Huurrecht – College 2
Verplichtingen verhuurder
Afd. 7.4.2 BW:
- Zaak ter beschikking stellen (7:203 BW)
Niet noodzakelijk dat de verhuurder zelf ook eigenaar is van de zaak, dus
beschikkingsbevoegdheid speelt hier geen rol
- Onderhoudsplicht (7:204 e.v. BW)
Verschaffen van ongestoord huurgenot
- Vrijwaring (7:211 BW)
Gebrekenregeling
‘Gebrek’:
Huurder heeft door ‘gebrek’ niet het huurgenot dat hij op grond van de
huurovereenkomst mag verwachten.
(Art. 7:204 lid 2 BW)
(Vgl. art. 7:17 BW)
Artikel 7:204 lid 2 BW:
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan
van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
Als je vaststelt dat sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, dan
betekent dit dat daarmee een tekortkoming van de verhuurder aan de orde is. De
tekortkoming geeft de huurder een aantal bevoegdheden.
Het begrip ‘gebrek’ wordt ruim gedefinieerd. Iedere genotsbeperkende
omstandigheid kan tot een gebrek leiden. Art. 7:204 lid 2 BW lijkt op de
conformiteitseis van artikel 7:17 BW.
Er wordt wel gezegd dat het moet gaat om een genotsbeperkende omstandigheid die
niet aan de huurder valt toe te rekenen. Als de huurder zelf schade toebrengt aan het
gehuurde, dan kan het zo zijn dat het huurgenot wordt belemmerd maar dit betreft
dan een aan de huurder zelf toe te rekenen omstandigheid. Die komt niet voor
rekening van de verhuurder en art. 7:204 lid 2 BW blijft buiten toepassing.
‘Gebrek’ (art. 7:204 lid 2 BW)
‘Niet aan huurder toe te rekenen genotsderving’:
Art. 7:217 BW
NJ (Amicitia)
‘Goed onderhouden zaak’
, Het gaat om het verwachtingspatroon dat een huurder mag hebben van een
goed onderhouden zaak. Artikel 7:204 lid 2 BW is van regelend recht, dus
partijen kunnen in de huurovereenkomst iets anders afspreken.
Art. 7:242 BW (woonruimte) – Het is niet mogelijk om een gebrekkige woning
te verhuren en daarbij af te spreken dat het onderhoud geheel voor risico van
de huurder komt. Ratio: de wetgever vindt wonen zo belangrijk, dat iedere
verhuurder een goed onderhouden woning ter beschikking moet stellen.
NJ (Inbev / Van der Valk)
Huurcontract:
‘horecabedrijfsruimte’
Bestemming blijkt te zijn ‘speelcasino’
Vraag: levert onjuiste bestemming ‘gebrek’ op?
Als de ruimte is verhuurd als horecabedrijfsruimte en door de
publiekrechtelijke bestemming die op het pand rust niet dat gebruik van het
pand kan worden gebruikt, dan levert dit een gebrek op in de zin van art.
7:204 lid 2 BW. Het gaat hier echter niet om de huur van woonruimte, met als
gevolg dat art. 7:204 lid 2 BW van regelend recht is. Hier was aan de orde dat
bij het sluiten van de huurovereenkomst gebruik was gemaakt van een
standaardmodel inzake de huur van bedrijfsruimte. In dat model is in feite het
risico van de bestemming die op het gehuurde rust uitdrukkelijk bij de huurder
neergelegd. Dan betekent het dat je door middel van uitleg van het contract
moet concluderen dat de bestemming het beoogde gebruik verhindert, maar
dit geen tekortkoming van de verhuurder oplevert omdat in het contract het
risico van een onjuiste bestemming bij de huurder is neergelegd. Eigenlijk
hebben partijen met die afspraak art. 7:204 lid 2 BW buiten spel gezet.
Vorderingen huurder
Vorderingen huurder bij ‘gebrek’ (= tekortkoming):
1) Nakoming (7:206 BW)
2) Huurvermindering (7:207 BW)
3) Schadevergoeding (7:208 BW)
Ad 1) Nakoming (7:206 BW)
Verhuurder moet gebrek verhelpen (lid 1)
Uitzondering: kleine herstellingen
Art. 7:206 lid 2 juncto 7:217 BW - verhuurder en huurder mogen
afspreken welke reparaties voor risico van de huurder komen
Echter: art. 7:240 BW (woonruimte):
Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168)
Besluit kleine herstellingen (woonruimte)
Stb. 2003, 168:
- Vastschroeven loszittende onderdelen
- Bevroren kranen
- Vervanging lampen
- Bijvullen CV-installatie
- Binnenschilderwerk
Zelf verhelpen (reële executie)
Art. 7:206 lid 3 BW:
Verplichtingen verhuurder
Afd. 7.4.2 BW:
- Zaak ter beschikking stellen (7:203 BW)
Niet noodzakelijk dat de verhuurder zelf ook eigenaar is van de zaak, dus
beschikkingsbevoegdheid speelt hier geen rol
- Onderhoudsplicht (7:204 e.v. BW)
Verschaffen van ongestoord huurgenot
- Vrijwaring (7:211 BW)
Gebrekenregeling
‘Gebrek’:
Huurder heeft door ‘gebrek’ niet het huurgenot dat hij op grond van de
huurovereenkomst mag verwachten.
(Art. 7:204 lid 2 BW)
(Vgl. art. 7:17 BW)
Artikel 7:204 lid 2 BW:
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan
van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
Als je vaststelt dat sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, dan
betekent dit dat daarmee een tekortkoming van de verhuurder aan de orde is. De
tekortkoming geeft de huurder een aantal bevoegdheden.
Het begrip ‘gebrek’ wordt ruim gedefinieerd. Iedere genotsbeperkende
omstandigheid kan tot een gebrek leiden. Art. 7:204 lid 2 BW lijkt op de
conformiteitseis van artikel 7:17 BW.
Er wordt wel gezegd dat het moet gaat om een genotsbeperkende omstandigheid die
niet aan de huurder valt toe te rekenen. Als de huurder zelf schade toebrengt aan het
gehuurde, dan kan het zo zijn dat het huurgenot wordt belemmerd maar dit betreft
dan een aan de huurder zelf toe te rekenen omstandigheid. Die komt niet voor
rekening van de verhuurder en art. 7:204 lid 2 BW blijft buiten toepassing.
‘Gebrek’ (art. 7:204 lid 2 BW)
‘Niet aan huurder toe te rekenen genotsderving’:
Art. 7:217 BW
NJ (Amicitia)
‘Goed onderhouden zaak’
, Het gaat om het verwachtingspatroon dat een huurder mag hebben van een
goed onderhouden zaak. Artikel 7:204 lid 2 BW is van regelend recht, dus
partijen kunnen in de huurovereenkomst iets anders afspreken.
Art. 7:242 BW (woonruimte) – Het is niet mogelijk om een gebrekkige woning
te verhuren en daarbij af te spreken dat het onderhoud geheel voor risico van
de huurder komt. Ratio: de wetgever vindt wonen zo belangrijk, dat iedere
verhuurder een goed onderhouden woning ter beschikking moet stellen.
NJ (Inbev / Van der Valk)
Huurcontract:
‘horecabedrijfsruimte’
Bestemming blijkt te zijn ‘speelcasino’
Vraag: levert onjuiste bestemming ‘gebrek’ op?
Als de ruimte is verhuurd als horecabedrijfsruimte en door de
publiekrechtelijke bestemming die op het pand rust niet dat gebruik van het
pand kan worden gebruikt, dan levert dit een gebrek op in de zin van art.
7:204 lid 2 BW. Het gaat hier echter niet om de huur van woonruimte, met als
gevolg dat art. 7:204 lid 2 BW van regelend recht is. Hier was aan de orde dat
bij het sluiten van de huurovereenkomst gebruik was gemaakt van een
standaardmodel inzake de huur van bedrijfsruimte. In dat model is in feite het
risico van de bestemming die op het gehuurde rust uitdrukkelijk bij de huurder
neergelegd. Dan betekent het dat je door middel van uitleg van het contract
moet concluderen dat de bestemming het beoogde gebruik verhindert, maar
dit geen tekortkoming van de verhuurder oplevert omdat in het contract het
risico van een onjuiste bestemming bij de huurder is neergelegd. Eigenlijk
hebben partijen met die afspraak art. 7:204 lid 2 BW buiten spel gezet.
Vorderingen huurder
Vorderingen huurder bij ‘gebrek’ (= tekortkoming):
1) Nakoming (7:206 BW)
2) Huurvermindering (7:207 BW)
3) Schadevergoeding (7:208 BW)
Ad 1) Nakoming (7:206 BW)
Verhuurder moet gebrek verhelpen (lid 1)
Uitzondering: kleine herstellingen
Art. 7:206 lid 2 juncto 7:217 BW - verhuurder en huurder mogen
afspreken welke reparaties voor risico van de huurder komen
Echter: art. 7:240 BW (woonruimte):
Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168)
Besluit kleine herstellingen (woonruimte)
Stb. 2003, 168:
- Vastschroeven loszittende onderdelen
- Bevroren kranen
- Vervanging lampen
- Bijvullen CV-installatie
- Binnenschilderwerk
Zelf verhelpen (reële executie)
Art. 7:206 lid 3 BW:
