Huisvestingsmanagement:
➔ Het bedrijf of pand zo goed mogelijk indelen en of benutten, zodat er meerwaarde
ontstaat
Vastgoedexploitatie:
● Opdrachtgever → belegger (beleggers organisatie)
Doelstelling van de gebruiker: Primair doel.. Een zo groot mogelijke gebruikswaarde voor
het primaire proces. Primaire proces: waarmee je geld mee verdient → wat een organisatie
doet om het hoofddoel te bereiken. (Bakken van brood → brood verkopen)
Doel huisvestingsmanagement: vastgoed als huisvesting zo goed mogelijk bij laten
dragen aan het primaire proces van een organisatie.
Doel vastgoedmanagement: vastgoed als object exploiteren voor een belegger die daar
rendement uit wilt halen.
Vier hoofdprocessen HVM: strategie ontwikkelen, muteren, exploiteren en HVM organiseren
Huisvestingsmanagement:
● Hoe wordt het gebruikt, facilitair management. gebruiker bepaalt hoe het eruit ziet
Kern: genereren inkomsten uit verkoop diensten of producten
Huisvestingsmanagement
“De continue afstemming tussen bedrijfsproces (vraag) en beschikbare gebouwen (aanbod)
met als primair doel het creëren van een zo groot mogelijke gebruikswaarde voor het
primaire proces. ”
“het managen van diverse prestaties die de huisvesting levert. Door daarbij de relatie
uisvestingsprestaties en strategische organisatiedoelen scherp in het oog te
tussen h
houden”
“omvat de u itvoering en aansturing van activiteiten gericht op het ontwikkelen en
implementeren van een huisvestingsstrategie, met het oog op het realiseren van
toegevoegde waarde in relatie tot de doelen van de g ehuisveste organisatie”
Beheren: Onder beheer worden alle werkzaamheden verstaan die gerelateerd zijn aan
huisvesting, facilitaire diensten, services en middelen met als doel het waarborgen van de
continuering van het dagelijkse gebruik van een vastgoedobject
Het geheel aan beheersactiviteiten van objecten die op de markt zijn gebracht voor verhuur
(Beheer=managen)
Verschil huisvestingsmanagement (genereren inkomsten uit verkoop dienst en producten)
en vastgoedmanagement (geld genereren met vastgoed). Verschil is het primaire proces
ondersteunt bij de huisvesting en bij vastgoed is het primaire proces het vastgoed.
Primaire proces is wat een daadwerkelijke kern van activiteit is. Doel: goed vormgeven aan
het proces.
,Hoofdstuk 1
Aan welke eisen moet de huisvesting van een organisatie voldoen? Het antwoord vloeit
deels voort uit het primaire proces en deels uit de missie, visie en organisatiestrategie.
Huisvesting schept ruimtelijke- fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor
een onmisbaar bedrijfsmiddel.
Vrijwel elke organisatie maakt gebruik van huisvesting, voorbeelden hiervan zijn winkels
om producten af te zetten, kantoren om kenniswerkers te faciliteren, ziekenhuizen om
patiënten in te behandelen etc.
Er is ook een negatieve kant van huisvesting, zo hindert de huisvesting een organisatie in
het verwezenlijken van haar ambities. Huisvesting kan zelfs het voortbestaan in gevaar
brengen.
Kern vastgoedmanagement: doel is het genereren van inkomsten met vastgoed.
Kern huisvestingsmanagement:
Doel is het generen van inkomsten uit werk en verkeer
Noodzakelijk kwaad → strategisch goed → huisvesting, omdat het voor lange termijn is
Maar dat is ook ingewikkeld, want het bedrijf moet functioneren op korte termijn
Strategie= plannen maken voor lange termijn.
Strategisch goed: het kost veel, brengt veel risico’s met zich mee en kan erg complex zijn.
Dus het verdient serieuze aandacht van het management (Lange termijn)
Bedrijfsmiddel: huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel dat vanwege de hoge baten en
kosten, complexiteit en risico's- structurele, professionele managementaandacht verdient.
Huisvesting is een strategisch goed dat zowel vanwege de mogelijke baten als vanwege
de kosten , complexiteit en risico’s - structurele en professionele managementaandacht
verdient. Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische
organisatie doelen dit betekent dat de organisatie niet alleen kijkt naar de kosten, maar ook
naar de opbrengsten die daar tegenover staan. Het kost veel, brengt risico’s mee en kan erg
complex zijn.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij kan
leveren aan het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve
karakter ervan en omdat huisvesting beslissingen vragen om lange planningshorizon.
❏ Vraag: Leg uit waarom huisvesting kan worden beschouwd als een strategisch
bedrijfsmiddel dat structurele managementaandacht verdient.
● Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de (potentiële) bijdrage aan
het uitvoeren van de organisatiestrategie,, het kapitaalintensief karakter en de lange
planningshorizon. Structurele aandacht is nodig vanwege de hoge kosten, baten en
risico’s (paragraaf 1.1)
Waarde toevoegen met huisvesting (Toegevoegde waarde) Voorbeelden:
Voor een organisatie door (Verhogen opbrengsten en verlagen van kosten)
● Verhogen opbrengsten: Verhogen van de arbeidsproductiviteit door optimale
werkomgeving te realiseren
● Het genereren van inkomsten door eigendoms locaties te verkopen
, ● Verlagen kosten: reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren
● Verminderen huisvestingskosten door te verhuizen naar goedkopere/ kleinere locatie
Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen
(medewerkers en klanttevredenheid) en het werven van medewerkers= voel je thuis
Prestaties zijn meetbaar via normen, toegevoegde waarde is organisatie specifiek
Kern: huisvesting genereert toegevoegde waarde voor een organisatie indien er voor zover
de huisvestingsprestaties bijdragen aan de realisatie van haar strategische doelen. Omdat
organisaties sterk verschillen qua primair proces en strategie, stellen zij verschillende eisen
aan de prestaties van hun huisvesting.
Kern: huisvestingsprestaties worden bepaald door het samenspel van de componenten
waaruit de huisvestingsportefeuille is opgebouwd, zoals locaties, gebouwen, (werk) plekken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten en gebruiksafspraken
Toegevoegde waarde huisvestingsmanagement, verschillende vormen (Tabel)
● Mensen: tevredenheid, imago, cultuur, gezondheid en veiligheid.
● Proces/ product: productiviteit, aanpasbaarheid, innovatie en creativiteit, risico
● Economisch: kosten, waarde van vastgoed
● Maatschappelijk: duurzaamheid, maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo)
Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk. Omdat elke organisatie een eigen
strategie voert, stelt elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij huisvestingsprestaties.
De ene heeft een groot pand en een top locatie, de toegevoegde waarde wordt gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid
assortiment Terwijl de andere kiest voor een goedkopere locatie, de toegevoegde waarde
wordt gerealiseerd doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te
concurreren met een veel kleiner assortiment.
In de vakliteratuur wordt voor het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de
organisatiestrategie de term alignment gebruikt.
Huisvestingsmanagement komt in essentie neer op het optimaliseren van de prestaties die
de huisvesting levert.
Door relaties tussen huisvestingsmanagement en strategische doelen in de gaten te houden
kan toegevoegde waarde worden geleverd. Huisvestingsprestaties managen, bepaalde
eigenschappen van huisvesting leveren prestaties die een toegevoegde waarde voor de
organisatie geven.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit: functionele, esthetische, technische
en financieel-economische huisvestingsprestaties. (=eigenschappen)
Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor
de organisatie, zoals uitstraling, capaciteit, locatie, gebouwen, werkplekken, flexibiliteit en
duurzaamheid. Deze eigenschappen worden bepaald door concrete componenten waaruit
de huisvestingsportefeuille is opgebouwd zoals locaties, gebouwen en werkplekken.
Deze huisvestingscomponenten vormen de knoppen waar de huisvestingsmanager aan
kan draaien om de huisvestingsprestaties te optimaliseren. Middels deze
huisvestingscomponenten kan de huisvestingsmanager meesturen om
, huisvestingsprestaties te optimaliseren. Huisvesting verbeteren door deze elementen aan te
passen.
Eigenschappen: Bepaalde eigenschappen van huisvesting leveren prestaties die een
toegevoegde waarde voor de organisatie geven. functionele prestaties, esthetische
prestaties, technische prestaties en economische prestaties. Vb bereikbaarheid, uitstraling,
indelingsmogelijkheden, moderne communicatiemogelijkheden, etc.
Eisen stellen: bepalend voor de toegevoegde waarde voor de organisatie. Vb.
eigenschap/kenmerk van huisvesting is de bereikbaarheid. Is deze goed dan heeft dit
toegevoegde waarde voor de organisatie.
❏ Vraag: waarom stellen organisaties verschillende eisen aan huisvestingsprestaties?
● Omdat organisaties sterk verschillen qua primair proces en strategie
❏ Vraag: wat is het verschil tussen huisvestingsprestaties en toegevoegde waarden
van huisvesting?
● Huisvestingsprestaties zijn objectief meetbaar en organisatie onafhankelijk (vast te
stellen door meten en benchmarken); of een bepaalde prestatie ook toegevoegde
waarde levert voor de organisatie is organisatiespecifiek (waarderen van de
prestaties in relatie tot organisatiedoelen)
Vier hoofdfuncties van huisvesting:
● Faciliteren van de activiteiten: beoogde activiteiten mogelijk maken en optimaal
ondersteunen
● Klimaatregeling: een optimaal binnenklimaat creëren voor de gebruiker en diens
activiteiten en middelen
● Symboolfunctie: huisvesting als materiële neerslag van bepaalde opvattingen en
verwachtingen
● Economische functie: investeringen en kosten vs de waarde en inkomsten die met
huisvesting gemoeid zijn
Huisvestingscomponenten → prestaties → toegevoegde waarde
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op de prestaties binnen een peergroup van
vergelijkbare organisaties. En is geen instrument om prestaties van interne organisatie te
meten
Het beoordelen van huisvestingsprestaties is een kwestie van meten; de toegevoegde
waarde van huisvesting wordt bepaald door de geleverde prestaties te waarderen.
Het verbeteren van huisvesting vraagt om het aanpassen van een of meer
huisvestingscomponenten: locaties, gebouwen etc. Het draaien van deze knoppen noemen
we muteren; er wordt verandering gerealiseerd in de bestaande huisvesting.
Welke huisvestingsprestaties voor een bepaalde organisatie daadwerkelijk van belang zijn
hangt af van het primaire proces van de organisatie.
Primair proces: Zijn de samenhangende (waardetoevoegende) activiteiten om diensten te
realiseren voor de rechtstreekse diensten afnemers-klanten. Ze vormen de kern, de
ruggengraat van de werking van de organisatie. Voorbeelden kunnen zijn: het afhandelen
➔ Het bedrijf of pand zo goed mogelijk indelen en of benutten, zodat er meerwaarde
ontstaat
Vastgoedexploitatie:
● Opdrachtgever → belegger (beleggers organisatie)
Doelstelling van de gebruiker: Primair doel.. Een zo groot mogelijke gebruikswaarde voor
het primaire proces. Primaire proces: waarmee je geld mee verdient → wat een organisatie
doet om het hoofddoel te bereiken. (Bakken van brood → brood verkopen)
Doel huisvestingsmanagement: vastgoed als huisvesting zo goed mogelijk bij laten
dragen aan het primaire proces van een organisatie.
Doel vastgoedmanagement: vastgoed als object exploiteren voor een belegger die daar
rendement uit wilt halen.
Vier hoofdprocessen HVM: strategie ontwikkelen, muteren, exploiteren en HVM organiseren
Huisvestingsmanagement:
● Hoe wordt het gebruikt, facilitair management. gebruiker bepaalt hoe het eruit ziet
Kern: genereren inkomsten uit verkoop diensten of producten
Huisvestingsmanagement
“De continue afstemming tussen bedrijfsproces (vraag) en beschikbare gebouwen (aanbod)
met als primair doel het creëren van een zo groot mogelijke gebruikswaarde voor het
primaire proces. ”
“het managen van diverse prestaties die de huisvesting levert. Door daarbij de relatie
uisvestingsprestaties en strategische organisatiedoelen scherp in het oog te
tussen h
houden”
“omvat de u itvoering en aansturing van activiteiten gericht op het ontwikkelen en
implementeren van een huisvestingsstrategie, met het oog op het realiseren van
toegevoegde waarde in relatie tot de doelen van de g ehuisveste organisatie”
Beheren: Onder beheer worden alle werkzaamheden verstaan die gerelateerd zijn aan
huisvesting, facilitaire diensten, services en middelen met als doel het waarborgen van de
continuering van het dagelijkse gebruik van een vastgoedobject
Het geheel aan beheersactiviteiten van objecten die op de markt zijn gebracht voor verhuur
(Beheer=managen)
Verschil huisvestingsmanagement (genereren inkomsten uit verkoop dienst en producten)
en vastgoedmanagement (geld genereren met vastgoed). Verschil is het primaire proces
ondersteunt bij de huisvesting en bij vastgoed is het primaire proces het vastgoed.
Primaire proces is wat een daadwerkelijke kern van activiteit is. Doel: goed vormgeven aan
het proces.
,Hoofdstuk 1
Aan welke eisen moet de huisvesting van een organisatie voldoen? Het antwoord vloeit
deels voort uit het primaire proces en deels uit de missie, visie en organisatiestrategie.
Huisvesting schept ruimtelijke- fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor
een onmisbaar bedrijfsmiddel.
Vrijwel elke organisatie maakt gebruik van huisvesting, voorbeelden hiervan zijn winkels
om producten af te zetten, kantoren om kenniswerkers te faciliteren, ziekenhuizen om
patiënten in te behandelen etc.
Er is ook een negatieve kant van huisvesting, zo hindert de huisvesting een organisatie in
het verwezenlijken van haar ambities. Huisvesting kan zelfs het voortbestaan in gevaar
brengen.
Kern vastgoedmanagement: doel is het genereren van inkomsten met vastgoed.
Kern huisvestingsmanagement:
Doel is het generen van inkomsten uit werk en verkeer
Noodzakelijk kwaad → strategisch goed → huisvesting, omdat het voor lange termijn is
Maar dat is ook ingewikkeld, want het bedrijf moet functioneren op korte termijn
Strategie= plannen maken voor lange termijn.
Strategisch goed: het kost veel, brengt veel risico’s met zich mee en kan erg complex zijn.
Dus het verdient serieuze aandacht van het management (Lange termijn)
Bedrijfsmiddel: huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel dat vanwege de hoge baten en
kosten, complexiteit en risico's- structurele, professionele managementaandacht verdient.
Huisvesting is een strategisch goed dat zowel vanwege de mogelijke baten als vanwege
de kosten , complexiteit en risico’s - structurele en professionele managementaandacht
verdient. Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische
organisatie doelen dit betekent dat de organisatie niet alleen kijkt naar de kosten, maar ook
naar de opbrengsten die daar tegenover staan. Het kost veel, brengt risico’s mee en kan erg
complex zijn.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij kan
leveren aan het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve
karakter ervan en omdat huisvesting beslissingen vragen om lange planningshorizon.
❏ Vraag: Leg uit waarom huisvesting kan worden beschouwd als een strategisch
bedrijfsmiddel dat structurele managementaandacht verdient.
● Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de (potentiële) bijdrage aan
het uitvoeren van de organisatiestrategie,, het kapitaalintensief karakter en de lange
planningshorizon. Structurele aandacht is nodig vanwege de hoge kosten, baten en
risico’s (paragraaf 1.1)
Waarde toevoegen met huisvesting (Toegevoegde waarde) Voorbeelden:
Voor een organisatie door (Verhogen opbrengsten en verlagen van kosten)
● Verhogen opbrengsten: Verhogen van de arbeidsproductiviteit door optimale
werkomgeving te realiseren
● Het genereren van inkomsten door eigendoms locaties te verkopen
, ● Verlagen kosten: reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren
● Verminderen huisvestingskosten door te verhuizen naar goedkopere/ kleinere locatie
Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen
(medewerkers en klanttevredenheid) en het werven van medewerkers= voel je thuis
Prestaties zijn meetbaar via normen, toegevoegde waarde is organisatie specifiek
Kern: huisvesting genereert toegevoegde waarde voor een organisatie indien er voor zover
de huisvestingsprestaties bijdragen aan de realisatie van haar strategische doelen. Omdat
organisaties sterk verschillen qua primair proces en strategie, stellen zij verschillende eisen
aan de prestaties van hun huisvesting.
Kern: huisvestingsprestaties worden bepaald door het samenspel van de componenten
waaruit de huisvestingsportefeuille is opgebouwd, zoals locaties, gebouwen, (werk) plekken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten en gebruiksafspraken
Toegevoegde waarde huisvestingsmanagement, verschillende vormen (Tabel)
● Mensen: tevredenheid, imago, cultuur, gezondheid en veiligheid.
● Proces/ product: productiviteit, aanpasbaarheid, innovatie en creativiteit, risico
● Economisch: kosten, waarde van vastgoed
● Maatschappelijk: duurzaamheid, maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo)
Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk. Omdat elke organisatie een eigen
strategie voert, stelt elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij huisvestingsprestaties.
De ene heeft een groot pand en een top locatie, de toegevoegde waarde wordt gerealiseerd
doordat de huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid
assortiment Terwijl de andere kiest voor een goedkopere locatie, de toegevoegde waarde
wordt gerealiseerd doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te
concurreren met een veel kleiner assortiment.
In de vakliteratuur wordt voor het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de
organisatiestrategie de term alignment gebruikt.
Huisvestingsmanagement komt in essentie neer op het optimaliseren van de prestaties die
de huisvesting levert.
Door relaties tussen huisvestingsmanagement en strategische doelen in de gaten te houden
kan toegevoegde waarde worden geleverd. Huisvestingsprestaties managen, bepaalde
eigenschappen van huisvesting leveren prestaties die een toegevoegde waarde voor de
organisatie geven.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit: functionele, esthetische, technische
en financieel-economische huisvestingsprestaties. (=eigenschappen)
Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor
de organisatie, zoals uitstraling, capaciteit, locatie, gebouwen, werkplekken, flexibiliteit en
duurzaamheid. Deze eigenschappen worden bepaald door concrete componenten waaruit
de huisvestingsportefeuille is opgebouwd zoals locaties, gebouwen en werkplekken.
Deze huisvestingscomponenten vormen de knoppen waar de huisvestingsmanager aan
kan draaien om de huisvestingsprestaties te optimaliseren. Middels deze
huisvestingscomponenten kan de huisvestingsmanager meesturen om
, huisvestingsprestaties te optimaliseren. Huisvesting verbeteren door deze elementen aan te
passen.
Eigenschappen: Bepaalde eigenschappen van huisvesting leveren prestaties die een
toegevoegde waarde voor de organisatie geven. functionele prestaties, esthetische
prestaties, technische prestaties en economische prestaties. Vb bereikbaarheid, uitstraling,
indelingsmogelijkheden, moderne communicatiemogelijkheden, etc.
Eisen stellen: bepalend voor de toegevoegde waarde voor de organisatie. Vb.
eigenschap/kenmerk van huisvesting is de bereikbaarheid. Is deze goed dan heeft dit
toegevoegde waarde voor de organisatie.
❏ Vraag: waarom stellen organisaties verschillende eisen aan huisvestingsprestaties?
● Omdat organisaties sterk verschillen qua primair proces en strategie
❏ Vraag: wat is het verschil tussen huisvestingsprestaties en toegevoegde waarden
van huisvesting?
● Huisvestingsprestaties zijn objectief meetbaar en organisatie onafhankelijk (vast te
stellen door meten en benchmarken); of een bepaalde prestatie ook toegevoegde
waarde levert voor de organisatie is organisatiespecifiek (waarderen van de
prestaties in relatie tot organisatiedoelen)
Vier hoofdfuncties van huisvesting:
● Faciliteren van de activiteiten: beoogde activiteiten mogelijk maken en optimaal
ondersteunen
● Klimaatregeling: een optimaal binnenklimaat creëren voor de gebruiker en diens
activiteiten en middelen
● Symboolfunctie: huisvesting als materiële neerslag van bepaalde opvattingen en
verwachtingen
● Economische functie: investeringen en kosten vs de waarde en inkomsten die met
huisvesting gemoeid zijn
Huisvestingscomponenten → prestaties → toegevoegde waarde
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op de prestaties binnen een peergroup van
vergelijkbare organisaties. En is geen instrument om prestaties van interne organisatie te
meten
Het beoordelen van huisvestingsprestaties is een kwestie van meten; de toegevoegde
waarde van huisvesting wordt bepaald door de geleverde prestaties te waarderen.
Het verbeteren van huisvesting vraagt om het aanpassen van een of meer
huisvestingscomponenten: locaties, gebouwen etc. Het draaien van deze knoppen noemen
we muteren; er wordt verandering gerealiseerd in de bestaande huisvesting.
Welke huisvestingsprestaties voor een bepaalde organisatie daadwerkelijk van belang zijn
hangt af van het primaire proces van de organisatie.
Primair proces: Zijn de samenhangende (waardetoevoegende) activiteiten om diensten te
realiseren voor de rechtstreekse diensten afnemers-klanten. Ze vormen de kern, de
ruggengraat van de werking van de organisatie. Voorbeelden kunnen zijn: het afhandelen
