SAMENVATTING REKENKUNDIG ANALYSE 2 HOORCOLLEGE 1
Tijdens de modules van rekenkundig analyse is sprake van drie soorten exploitaties;
1) De grondexploitatie Gemeente Grond bouw- en woonrijp
maken
2) De opstalexploitatie Ontwikkelaar Residueel rekenen
3) De vastgoedexploitatie Belegger Beleggingswaarde
Bij het vastgoedrekenproces wordt altijd residueel gerekend. De functie bepaald immers
de waarde van de grond. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het
te realiseren vastgoed, minus de totale kosten voor bouwen.
Grond (residu) Opstal Vastgoed
KASSTROMEN staan centraal. Kasstromen zijn inkomsten en uitgaven. Let bij
kasstromen op het perspectief.
o Pijl omhoog Inkomsten
o Pijl omlaag Uitgaven
Dit zijn niet altijd opbrengsten en kosten. Het is namelijk zo dat wanneer we spreken over
uitgaven en inkomsten, dit ook echt betekent dat er geld van het bedrijf uit of ingaat op
dat moment. Bij kosten en opbrengsten hoeft het niet te betekenen dat het geld op dit
moment wordt uitgegeven of ontvangen, alleen dat er kosten zijn gemaakt die op een
bepaald moment kunnen worden geïnd.
Kosten maar geen uitgaven Afschrijvingen
Uitgaven maar geen kosten Aflossen op een lening
In deze module zal vaak uitgegaan worden van postnumerando betalingen (einde
periode). Pre is begin periode. Vijf periodes hebben zes tijdstippen want 0 telt ook mee.
Post jaar 1 = jaar 1 Pre jaar 1 = jaar 0
CW = BW = jaar 0 Terug rekenen dus / Saldo / (1 + i) ^n = CW
EW = laatste jaar Voorruit rekenen dus x Saldo x (1 + i)^n = EW
STAPPENPLAN:
1) Maak een kasstroomoverzicht: op papier.
2) Maak een rekenmodel (in Excel): zet de kasstromen op de juiste plek.
a. maak een invoertabel.
b. maak een uitvoertabel.
3) Gebruik het rekenmodel (in Excel).
, Nooit typen in het uitvoerveld van Excel. Altijd maximaal verwijzen. Fixeren wanneer
nodig.
Er is sprake van eindejaarsbetaling. De huren en de kosten worden daarom ingevuld in
jaar 1. Bij betalingen/ontvangsten aan het begin van het jaar worden bedragen ingevuld
vanaf jaar 0 (denk aan grondbieding).
TW Hiermee bereken je de toekomstige waarde of slotwaarde. Wanneer de rente op
jaarbasis is en de betaling maandelijks, dan moet de rente ook op maandbasis worden
uitgedrukt (i/12). Periode en rente % moeten overeenkomen.
HW EN NHW Met de NHW bereken je de huidige of contante waarde van een reeks
toekomstige, wisselende bedragen, ook positief en negatief. Een ander verschil tussen
het gebruik van de beide functies is dat bij HW-betalingen aan het begin en aan het eind
van een periode kunnen worden gedaan. Bij NHW alleen aan het eind. Dit houdt in dat de
contante waarde van een reeks wisselende bedragen, die aan het begin van elke periode
worden gedaan (eerste bedrag in jaar 0), als volgt wordt berekend:
o Pas de NHW-functie toe op de bedragen periode 1 t/m ……
o Tel hierbij op het bedrag uit jaar 0.
Investering niet meenemen, omdat Excel uitgaat van postnumerando bedragen (terwijl
investering prenumerando is). Met de NHW kan je snel de BW berekenen.
Bij gebruik van de HW-functie krijg je een negatief getal voor de CW van de toekomstige
huurinkomsten. Dit betekent zoiets als: voor het ontvangen van een bedrag van
€12.000,- (huurprijs) , 10 jaar lang, zou ik nu een bedrag moeten investeren van
€80.521,- (CW huurinkomsten).
BET Hiermee wordt de periodieke annuïteit (rente +aflossing) berekend, gegeven
hoofdsom en rentepercentage.
IBET EN PBET Met deze beide functies bereken je de rentebetaling en de aflossing in
een bepaalde periode.
IR Met deze functie wordt de interne rentabiliteit of “internal rate of return” berekend. Er
moet sprake zijn van een ‘regelmatige’ reeks van ‘cash flows’ (bijvoorbeeld elke maand
of elk jaar). De bedragen kunnen per periode wisselen. In de reeks moet minstens één
negatief getal zitten (bijvoorbeeld de investering) en één positief getal. IRR kan je alleen
Tijdens de modules van rekenkundig analyse is sprake van drie soorten exploitaties;
1) De grondexploitatie Gemeente Grond bouw- en woonrijp
maken
2) De opstalexploitatie Ontwikkelaar Residueel rekenen
3) De vastgoedexploitatie Belegger Beleggingswaarde
Bij het vastgoedrekenproces wordt altijd residueel gerekend. De functie bepaald immers
de waarde van de grond. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het
te realiseren vastgoed, minus de totale kosten voor bouwen.
Grond (residu) Opstal Vastgoed
KASSTROMEN staan centraal. Kasstromen zijn inkomsten en uitgaven. Let bij
kasstromen op het perspectief.
o Pijl omhoog Inkomsten
o Pijl omlaag Uitgaven
Dit zijn niet altijd opbrengsten en kosten. Het is namelijk zo dat wanneer we spreken over
uitgaven en inkomsten, dit ook echt betekent dat er geld van het bedrijf uit of ingaat op
dat moment. Bij kosten en opbrengsten hoeft het niet te betekenen dat het geld op dit
moment wordt uitgegeven of ontvangen, alleen dat er kosten zijn gemaakt die op een
bepaald moment kunnen worden geïnd.
Kosten maar geen uitgaven Afschrijvingen
Uitgaven maar geen kosten Aflossen op een lening
In deze module zal vaak uitgegaan worden van postnumerando betalingen (einde
periode). Pre is begin periode. Vijf periodes hebben zes tijdstippen want 0 telt ook mee.
Post jaar 1 = jaar 1 Pre jaar 1 = jaar 0
CW = BW = jaar 0 Terug rekenen dus / Saldo / (1 + i) ^n = CW
EW = laatste jaar Voorruit rekenen dus x Saldo x (1 + i)^n = EW
STAPPENPLAN:
1) Maak een kasstroomoverzicht: op papier.
2) Maak een rekenmodel (in Excel): zet de kasstromen op de juiste plek.
a. maak een invoertabel.
b. maak een uitvoertabel.
3) Gebruik het rekenmodel (in Excel).
, Nooit typen in het uitvoerveld van Excel. Altijd maximaal verwijzen. Fixeren wanneer
nodig.
Er is sprake van eindejaarsbetaling. De huren en de kosten worden daarom ingevuld in
jaar 1. Bij betalingen/ontvangsten aan het begin van het jaar worden bedragen ingevuld
vanaf jaar 0 (denk aan grondbieding).
TW Hiermee bereken je de toekomstige waarde of slotwaarde. Wanneer de rente op
jaarbasis is en de betaling maandelijks, dan moet de rente ook op maandbasis worden
uitgedrukt (i/12). Periode en rente % moeten overeenkomen.
HW EN NHW Met de NHW bereken je de huidige of contante waarde van een reeks
toekomstige, wisselende bedragen, ook positief en negatief. Een ander verschil tussen
het gebruik van de beide functies is dat bij HW-betalingen aan het begin en aan het eind
van een periode kunnen worden gedaan. Bij NHW alleen aan het eind. Dit houdt in dat de
contante waarde van een reeks wisselende bedragen, die aan het begin van elke periode
worden gedaan (eerste bedrag in jaar 0), als volgt wordt berekend:
o Pas de NHW-functie toe op de bedragen periode 1 t/m ……
o Tel hierbij op het bedrag uit jaar 0.
Investering niet meenemen, omdat Excel uitgaat van postnumerando bedragen (terwijl
investering prenumerando is). Met de NHW kan je snel de BW berekenen.
Bij gebruik van de HW-functie krijg je een negatief getal voor de CW van de toekomstige
huurinkomsten. Dit betekent zoiets als: voor het ontvangen van een bedrag van
€12.000,- (huurprijs) , 10 jaar lang, zou ik nu een bedrag moeten investeren van
€80.521,- (CW huurinkomsten).
BET Hiermee wordt de periodieke annuïteit (rente +aflossing) berekend, gegeven
hoofdsom en rentepercentage.
IBET EN PBET Met deze beide functies bereken je de rentebetaling en de aflossing in
een bepaalde periode.
IR Met deze functie wordt de interne rentabiliteit of “internal rate of return” berekend. Er
moet sprake zijn van een ‘regelmatige’ reeks van ‘cash flows’ (bijvoorbeeld elke maand
of elk jaar). De bedragen kunnen per periode wisselen. In de reeks moet minstens één
negatief getal zitten (bijvoorbeeld de investering) en één positief getal. IRR kan je alleen
