing mogelijk is, moet
worden bepaald aan de hand van de omstandigheden van het geval, waaronder het
gebruik dat partijen voor ogen heeft gestaan.
o Benaming is niet relevant, bestemming wel
3
, 2. Verplichtingen van de verhuurder
Verplichtingen verhuurder (I-ABCD, II-AB)
- Directe verplichtingen
o 7:203 BW à Zaak ter beschikking stellen
§ Je hoeft geen eigenaar te zijn (voorbeeld Eifeltoren verhuren en onderverhuur)
o 7:204 e.v. BW à Onderhoudsplicht
o 7:211 BW à Vrijwaring
- Indirecte verplichtingen (acties van de huurder)
o In geval van een “gebrek” ex art. 7:204 BW. Gebrekenregeling van 7:204-209 BW.
§ Definitie “gebrek” ex lid 2
• Niet aan de huurder toe te rekenen (HR Inbev/Vd Valk: hangt af van onder andere de
deskundigheid van partijen)
o Zie 7:217 BW, klein onderhoud dat huurder zelf moet verrichten
o Je kan een verdeling afspreken voor het onderhoud (niet bij woonruimte,
Besluit kleine herstellingen jo. 7:240 BW (I-B)
o HR Amicitia: tegenvallende bezoekerscijfers komen voor rekening van de
huurder
• Geen genot dat de huurder kon verwachten
• Goed onderhouden zaak
o REGELEND RECHT, je mag hiervan afwijken. Dat geldt niet voor woonruimte
ex art. 7:242 BW (I-B)
• Lid 3: zie voorgeschreven artikelen
§ Acties
• Nakoming (= herstel ex art. 7:206 BW)
o Lid 1: verhuurder moet gebrek verhelpen
o Lid 2: geen kleine herstellingen ex 7:217 BW
o Lid 3: gebrek zelf verhelpen (DWINGEND RECHT)
§ Verzuim vereist (6:81 BW)
o Niet regelend recht wat betreft gebreken die de verhuurde kende of behoorde
te kennen (7:209 BW)
• (Partiële) ontbinding/huurvermindering (6:270 & 7:207 BW).
o Vereisten
§ Semi-ingebrekestelling (behoorlijke kennisgeving)
§ Evenredige vermindering
§ Moet via de rechter
§ HR van Bommel/Ruijgrok: Redelijkheid & billijkheid (6:248 BW)
brengen mee dat opschorting/huurvermindering pas mogelijk is vanaf
dag van kennisgeving aan verhuurder of dag waarop verhuurder
bekend is met gebrek (vgl. art. 7:207 lid 1 BW).
o Contractueel uitsluitbaar, niet bij woonruimte ex ex 7:242 BW (I-B)
o Vergelijk met 6:270 BW (gedeeltelijke ontbinding), nadelen van dit artikel:
§ Uitsluitend via de rechter
§ Kennisgeving vereist, of in ieder geval bekendheid
§ Vervaltermijn van 6 maanden bij niet-geliberaliseerde woningen (I-B2)
• 7:257 lid 1: verval termijn 6 maanden
• 7:257 lid 2: huurvermindering via de huurcommissie
o 16 jo. 12 lid 2 UHW
o 7:241 BW jo. 6 BHW: categorisatie van gebreken
o 7:262 BW --> een uitspraak van de huurcommissie
kan binnen 8 weken voorgelegd worden aan de
kantonrechter
• 7:257 lid 3: niet langer dan 6 maanden
o Niet regelend recht wat betreft gebreken die de verhuurde kende of behoorde
te kennen (7:209 BW)
• Schadevergoeding (6:74 & 7:208 jo. 7:210 BW)
o Schade
o Tekortkoming ex 7:204 lid 2 BW
o Toerekenbaarheid
§ 6:75 BW is hierbij NIET RELEVANT! (Toerekening op basis van
verkeersopvattingen is niet mogelijk)
§ Je kijkt naar 7:208 BW:
• Ofwel toe te rekenen
• Ofwel verzwegen
4
