Huurrecht – College 5
ONDERVERHUUR
Art. 7:221 BW (hoofdregel):
o Onderverhuur toegestaan, tenzij ‘redelijke bezwaren’ (bijvoorbeeld
omdat in het huurcontract uitdrukkelijk een verbod tot onderverhuur
is opgenomen)
Art. 7:244 BW (woonruimte):
o Huurder is niet bevoegd tot onderverhuur
o Uitzondering: gedeelte van de woning, mits huurder daarin
hoofdverblijf heeft (bijvoorbeeld onderverhuur van een kamer)
Nb: regelend recht
Art. 7:244 BW = regelend recht
Bij verhuur van woonruimte: doorgaans bevat het huurcontract een verbod om
de woonruimte geheel of deels onder te verhuren
In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van ROZ-modellen. Er zijn globaal
genomen drie modellen die veel gebruikt worden:
o Model voor woonruimte
o Model voor 7:290 bedrijfsruimte
o Model voor 7:230a bedrijfsruimte
In vrijwel ieder standaardmodel aangaande de huur van woonruimte is een
onderverhuurverbod opgenomen in de toepasselijke algemene bepalingen.
Bij de huur van woonruimte heb je dus vrijwel altijd te maken met een
contractueel onderverhuurverbod, inhoudend dat het zonder de toestemming
van de verhuurder niet is toegestaan om de gehuurde woonruimte geheel of
gedeeltelijk onder te verhuren of aan een ander in gebruik te geven. Op de
overtreding van het onderverhuurverbod wordt vaak een contractuele boete
gesteld.
‘Gebruik’ t.b.v. Airbnb toelaatbaar?
Zie o.m. TvC 2016 / afl. 4
Twee aspecten zijn met name van belang:
1. Als het contract een onderverhuurverbod bevat, betekent dat dan ook
dat het in gebruik geven van een kamer in je woning of de gehele
woning ten behoeve van airbnb verboden is? Het antwoord op die
vraag is een kwestie van uitleg van het beding, waarbij in het verleden
er wel rechters waren die zeiden dat het toeristisch in gebruik geven
, van een woning niet verstaan moet worden als onderverhuur. Om die
reden waren er rechters die zeiden dat het contractueel onderverhuur-
verbod niet ziet op airbnb. Inmiddels is het volkomen duidelijk dat die
lijn in de rechtspraak niet meer wordt gevolgd.
2. Als een huurder van woonruimte zijn woning geheel of gedeeltelijk
gebruikt als toeristenverblijf voor airbnb dan is sprake van wanprestatie,
maar moet de wanprestatie dan ook leiden tot ontbinding en ontruiming
van de woning? Dan kom je eigenlijk toe aan de toetsing van artikel
6:265 lid 1 BW (tenzij-bepaling). We hebben hier te maken met een
tekortkoming. De schending van een contractueel onderverhuurverbod
levert een tekortkoming op. Dat leidt in beginsel tot ontbinding van de
overeenkomst, tenzij die tekortkoming onvoldoende ernstig is om een
ontbinding te rechtvaardigen. Dat is natuurlijk waar huurders zich
doorgaans op beroepen. Dan zie je dat de rechter alle concrete
omstandigheden van het geval meeneemt in de beoordeling van de
vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding te
rechtvaardigen. In de rechtspraak wordt een onderscheid gemaakt
tussen het gebruik van een sociale huurwoning voor airbnb en het
gebruik van een niet-sociale huurwoning voor airbnb. Met name als
een sociale huurwoning in zijn geheel wordt gebruikt voor airbnb, dan
zal dat al spoedig tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot
ontruiming van de woning leiden. In het geval van niet-sociale
huurwoningen wordt veelal wat minder geoordeeld, met name
wanneer de omvang van de airbnb wat beperkter is gebleven.
3. In hoeverre kun je het boetebeding (dat in de huurovereenkomst is
gekoppeld aan overtreding van het onderverhuurverbod) als een
oneerlijk beding aanmerken in de zin van de richtlijn oneerlijke
bedingen in consumentenovereenkomsten? HR Lewis / Stam c.s.
Lewis / Stam c.s. (NJ )
Stam verhuurt woning aan Lewis
Algemene bepalingen:
Art. 1.3: verbod tot onderverhuur / in gebruik geven
Art. 1.4:
- Boete van 3x daghuur per kalenderdag (maximaal € 45 per dag)
- Huurder dient alle inkomsten af te dragen
Stam vordert:
- Ontbinding en ontruiming
- Verbeurde dagboetes ad € 164.000
- Afdracht winst ad € 38.640
Kantonrechter: ontbinding en ontruiming
- Afwijzing boete en winstafdracht (boetebeding ex art. 1.4 ‘oneerlijk’)
Hof:
- Wijst winstafdracht alsnog toe tot € 19.320
ONDERVERHUUR
Art. 7:221 BW (hoofdregel):
o Onderverhuur toegestaan, tenzij ‘redelijke bezwaren’ (bijvoorbeeld
omdat in het huurcontract uitdrukkelijk een verbod tot onderverhuur
is opgenomen)
Art. 7:244 BW (woonruimte):
o Huurder is niet bevoegd tot onderverhuur
o Uitzondering: gedeelte van de woning, mits huurder daarin
hoofdverblijf heeft (bijvoorbeeld onderverhuur van een kamer)
Nb: regelend recht
Art. 7:244 BW = regelend recht
Bij verhuur van woonruimte: doorgaans bevat het huurcontract een verbod om
de woonruimte geheel of deels onder te verhuren
In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van ROZ-modellen. Er zijn globaal
genomen drie modellen die veel gebruikt worden:
o Model voor woonruimte
o Model voor 7:290 bedrijfsruimte
o Model voor 7:230a bedrijfsruimte
In vrijwel ieder standaardmodel aangaande de huur van woonruimte is een
onderverhuurverbod opgenomen in de toepasselijke algemene bepalingen.
Bij de huur van woonruimte heb je dus vrijwel altijd te maken met een
contractueel onderverhuurverbod, inhoudend dat het zonder de toestemming
van de verhuurder niet is toegestaan om de gehuurde woonruimte geheel of
gedeeltelijk onder te verhuren of aan een ander in gebruik te geven. Op de
overtreding van het onderverhuurverbod wordt vaak een contractuele boete
gesteld.
‘Gebruik’ t.b.v. Airbnb toelaatbaar?
Zie o.m. TvC 2016 / afl. 4
Twee aspecten zijn met name van belang:
1. Als het contract een onderverhuurverbod bevat, betekent dat dan ook
dat het in gebruik geven van een kamer in je woning of de gehele
woning ten behoeve van airbnb verboden is? Het antwoord op die
vraag is een kwestie van uitleg van het beding, waarbij in het verleden
er wel rechters waren die zeiden dat het toeristisch in gebruik geven
, van een woning niet verstaan moet worden als onderverhuur. Om die
reden waren er rechters die zeiden dat het contractueel onderverhuur-
verbod niet ziet op airbnb. Inmiddels is het volkomen duidelijk dat die
lijn in de rechtspraak niet meer wordt gevolgd.
2. Als een huurder van woonruimte zijn woning geheel of gedeeltelijk
gebruikt als toeristenverblijf voor airbnb dan is sprake van wanprestatie,
maar moet de wanprestatie dan ook leiden tot ontbinding en ontruiming
van de woning? Dan kom je eigenlijk toe aan de toetsing van artikel
6:265 lid 1 BW (tenzij-bepaling). We hebben hier te maken met een
tekortkoming. De schending van een contractueel onderverhuurverbod
levert een tekortkoming op. Dat leidt in beginsel tot ontbinding van de
overeenkomst, tenzij die tekortkoming onvoldoende ernstig is om een
ontbinding te rechtvaardigen. Dat is natuurlijk waar huurders zich
doorgaans op beroepen. Dan zie je dat de rechter alle concrete
omstandigheden van het geval meeneemt in de beoordeling van de
vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding te
rechtvaardigen. In de rechtspraak wordt een onderscheid gemaakt
tussen het gebruik van een sociale huurwoning voor airbnb en het
gebruik van een niet-sociale huurwoning voor airbnb. Met name als
een sociale huurwoning in zijn geheel wordt gebruikt voor airbnb, dan
zal dat al spoedig tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot
ontruiming van de woning leiden. In het geval van niet-sociale
huurwoningen wordt veelal wat minder geoordeeld, met name
wanneer de omvang van de airbnb wat beperkter is gebleven.
3. In hoeverre kun je het boetebeding (dat in de huurovereenkomst is
gekoppeld aan overtreding van het onderverhuurverbod) als een
oneerlijk beding aanmerken in de zin van de richtlijn oneerlijke
bedingen in consumentenovereenkomsten? HR Lewis / Stam c.s.
Lewis / Stam c.s. (NJ )
Stam verhuurt woning aan Lewis
Algemene bepalingen:
Art. 1.3: verbod tot onderverhuur / in gebruik geven
Art. 1.4:
- Boete van 3x daghuur per kalenderdag (maximaal € 45 per dag)
- Huurder dient alle inkomsten af te dragen
Stam vordert:
- Ontbinding en ontruiming
- Verbeurde dagboetes ad € 164.000
- Afdracht winst ad € 38.640
Kantonrechter: ontbinding en ontruiming
- Afwijzing boete en winstafdracht (boetebeding ex art. 1.4 ‘oneerlijk’)
Hof:
- Wijst winstafdracht alsnog toe tot € 19.320
