Huurrecht College 7

Huurrecht – College 7

MEDEHUUR

 Onderscheiden:
o Contractuele medehuur
o Wettelijke medehuur (7.5.4.3 BW)

CONTRACTUELE MEDEHUUR

 Meerdere huurders hebben als contractspartij huurovereenkomst met
verhuurder gesloten

 Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de nakoming van alle verplichtingen
uit de huurovereenkomst

Stel dat partijen op1 februari 2017 zijn gaan samenwonen en dat zij allebei het
huurcontract hebben ondertekend. De relatie eindigt aan het einde van 2017.
Partijen spreken af dat E de woning verlaat en dat H in de woning blijft. Dan is
natuurlijk de vraag hoe E zou moeten worden ontslagen uit haar verplichtingen
zoals die uit het huurcontract voortvloeien. De medewerking van de verhuurder is
vereist. Het is in beginsel niet mogelijk dat E gewoon overgaat tot opzegging van
de huurovereenkomst en dat H vervolgens als enige verantwoordelijk blijft voor de
betaling van de huurpenningen. Als beide huurders op het contract staan en een van
beiden wil vertrekken, dan zal dit niet geschieden kunnen zonder medewerking van
de verhuurder. Deze laatste zal toestemming moeten verlenen voor het vertrek van
E, want de verhuurder verliest hiermee een verhaalsobject.

WETTELIJKE MEDEHUUR

 ‘Inwoner’ heeft niet mede de huurovereenkomst gesloten, maar is van
rechtswege medehuurder zolang hij hoofdverblijf in de woning heeft.

 Echtgenoot (of geregistreerde partner): van rechtswege medehuurder (bij
‘hoofdverblijf’)

 Medehuurder o.g.v. art. 7:267 BW

 Andere ‘inwonende’ (art. 7:268 lid 2 BW)

Echtgenoot (7:266 BW)

,  Lid 1: ‘Zolang hoofdverblijf’ (zie ook lid 4). Als de echtgenote met het
oog op een echtscheiding vertrekt uit de woning, dan wordt zij
geacht toch het hoofdverblijf in die woning te houden.
 Lid 2: Aansprakelijkheid voor de huur (dit geldt alleen voor wat betreft
de huurpenningen die verschuldigd zijn geworden gedurende de
periode dat de echtgenoot het hoofdverblijf in de woning heeft)
 Lid 3: Medehuurder ‘promoveert’ tot huurder zodra huurrecht van de
huurder eindigt. Deze bescherming gaat echter niet zo ver dat
een medehuurder promoveert tot huurder nadat de huur met de
huurder is beëindigd wegens wanprestatie (hennepkwekerij). Dit
zou tot de onwenselijke situatie leiden dat de voormalige huurder
vervolgens weer medehuurder wordt en zo alsnog in de woning
kan verblijven (HR WonenBreburg/Van Beek & Naigi).

Ratio: voorheen kon de echtgenoot na echtscheiding niet in de woning verblijven
zonder medewerking van de verhuurder. Dit was onwenselijk.

Echtscheiding (lid 5)

 Echtscheidingsrechter bepaalt wie van de echtgenoten voortaan
huurder zal zijn.

N.B.: Is dat de echtgenoot, dan eindigt huurrecht (contractuele) huurder
zonder dat verhuurder dit hoeft te weten. Eigenlijk krijgt de verhuurder
te maken met een huurder die hij zelf niet gekozen heeft. Stel dat de
echtgenoot de huurpenningen onbetaald laat, dan kan de verhuurder
niet de voormalige contractuele huurder aanspreken. De verhuurder
zou in het huurcontract een bepaling kunnen opnemen waarin de
huurder verplicht wordt om mededeling te doen van een eventuele
wijziging van de huurverhouding als gevolg van echtscheiding. De
verhuurder zou aan de schending van deze verplichting een boete
kunnen verbinden. Daarnaast is de voormalig contractuele huurder
schadeplichtig bij schending van deze verplichting. N.B.: over een
dergelijk boetebeding wordt veelal niet onderhandeld. Het kan zo zijn
dat een rechter oordeelt dat het boetebeding een onredelijk bezwarend
beding is en dan zal de hoogte van de boete worden gematigd. Ook het
cumulatieve effect van een boetebeding en een verplichting tot betaling
van schadevergoeding kan een onredelijk bezwarend beding opleveren.

Andere medehuurders (7:267 BW)

Ratio: enkele tientallen jaren geleden waren veel mensen nog getrouwd, maar je had
ook te maken met ongehuwd samenwonende partners. De ongehuwde partner van
een huurder zou volgens de wetgever eigenlijk dezelfde bescherming moeten krijgen
als de echtgenoot van een huurder.

 Lid 1: Rechter kan bepalen dat andere persoon medehuurder zal zijn
(indien verhuurder niet instemt met medehuur).
 Lid 3: Eisen:
1) Ten minste twee jaar ‘hoofdverblijf’