Samenvatting Belasting op onroerende zaken
Hoorcollege 1, 2 en 3
Enkele economische aspecten OVB
• OVB = transactiebelasting
o Conjuctuurgevoelig door transactie belasting → je kan er vanaf zien
• ‘Locked in’-effect OVB, beïnvloedt verhuisbereidheid
▪ Nodigt uit om langer te blijven in je huidige woning
• OVB beïnvloedt keuze tussen huren en kopen
▪ Huurder betaald geen ovb
OVB en belastingverdragen
• OVB geheven ter zake van de verkrijging van in NL gelegen onroerende zaken e.d.
• Nationale aangelegenheid, maar wel met grensoverschrijdend toepassingsbereik
• Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting
o Geen voorkoming meestal, is een sterk territoriale belasting
▪ Maar er is ook geen noodzaak om de belasting te voorkomen
De ‘schijf van vijf’
Heffingssubject – (wie?)
• Verkrijger? → Ongedefinieerd
• Natuurlijke personen en rechtspersonen
o Personenvennootschappen als zodanig dus niet!
▪ BV dus wel en VOF niet
• Invloed woon- en vestigingsplaats?
o Nee maakt niet uit!
o Als het om NL vastgoed gaat, kunnen ze er allemaal mee geconfronteerd worden
Aanslagbelastingen vorderen we na, maar ovb is voldoendingsbelasting (afdrachtsbelasting) dus
niet navorderen, maar naheffen.
,Heffingsobject OVB
• Onroerende zaken, beperkte rechten daarop of economisch eigendom daarvan
• In Nederland gelegen!
• Titel van verkrijging
o Algemene en bijzondere titel
▪ Algemene titel: opvolging in het gehele vermogen van rechtsvoorganger
zonder een bijzondere of aanvullende rechtshandeling
▪ Bijzondere titel: verkrijging van een bepaald goed en vergt niet zelden een
nadere rechtshandeling tot overdracht daarvan
o Voorbeelden: koop, schenking, inbreng, juridische fusie, splitsing, etc.
• Als er 2 verschillende personen zijn en de één heeft het economische eigendom en de
ander het juridische eigendom → beide moeten OVB betalen (tweekoppig monster)
Onroerende zaken
• Zaken: voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten
• Onroerende (zaken): grond, gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn
o ‘Duurzaam’: naar aard en inrichting bestemd om voor langere tijd ter plaatse te
blijven
• Fictieve o.z.: aandelen in een onroerendezaaklichaam
Beperkte rechten op onroerende zaken
→ Onder andere vruchtgebruik, erfpacht en erfdienstbaarheid
Beperkte rechten nader belicht
• Recht van vruchtgebruik (Genotsrecht)
o Recht om goederen die aan een ander toebehoren, te gebruiken en daarvan de
vruchten te plukken
• Erfdienstbaarheid (Genotsrecht)
• Recht van erfpacht (Genotsrecht)
o Een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders onroerende
zaak te houden en te gebruiken
• Recht van opstal (Genotsrecht)
o Een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak gebouwen, werken of
beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen
• Pand- en hypotheekrecht (zekerheidsrechten (uitgezonderd (belasten we niet))
Economisch eigendom en OVB
• Ruim omschreven: samenstel van rechten en plichten dat enig risico van waardeverandering
belichaamt
o Bijv.: afspraak dat baten & lasten betreffende een onroerende zaak vanaf een bepaald
moment voor rekening & risico van ander dan (oorspronkelijke) eigenaar
• Verkrijging ‘econoom’ vormvrij
o Meldingsplicht overdrager
• Opties op (fictieve) onroerende zaken e.d.?
o Nog geen juridisch eigendom → als de optievoorwaarde marktconform is, leidt het
aangaan van de optie niet tot heffing → pas als je gaat uitoefenen verkrijg je de
juridische eigendom en loop je pas tegen ovb aan.
• Niet: enkel recht van levering
,Participaties in vastgoedbeleggingsfondsen
• Speciale regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen
o Transparante fondsen → voor ovb achterliggende participanten belast
o Uitzondering voor kleine participaties in vastgoedbeleggingsfondsen of Wft
▪ Klein is < 33 1/3%
Verkrijging deelnemingsrechten WFT-fonds
• Uitganspunt OVB-heffing bij transparante entiteiten bij achterliggende participanten
o Verkrijging aandeel economisch eigendom door participanten
o Bij verkrijging bestaand vastgoed: (i) OVB op niveau van bewaarder (juridisch
eigendom) en (ii) OVB op niveau van belegger/participant (economisch eigendom)
• Uitzondering verkrijging ‘kleine’ (<33⅓%) participaties vastgoedbeleggingsfonds
• Participaties verbonden personen en/of lichamen tellen mee
• Tweejaarsregeling voor op elkaar volgende verkrijgingen in hetzelfde fonds
o Latere verkrijging trekt eerdere verkrijging mee
Uitzondering heffingsobject
Enkele belangrijke uitzonderingen:
• Boedelmenging of erfrecht
o Erfrecht: ook krachtens legaat
• Verdeling nalatenschap en huwelijksgemeenschap
• Vestiging hypotheek- en pandrecht
o Reden: zekerheidsrechten
Voorbeeld boedelmenging
Deelgenoot worden van vastgoed is een belastbare verkrijging, maar art. 3 zegt dat je hier geen ovb
over gaat heffen.
Voorbeeld samenlevingscontract en econoom
In een besluit is goedgekeurd dat heffing van OVB achterwege blijft bij verkrijging van economisch
eigendom voortvloeiend uit opnemen of ontbinden van een meerwaardeclausule of verrekenbeding
, Voorbeeld verdeling nalatenschap
Maatstaf van heffing
• Hoofdregel
o Waarde ‘vastgoed’, doch ten minste de tegenprestatie
▪ Waarde ≠ prijs, waarde is subjectief, prijs waarneembaar is
o Opeenvolgende verkrijging jur. en econ. eigendom
• Aparte regeling voor fictieve onroerende zaken
o Waarde van het door het verkregen aandelenbelang vertegenwoordigde ‘vastgoed’
Voorbeeld zesmaandenregeling
Tarief
• Regulier proportioneel tarief: 10,4%
o Niet-woningen (bijv. loodsen, kantoorpanden, winkels), economisch eigendom
woning, aandelen in OZR
• Laag proportioneel tarief: 2%
o Eigen woningen, inclusief gelijktijdig verkregen aanhorigheden
▪ Verlaagde tarief geldt alleen bij tijdige verklaring dat object als eigen woning
zal worden gebruikt
▪ Verlaagde tarief geldt niet voor economische eigendom van eigen woning
• Uit HR 6 december 2013, volgt dat verlaagde tarief niet geldt voor grond bestemd voor
nieuwbouwwoning, tenzij een fundering aanwezig is (funderingsvereiste)
Feiten gaan boven vorm (art. 4 lichaam)
Hoorcollege 1, 2 en 3
Enkele economische aspecten OVB
• OVB = transactiebelasting
o Conjuctuurgevoelig door transactie belasting → je kan er vanaf zien
• ‘Locked in’-effect OVB, beïnvloedt verhuisbereidheid
▪ Nodigt uit om langer te blijven in je huidige woning
• OVB beïnvloedt keuze tussen huren en kopen
▪ Huurder betaald geen ovb
OVB en belastingverdragen
• OVB geheven ter zake van de verkrijging van in NL gelegen onroerende zaken e.d.
• Nationale aangelegenheid, maar wel met grensoverschrijdend toepassingsbereik
• Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting
o Geen voorkoming meestal, is een sterk territoriale belasting
▪ Maar er is ook geen noodzaak om de belasting te voorkomen
De ‘schijf van vijf’
Heffingssubject – (wie?)
• Verkrijger? → Ongedefinieerd
• Natuurlijke personen en rechtspersonen
o Personenvennootschappen als zodanig dus niet!
▪ BV dus wel en VOF niet
• Invloed woon- en vestigingsplaats?
o Nee maakt niet uit!
o Als het om NL vastgoed gaat, kunnen ze er allemaal mee geconfronteerd worden
Aanslagbelastingen vorderen we na, maar ovb is voldoendingsbelasting (afdrachtsbelasting) dus
niet navorderen, maar naheffen.
,Heffingsobject OVB
• Onroerende zaken, beperkte rechten daarop of economisch eigendom daarvan
• In Nederland gelegen!
• Titel van verkrijging
o Algemene en bijzondere titel
▪ Algemene titel: opvolging in het gehele vermogen van rechtsvoorganger
zonder een bijzondere of aanvullende rechtshandeling
▪ Bijzondere titel: verkrijging van een bepaald goed en vergt niet zelden een
nadere rechtshandeling tot overdracht daarvan
o Voorbeelden: koop, schenking, inbreng, juridische fusie, splitsing, etc.
• Als er 2 verschillende personen zijn en de één heeft het economische eigendom en de
ander het juridische eigendom → beide moeten OVB betalen (tweekoppig monster)
Onroerende zaken
• Zaken: voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten
• Onroerende (zaken): grond, gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn
o ‘Duurzaam’: naar aard en inrichting bestemd om voor langere tijd ter plaatse te
blijven
• Fictieve o.z.: aandelen in een onroerendezaaklichaam
Beperkte rechten op onroerende zaken
→ Onder andere vruchtgebruik, erfpacht en erfdienstbaarheid
Beperkte rechten nader belicht
• Recht van vruchtgebruik (Genotsrecht)
o Recht om goederen die aan een ander toebehoren, te gebruiken en daarvan de
vruchten te plukken
• Erfdienstbaarheid (Genotsrecht)
• Recht van erfpacht (Genotsrecht)
o Een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders onroerende
zaak te houden en te gebruiken
• Recht van opstal (Genotsrecht)
o Een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak gebouwen, werken of
beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen
• Pand- en hypotheekrecht (zekerheidsrechten (uitgezonderd (belasten we niet))
Economisch eigendom en OVB
• Ruim omschreven: samenstel van rechten en plichten dat enig risico van waardeverandering
belichaamt
o Bijv.: afspraak dat baten & lasten betreffende een onroerende zaak vanaf een bepaald
moment voor rekening & risico van ander dan (oorspronkelijke) eigenaar
• Verkrijging ‘econoom’ vormvrij
o Meldingsplicht overdrager
• Opties op (fictieve) onroerende zaken e.d.?
o Nog geen juridisch eigendom → als de optievoorwaarde marktconform is, leidt het
aangaan van de optie niet tot heffing → pas als je gaat uitoefenen verkrijg je de
juridische eigendom en loop je pas tegen ovb aan.
• Niet: enkel recht van levering
,Participaties in vastgoedbeleggingsfondsen
• Speciale regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen
o Transparante fondsen → voor ovb achterliggende participanten belast
o Uitzondering voor kleine participaties in vastgoedbeleggingsfondsen of Wft
▪ Klein is < 33 1/3%
Verkrijging deelnemingsrechten WFT-fonds
• Uitganspunt OVB-heffing bij transparante entiteiten bij achterliggende participanten
o Verkrijging aandeel economisch eigendom door participanten
o Bij verkrijging bestaand vastgoed: (i) OVB op niveau van bewaarder (juridisch
eigendom) en (ii) OVB op niveau van belegger/participant (economisch eigendom)
• Uitzondering verkrijging ‘kleine’ (<33⅓%) participaties vastgoedbeleggingsfonds
• Participaties verbonden personen en/of lichamen tellen mee
• Tweejaarsregeling voor op elkaar volgende verkrijgingen in hetzelfde fonds
o Latere verkrijging trekt eerdere verkrijging mee
Uitzondering heffingsobject
Enkele belangrijke uitzonderingen:
• Boedelmenging of erfrecht
o Erfrecht: ook krachtens legaat
• Verdeling nalatenschap en huwelijksgemeenschap
• Vestiging hypotheek- en pandrecht
o Reden: zekerheidsrechten
Voorbeeld boedelmenging
Deelgenoot worden van vastgoed is een belastbare verkrijging, maar art. 3 zegt dat je hier geen ovb
over gaat heffen.
Voorbeeld samenlevingscontract en econoom
In een besluit is goedgekeurd dat heffing van OVB achterwege blijft bij verkrijging van economisch
eigendom voortvloeiend uit opnemen of ontbinden van een meerwaardeclausule of verrekenbeding
, Voorbeeld verdeling nalatenschap
Maatstaf van heffing
• Hoofdregel
o Waarde ‘vastgoed’, doch ten minste de tegenprestatie
▪ Waarde ≠ prijs, waarde is subjectief, prijs waarneembaar is
o Opeenvolgende verkrijging jur. en econ. eigendom
• Aparte regeling voor fictieve onroerende zaken
o Waarde van het door het verkregen aandelenbelang vertegenwoordigde ‘vastgoed’
Voorbeeld zesmaandenregeling
Tarief
• Regulier proportioneel tarief: 10,4%
o Niet-woningen (bijv. loodsen, kantoorpanden, winkels), economisch eigendom
woning, aandelen in OZR
• Laag proportioneel tarief: 2%
o Eigen woningen, inclusief gelijktijdig verkregen aanhorigheden
▪ Verlaagde tarief geldt alleen bij tijdige verklaring dat object als eigen woning
zal worden gebruikt
▪ Verlaagde tarief geldt niet voor economische eigendom van eigen woning
• Uit HR 6 december 2013, volgt dat verlaagde tarief niet geldt voor grond bestemd voor
nieuwbouwwoning, tenzij een fundering aanwezig is (funderingsvereiste)
Feiten gaan boven vorm (art. 4 lichaam)
