Les 1
Burgerlijk Wetboek 7 Titel 4 = huurrecht
Huurovereenkomst art 7:201 BW
Regelt de huur van roerende goederen en niet-roerende goederen
Twee elementen die aanwezig moeten zijn bij een huurovereenkomst:
- Ingebruikgeving van een (gedeelte van) zaak
- Tegenprestatie
- Jurisprudentie: Is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd
De verhuurder hoeft geen eigenaar te zijn.
Als aan de 3 voorwaarden is voldaan is er sprake van een huurovereenkomst. De door
partijen gebruikte benaming van de ovk is niet doorslaggevend of van belang.
Samenvattend:
Art 7:201 BW
- Wordt er een zaak (of een gedeelte) in gebruik gegeven?
- Is er sprake van een tegenprestatie?
Jurisprudentie:
- Is de ingebruikgeving van de zaak voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd?
● Dit staat niet in de wet, maar moet er wel bij met analyseren.
Vb. Een man mag zijn auto parkeren in een garage, de eigenaar zegt: parkeer hem maar
ergens waar plek is. Dan is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Het moet
bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn zoals: je mag op nummer 31 staan.
Gemengde overeenkomst → je wordt niet beschermd door de wet.
Bij gemengde overeenkomsten waarbij er strijdigheid van regels zijn is het overheersende
element van toepassing.
Als het huur is, is het dan ook woonruimte?
Nee, je kan ook toestemming krijgen om in een bepaald gebied bijvoorbeeld te wandelen.
Waarom is het van belang of iets een huurovereenkomst is?
Als het om een huurovereenkomst gaat heb je:
- Huurbescherming
- Huurprijsbescherming
- Huuropzegging bescherming
Als huurder ben je de zwakkere partij tegenover de verhuurder.
,Lesopdrachten:
Vraag: Noteer hoe je kunt weten dat art. 7:206 lid 3 BW van semi-dwingend recht is.
Ja want er staat, hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Dwingend recht mag je niet van afwijken, dit is van rechtswege nietig.
Als huurder hoef je geen actie te ondernemen als de verhuurder afwijkt van dwingend recht.
Opdracht 1:
Timon gaat studeren in Amsterdam en wil graag zo zelfstandig mogelijk wonen. Thuis werd
hij altijd erg kort gehouden, dus hij kijkt uit naar het vrije studentenleven. In een café ontmoet
hij dhr. Swart, die hem zijn grote leegstaande verwarmde garage aanbiedt. De betonnen
garage is voorzien van stromend water en elektriciteit en dhr. Swart heeft hier 25 jaar
geleden voor zijn zoon een keukenblok en een toilet laten inbouwen. Nu dus behoorlijk
verouderd, maar alles functioneert nog prima. Timon mag hier gratis wonen als hij de grote
verwaarloosde tuin voor dhr. Swart op orde brengt en netjes onderhoudt. Ze hebben geen
huurcontract afgesloten.
Vraag: beredeneer of hier sprake is van een huurovereenkomst.
Rechtsregel selecteren:
Art 7:201 BW
Rechtsregel analyseren:
Rg. Er is sprake van een huurovereenkomst
Rv1. Een partij verbindt zich een zaak in gebruik te geven
Rv2. Andere partij verbindt zich tot een tegenprestatie
Jurisprudentie:
Rv3. Zaak voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd
Toepassing:
Rv1. Aan voldaan, want Timon mag gebruik maken van de garage
Rv2. Aan voldaan, want Timon moet de tuin onderhouden.
Rv3. Aan voldaan, want de hele garage is voor Timon.
Het rechtsgevolg treedt in.
Conclusie:
Er is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Timon en dhr. Swart.
, Opdracht 2
Geef aan of er sprake is van een huurovereenkomst in onderstaande casus. Noteer
eenmaal de voorwaarden, en pas deze vervolgens in de gevallen a-d toe.
Rv1. Wordt er een zaak in gebruik gegeven (of een gedeelte)?
Rv2. Is er sprake van een tegenprestatie?
Rv3. Is de ingebruikgeving en de zaak voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd
a. Tegen betaling van 100 euro in de maand mag Andres ‘s avonds een zolder van een
winkelpand gebruiken om daar op zijn drumstel te oefenen.
Er is sprake van een huurovereenkomst, want André betaalt 100 euro en mag daarvoor
gebruik maken van de zolder van een winkelpand en het is duidelijk dat het alleen voor
André is.
b. Tegen een parkeertarief van 5 euro per uur mag Marco zijn auto in de parkeergarage
onder het Waterlooplein parkeren.
Er is geen sprake van een huurovereenkomst, want het is onvoldoende bepaalbaar.
c. Patty huurt van Ymere een woonruimte. Patty gaat een jaar naar het buitenland. In dat
jaar mag Maarten tegen betaling van 385 euro per maand aan Patty gebruik maken van de
woonruimte.
Er is sprake van een huurovereenkomst, want Maarten betaalt 385 euro per maand en mag
daarom gebruik maken van haar woonruimte en het is duidelijk welke woonruimte en dat
het alleen voor Ymere is.
d. Tegen betaling verstrekken van het gebruik van een appartement in een serviceflat
voor bejaarden, waarbij bewoners elke dag tegen betaling een maaltijd kunnen afnemen.
Er is sprake van een huurovereenkomst, want er wordt een flat in gebruik verstrekt, tegen
een betaling en dit is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd.
Vervolgvraag: Zou bij vraag d sprake zijn van een overheersend verzorgingselement?
Nee, met het tegen betaling een maaltijd afnemen wordt het in gebruik geven van een flat
niet overheerst door het verzorgingselement.
Bespreek en noteer het verschil/enkele verschillen tussen een anti-kraak regeling en
huur.
Bij een antikraak regeling betaalt de bewoner alleen een onkostenvergoeding aan de
eigenaar en bij een huurovereenkomst betaal je voor de hele woning. Als het echt om een
vergoeding van onkosten gaat dan kan je de antikraakbewoner niet als huurder aanmerken,
omdat het geen tegenprestatie is voor het ingebruikstellen van de zaak zoals je bij huur wel
echt een tegenprestatie levert voor het ingebruikstellen van de zaak.
Burgerlijk Wetboek 7 Titel 4 = huurrecht
Huurovereenkomst art 7:201 BW
Regelt de huur van roerende goederen en niet-roerende goederen
Twee elementen die aanwezig moeten zijn bij een huurovereenkomst:
- Ingebruikgeving van een (gedeelte van) zaak
- Tegenprestatie
- Jurisprudentie: Is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd
De verhuurder hoeft geen eigenaar te zijn.
Als aan de 3 voorwaarden is voldaan is er sprake van een huurovereenkomst. De door
partijen gebruikte benaming van de ovk is niet doorslaggevend of van belang.
Samenvattend:
Art 7:201 BW
- Wordt er een zaak (of een gedeelte) in gebruik gegeven?
- Is er sprake van een tegenprestatie?
Jurisprudentie:
- Is de ingebruikgeving van de zaak voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd?
● Dit staat niet in de wet, maar moet er wel bij met analyseren.
Vb. Een man mag zijn auto parkeren in een garage, de eigenaar zegt: parkeer hem maar
ergens waar plek is. Dan is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Het moet
bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn zoals: je mag op nummer 31 staan.
Gemengde overeenkomst → je wordt niet beschermd door de wet.
Bij gemengde overeenkomsten waarbij er strijdigheid van regels zijn is het overheersende
element van toepassing.
Als het huur is, is het dan ook woonruimte?
Nee, je kan ook toestemming krijgen om in een bepaald gebied bijvoorbeeld te wandelen.
Waarom is het van belang of iets een huurovereenkomst is?
Als het om een huurovereenkomst gaat heb je:
- Huurbescherming
- Huurprijsbescherming
- Huuropzegging bescherming
Als huurder ben je de zwakkere partij tegenover de verhuurder.
,Lesopdrachten:
Vraag: Noteer hoe je kunt weten dat art. 7:206 lid 3 BW van semi-dwingend recht is.
Ja want er staat, hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Dwingend recht mag je niet van afwijken, dit is van rechtswege nietig.
Als huurder hoef je geen actie te ondernemen als de verhuurder afwijkt van dwingend recht.
Opdracht 1:
Timon gaat studeren in Amsterdam en wil graag zo zelfstandig mogelijk wonen. Thuis werd
hij altijd erg kort gehouden, dus hij kijkt uit naar het vrije studentenleven. In een café ontmoet
hij dhr. Swart, die hem zijn grote leegstaande verwarmde garage aanbiedt. De betonnen
garage is voorzien van stromend water en elektriciteit en dhr. Swart heeft hier 25 jaar
geleden voor zijn zoon een keukenblok en een toilet laten inbouwen. Nu dus behoorlijk
verouderd, maar alles functioneert nog prima. Timon mag hier gratis wonen als hij de grote
verwaarloosde tuin voor dhr. Swart op orde brengt en netjes onderhoudt. Ze hebben geen
huurcontract afgesloten.
Vraag: beredeneer of hier sprake is van een huurovereenkomst.
Rechtsregel selecteren:
Art 7:201 BW
Rechtsregel analyseren:
Rg. Er is sprake van een huurovereenkomst
Rv1. Een partij verbindt zich een zaak in gebruik te geven
Rv2. Andere partij verbindt zich tot een tegenprestatie
Jurisprudentie:
Rv3. Zaak voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd
Toepassing:
Rv1. Aan voldaan, want Timon mag gebruik maken van de garage
Rv2. Aan voldaan, want Timon moet de tuin onderhouden.
Rv3. Aan voldaan, want de hele garage is voor Timon.
Het rechtsgevolg treedt in.
Conclusie:
Er is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Timon en dhr. Swart.
, Opdracht 2
Geef aan of er sprake is van een huurovereenkomst in onderstaande casus. Noteer
eenmaal de voorwaarden, en pas deze vervolgens in de gevallen a-d toe.
Rv1. Wordt er een zaak in gebruik gegeven (of een gedeelte)?
Rv2. Is er sprake van een tegenprestatie?
Rv3. Is de ingebruikgeving en de zaak voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd
a. Tegen betaling van 100 euro in de maand mag Andres ‘s avonds een zolder van een
winkelpand gebruiken om daar op zijn drumstel te oefenen.
Er is sprake van een huurovereenkomst, want André betaalt 100 euro en mag daarvoor
gebruik maken van de zolder van een winkelpand en het is duidelijk dat het alleen voor
André is.
b. Tegen een parkeertarief van 5 euro per uur mag Marco zijn auto in de parkeergarage
onder het Waterlooplein parkeren.
Er is geen sprake van een huurovereenkomst, want het is onvoldoende bepaalbaar.
c. Patty huurt van Ymere een woonruimte. Patty gaat een jaar naar het buitenland. In dat
jaar mag Maarten tegen betaling van 385 euro per maand aan Patty gebruik maken van de
woonruimte.
Er is sprake van een huurovereenkomst, want Maarten betaalt 385 euro per maand en mag
daarom gebruik maken van haar woonruimte en het is duidelijk welke woonruimte en dat
het alleen voor Ymere is.
d. Tegen betaling verstrekken van het gebruik van een appartement in een serviceflat
voor bejaarden, waarbij bewoners elke dag tegen betaling een maaltijd kunnen afnemen.
Er is sprake van een huurovereenkomst, want er wordt een flat in gebruik verstrekt, tegen
een betaling en dit is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd.
Vervolgvraag: Zou bij vraag d sprake zijn van een overheersend verzorgingselement?
Nee, met het tegen betaling een maaltijd afnemen wordt het in gebruik geven van een flat
niet overheerst door het verzorgingselement.
Bespreek en noteer het verschil/enkele verschillen tussen een anti-kraak regeling en
huur.
Bij een antikraak regeling betaalt de bewoner alleen een onkostenvergoeding aan de
eigenaar en bij een huurovereenkomst betaal je voor de hele woning. Als het echt om een
vergoeding van onkosten gaat dan kan je de antikraakbewoner niet als huurder aanmerken,
omdat het geen tegenprestatie is voor het ingebruikstellen van de zaak zoals je bij huur wel
echt een tegenprestatie levert voor het ingebruikstellen van de zaak.
