Samenvatting IGO
Hoofdstuk 1 - Inleiding
Stappen om tot een succesvolle PPS te komen
1. Actoranalyse
2. Publiekrechtelijk kader
3. Publiek huis op orde
4. Keuze samenwerking, verdeling kosten, risico en zeggenschap
5. Selectie marktpartij
6. PPS – uitwerking samenwerkingsvormen
7. Financieel kader gebiedsontwikkeling
8. Vier fasen van gebiedsontwikkeling
a. Stappen in het besluitvormingsproces
b. Inhoudelijk uitwerking van de gebiedsontwikkeling
PPS is een samenwerkingsverband waarbij publieke en private partijen, met behoud van identiteit en
verantwoordelijkheid, een project realiseren op basis van een helde taak- en risicoverdeling.
Kenmerken van PPS zijn:
Er is sprake van niet-vrijblijvende interactie tussen overheden en marktpartijen
Kosten en risico’s worden tussen partijen gedeeld
De samenwerking is gericht op synergie bij de realisatie van convergente doelen
Het heeft maatschappelijke en commerciële kenmerken
De samenwerking vindt plaats onder voorwaarde van het behoud van de respectievelijke
identiteit en verantwoordelijkheid van betrokken partijen
Afspraken worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst
Gebiedsontwikkeling is grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen in zowel het landelijk als stedelijk
gebied. Het gaat uit van een integrale, intersectorale benadering van ruimtelijke opgaven waarin alle
benodigde activiteiten ter realisering van een project of een complex van projecten – zoals aanleg
van infrastructuur, groen en watervoorziening – in samenhang met opstalactiviteiten, wordt
gerealiseerd.
Hoofdstuk 2 De spelers bij gebiedsontwikkeling
Opzet van actoranalyse
In een actoranalyse worden de shareholders (aandeelhouders) en stakeholders (belanghebbenden
die niet financieel participeren) genoemd.
De actoranalyse bestaat uit:
1. Analyse: inzicht in de betrokkenheid van partijen en hun machtsmogelijkheden om het project
te vertragen, versnellen, blokkeren of verrijken
o Individuele belangen/doelen en motieven
o Gezamenlijke doelen
o Participatie van actoren
2. Verkenning van samenwerkingsvisie en -vorm
o Benoemen wederzijdse afhankelijkheid: wie werkt op welk moment samen?
o Verdeling kosten, risico en zeggenschap
o Verkenning samenwerkingsvormen
3. Samenwerkingsvorm verder uitwerken (op basis van een keuze): de uitwerking van een
samenwerkingskeuze is het in juridische documenten vastleggen van de afspraken
,De publieke arena
Een publieke actoranalyse brengt de politieke, maatschappelijke en bestuurlijke context van een
project in kaart. In de samenwerking tussen de publieke partijen wordt besproken en geanalyseerd
welke publieke partij welke doelstelling heeft en welke inzet en welke risico’s zij op welk moment kan
en wil lopen. Het gaat in een publieke risico-actoranalyse om:
De functies (woningbouw, winkels, recreatie etc.)
Schaal (lokaal, provinciaal, landelijk)
Verdeling verantwoordelijkheden/taken
En overleg voor mogelijkheden/verdeling
(Semi)publieke partijen bij gebiedsontwikkeling
Het Rijk, de provincie en gemeente zijn overheden die een rol vervullen in de gebiedsontwikkeling.
Het waterschap is verantwoordelijk voor de kwaliteit en kwantiteit van het oppervlaktewater en de
dijken. Dienst Landelijk Gebied is verantwoordelijk voor verwerving en inrichting van groene
gebieden voor recreatie, natuur, water of landbouw. Natuurorganisaties, zoals Staatsbosbeheer,
Natuurmonumenten, Provinciale Landschappen, beheren deze landschappen en
bevorderen/faciliteren recreatie. Woningcorporaties houden zich bezig met het bouwen
koopwoningen, realiseren van culturele/maatschappelijke voorzieningen en verbeteren van de
leefbaarheid van buurten.
Publieke partijen als eindgebruiker van vastgoed
Voorbeelden van deze groep zijn onderwijsinstellingen, politie, brandweer en zorginstellingen die zijn
gevestigd in een gebied of zich ergens willen vestigen. Binnen de gebiedsontwikkeling zijn zij niet
zozeer betrokken vanuit hun publiekrechtelijke taken, maar meer als eigenaar, gebruiker en
belanghebbende. Zij hebben dan een privaatrechtelijk belang.
Overheidsorganisatie
De bestuurders zijn B&W bij de gemeente, Commissaris van de Koning/Gedeputeerden bij de
gemeente, de Dijkgraaf bij het waterschap. De volksvertegenwoordiging is de gemeenteraad,
provinciale staten of het algemeen bestuur van waterschap. Binnen een project moet vooraf worden
nagedacht over de mate waarin en op de moment waarop provinciale staten en/of de gemeenteraad
betrokken moeten worden bij de totstandkoming van de gebiedsontwikkeling en de totstandkoming
van PPS.
De ambtelijke organisatie betreft de directies, stafafdelingen en afdelingen met beleids- en
vakinhoudelijke medewerkers.
Bij integrale gebiedsontwikkeling opereert tussen de bestuurders en het ambtelijk apparaat een
intermediair: de procesmanager. De procesmanager kan deel uitmaken van het ambtelijk apparaat
(in bijv. een projectbureau) en zijn de aanjagers voor de besluitvorming en hebben als taak de
voortgang van het project te verzorgen.
Rollen in het gebiedsontwikkelingproces
1. Aanjager/initiatiefnemer
2. Regisseur (afstemming van publieke belangen, organisatie van besluitvormingsproces en
planologische procedures)
3. Participant in risico’s, kosten en zeggenschap tijdens de voorbereiding, realisatie van een
project en de exploitatie en het beheer van de gerealiseerde functie (bijv. aandeelhouder,
financier, uitvoerder etc.)
4. Subsidiënt/facilitator (rol op afstand, bijv. begeleiding van planologische procedures, het
geven van subsidie, adviseur, vergunningverlener, stimulator etc.)
De private arena
, De private actoranalyse gaat over de huidige gebruikers/eigenaren, de directe omgeving,
marktpartijen met een grondpositie, mogelijkheden voor subsidies e.d. en andere partners.
Marktpartijen met (grond/opstalpositie)
Wanneer private partijen een positie hebben in een plangebied moeten de publieke partijen bepalen
hoe belangrijk deze positie is en in hoeverre dit om samenwerking vraagt. T.a.v. grondposities moet
men een actief grondbeleid voeren, strategische grondposities verwerven, mogelijk de Wet
voorkeursrecht gemeenten toepassen en in bepaalde gevallen onteigenen.
Private partijen met positie:
Projectontwikkelaars kopen/kochten regelmatig gronden met het oog op toekomstige
ontwikkelingen
Als de grond in handen is van een bouwer/aannemer zal deze partij voornamelijk
geïnteresseerd zijn in het realiseren van bouwproductie
Agrariërs; landbouw maakt plaats voor natuur, recreatie, wonen en bedrijvigheid
Natuurorganisaties hebben omvangrijke gronden in eigendom, vaak verkregen door
schenkingen en subsidies of historisch eigendom
Belegger/eigenaar-verhuurder van woningen of bedrijfspanden heeft de opstallen veelal
gekocht als belegging voor de (middel)lange termijn
Woningcorporaties hebben betrokkenheid bij de buurten waar hun bezit is
Eigenaar-bewoners/winkeliers; hun belang is woongenot/gebruik van winkelruimte en de
waarde van hun bezig
Franchiseondernemingen/filialen laten zich veelal door het centrale kantoor
vertegenwoordigen en zijn onderhandelaars
Marktpartijen zonder (grond/opstal) positie:
Projectontwikkelaars; zij streven naar een optimalisatie van het kwaliteitsniveau om de
ontwikkelingswinst te maximaliseren
Bouwers; meestal hebben zij wel een grondpositie, ontwikkelaars maken afspraken met hen
Beleggers en financiers; zij gaan voor een eindproduct in de vorm van huurwoningen,
kantoren en winkels en door het afnemen van producten van de projectontwikkelaar loopt
de belegger geen ontwikkelingsrisico’s
Woningbouwcorporaties; hun aanzienlijke vermogen kan worden ingezet voor de
ontwikkeling van woning, ook als zij geen positie in het gebied hebben
Combinaties van partijen; voor grotere projecten worden combinaties gemaakt die zowel de
projectontwikkeling als de realisatie verzorgen
Samenwerking tussen overheid en markt
Bij gebiedsontwikkeling werken publieke partijen en marktpartijen veelvuldig samen.
Overige belanghebbende partijen
Bij bewoners draait het om waardeontwikkeling van hun eigendom en het woongenot bij
gebiedsontwikkeling. Zelfstandige winkeliers hebben baat bij aanwezigheid en het behoud van
Hoofdstuk 1 - Inleiding
Stappen om tot een succesvolle PPS te komen
1. Actoranalyse
2. Publiekrechtelijk kader
3. Publiek huis op orde
4. Keuze samenwerking, verdeling kosten, risico en zeggenschap
5. Selectie marktpartij
6. PPS – uitwerking samenwerkingsvormen
7. Financieel kader gebiedsontwikkeling
8. Vier fasen van gebiedsontwikkeling
a. Stappen in het besluitvormingsproces
b. Inhoudelijk uitwerking van de gebiedsontwikkeling
PPS is een samenwerkingsverband waarbij publieke en private partijen, met behoud van identiteit en
verantwoordelijkheid, een project realiseren op basis van een helde taak- en risicoverdeling.
Kenmerken van PPS zijn:
Er is sprake van niet-vrijblijvende interactie tussen overheden en marktpartijen
Kosten en risico’s worden tussen partijen gedeeld
De samenwerking is gericht op synergie bij de realisatie van convergente doelen
Het heeft maatschappelijke en commerciële kenmerken
De samenwerking vindt plaats onder voorwaarde van het behoud van de respectievelijke
identiteit en verantwoordelijkheid van betrokken partijen
Afspraken worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst
Gebiedsontwikkeling is grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen in zowel het landelijk als stedelijk
gebied. Het gaat uit van een integrale, intersectorale benadering van ruimtelijke opgaven waarin alle
benodigde activiteiten ter realisering van een project of een complex van projecten – zoals aanleg
van infrastructuur, groen en watervoorziening – in samenhang met opstalactiviteiten, wordt
gerealiseerd.
Hoofdstuk 2 De spelers bij gebiedsontwikkeling
Opzet van actoranalyse
In een actoranalyse worden de shareholders (aandeelhouders) en stakeholders (belanghebbenden
die niet financieel participeren) genoemd.
De actoranalyse bestaat uit:
1. Analyse: inzicht in de betrokkenheid van partijen en hun machtsmogelijkheden om het project
te vertragen, versnellen, blokkeren of verrijken
o Individuele belangen/doelen en motieven
o Gezamenlijke doelen
o Participatie van actoren
2. Verkenning van samenwerkingsvisie en -vorm
o Benoemen wederzijdse afhankelijkheid: wie werkt op welk moment samen?
o Verdeling kosten, risico en zeggenschap
o Verkenning samenwerkingsvormen
3. Samenwerkingsvorm verder uitwerken (op basis van een keuze): de uitwerking van een
samenwerkingskeuze is het in juridische documenten vastleggen van de afspraken
,De publieke arena
Een publieke actoranalyse brengt de politieke, maatschappelijke en bestuurlijke context van een
project in kaart. In de samenwerking tussen de publieke partijen wordt besproken en geanalyseerd
welke publieke partij welke doelstelling heeft en welke inzet en welke risico’s zij op welk moment kan
en wil lopen. Het gaat in een publieke risico-actoranalyse om:
De functies (woningbouw, winkels, recreatie etc.)
Schaal (lokaal, provinciaal, landelijk)
Verdeling verantwoordelijkheden/taken
En overleg voor mogelijkheden/verdeling
(Semi)publieke partijen bij gebiedsontwikkeling
Het Rijk, de provincie en gemeente zijn overheden die een rol vervullen in de gebiedsontwikkeling.
Het waterschap is verantwoordelijk voor de kwaliteit en kwantiteit van het oppervlaktewater en de
dijken. Dienst Landelijk Gebied is verantwoordelijk voor verwerving en inrichting van groene
gebieden voor recreatie, natuur, water of landbouw. Natuurorganisaties, zoals Staatsbosbeheer,
Natuurmonumenten, Provinciale Landschappen, beheren deze landschappen en
bevorderen/faciliteren recreatie. Woningcorporaties houden zich bezig met het bouwen
koopwoningen, realiseren van culturele/maatschappelijke voorzieningen en verbeteren van de
leefbaarheid van buurten.
Publieke partijen als eindgebruiker van vastgoed
Voorbeelden van deze groep zijn onderwijsinstellingen, politie, brandweer en zorginstellingen die zijn
gevestigd in een gebied of zich ergens willen vestigen. Binnen de gebiedsontwikkeling zijn zij niet
zozeer betrokken vanuit hun publiekrechtelijke taken, maar meer als eigenaar, gebruiker en
belanghebbende. Zij hebben dan een privaatrechtelijk belang.
Overheidsorganisatie
De bestuurders zijn B&W bij de gemeente, Commissaris van de Koning/Gedeputeerden bij de
gemeente, de Dijkgraaf bij het waterschap. De volksvertegenwoordiging is de gemeenteraad,
provinciale staten of het algemeen bestuur van waterschap. Binnen een project moet vooraf worden
nagedacht over de mate waarin en op de moment waarop provinciale staten en/of de gemeenteraad
betrokken moeten worden bij de totstandkoming van de gebiedsontwikkeling en de totstandkoming
van PPS.
De ambtelijke organisatie betreft de directies, stafafdelingen en afdelingen met beleids- en
vakinhoudelijke medewerkers.
Bij integrale gebiedsontwikkeling opereert tussen de bestuurders en het ambtelijk apparaat een
intermediair: de procesmanager. De procesmanager kan deel uitmaken van het ambtelijk apparaat
(in bijv. een projectbureau) en zijn de aanjagers voor de besluitvorming en hebben als taak de
voortgang van het project te verzorgen.
Rollen in het gebiedsontwikkelingproces
1. Aanjager/initiatiefnemer
2. Regisseur (afstemming van publieke belangen, organisatie van besluitvormingsproces en
planologische procedures)
3. Participant in risico’s, kosten en zeggenschap tijdens de voorbereiding, realisatie van een
project en de exploitatie en het beheer van de gerealiseerde functie (bijv. aandeelhouder,
financier, uitvoerder etc.)
4. Subsidiënt/facilitator (rol op afstand, bijv. begeleiding van planologische procedures, het
geven van subsidie, adviseur, vergunningverlener, stimulator etc.)
De private arena
, De private actoranalyse gaat over de huidige gebruikers/eigenaren, de directe omgeving,
marktpartijen met een grondpositie, mogelijkheden voor subsidies e.d. en andere partners.
Marktpartijen met (grond/opstalpositie)
Wanneer private partijen een positie hebben in een plangebied moeten de publieke partijen bepalen
hoe belangrijk deze positie is en in hoeverre dit om samenwerking vraagt. T.a.v. grondposities moet
men een actief grondbeleid voeren, strategische grondposities verwerven, mogelijk de Wet
voorkeursrecht gemeenten toepassen en in bepaalde gevallen onteigenen.
Private partijen met positie:
Projectontwikkelaars kopen/kochten regelmatig gronden met het oog op toekomstige
ontwikkelingen
Als de grond in handen is van een bouwer/aannemer zal deze partij voornamelijk
geïnteresseerd zijn in het realiseren van bouwproductie
Agrariërs; landbouw maakt plaats voor natuur, recreatie, wonen en bedrijvigheid
Natuurorganisaties hebben omvangrijke gronden in eigendom, vaak verkregen door
schenkingen en subsidies of historisch eigendom
Belegger/eigenaar-verhuurder van woningen of bedrijfspanden heeft de opstallen veelal
gekocht als belegging voor de (middel)lange termijn
Woningcorporaties hebben betrokkenheid bij de buurten waar hun bezit is
Eigenaar-bewoners/winkeliers; hun belang is woongenot/gebruik van winkelruimte en de
waarde van hun bezig
Franchiseondernemingen/filialen laten zich veelal door het centrale kantoor
vertegenwoordigen en zijn onderhandelaars
Marktpartijen zonder (grond/opstal) positie:
Projectontwikkelaars; zij streven naar een optimalisatie van het kwaliteitsniveau om de
ontwikkelingswinst te maximaliseren
Bouwers; meestal hebben zij wel een grondpositie, ontwikkelaars maken afspraken met hen
Beleggers en financiers; zij gaan voor een eindproduct in de vorm van huurwoningen,
kantoren en winkels en door het afnemen van producten van de projectontwikkelaar loopt
de belegger geen ontwikkelingsrisico’s
Woningbouwcorporaties; hun aanzienlijke vermogen kan worden ingezet voor de
ontwikkeling van woning, ook als zij geen positie in het gebied hebben
Combinaties van partijen; voor grotere projecten worden combinaties gemaakt die zowel de
projectontwikkeling als de realisatie verzorgen
Samenwerking tussen overheid en markt
Bij gebiedsontwikkeling werken publieke partijen en marktpartijen veelvuldig samen.
Overige belanghebbende partijen
Bij bewoners draait het om waardeontwikkeling van hun eigendom en het woongenot bij
gebiedsontwikkeling. Zelfstandige winkeliers hebben baat bij aanwezigheid en het behoud van
