Samenvatting module vastgoedmanagement
Hoofdstuk 1: Vastgoed als beleggingsvorm
Beleggen in onroerend goed: Het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels om
bepaalde doelstellingen te realiseren waaronder beleggingsinkomsten en/of waardestijging
van het vermogen.
Vastgoed is naast een vermogensobject ook een gebruiksobject en productiemiddel. Zonder
bewoners/gebruikers is vastgoed ook een stuk minder interessant voor beleggers.
Bij beleggen staat functie van het vermogensobject voorop. Bij ontwikkelen en investeren dat
van het productiemiddel van de winstgevende creatie.
- Beleggen: Focus op de functie van het vermogensobject.
- Investeren en ontwikkelen: Gericht op winstgevende creatie.
Vastgoed betreft gebouwen. Onroerend goed betreft naast gebouwen ook grond (o.a.
infrastructuur). Een zaak is onroerend als het ‘met de grond verenigd’ is.
Belegger in eigen vermogen: Opbrengsten uit verhuur en verkoop nadat aan alle
verplichtingen is voldaan.
Belegger in vreemd vermogen: Ontvangt haar deel in de betaalde rente en aflossingen op
de leningen.
Institutionele beleggers: professionele beleggers (pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen).
Direct: Investeren in gebouwen (stenen).
Indirect: Investeren in aandelen van beleggingsmaatschappijen die in vastgoed (dus in
stenen) beleggen.
Diversificatie: Beleggen in verschillende categorieën (zoals aandelen, obligaties en
vastgoed) om risico’s te spreiden. (verlies bij koersval wordt beperkt zonder dat dit ten koste
gaat van het rendement)
Inflatiebescherming: Vastgoedinkomsten (huur) die contractueel meestijgen met inflatie
bieden bescherming, cruciaal voor pensioenfondsen. (omdat pensioenfondsen meestijgen
met verandering in kosten van levensonderhoud)
Rendementen:
- Direct rendement: Periodieke rendement uit inkomen. (Het inkomen zelf wordt direct
beleggingsresultaat genoemd)
- Indirect rendement: Waardegroei van het vastgoed uitgedrukt in euro’s (Indirect
beleggingsresultaat)
Beleggingsbeleid:
- Top-down: Structuur wordt van bovenaf opgelegd (vaak bij bewuste risicospreiding).
- Bottom-up: Structuur wordt per object bepaald. Meer ‘openlaten’ en per object
individueel beoordelen.
,Het beleggingsproces (vaak gebruikt door beroepsmatige beleggers)
1. Beleggingsdoelen en restricties
o Opstellen van missie, beleggingsdoelen en te accepteren risico’s.
o Formuleren van een visie over hoe deze doelen kunnen worden bereikt.
2. Strategisch beleggingsbeleid
o Doelen en restricties worden vertaald en gekwantificeerd in een strategisch
beleggingsbeleid. (top down of bottom up)
3. Tactisch beleggingsbeleid
o Plannen voor portefeuillesamenstelling voor de komende paar jaar, rekening
houdend met verwachte marktontwikkelingen.
4. Managementafspraken
o Bepalen wie feitelijk gaat beleggen en onder welke voorwaarden
(discretionair- en niet discretionair beheer)
Discretionair beheer: de aandeelhouders besteed de praktische portefeuille beslissingen
grotendeels uit aan de manager. De manager beheert de portefeuille effectief.
Niet- discretionair beheer: de aandeelhouder heeft zelf de touwtjes in handen.
5. Operationeel beleid
o Implementatie van het beleggingsplan en vastgoedmanagement, ofwel het
feitelijke beleggen.
6. Evaluatie, rapportage en bijsturing
o Prestaties van portefeuille worden vergeleken met de vooraf gestelde doelen.
o De uitkomsten worden periodiek gerapporteerd.
o Bijsturing van de uitvoering, beleggingsdoelen en strategisch en tactisch
beleid indien nodig.
.
,Hoofdstuk 2: Soorten vastgoed
Directe en indirecte beleggingen
- Directe belegging: De belegger is eigenaar van het vastgoed of van de financiële
vermogenstitel die recht geven op de opbrengsten van het vastgoed, waarbij hij
meerderheidsbelang én zeggenschap heeft over het management van het vastgoed.
- Indirecte belegging: De belegger is eigenaar van financiële vermogenstitel, zonder
meerderheidsbelang en zeggenschap.
- Beursgenoteerd vastgoed: (Publiek) wordt via de aandelenbeurs verhandeld.
- Indirect privaat vastgoed: Wordt niet via de beurs verhandeld maar in private sfeer,
wel via vastgoedfonds (Annexum, Holland Immo Groep)
Kenmerken van direct onroerend goed:
• Vermogensobject en productiemiddel: belegger opereert niet alleen op
vermogensmarkt maar ook op verhuurmarkt en andere markten die een rol spelen bij
ontwikkeling en exploitatie van vastgoed.
• Niet verplaatsbaar: vatbaar voor negatieve invloeden uit fysieke en economische
omgeving.
• Heterogeen: elk gebouw is uniek. Dat leidt ertoe dat bij het verhandelen van vastgoed
meer komt kijken dan bij homogene goederen of diensten. Markt van direct vastgoed
wordt gekenmerkt door één op één transacties: één koper en één verkoper.
• De directe vastgoedmarkt bestaat niet (door geografische gebondenheid en
heterogeniteit).
• Geen doorlopende prijsvorming: dit draagt bij aan onvolledige informatie en
marktimperfecties. (marktimperfecties: prijsstarheden, leegstand en lange
verkoopprocessen).
• Relatief hoge eenheidsprijzen.
• Hoge transactiekosten.
• Illiquide: aan en verkooptransacties kosten veel tijd en vastgoed is niet altijd snel te
verkopen tegen de gewenste prijs. Illiquiditeit is vooral toe te schrijven aan
heterogeniteit en intransparantie; ondoorzichtigheid van de markt.
• Lange levensduur.
• Lange productietijd.
• Veel overheidsbemoeienis.
• Managementintensief.
, Voordelen direct vastgoed:
- Door het vermogen te spreiden over aandelen, obligaties en vastgoed
(diversificatie) wordt het totale verlies in de beleggingsportefeuille beperkt tijdens
een koersval, zonder dat dit ten koste gaat van het verwachte rendement.
Correlatie: gedeeltelijke samenhang van het rendement van direct vastgoed met dat
van aandelen en de vrijwel afwezige samenhang met obligaties.
- Stabiele stroom van inkomsten die relatief hoog zijn.
(door lange levensduur en lange huurcontracten -> solvabiliteit)
- Gunstig rendement/risicoprofiel. Aantrekkelijk rendement bij beperkt risico.
- Inflatiebescherming: de huur veranderd contractueel mee met inflatie.
- Waardecreatie door actief management
- Kunnen profiteren van specifieke kansen op vastgoedmarkten door markt inefficiëntie
Markt inefficiëntie: houdt in dat de markt onvolledige informaties heeft en
marktimperfecties vertoond.
- Gebruik van fiscale voordelen (afschrijven en herbeleggingsreserve).
Nadelen direct vastgoed:
- Kennis- en managementintensief
Managementintensief omdat een gebouw altijd management en onderhoud nodig
heeft. Meer dan bij een obligatie of aandeel. Kennisintensief omdat een gebouw niet
verplaatst kan worden. Lokale kennis is daardoor erg van belang.
- Groot vermogensbeslag. Een aandeel is over het algemeen een stuk goedkoper dan
een vastgoedbelegging. Een vastgoedbelegging is kapitaalintensief.
- Intransparantie: weinig/geen toegang tot informatie over de markt.
- Illiquide: vastgoed is lastig te verhandelen door de grote bedragen en door het
heterogene karakter. (Niet snel te verhandelen en dus niet flexibel op kort termijn)
- Moeilijk te benchmarken en performance meten.
Performancemeting: het continu afzetten van prestaties van een fonds of object
tegen de rendementsdoelen en gemaakte afspraken.
Benchmarken: het vergelijken van beleggingsprestaties met een ijkpunt.
Voordelen indirect vastgoed:
- Geen lokale expertise nodig.
- Beleggingen voor kleine bedragen mogelijk.
- Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
- De liquiditeit kan hoger zijn (bij beursgenoteerd en levendige handel).
- Er is sprake van schaalvoordelen: als een vastgoedfonds een bepaalde grootte
bereikt kan de portefeuille worden uitgebreid zonder dat dit een evenredige stijging
van kosten met zich mee brengt. Een vastgoedfonds zou hierdoor meer kosten
efficiënt kunnen werken.
Hoofdstuk 1: Vastgoed als beleggingsvorm
Beleggen in onroerend goed: Het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels om
bepaalde doelstellingen te realiseren waaronder beleggingsinkomsten en/of waardestijging
van het vermogen.
Vastgoed is naast een vermogensobject ook een gebruiksobject en productiemiddel. Zonder
bewoners/gebruikers is vastgoed ook een stuk minder interessant voor beleggers.
Bij beleggen staat functie van het vermogensobject voorop. Bij ontwikkelen en investeren dat
van het productiemiddel van de winstgevende creatie.
- Beleggen: Focus op de functie van het vermogensobject.
- Investeren en ontwikkelen: Gericht op winstgevende creatie.
Vastgoed betreft gebouwen. Onroerend goed betreft naast gebouwen ook grond (o.a.
infrastructuur). Een zaak is onroerend als het ‘met de grond verenigd’ is.
Belegger in eigen vermogen: Opbrengsten uit verhuur en verkoop nadat aan alle
verplichtingen is voldaan.
Belegger in vreemd vermogen: Ontvangt haar deel in de betaalde rente en aflossingen op
de leningen.
Institutionele beleggers: professionele beleggers (pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen).
Direct: Investeren in gebouwen (stenen).
Indirect: Investeren in aandelen van beleggingsmaatschappijen die in vastgoed (dus in
stenen) beleggen.
Diversificatie: Beleggen in verschillende categorieën (zoals aandelen, obligaties en
vastgoed) om risico’s te spreiden. (verlies bij koersval wordt beperkt zonder dat dit ten koste
gaat van het rendement)
Inflatiebescherming: Vastgoedinkomsten (huur) die contractueel meestijgen met inflatie
bieden bescherming, cruciaal voor pensioenfondsen. (omdat pensioenfondsen meestijgen
met verandering in kosten van levensonderhoud)
Rendementen:
- Direct rendement: Periodieke rendement uit inkomen. (Het inkomen zelf wordt direct
beleggingsresultaat genoemd)
- Indirect rendement: Waardegroei van het vastgoed uitgedrukt in euro’s (Indirect
beleggingsresultaat)
Beleggingsbeleid:
- Top-down: Structuur wordt van bovenaf opgelegd (vaak bij bewuste risicospreiding).
- Bottom-up: Structuur wordt per object bepaald. Meer ‘openlaten’ en per object
individueel beoordelen.
,Het beleggingsproces (vaak gebruikt door beroepsmatige beleggers)
1. Beleggingsdoelen en restricties
o Opstellen van missie, beleggingsdoelen en te accepteren risico’s.
o Formuleren van een visie over hoe deze doelen kunnen worden bereikt.
2. Strategisch beleggingsbeleid
o Doelen en restricties worden vertaald en gekwantificeerd in een strategisch
beleggingsbeleid. (top down of bottom up)
3. Tactisch beleggingsbeleid
o Plannen voor portefeuillesamenstelling voor de komende paar jaar, rekening
houdend met verwachte marktontwikkelingen.
4. Managementafspraken
o Bepalen wie feitelijk gaat beleggen en onder welke voorwaarden
(discretionair- en niet discretionair beheer)
Discretionair beheer: de aandeelhouders besteed de praktische portefeuille beslissingen
grotendeels uit aan de manager. De manager beheert de portefeuille effectief.
Niet- discretionair beheer: de aandeelhouder heeft zelf de touwtjes in handen.
5. Operationeel beleid
o Implementatie van het beleggingsplan en vastgoedmanagement, ofwel het
feitelijke beleggen.
6. Evaluatie, rapportage en bijsturing
o Prestaties van portefeuille worden vergeleken met de vooraf gestelde doelen.
o De uitkomsten worden periodiek gerapporteerd.
o Bijsturing van de uitvoering, beleggingsdoelen en strategisch en tactisch
beleid indien nodig.
.
,Hoofdstuk 2: Soorten vastgoed
Directe en indirecte beleggingen
- Directe belegging: De belegger is eigenaar van het vastgoed of van de financiële
vermogenstitel die recht geven op de opbrengsten van het vastgoed, waarbij hij
meerderheidsbelang én zeggenschap heeft over het management van het vastgoed.
- Indirecte belegging: De belegger is eigenaar van financiële vermogenstitel, zonder
meerderheidsbelang en zeggenschap.
- Beursgenoteerd vastgoed: (Publiek) wordt via de aandelenbeurs verhandeld.
- Indirect privaat vastgoed: Wordt niet via de beurs verhandeld maar in private sfeer,
wel via vastgoedfonds (Annexum, Holland Immo Groep)
Kenmerken van direct onroerend goed:
• Vermogensobject en productiemiddel: belegger opereert niet alleen op
vermogensmarkt maar ook op verhuurmarkt en andere markten die een rol spelen bij
ontwikkeling en exploitatie van vastgoed.
• Niet verplaatsbaar: vatbaar voor negatieve invloeden uit fysieke en economische
omgeving.
• Heterogeen: elk gebouw is uniek. Dat leidt ertoe dat bij het verhandelen van vastgoed
meer komt kijken dan bij homogene goederen of diensten. Markt van direct vastgoed
wordt gekenmerkt door één op één transacties: één koper en één verkoper.
• De directe vastgoedmarkt bestaat niet (door geografische gebondenheid en
heterogeniteit).
• Geen doorlopende prijsvorming: dit draagt bij aan onvolledige informatie en
marktimperfecties. (marktimperfecties: prijsstarheden, leegstand en lange
verkoopprocessen).
• Relatief hoge eenheidsprijzen.
• Hoge transactiekosten.
• Illiquide: aan en verkooptransacties kosten veel tijd en vastgoed is niet altijd snel te
verkopen tegen de gewenste prijs. Illiquiditeit is vooral toe te schrijven aan
heterogeniteit en intransparantie; ondoorzichtigheid van de markt.
• Lange levensduur.
• Lange productietijd.
• Veel overheidsbemoeienis.
• Managementintensief.
, Voordelen direct vastgoed:
- Door het vermogen te spreiden over aandelen, obligaties en vastgoed
(diversificatie) wordt het totale verlies in de beleggingsportefeuille beperkt tijdens
een koersval, zonder dat dit ten koste gaat van het verwachte rendement.
Correlatie: gedeeltelijke samenhang van het rendement van direct vastgoed met dat
van aandelen en de vrijwel afwezige samenhang met obligaties.
- Stabiele stroom van inkomsten die relatief hoog zijn.
(door lange levensduur en lange huurcontracten -> solvabiliteit)
- Gunstig rendement/risicoprofiel. Aantrekkelijk rendement bij beperkt risico.
- Inflatiebescherming: de huur veranderd contractueel mee met inflatie.
- Waardecreatie door actief management
- Kunnen profiteren van specifieke kansen op vastgoedmarkten door markt inefficiëntie
Markt inefficiëntie: houdt in dat de markt onvolledige informaties heeft en
marktimperfecties vertoond.
- Gebruik van fiscale voordelen (afschrijven en herbeleggingsreserve).
Nadelen direct vastgoed:
- Kennis- en managementintensief
Managementintensief omdat een gebouw altijd management en onderhoud nodig
heeft. Meer dan bij een obligatie of aandeel. Kennisintensief omdat een gebouw niet
verplaatst kan worden. Lokale kennis is daardoor erg van belang.
- Groot vermogensbeslag. Een aandeel is over het algemeen een stuk goedkoper dan
een vastgoedbelegging. Een vastgoedbelegging is kapitaalintensief.
- Intransparantie: weinig/geen toegang tot informatie over de markt.
- Illiquide: vastgoed is lastig te verhandelen door de grote bedragen en door het
heterogene karakter. (Niet snel te verhandelen en dus niet flexibel op kort termijn)
- Moeilijk te benchmarken en performance meten.
Performancemeting: het continu afzetten van prestaties van een fonds of object
tegen de rendementsdoelen en gemaakte afspraken.
Benchmarken: het vergelijken van beleggingsprestaties met een ijkpunt.
Voordelen indirect vastgoed:
- Geen lokale expertise nodig.
- Beleggingen voor kleine bedragen mogelijk.
- Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
- De liquiditeit kan hoger zijn (bij beursgenoteerd en levendige handel).
- Er is sprake van schaalvoordelen: als een vastgoedfonds een bepaalde grootte
bereikt kan de portefeuille worden uitgebreid zonder dat dit een evenredige stijging
van kosten met zich mee brengt. Een vastgoedfonds zou hierdoor meer kosten
efficiënt kunnen werken.
