Huurrecht woonruimte
Hoofdstuk 1
Roerende, onroerende, gebouwde en ongebouwde zaken kunnen verhuurd worden.
De huurobjecten kunnen een verschillende bestemming hebben; woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte of kantoorruimte. Vermogensrechten lenen zich ook voor
huur en verhuur.
Huurrecht is geregeld in boek 7 titel 4 van BW.
4 verschillende regelingen in boek titel 4:
1. Algemene deel
2. Artikelen betreffende de huur van woonruimte
3. Artikelen betreffende de huur van bedrijfsruimte
4. Artikel betreffende ‘overige bedrijfsruimte’
Wetten van toepassing op huur en verhuur
- UHW Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte
- BHW Besluit Huurprijzen Woonruimte
Van belang: wanprestatie, onrechtmatige daad en schadevergoeding.
Huur
- Het in gebruik verstrekken van een zaak of gedeelte daarvan (woonruimte) door
de verhuurder aan de huurder.
- Tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
Gebruik verstrekken: verhuurder moet woonruimte verschaffen aan huurder. Hoeft
niet de hele ruimte te zijn, mag ook een gedeelte ervan zijn. Het doet er niet toe of de
ruimte zelfstandig of onzelfstandig is.
Tegenprestatie huurder: de tegenprestatie hoeft niet per se van financiële aard te zijn.
Kan bijvoorbeeld iemand zijn die alle klusjes of huisdieren in huis doet. Het kan ook zijn
dat de tegenprestatie deels uit klusjes bestaat en deels uit geld. Als iemand alleen gas,
water, licht betaald is er geen officiële huurovereenkomst. Dit noem je een
bruikleenovereenkomst (zelfde als antikraakovereenkomst). De eigenaar kan in deze
overeenkomst zonder meer van de gebruiker af.
Een uitzondering op dit geheel is de Pachtwet. Als de bestemming van de gehuurde zaak
landbouw is, zijn de huurregels niet van toepassing, titel. 7.5 boek 7 BW geldt dan.
Bij overeenkomsten op basis van agrarisch gebruik, moet er goed gekeken worden of er
sprake is van pacht of huur (geldt niet alleen voor landbouwgedeelte maar ook voor
woning bij dit geheel).
Huurovereenkomst is vormvrij. Schriftelijke overeenkomst is niet verplicht, wel aan te
raden. Er kan ook een stilzwijgende huurovereenkomst ontstaan.
Hoofdstuk 2
Voor het huurrecht zijn naast boek 7 titel 4 BW, boek 3 en 6 ook van groot belang.
Boek 3, vermogensrechten. Boek 6, verbintenissenrecht en contractenrecht.
Als een partij zijn verplichtingen nakomt, is er geen probleem. Komt een partij ze niet
aan, dan lokt hij bij de andere partij een reactie uit op basis van diens bevoegdheden.
, Belangrijkste verplichtingen verhuurder:
- Het blijvend ter beschikking stellen van de woning voor zover dat noodzakelijk is
voor het overeengekomen gebruik.
- Het verhelpen van gebreken op verlangen van de huurder.
Belangrijkste verplichtingen huurder
- Voldoen van de tegenprestatie
- Het zich als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het
gehuurde
- Het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijv. als woonruimte
- Het verrichten van kleine herstellingen
3 mogelijkheden m.b.t. niet-nakoming
1. Nakoming van de overeenkomst
2. Ontbinding van de overeenkomst
3. Schadevergoeding
Voor een partij actie kan ondernemen tegen zijn wanpresterende wederpartij, moet de
wederpartij in verzuim zijn. Iemand is in verzuim, als de wanpresterende partij door zijn
wederpartij in gebreke is gesteld.
Ingebrekestelling: schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor
nakoming wordt gegund.
Ingebrekestelling geldt niet als
- De verplichting voor een bepaald tijdstip had moeten worden nagekomen en
deze nakoming uitblijft (vb: huur wordt niet op tijd betaald).
- De ene partij uit mededelingen van de andere partij moet afleiden dat die andere
partij zijn verplichtingen niet zal nakomen (vb: huurder laat weten dak niet te
gaan repareren).
- De niet nagekomen verplichting niet meer kan worden nagekomen (vb: het door
lekkage aangetaste huurgenot). Verhuurder moet wel op de hoogte zijn van de
aanwezigheid van het gebrek.
Men moet wel op tijd aangeven dat er iets niet klopt. Huurder kan bijvoorbeeld niet een
jaar na dato aangeven dat er al een jaar lekkage plekken op het plafond zitten.
Nakoming
Schuldeiser heeft altijd recht op nakoming. Rechter zal vordering tot nakoming afwijzen
als de tekortkoming niet is toe te rekenen aan de wanpresterende partij of als nakoming
niet meer mogelijk is (als nakoming niet meer kan, kan wanpresterende partij wel
schadeplichtig zijn).
Overmacht: als de tekortkoming niet te wijten is aan schuld van de wanpresterende
partij, tenzij de wanprestatie voor zijn risico komt.
Ontbinding
Elke tekortkoming (wanprestatie) van de ene partij geeft de andere partij de
bevoegdheid de overeenkomst geheel/gedeeltelijk te ontbinden. Het is aan de
tekortschietende partij om te bewijzen dat ontbinding te ver gaat. De rechter zal
rekening houden met de omstandigheden, zo zal hij niet zo maar iemand zijn huis
uitzetten. Ontbinding kan zowel in een gerechtelijke procedure als in een
buitenrechtelijke procedure(schrijven van brief) worden ingeroepen.
Hoofdstuk 1
Roerende, onroerende, gebouwde en ongebouwde zaken kunnen verhuurd worden.
De huurobjecten kunnen een verschillende bestemming hebben; woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte of kantoorruimte. Vermogensrechten lenen zich ook voor
huur en verhuur.
Huurrecht is geregeld in boek 7 titel 4 van BW.
4 verschillende regelingen in boek titel 4:
1. Algemene deel
2. Artikelen betreffende de huur van woonruimte
3. Artikelen betreffende de huur van bedrijfsruimte
4. Artikel betreffende ‘overige bedrijfsruimte’
Wetten van toepassing op huur en verhuur
- UHW Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte
- BHW Besluit Huurprijzen Woonruimte
Van belang: wanprestatie, onrechtmatige daad en schadevergoeding.
Huur
- Het in gebruik verstrekken van een zaak of gedeelte daarvan (woonruimte) door
de verhuurder aan de huurder.
- Tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
Gebruik verstrekken: verhuurder moet woonruimte verschaffen aan huurder. Hoeft
niet de hele ruimte te zijn, mag ook een gedeelte ervan zijn. Het doet er niet toe of de
ruimte zelfstandig of onzelfstandig is.
Tegenprestatie huurder: de tegenprestatie hoeft niet per se van financiële aard te zijn.
Kan bijvoorbeeld iemand zijn die alle klusjes of huisdieren in huis doet. Het kan ook zijn
dat de tegenprestatie deels uit klusjes bestaat en deels uit geld. Als iemand alleen gas,
water, licht betaald is er geen officiële huurovereenkomst. Dit noem je een
bruikleenovereenkomst (zelfde als antikraakovereenkomst). De eigenaar kan in deze
overeenkomst zonder meer van de gebruiker af.
Een uitzondering op dit geheel is de Pachtwet. Als de bestemming van de gehuurde zaak
landbouw is, zijn de huurregels niet van toepassing, titel. 7.5 boek 7 BW geldt dan.
Bij overeenkomsten op basis van agrarisch gebruik, moet er goed gekeken worden of er
sprake is van pacht of huur (geldt niet alleen voor landbouwgedeelte maar ook voor
woning bij dit geheel).
Huurovereenkomst is vormvrij. Schriftelijke overeenkomst is niet verplicht, wel aan te
raden. Er kan ook een stilzwijgende huurovereenkomst ontstaan.
Hoofdstuk 2
Voor het huurrecht zijn naast boek 7 titel 4 BW, boek 3 en 6 ook van groot belang.
Boek 3, vermogensrechten. Boek 6, verbintenissenrecht en contractenrecht.
Als een partij zijn verplichtingen nakomt, is er geen probleem. Komt een partij ze niet
aan, dan lokt hij bij de andere partij een reactie uit op basis van diens bevoegdheden.
, Belangrijkste verplichtingen verhuurder:
- Het blijvend ter beschikking stellen van de woning voor zover dat noodzakelijk is
voor het overeengekomen gebruik.
- Het verhelpen van gebreken op verlangen van de huurder.
Belangrijkste verplichtingen huurder
- Voldoen van de tegenprestatie
- Het zich als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het
gehuurde
- Het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijv. als woonruimte
- Het verrichten van kleine herstellingen
3 mogelijkheden m.b.t. niet-nakoming
1. Nakoming van de overeenkomst
2. Ontbinding van de overeenkomst
3. Schadevergoeding
Voor een partij actie kan ondernemen tegen zijn wanpresterende wederpartij, moet de
wederpartij in verzuim zijn. Iemand is in verzuim, als de wanpresterende partij door zijn
wederpartij in gebreke is gesteld.
Ingebrekestelling: schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor
nakoming wordt gegund.
Ingebrekestelling geldt niet als
- De verplichting voor een bepaald tijdstip had moeten worden nagekomen en
deze nakoming uitblijft (vb: huur wordt niet op tijd betaald).
- De ene partij uit mededelingen van de andere partij moet afleiden dat die andere
partij zijn verplichtingen niet zal nakomen (vb: huurder laat weten dak niet te
gaan repareren).
- De niet nagekomen verplichting niet meer kan worden nagekomen (vb: het door
lekkage aangetaste huurgenot). Verhuurder moet wel op de hoogte zijn van de
aanwezigheid van het gebrek.
Men moet wel op tijd aangeven dat er iets niet klopt. Huurder kan bijvoorbeeld niet een
jaar na dato aangeven dat er al een jaar lekkage plekken op het plafond zitten.
Nakoming
Schuldeiser heeft altijd recht op nakoming. Rechter zal vordering tot nakoming afwijzen
als de tekortkoming niet is toe te rekenen aan de wanpresterende partij of als nakoming
niet meer mogelijk is (als nakoming niet meer kan, kan wanpresterende partij wel
schadeplichtig zijn).
Overmacht: als de tekortkoming niet te wijten is aan schuld van de wanpresterende
partij, tenzij de wanprestatie voor zijn risico komt.
Ontbinding
Elke tekortkoming (wanprestatie) van de ene partij geeft de andere partij de
bevoegdheid de overeenkomst geheel/gedeeltelijk te ontbinden. Het is aan de
tekortschietende partij om te bewijzen dat ontbinding te ver gaat. De rechter zal
rekening houden met de omstandigheden, zo zal hij niet zo maar iemand zijn huis
uitzetten. Ontbinding kan zowel in een gerechtelijke procedure als in een
buitenrechtelijke procedure(schrijven van brief) worden ingeroepen.
