College 1:
Rechtsgebieden:
Burgerlijk recht
Fiscaal recht
Bestuursrecht (niet in dit vak aan bod)
Koopovereenkomsten
1. Waarom gaan wij notariële ons bezighouden met koopovereenkomsten
2. Heel basaal: hoe komt een (koop)overeenkomst totstandkomt
3. Wat is de essentie van koopovereenkomsten. Wanneer is er sprake van koop?
4. Twijfelgevallen: is er al sprake van koop? Wat is het dan wel?
5. Probleemgevallen: ontbonden of vernietigd
6. Toestemming of medewerking van derde
1. Waarom gaan wij notariële ons bezighouden met koopovereenkomsten
In beginsel koopovereenkomsten niet belangrijk voor notarissen.
Art. 3:84 lid 1: levering, geldige titel en beschikkingsbevoegden.
Toch wel van belang:
1. Dé titel in Nederland is de koopovereenkomst. Geleverd wordt hetgeen in
koopovereenkomst is omschreven.
2. Causaal stelsel: zonder geldige titel is er geen overdracht. Makelaars missen vaak
juridische kennis.
3. Wij notarissen willen heel graag dat degene die de koopovereenkomst aangaan ook
zelf beschikkingsbevoegd zijn. Anders sowieso wel weten, wie dan wel gaat
leveren.
4. Art. 7:3 notarissen kunnen koopovereenkomsten inschrijven in de openbare
registers.
5. Je kan geld verdienen met het opstellen van koopovereenkomsten.
2. Heel basaal: hoe komt een (koop)overeenkomst totstandkomt
Art. 6:217 Bw. Aanbod en aanvaarding. Naar Nederlands recht niet helemaal duidelijk
of dat aparte rechtshandelingen zijn. Waarschijnlijk geen eenzijdige
rechtshandelingen.
Art. 6:218 Bw. Aanbod wordt aangemerkt als ware het al een overeenkomst is.
Geen vormvereisten in beginsel.
Art. 7:5 Bw. Consumentenkoop is alleen voor koop van roerende zaak.
Heel veel bepalingen zijn dus ook niet voor dit vak van belang.
Art. 7:1 Bw. Zaak (art. 7:47 vermogensrecht) en waarbij de verkoper verplicht zich die
zaak te leveren, de andere persoon geldsom te betalen. Geen vormvereiste.
Nog geen prijs afgesproken. Is er dan al een koopovereenkomst? Op grond van art. 7:4
toch een koopovereenkomst. Je bent dan een redelijke prijs verschuldigd. Geldt dit ook
voor onroerend goed? Docent denkt van niet, omdat voor onroerend goed het heel
moeilijk is om een redelijke prijs te bepalen.
Arrest Peters/Peters 10 december 1999. art. 7:4 alléén van toepassing als er een
koopovereenkomst is gesloten zónder dat een prijs is bepaald. Géén toepassing als
partijen geen overeenstemming over prijs kunnen bereiken - er is dan immers geen
wilsovereenstemming en dus ook geen koopovereenkomst.
3. Wat is de essentie van koopovereenkomsten. Wanneer is er sprake van
koop?
Iemand die van een zaak verkoopt en iemand die een zaak koopt.
Dus twee elementen: een zaak en een koopprijs. Wéér: geen vormvereiste
,4. Twijfelgevallen: is er al sprake van koop? Wat is het dan wel?
1. De situatie waarbij partijen met elkaar onderhandelen over een koopovereenkomst.
Tijdens de onderhandeling is er per definitie geen koopovereenkomst.
Arrest Plas/Valburg: in de onderhandeling gaan partijen door 3 fases.
Fase 1: partijen staat het vrij om onderhandelingen af te breken.
Fase 2: Ben je al ver in de onderhandeling dan moet de afbrekende partij het
negatieve contractbelang moeten vergoeden.
Fase 3: zo ver met onderhandelen dat partijen over en weer mogen verwachten dat er
een koopovereenkomst tot stand zal gaan komen. Andere partij heeft recht op
vergoeding van zowel het negatieve als positieve contractbelang vergoed te krijgen.
Komt dit nu in de praktijk voor? Fase 3 komt amper voor. Je moet gewoon zeggen dat
je al een koopovereenkomst had. Nog geen getekend stuk, maar wel al mondelinge
wilsovereenstemming. Er is namelijk geen vormvereisten. Het is de vraag of het nog
geldend recht is.
In kader van onderhandelingsfase let nog op volgende: buiten de ‘particuliere
woningkoop’ komt koopovereenkomst m.b.t. OG tot stand bij wilsovereenstemming
over de ‘essentialia’ (object, koopsom, eventueel leveringsdatum). Dus óók als nog
onderhandeld wordt over ‘bijkomende kwesties’!!
2. Er lijkt wel een koopovereenkomst te zijn, maar er is wat mis gegaan met de
wilsvorming van aanbod en aanvaarding.
1. Wilsgebreken: 3:44 + 6:228 BW, gebreken in totstandkoming van de partijwil
(bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden, dwaling)
2. Gebruik van voor misverstand vatbare term (’Bunde/Erckens’ HR 17 december
1976)
3.
Art. 6:225 lid 1. Afwijkend bod bij aanvaarding, is nieuw aanbod. geldt óók bij klein
verschil van de koopprijs.
Art. 6:225 lid 2. Is een afwijkende leveringsdatum een ondergeschikt punt?
Aanvaarding met afwijking op ondergeschikte punten: tóch overeenkomst! Kun je dus
enorm over steggelen
4. Hofland/Hennis: het plaatsen van een advertentie is een uitnodiging om in
onderhandeling te treden. Is geen twijfelgeval, staat vast.
5. Voorovereenkomsten. Letter of intents. Ligt aan wat is overeengekomen of het een
koopovereenkomst is. Vaak nog niet het geval. Maar er kan ook worden afgesproken
dat het al wel een koopovereenkomst is. Als het niet duidelijk is, kan er ruzie ontstaan.
Sowieso geen koopovereenkomst:
Koop optie: recht om eenzijdig een koopovereenkomst tot stand te brengen.
Voorkeursrecht van koop: overeenkomst waarbij als ik van plan ben om mijn
onroerend goed te verkopen, zal ik hem eerst bij jou moeten aanbieden. De verkoper
moet dus eerst van plan zijn het te verkopen.
Recht van terugkoop: ik ben eigenaar en draag mijn pand over aan jou, als jij als
nieuwe eigenaar weer opnieuw gaat verkopen. Houd ik het recht om het als
oorspronkelijke eigenaar terug te krijgen.
Met name in huurovereenkomsten nogal eens koopopties of voorkeursrecht van koop
voor huurder. Regel: 'koop breekt geen huur', art. 7:226 lid 3 BW: nieuwe eigenaar is
van rechtswege aan huurovereenkomst gebonden.
,HR 15-06-2007 Maxeda/V&D, verdwenen warenhuisketen Vroom & Dreesman:
voorkeursrecht van koop tussen huurder en verhuurder. De verhuurder draag het
pand over aan een andere koper. Er ontstaat discussie of die nieuwe koper gebonden
is aan dat voorkeursrecht van koop. Koop breekt geen huur. HR zei dat voorkeursrecht
van koop meestal geen onderdeel van huurovereenkomst. Feitelijk op hetzelfde papier
betekent niet onderdeel van dezelfde overeenkomst. Als er een vergoeding wordt
betaald voor voorkeur recht van koop dan wel onderdeel van de huurovereenkomst.
Anders is contractovername overname of schuldovername als er geen vergoeding is.
, 5. Probleemgevallen: ontbonden of vernietigd
Vernietigen: dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. (Art. 3:44)
Ontbinden: tekortkoming in de nakoming (art. 6:265), onvoorziene omstandigheden
(art. 6:258).
Vernietiging
Art. 3:44 BW.
Bedrog: opzettelijke handeling (lid 3). Komt weinig voor.
Misbruik van omstandigheden (lid 4). Komt weinig voor.
Dwaling (art. 6:228). Mededelingsplicht weegt zwaarder. Geen toekomstige
omstandigheden.
HR 2008: beleid wat er al lag, is geen toekomstige omstandigheid.
Komt allemaal vaak niet voor, omdat er vaak deskundige bij onroerend goed
betrokken zijn.
Ontbinding
Voor schadevergoeding art. 6:74. Tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan
worden toegerekend. Verschil met art. 6:265 BW gedeeltelijke ontbinding, zodat je
niet in overmacht verweer komt.
Verschil ontbinding en vernietiging. Vernietiging terugwerkende kracht. Ontbinding
heeft geen terugwerkende kracht. Ontbinding is makkelijker mogelijk dan vernietiging.
Ontbinding teruglevering verplichtingen,
Ontbinding van de koopovereenkomst werd en wórdt vaak in de notariële
leveringsakte uitgesloten.
Mág dat? Ja. Behalve eventueel bij ‘consument-koper’: art. 6:236 sub b BW. Als
ontbinding uitgesloten: géén mogelijkheid van ontbinding meer, maar eventueel nog
wél vordering tot vergoeding van schade.
Onder het OBW was dat ‘uitsluiten van ontbinding’ begrijpelijk: ontbinding had
goederenrechtelijke werking (komt in latere colleges ter sprake).
Maar: onder het NBW is uitsluiten van ontbinding veel minder begrijpelijk. HR heeft
dan ook geoordeeld dat uitsluiting van ontbinding géén gebruikelijk beding meer is
(HR 13 april 2001).
Conclusie: notariaat moet mogelijkheid van ontbinding niet zomaar uitsluiten.
6. Toestemming of medewerking van derde
Toestemming en medewerking mogelijk op het object (onroerend goed) of het subject
(de persoon).
Hier kan sprake van zijn bij:
- Voorkeursrecht van koop
- Obligatoire verplichting tot verkrijgen toestemming, bijv. uit hoofde van een
overeenkomst
- Antispeculatie beding: nodig om speculatie met vastgoed te voorkomen, vooral
gemeenten doen dat.
- Vaak ook bij erfpacht en opstal voorwaarden.
- Art. 3:175 lid 2 aandeel in gemeenschappelijke zaak verkopen, maar hiervoor is wel
toestemming nodig.
- Toestemming van wettelijke vertegenwoordiger bij minderjarigen art. 1:234 en
mensen die onder curatele staan art. 1:381.
- Art. 1:88 toestemming van echtgenoten. Art. 1:89 bij geen toestemming ontbinding
nodig.
- Bij rechtspersonen toestemming door RvC
Rechtsgebieden:
Burgerlijk recht
Fiscaal recht
Bestuursrecht (niet in dit vak aan bod)
Koopovereenkomsten
1. Waarom gaan wij notariële ons bezighouden met koopovereenkomsten
2. Heel basaal: hoe komt een (koop)overeenkomst totstandkomt
3. Wat is de essentie van koopovereenkomsten. Wanneer is er sprake van koop?
4. Twijfelgevallen: is er al sprake van koop? Wat is het dan wel?
5. Probleemgevallen: ontbonden of vernietigd
6. Toestemming of medewerking van derde
1. Waarom gaan wij notariële ons bezighouden met koopovereenkomsten
In beginsel koopovereenkomsten niet belangrijk voor notarissen.
Art. 3:84 lid 1: levering, geldige titel en beschikkingsbevoegden.
Toch wel van belang:
1. Dé titel in Nederland is de koopovereenkomst. Geleverd wordt hetgeen in
koopovereenkomst is omschreven.
2. Causaal stelsel: zonder geldige titel is er geen overdracht. Makelaars missen vaak
juridische kennis.
3. Wij notarissen willen heel graag dat degene die de koopovereenkomst aangaan ook
zelf beschikkingsbevoegd zijn. Anders sowieso wel weten, wie dan wel gaat
leveren.
4. Art. 7:3 notarissen kunnen koopovereenkomsten inschrijven in de openbare
registers.
5. Je kan geld verdienen met het opstellen van koopovereenkomsten.
2. Heel basaal: hoe komt een (koop)overeenkomst totstandkomt
Art. 6:217 Bw. Aanbod en aanvaarding. Naar Nederlands recht niet helemaal duidelijk
of dat aparte rechtshandelingen zijn. Waarschijnlijk geen eenzijdige
rechtshandelingen.
Art. 6:218 Bw. Aanbod wordt aangemerkt als ware het al een overeenkomst is.
Geen vormvereisten in beginsel.
Art. 7:5 Bw. Consumentenkoop is alleen voor koop van roerende zaak.
Heel veel bepalingen zijn dus ook niet voor dit vak van belang.
Art. 7:1 Bw. Zaak (art. 7:47 vermogensrecht) en waarbij de verkoper verplicht zich die
zaak te leveren, de andere persoon geldsom te betalen. Geen vormvereiste.
Nog geen prijs afgesproken. Is er dan al een koopovereenkomst? Op grond van art. 7:4
toch een koopovereenkomst. Je bent dan een redelijke prijs verschuldigd. Geldt dit ook
voor onroerend goed? Docent denkt van niet, omdat voor onroerend goed het heel
moeilijk is om een redelijke prijs te bepalen.
Arrest Peters/Peters 10 december 1999. art. 7:4 alléén van toepassing als er een
koopovereenkomst is gesloten zónder dat een prijs is bepaald. Géén toepassing als
partijen geen overeenstemming over prijs kunnen bereiken - er is dan immers geen
wilsovereenstemming en dus ook geen koopovereenkomst.
3. Wat is de essentie van koopovereenkomsten. Wanneer is er sprake van
koop?
Iemand die van een zaak verkoopt en iemand die een zaak koopt.
Dus twee elementen: een zaak en een koopprijs. Wéér: geen vormvereiste
,4. Twijfelgevallen: is er al sprake van koop? Wat is het dan wel?
1. De situatie waarbij partijen met elkaar onderhandelen over een koopovereenkomst.
Tijdens de onderhandeling is er per definitie geen koopovereenkomst.
Arrest Plas/Valburg: in de onderhandeling gaan partijen door 3 fases.
Fase 1: partijen staat het vrij om onderhandelingen af te breken.
Fase 2: Ben je al ver in de onderhandeling dan moet de afbrekende partij het
negatieve contractbelang moeten vergoeden.
Fase 3: zo ver met onderhandelen dat partijen over en weer mogen verwachten dat er
een koopovereenkomst tot stand zal gaan komen. Andere partij heeft recht op
vergoeding van zowel het negatieve als positieve contractbelang vergoed te krijgen.
Komt dit nu in de praktijk voor? Fase 3 komt amper voor. Je moet gewoon zeggen dat
je al een koopovereenkomst had. Nog geen getekend stuk, maar wel al mondelinge
wilsovereenstemming. Er is namelijk geen vormvereisten. Het is de vraag of het nog
geldend recht is.
In kader van onderhandelingsfase let nog op volgende: buiten de ‘particuliere
woningkoop’ komt koopovereenkomst m.b.t. OG tot stand bij wilsovereenstemming
over de ‘essentialia’ (object, koopsom, eventueel leveringsdatum). Dus óók als nog
onderhandeld wordt over ‘bijkomende kwesties’!!
2. Er lijkt wel een koopovereenkomst te zijn, maar er is wat mis gegaan met de
wilsvorming van aanbod en aanvaarding.
1. Wilsgebreken: 3:44 + 6:228 BW, gebreken in totstandkoming van de partijwil
(bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden, dwaling)
2. Gebruik van voor misverstand vatbare term (’Bunde/Erckens’ HR 17 december
1976)
3.
Art. 6:225 lid 1. Afwijkend bod bij aanvaarding, is nieuw aanbod. geldt óók bij klein
verschil van de koopprijs.
Art. 6:225 lid 2. Is een afwijkende leveringsdatum een ondergeschikt punt?
Aanvaarding met afwijking op ondergeschikte punten: tóch overeenkomst! Kun je dus
enorm over steggelen
4. Hofland/Hennis: het plaatsen van een advertentie is een uitnodiging om in
onderhandeling te treden. Is geen twijfelgeval, staat vast.
5. Voorovereenkomsten. Letter of intents. Ligt aan wat is overeengekomen of het een
koopovereenkomst is. Vaak nog niet het geval. Maar er kan ook worden afgesproken
dat het al wel een koopovereenkomst is. Als het niet duidelijk is, kan er ruzie ontstaan.
Sowieso geen koopovereenkomst:
Koop optie: recht om eenzijdig een koopovereenkomst tot stand te brengen.
Voorkeursrecht van koop: overeenkomst waarbij als ik van plan ben om mijn
onroerend goed te verkopen, zal ik hem eerst bij jou moeten aanbieden. De verkoper
moet dus eerst van plan zijn het te verkopen.
Recht van terugkoop: ik ben eigenaar en draag mijn pand over aan jou, als jij als
nieuwe eigenaar weer opnieuw gaat verkopen. Houd ik het recht om het als
oorspronkelijke eigenaar terug te krijgen.
Met name in huurovereenkomsten nogal eens koopopties of voorkeursrecht van koop
voor huurder. Regel: 'koop breekt geen huur', art. 7:226 lid 3 BW: nieuwe eigenaar is
van rechtswege aan huurovereenkomst gebonden.
,HR 15-06-2007 Maxeda/V&D, verdwenen warenhuisketen Vroom & Dreesman:
voorkeursrecht van koop tussen huurder en verhuurder. De verhuurder draag het
pand over aan een andere koper. Er ontstaat discussie of die nieuwe koper gebonden
is aan dat voorkeursrecht van koop. Koop breekt geen huur. HR zei dat voorkeursrecht
van koop meestal geen onderdeel van huurovereenkomst. Feitelijk op hetzelfde papier
betekent niet onderdeel van dezelfde overeenkomst. Als er een vergoeding wordt
betaald voor voorkeur recht van koop dan wel onderdeel van de huurovereenkomst.
Anders is contractovername overname of schuldovername als er geen vergoeding is.
, 5. Probleemgevallen: ontbonden of vernietigd
Vernietigen: dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. (Art. 3:44)
Ontbinden: tekortkoming in de nakoming (art. 6:265), onvoorziene omstandigheden
(art. 6:258).
Vernietiging
Art. 3:44 BW.
Bedrog: opzettelijke handeling (lid 3). Komt weinig voor.
Misbruik van omstandigheden (lid 4). Komt weinig voor.
Dwaling (art. 6:228). Mededelingsplicht weegt zwaarder. Geen toekomstige
omstandigheden.
HR 2008: beleid wat er al lag, is geen toekomstige omstandigheid.
Komt allemaal vaak niet voor, omdat er vaak deskundige bij onroerend goed
betrokken zijn.
Ontbinding
Voor schadevergoeding art. 6:74. Tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan
worden toegerekend. Verschil met art. 6:265 BW gedeeltelijke ontbinding, zodat je
niet in overmacht verweer komt.
Verschil ontbinding en vernietiging. Vernietiging terugwerkende kracht. Ontbinding
heeft geen terugwerkende kracht. Ontbinding is makkelijker mogelijk dan vernietiging.
Ontbinding teruglevering verplichtingen,
Ontbinding van de koopovereenkomst werd en wórdt vaak in de notariële
leveringsakte uitgesloten.
Mág dat? Ja. Behalve eventueel bij ‘consument-koper’: art. 6:236 sub b BW. Als
ontbinding uitgesloten: géén mogelijkheid van ontbinding meer, maar eventueel nog
wél vordering tot vergoeding van schade.
Onder het OBW was dat ‘uitsluiten van ontbinding’ begrijpelijk: ontbinding had
goederenrechtelijke werking (komt in latere colleges ter sprake).
Maar: onder het NBW is uitsluiten van ontbinding veel minder begrijpelijk. HR heeft
dan ook geoordeeld dat uitsluiting van ontbinding géén gebruikelijk beding meer is
(HR 13 april 2001).
Conclusie: notariaat moet mogelijkheid van ontbinding niet zomaar uitsluiten.
6. Toestemming of medewerking van derde
Toestemming en medewerking mogelijk op het object (onroerend goed) of het subject
(de persoon).
Hier kan sprake van zijn bij:
- Voorkeursrecht van koop
- Obligatoire verplichting tot verkrijgen toestemming, bijv. uit hoofde van een
overeenkomst
- Antispeculatie beding: nodig om speculatie met vastgoed te voorkomen, vooral
gemeenten doen dat.
- Vaak ook bij erfpacht en opstal voorwaarden.
- Art. 3:175 lid 2 aandeel in gemeenschappelijke zaak verkopen, maar hiervoor is wel
toestemming nodig.
- Toestemming van wettelijke vertegenwoordiger bij minderjarigen art. 1:234 en
mensen die onder curatele staan art. 1:381.
- Art. 1:88 toestemming van echtgenoten. Art. 1:89 bij geen toestemming ontbinding
nodig.
- Bij rechtspersonen toestemming door RvC
