Huurrecht College 10

Huurrecht – College 10

Artikel 7:230a BW

Wat is overige bedrijfsruimte?
 Gebouwde onroerende zaak: HR Landingsbaan
 Geen ‘bedrijfsruimte’ i.d.z.v. afdeling 7.4.6
 Geen woonruimte i.d.z.v. afdeling 7.4.5
 Geen pacht o.g.v. titel 7.5 (art. 7:311 e.v. BW)

Voorbeelden:
 Kantoor
 Beroepsuitoefening (advocaat, arts, etc.)
 Loods/opslagruimte
 Sportaccommodaties

Bescherming bij 290-bedrijfsruimte

 Termijnbescherming 7:292 (5 + 5 jaar)
 Huurovereenkomst eindigt niet automatisch
 Opzegtermijn van tenminste 1 jaar
 Opzegging bij exploot of bij aangetekende brief
 Opzeggingsgronden voor verhuurder
 Beëindiging van de huurovereenkomst tegen de wil van de huurder vereist
tussenkomst van de rechter en onherroepelijk vonnis
 Verhuurder kan niet buitengerechtelijk ontbinden
 Semi-dwingend recht

Bescherming bij art. 7:230a BW

 Huurder kan na het einde van de huur verzoeken om verlenging van de
ontruimingstermijn (geldt niet als huurder heeft opgezegd, in de beëindiging
heeft toegestemd of tot ontruiming is veroordeeld)  in theorie kan deze
ontruimingstermijn uiteindelijk drie jaar duren
 Verzoek moet worden gedaan binnen twee maanden na schriftelijke
aanzegging tot ontruiming. Verzoek schorst de ontruimingsverplichting.
 Beoordeling aan de hand van belangenafweging (afwijzingsgronden)
 Maximale verlenging tot 1 jaar. Bij tijdig herhaalde verlengingsverzoeken twee
maal met een jaar uit te breiden.
 Art. 226 lid 3: ‘’koop breekt geen huur’’ = dwingend recht (HR 2007,
Vendex/CAS)  voorwaarden waaronder een beding wel of niet overgaat
op de rechtsopvolger van de verhuurder
 Art. 231: ontbinding i.g.v. wanprestatie van de huurder

,Art. 7:230a BW (diverse aspecten)

Nadelen 230a:
 Bescherming heeft weinig om het lijf
 Vraagt alerte reactie van de huurder (initiatief ligt bij de huurder, hij moet op
tijd de verlenging van de ontruimingstermijn aanvragen)
 Huur kan ongemerkt eindigen (art. 228)
 Verlengingstermijnen lopen vanaf datum huurbeëindiging, niet vanaf datum
aanzegging ontruiming (art. 7:230a lid 5). Dit vergt een alerte reactie van de
huurder, want de termijn twee maanden geldt wel vanaf de datum waartegen
de ontruiming is aangezegd. Wordt de verlenging toegekend, dan gaat het
jaar lopen vanaf de datum van de huurbeëindiging.

Processuele eigenaardigheden:
 Hoofdregel: geen hoger beroep of cassatie. Uitzondering: als rechter ten
onrechte 230a heeft toegepast of buiten toepassing heeft gelaten. N.b.:
voorvragen (HR 14 juli 2000, NJ 2000/715, Oomen/Hellevoetsluis). Als het
erom gaat welk regime van toepassing is: grensgevallen.
 Zie arresten Buller/Staat (staatsloterijloket, NJ 1985/31), Vlooienmarkt (NJ
1995/550), Snooker Centrum, NJ 2006/294.

VRAAG

Kun je afdeling 7.4.6 van toepassing verklaren bij overige bedrijfsruimte?

N.b.: denk aan semi-dwingende karakter (230a lid 9, 291)

Rond 20e minuut

Het semi-dwingende karakter is opportunistisch ingesteld, want de huurder kan zelf
bepalen of een bepaald beding in zijn nadeel is of niet. Stel dat je te maken hebt met
een huurovereenkomst die evident onder het toepassingsbereik van art. 7:230a BW
valt, heeft dit dan tot gevolg dat je als huurder geen beroep meer kan doen op de
ontruimingsbescherming van afdeling 7.4.6? Jawel, want als huurder kun je zeggen
dat het beding voor hem nadelig is.

Varia

 Huurprijsaanpassng (alleen bij 290)
 Indeplaatsstelling art. 307 (alleen bij 290)
 Aanspraak op vergoeding van goodwill, art. 308 (alleen bij 290)
 Ontbinding door opvolgend eigenaar die bestemmingsplan wil verwezenlijken
art. 310, vergoeding bij afbraak art. 309 (bij 290 en 230a)

Herziening huurprijs

Huurbescherming = huurprijsbescherming (alleen bij 290!)

,  Mogelijkheid tot huurprijsherziening na afloop bepaalde periode (deze periode
kan uiteenlopen, afhankelijk van wat partijen zijn overeengekomen) en dan
eens in de vijf jaren en vergezeld van advies van gezamenlijk benoemde
deskundige. Zonder het rapport van een deskundige ben je niet ontvankelijk
in je vordering tot herziening van de huurprijs.
 Herziening volgens de in art. 7:303 BW neergelegde maatstaf:
o Gemiddelde huurprijzen van;
o vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (als het gaat om een
winkelcentrum dan zijn de bedrijfsruimten vergelijkbaar, maar in het
geval van een winkeltje in een ziekenhuis zal je moeten vergelijken met
winkeltjes in andere ziekenhuizen en dan kan het zo zijn dat je verder
weg moet gaan kijken);
o voorgedaan 5 jaren voor de peildatum;
o geen rekening houden met verbeteringen door huurder aangebracht.
 Als geen overeenstemming wordt bereikt over deskundige, kan de rechter
worden verzocht deskundige te benoemen (7:304 BW)
o Datum verzoekschrift is dan peildatum. Belangrijk, want als je geen
verzoek indient en er gewoon samen uitkomt en vervolgens komt het
tot een procedure, dan is de datum van de dagvaarding de peildatum.
Je hebt liever dat de peildatum tien maanden eerder ligt.
o Rechter is niet gebonden aan deskundigenadvies, maar volgt deze in
de praktijk wel vaak
 Peildatum is ingang voor hogere huur (met terugwerkende kracht), tenzij
ingroei of anderszins ex 7:303 lid 4 BW

Deskundigenadvies

 Art. 7:304 lid 1 BW:
Vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk indien vergezeld
van advies.
 Art. 7:304 lid 2 BW:
Indien partijen geen overeenstemming bereiken over deskundige, wordt deze
door rechter benoemd.

Ingangsdatum gewijzigde huurprijs

 Art. 7:303 lid 4 BW:
Nieuwe huurprijs geldt m.i.v. dag waarop vordering ex 7:303 BW is ingesteld.
 Art. 7:304 lid 2 BW:
Dag van verzoek tot benoeming deskundige geldt als ‘ingangsdatum’ ex 7:303
lid 4 BW

Voorbeeld A (ingangsdatum)

 November 2014: akkoord over deskundige
 Februari 2015: advies deskundige
 Maart 2015: vordering ex art. 7:303 BW
 Januari 2016: uitspraak rechter

Voorbeeld B