Samenvatting huurrecht begrepen
Demi Matena
HBO-Rechten, Windesheim Zwolle
Major 3.1 – Huurrecht begrepen
,Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 – INLEIDING ............................................................................................................................. 5
1.1 WAT IS HUUR? .................................................................................................................................................. 5
1.2 WAT KUN JE HUREN? SCHEMA OVERZICHT HUUROBJECTEN ......................................................................................... 5
1.3 (SEMI)DWINGEND RECHT ..................................................................................................................................... 5
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht) ..................................................................................................... 6
1.3.2 Semidwingend recht .............................................................................................................................. 6
1.3.3 Dwingend recht...................................................................................................................................... 6
1.4 ONTSTAAN HUUROVEREENKOMST ......................................................................................................................... 6
HOOFDSTUK 2 – ALGEMENE BEPALINGEN VAN HET HUURRECHT .................................................................... 7
2.1 VERPLICHTINGEN VERHUURDER ............................................................................................................................. 7
2.2 VERPLICHTINGEN HUURDER .................................................................................................................................. 7
2.3 HET BEGRIP GEBREK ............................................................................................................................................ 7
2.3.1 Objectivering.......................................................................................................................................... 7
2.3.2 Toerekening huurder ............................................................................................................................. 7
2.3.3 Feitelijke stoornis ................................................................................................................................... 7
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis ........................................................................................ 7
2.4 AANSPRAKEN HUURDER OP GROND VAN GEBREK ...................................................................................................... 7
2.4.1 De herstelverplichting ............................................................................................................................ 8
2.4.2 Huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) ............................................................................................. 8
2.4.3 Schadevergoeding.................................................................................................................................. 8
2.5 BIJZONDERE BEPALINGEN ..................................................................................................................................... 8
2.5.1 Koop breekt geen huur .......................................................................................................................... 8
2.5.2 Tenietgaan gehuurde............................................................................................................................. 9
2.5.3 Onderverhuur......................................................................................................................................... 9
2.6 EINDE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................................................ 9
2.6.1 Afloop van de bepaalde tijd/door opzegging......................................................................................... 9
2.6.2 Beëindiging door beide partijen ............................................................................................................. 9
2.6.3 Ontbinding ............................................................................................................................................. 9
2.6.4 Opzegging .............................................................................................................................................. 9
2.6.5 Overlijden huurder ................................................................................................................................. 9
2.7 WIJZIGINGEN AAN HET GEHUURDE EN HET WEGBREEKRECHT ..................................................................................... 10
2.8 OPLEVERING ................................................................................................................................................... 10
2.9 ONDERHOUD EN RENOVATIE ............................................................................................................................... 10
2.9.1 Dringende werkzaamheden ................................................................................................................. 10
2.9.2 Renovatie ............................................................................................................................................. 10
2.10 PROCEDEREN IN HET HUURRECHT BIJ DE RECHTER ................................................................................................. 11
2.10.1 Absolute bevoegdheid ....................................................................................................................... 11
2.10.2 Relatieve bevoegdheid ....................................................................................................................... 11
2.10.3 Dagvaarding of verzoekschrift ........................................................................................................... 11
HOOFDSTUK 3 – WOONRUIMTE.................................................................................................................... 12
3.1 WAT IS WOONRUIMTE? ..................................................................................................................................... 12
3.1.1 Zelfstandig/onzelfstandig .................................................................................................................... 12
3.1.2 Serviceflats ........................................................................................................................................... 12
3.2 DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................................... 12
3.2.1 Onbepaalde tijd ................................................................................................................................... 12
3.2.2 BEPAALDE TIJD .............................................................................................................................................. 13
3.2.3 Overeenkomst naar haar aard voor korte duur ................................................................................... 13
3.3 EINDE HUUROVEREENKOMST .............................................................................................................................. 13
3.3.1 Tijdelijke huur ...................................................................................................................................... 13
3.3.2 Beëindiging met wederzijds goedvinden ............................................................................................. 13
3.3.3 Ontbinding door de rechter ................................................................................................................. 13
3.3.4 Opzegging ............................................................................................................................................ 13
, 3.3.5 Opzegging door de huurder ................................................................................................................. 13
3.3.6 Opzegging door de verhuurder ............................................................................................................ 14
3.4 OPZEGGINGSGRONDEN...................................................................................................................................... 14
3.4.1 Slecht huurderschap ............................................................................................................................ 14
3.4.2 Tussenhuur........................................................................................................................................... 14
3.4.3 Dwingend eigen gebruik ...................................................................................................................... 15
3.4.4 Campusovereenkomst ......................................................................................................................... 15
3.4.5 Weigeren redelijk aanbod aangaan nieuwe huurovereenkomst ......................................................... 16
3.4.6 Verwezenlijken bestemmingsplan ....................................................................................................... 16
3.4.7 Hospitaverhuur .................................................................................................................................... 16
3.5 LEEGSTANDWET ............................................................................................................................................... 16
3.6 VERHUIS- EN INRICHTINGSKOSTEN ....................................................................................................................... 16
3.7 ONDERVERHUUR .............................................................................................................................................. 16
3.7.1 Onderhuurbescherming zelfstandige woning ...................................................................................... 17
3.7.2 Onderhuurdersbescherming onzelfstandige woonruimte ................................................................... 17
3.8 MEDEHUUR .................................................................................................................................................... 18
3.8.1 Medebewoner ...................................................................................................................................... 18
3.9 WONINGRUIL .................................................................................................................................................. 18
3.11 COÖPTATIERECHT ........................................................................................................................................... 18
HOOFDSTUK 4 – HUURPRIJZEN WOONRUIMTE ............................................................................................. 19
4.1 INLEIDING ....................................................................................................................................................... 19
4.2 HUURPRIJSLIBERALISATIE ................................................................................................................................... 19
4.3 WONINGWAARDERINGSSTELSEL .......................................................................................................................... 19
4.3.1 Toetsing aanvangshuurprijs................................................................................................................. 20
4.4 HUURPRIJSWIJZIGING ........................................................................................................................................ 20
4.4.1 Huurprijsverhoging .............................................................................................................................. 20
4.5 ALL-INHUUR .................................................................................................................................................... 21
4.6 ONDERHOUDSGEBREKEN ................................................................................................................................... 21
4.6.1 Procedure voor huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken ............................................. 21
4.6.2 Categorieën gebreken.......................................................................................................................... 22
4.7 HUURCOMMISSIE EN RECHTBANK, KANTONRECHTER................................................................................................ 22
4.7.1 Huurcommissie .................................................................................................................................... 22
4.7.2 Rechtbank, kamer voor kantonzaken .................................................................................................. 22
4.8 SERVICEFLATS .................................................................................................................................................. 22
4.9 WONINGVERBETERING ...................................................................................................................................... 23
4.10 SERVICEKOSTEN ............................................................................................................................................. 23
4.10.1 Algemeen ........................................................................................................................................... 23
4.10.2 Fondsvorming bij woonruimte ........................................................................................................... 23
4.10.3 Procedures ......................................................................................................................................... 23
4.11 ONREDELIJKE BEDINGEN .................................................................................................................................. 23
HOOFDSTUK 5 – 290-BEDRIJFSRUIMTE.......................................................................................................... 24
5.1 DEFINITIE 290-BEDRIJFSRUIMTE.......................................................................................................................... 24
...................................................................................................................................................................... 24
5.2 TERMIJNBESCHERMING...................................................................................................................................... 24
5.2.1 Huurdersoptie ...................................................................................................................................... 25
5.3 OPZEGGING .................................................................................................................................................... 25
5.3.1 Wanneer kun je opzeggen? ................................................................................................................. 25
5.3.1 Wat zijn de gevolgen van opzegging? ................................................................................................. 25
5.4 OPZEGGINGSGRONDEN...................................................................................................................................... 25
5.4.1 Slecht huurderschap ............................................................................................................................ 25
5.4.2 Dringend eigen gebruik........................................................................................................................ 25
5.4.3 Weigering redelijk aanbod................................................................................................................... 26
5.4.4 Verwezenlijken bestemmingsplan ....................................................................................................... 26
5.4.5 Belangenafweging ............................................................................................................................... 26
,HOOFDSTUK 6 – 230A-RUIMTE ..................................................................................................................... 27
6.1 230A-RUIMTE ................................................................................................................................................. 27
6.2 ONTRUIMINGSBESCHERMING.............................................................................................................................. 27
6.2.1 Aanzegging ontruiming ....................................................................................................................... 27
6.2.2 Schorsing van de ontruimingsverplichting ........................................................................................... 27
6.3 VOORTZETTING GEBRUIK GEHUURDE .................................................................................................................... 27
,Hoofdstuk 1 – Inleiding
1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst
Huur kan betrekking hebben op allerlei verschillende zaken à roerende zaken en onroerende,
gebouwde en ongebouwde zaken.
Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet, artikel 7:201 BW.
Uit dit artikel volgen drie essentiële kenmerken:
• Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
• Tegenprestatie (lid 1);
• (negatief geformuleerd) pacht is geen huur (lid 3).
Doet een overeenkomst aan de kenmerken, dan is er sprake van een huurovereenkomst.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt vaak het ‘huurregime’ genoemd.
Omdat verschillende huurregimes verschillende regels kennen, is het belangrijk om je telkens
opnieuw af te vragen wat het huurobject van de huurovereenkomst is.
Schema; ‘Welk huurrechtregime is van toepassing op welk huurobject?’
Huurobjecten
Roerende zaken Onroerende zaken Vermogensrechten
Art. 7:201-231 BW Art. 7:201-231 BW
Gebouwd Ongebouwd
Woonruimte Bedrijfsruimte Landbouw Overig
Art. 7:201-231 BW Art. 7:311-404 BW Art. 7:201-231 BW
Art. 7:232-282 BW
Middenstrandsbedrijfsruimte Overige bedrijfsruimte
Art 7:201-231 BW Art. 7:201-231 BW
Art 7:290-310 BW Art. 7:230a BW
1.3 (semi)dwingend recht
Een aantal van de wettelijke bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn, is van
dwingend recht. Dit houdt in dat zo een artikel niet zomaar door een afspraak tussen huurder en
verhuurder opzij kan worden gezet.
De regelingen in het huurrecht kunnen ook van regelend recht zijn.
, 1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht)
Indien er een bepaling van regelend recht is, dan kunnen de huurder en de verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken.
1.3.2 Semidwingend recht
Als een bepaling semidwingend is, kunnen huurder en verhuurder afwijkende afspraken maken voor
zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
Kent de huurovereenkomst toch een bepaling die in strijd is met semidwingend recht, dan kan de
huurder beroep doen op die bescherming door de betreffende clausule in de huurovereenkomst te
vernietigen. Doet de huurder dit niet, dan is de clausule wel van toepassing.
à De algemene gedachte achter het huurrecht is dat de huurder de zwakkere partij is, die
bescherming van de wet nodig heeft.
1.3.3 Dwingend recht
Bij dwingend recht kunnen partijen geen clausule opnemen in de huurovereenkomst die afwijken
van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dit toch, dan is die bepaling nietig.
à Zie pagina 19 boek huurrecht begrepen voor een tabel. In het tabel staat per artikel aangegeven
of dwingend-, semidwingend- of aanvullend recht betreft.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De wet kent geen speciale vormvereiste voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan
ook mondeling.
Wel moet er overeenstemming zijn over de essentialia, de voornaamste punten van de
huurovereenkomst. Bijvoorbeeld het huurobject, de huurprijs en de termijn.
Demi Matena
HBO-Rechten, Windesheim Zwolle
Major 3.1 – Huurrecht begrepen
,Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 – INLEIDING ............................................................................................................................. 5
1.1 WAT IS HUUR? .................................................................................................................................................. 5
1.2 WAT KUN JE HUREN? SCHEMA OVERZICHT HUUROBJECTEN ......................................................................................... 5
1.3 (SEMI)DWINGEND RECHT ..................................................................................................................................... 5
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht) ..................................................................................................... 6
1.3.2 Semidwingend recht .............................................................................................................................. 6
1.3.3 Dwingend recht...................................................................................................................................... 6
1.4 ONTSTAAN HUUROVEREENKOMST ......................................................................................................................... 6
HOOFDSTUK 2 – ALGEMENE BEPALINGEN VAN HET HUURRECHT .................................................................... 7
2.1 VERPLICHTINGEN VERHUURDER ............................................................................................................................. 7
2.2 VERPLICHTINGEN HUURDER .................................................................................................................................. 7
2.3 HET BEGRIP GEBREK ............................................................................................................................................ 7
2.3.1 Objectivering.......................................................................................................................................... 7
2.3.2 Toerekening huurder ............................................................................................................................. 7
2.3.3 Feitelijke stoornis ................................................................................................................................... 7
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis ........................................................................................ 7
2.4 AANSPRAKEN HUURDER OP GROND VAN GEBREK ...................................................................................................... 7
2.4.1 De herstelverplichting ............................................................................................................................ 8
2.4.2 Huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) ............................................................................................. 8
2.4.3 Schadevergoeding.................................................................................................................................. 8
2.5 BIJZONDERE BEPALINGEN ..................................................................................................................................... 8
2.5.1 Koop breekt geen huur .......................................................................................................................... 8
2.5.2 Tenietgaan gehuurde............................................................................................................................. 9
2.5.3 Onderverhuur......................................................................................................................................... 9
2.6 EINDE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................................................ 9
2.6.1 Afloop van de bepaalde tijd/door opzegging......................................................................................... 9
2.6.2 Beëindiging door beide partijen ............................................................................................................. 9
2.6.3 Ontbinding ............................................................................................................................................. 9
2.6.4 Opzegging .............................................................................................................................................. 9
2.6.5 Overlijden huurder ................................................................................................................................. 9
2.7 WIJZIGINGEN AAN HET GEHUURDE EN HET WEGBREEKRECHT ..................................................................................... 10
2.8 OPLEVERING ................................................................................................................................................... 10
2.9 ONDERHOUD EN RENOVATIE ............................................................................................................................... 10
2.9.1 Dringende werkzaamheden ................................................................................................................. 10
2.9.2 Renovatie ............................................................................................................................................. 10
2.10 PROCEDEREN IN HET HUURRECHT BIJ DE RECHTER ................................................................................................. 11
2.10.1 Absolute bevoegdheid ....................................................................................................................... 11
2.10.2 Relatieve bevoegdheid ....................................................................................................................... 11
2.10.3 Dagvaarding of verzoekschrift ........................................................................................................... 11
HOOFDSTUK 3 – WOONRUIMTE.................................................................................................................... 12
3.1 WAT IS WOONRUIMTE? ..................................................................................................................................... 12
3.1.1 Zelfstandig/onzelfstandig .................................................................................................................... 12
3.1.2 Serviceflats ........................................................................................................................................... 12
3.2 DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................................... 12
3.2.1 Onbepaalde tijd ................................................................................................................................... 12
3.2.2 BEPAALDE TIJD .............................................................................................................................................. 13
3.2.3 Overeenkomst naar haar aard voor korte duur ................................................................................... 13
3.3 EINDE HUUROVEREENKOMST .............................................................................................................................. 13
3.3.1 Tijdelijke huur ...................................................................................................................................... 13
3.3.2 Beëindiging met wederzijds goedvinden ............................................................................................. 13
3.3.3 Ontbinding door de rechter ................................................................................................................. 13
3.3.4 Opzegging ............................................................................................................................................ 13
, 3.3.5 Opzegging door de huurder ................................................................................................................. 13
3.3.6 Opzegging door de verhuurder ............................................................................................................ 14
3.4 OPZEGGINGSGRONDEN...................................................................................................................................... 14
3.4.1 Slecht huurderschap ............................................................................................................................ 14
3.4.2 Tussenhuur........................................................................................................................................... 14
3.4.3 Dwingend eigen gebruik ...................................................................................................................... 15
3.4.4 Campusovereenkomst ......................................................................................................................... 15
3.4.5 Weigeren redelijk aanbod aangaan nieuwe huurovereenkomst ......................................................... 16
3.4.6 Verwezenlijken bestemmingsplan ....................................................................................................... 16
3.4.7 Hospitaverhuur .................................................................................................................................... 16
3.5 LEEGSTANDWET ............................................................................................................................................... 16
3.6 VERHUIS- EN INRICHTINGSKOSTEN ....................................................................................................................... 16
3.7 ONDERVERHUUR .............................................................................................................................................. 16
3.7.1 Onderhuurbescherming zelfstandige woning ...................................................................................... 17
3.7.2 Onderhuurdersbescherming onzelfstandige woonruimte ................................................................... 17
3.8 MEDEHUUR .................................................................................................................................................... 18
3.8.1 Medebewoner ...................................................................................................................................... 18
3.9 WONINGRUIL .................................................................................................................................................. 18
3.11 COÖPTATIERECHT ........................................................................................................................................... 18
HOOFDSTUK 4 – HUURPRIJZEN WOONRUIMTE ............................................................................................. 19
4.1 INLEIDING ....................................................................................................................................................... 19
4.2 HUURPRIJSLIBERALISATIE ................................................................................................................................... 19
4.3 WONINGWAARDERINGSSTELSEL .......................................................................................................................... 19
4.3.1 Toetsing aanvangshuurprijs................................................................................................................. 20
4.4 HUURPRIJSWIJZIGING ........................................................................................................................................ 20
4.4.1 Huurprijsverhoging .............................................................................................................................. 20
4.5 ALL-INHUUR .................................................................................................................................................... 21
4.6 ONDERHOUDSGEBREKEN ................................................................................................................................... 21
4.6.1 Procedure voor huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken ............................................. 21
4.6.2 Categorieën gebreken.......................................................................................................................... 22
4.7 HUURCOMMISSIE EN RECHTBANK, KANTONRECHTER................................................................................................ 22
4.7.1 Huurcommissie .................................................................................................................................... 22
4.7.2 Rechtbank, kamer voor kantonzaken .................................................................................................. 22
4.8 SERVICEFLATS .................................................................................................................................................. 22
4.9 WONINGVERBETERING ...................................................................................................................................... 23
4.10 SERVICEKOSTEN ............................................................................................................................................. 23
4.10.1 Algemeen ........................................................................................................................................... 23
4.10.2 Fondsvorming bij woonruimte ........................................................................................................... 23
4.10.3 Procedures ......................................................................................................................................... 23
4.11 ONREDELIJKE BEDINGEN .................................................................................................................................. 23
HOOFDSTUK 5 – 290-BEDRIJFSRUIMTE.......................................................................................................... 24
5.1 DEFINITIE 290-BEDRIJFSRUIMTE.......................................................................................................................... 24
...................................................................................................................................................................... 24
5.2 TERMIJNBESCHERMING...................................................................................................................................... 24
5.2.1 Huurdersoptie ...................................................................................................................................... 25
5.3 OPZEGGING .................................................................................................................................................... 25
5.3.1 Wanneer kun je opzeggen? ................................................................................................................. 25
5.3.1 Wat zijn de gevolgen van opzegging? ................................................................................................. 25
5.4 OPZEGGINGSGRONDEN...................................................................................................................................... 25
5.4.1 Slecht huurderschap ............................................................................................................................ 25
5.4.2 Dringend eigen gebruik........................................................................................................................ 25
5.4.3 Weigering redelijk aanbod................................................................................................................... 26
5.4.4 Verwezenlijken bestemmingsplan ....................................................................................................... 26
5.4.5 Belangenafweging ............................................................................................................................... 26
,HOOFDSTUK 6 – 230A-RUIMTE ..................................................................................................................... 27
6.1 230A-RUIMTE ................................................................................................................................................. 27
6.2 ONTRUIMINGSBESCHERMING.............................................................................................................................. 27
6.2.1 Aanzegging ontruiming ....................................................................................................................... 27
6.2.2 Schorsing van de ontruimingsverplichting ........................................................................................... 27
6.3 VOORTZETTING GEBRUIK GEHUURDE .................................................................................................................... 27
,Hoofdstuk 1 – Inleiding
1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst
Huur kan betrekking hebben op allerlei verschillende zaken à roerende zaken en onroerende,
gebouwde en ongebouwde zaken.
Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet, artikel 7:201 BW.
Uit dit artikel volgen drie essentiële kenmerken:
• Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
• Tegenprestatie (lid 1);
• (negatief geformuleerd) pacht is geen huur (lid 3).
Doet een overeenkomst aan de kenmerken, dan is er sprake van een huurovereenkomst.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt vaak het ‘huurregime’ genoemd.
Omdat verschillende huurregimes verschillende regels kennen, is het belangrijk om je telkens
opnieuw af te vragen wat het huurobject van de huurovereenkomst is.
Schema; ‘Welk huurrechtregime is van toepassing op welk huurobject?’
Huurobjecten
Roerende zaken Onroerende zaken Vermogensrechten
Art. 7:201-231 BW Art. 7:201-231 BW
Gebouwd Ongebouwd
Woonruimte Bedrijfsruimte Landbouw Overig
Art. 7:201-231 BW Art. 7:311-404 BW Art. 7:201-231 BW
Art. 7:232-282 BW
Middenstrandsbedrijfsruimte Overige bedrijfsruimte
Art 7:201-231 BW Art. 7:201-231 BW
Art 7:290-310 BW Art. 7:230a BW
1.3 (semi)dwingend recht
Een aantal van de wettelijke bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn, is van
dwingend recht. Dit houdt in dat zo een artikel niet zomaar door een afspraak tussen huurder en
verhuurder opzij kan worden gezet.
De regelingen in het huurrecht kunnen ook van regelend recht zijn.
, 1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht)
Indien er een bepaling van regelend recht is, dan kunnen de huurder en de verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken.
1.3.2 Semidwingend recht
Als een bepaling semidwingend is, kunnen huurder en verhuurder afwijkende afspraken maken voor
zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
Kent de huurovereenkomst toch een bepaling die in strijd is met semidwingend recht, dan kan de
huurder beroep doen op die bescherming door de betreffende clausule in de huurovereenkomst te
vernietigen. Doet de huurder dit niet, dan is de clausule wel van toepassing.
à De algemene gedachte achter het huurrecht is dat de huurder de zwakkere partij is, die
bescherming van de wet nodig heeft.
1.3.3 Dwingend recht
Bij dwingend recht kunnen partijen geen clausule opnemen in de huurovereenkomst die afwijken
van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dit toch, dan is die bepaling nietig.
à Zie pagina 19 boek huurrecht begrepen voor een tabel. In het tabel staat per artikel aangegeven
of dwingend-, semidwingend- of aanvullend recht betreft.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De wet kent geen speciale vormvereiste voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan
ook mondeling.
Wel moet er overeenstemming zijn over de essentialia, de voornaamste punten van de
huurovereenkomst. Bijvoorbeeld het huurobject, de huurprijs en de termijn.
