Samenvatting Jellema FM in actie
Hoofdstuk 2
Bestaand vastgoed
Voor een efficiënte en effectieve instandhouding is het nodig om verschillende soorten
vastgoedobjecten te onderscheiden. Dit gebeurt veelal door te kijken naar de functie vanuit de vraag
→ waar worden objecten gebruikt en waar dienen ze voor. De functie van vastgoedobject is veelal
bepalend voor de eisen die eraan worden gesteld vanuit het belang voor de organisatie en de
gebruikers → niet statisch (veranderd voortdurend). Dit verandert door veranderende behoeftes van
gebruikers, wet en regelgeving, technologie, maatschappij, etc.
Een vastgoedobject wordt beschreven als een functioneel en technisch systeem. Als
gemeenschappelijke taal voor gebruikers en specialisten is het “werken met prestaties”
geïntroduceerd → slaan een brug, vraag en aanbod kunnen in beeld gebracht worden.
Soorten vastgoedobjecten
Bouwbesluit 2015:
- Woongebouw: een vastgoedobject (of een gedeelte daarvan) met uitsluitend woonfuncties,
of nevenfuncties daarvan, waarin meer dan 1 woonfunctie is aangewezen op een
gemeenschappelijke verkeersroute.
- Gebruiksfuncties: wonen, bijeenkomsten, kantoor, onderwijs, winkel, etc.
Vastgoed (ook gebouwen of onroerend goed/ onroerende zaak) omvat de grond en de bouwwerken
of objecten op deze grond. Deze termen verwijzen naar het niet-verplaatsbare karakter van deze
goederen. De term goed/zaak verwijst naar het immateriële karakter. Vastgoed betreft dus niet-
verplaatsbare materiële zaken.
Gebouw: bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk en overdekt geheel of gedeeltelijk met
wanden omsloten ruimte vormt.
Vastgoed: verzamelnaam voor diverse soorten objecten met verschillende gebruiksfuncties.
Verscheidenheid aan elementen
Om elementen van vastgoedobjecten te ordenen is het SfB-classificatie en coderingssysteem
ontwikkeld → internationale open standaard. De Nederlandse open standaard, het NL/SfB0systeem,
wordt door de BNA beheerd. Bij de ontwikkeling van Building Information modelling (BIM) is er
gebruik gemaakt van dit systeem, maar ook bij ontwerp, realisatie als beheer gebruikt voor het
coderen en ordenen van informatie.
Kwantitatieve vastgoedinformatie
Het inventariseren van kwantitatieve informatie resulteert in een indeling van soorten vastgoed,
regio, eigenaar, etc. Het Centraal Bureau voor de Statistieken (CBS) houdt diverse statistieken bij
over de Nederlandse bouwbedrijvigheid en vastgoedvoorraad.
Bijgehouden statistieken over aantallen en waarden
Sinds de invoering van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) in 1995 worden er statistieken
bijgehouden over aantallen en waarden → geen actueel beeld
,Soorten vastgoedobjecten
De vastgoedobjecten kunnen op verschillende manieren onderverdeeld worden → NL/SfB-tabel en
de CBS gehanteerde indeling. Achtereenvolgens worden hier de volgende soorten vastgoedobjecten
bekeken:
- Woningen
- Vastgoedobjecten niet zijnde woningen
- Agrarische vastgoedobjecten
- Bedrijfsvastgoedobjecten
- Handel en horeca
- Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg
- Onderwijsvastgoedobjecten en Overheidsvastgoedobjecten
- Overige vastgoedobjecten/functies
Woningen: dit zijn de grootste groep vastgoedobjecten als het om aantallen gaat. De betrokkenheid
van de overheid ligt vast in de grondwet met de tekst; bevordering van voldoende woongelegenheid
is voorwerp van zorg der overheid. Op grond hiervan is veel regelgeving en wetgeving ontstaan, die
ook weer tegelmatig wordt aangepast en aangevuld om aan te kunnen blijven sluiten bij de
maatschappelijke ontwikkeling op het gebied van huisvesting.
De woningvoorraad zal in Nederland kwantitatief als kwalitatief blijven veranderen. Kwantitatief zal
de totale omvang van het aantal woningen voorlopig nog blijven stijgen, zolang de bevolking
toeneemt. Het aantal bewoners per woning (woningbezetting) daalt nog steeds, waardoor er meer
woningen nodig zijn. Er zullen kwalitatieve veranderingen komen door:
- De vergrijzing van de bevolking → seniorenwoningen en aangepaste woonvormen
- De verandering van de gezinssamenstelling → kleinere gezinnen
- Het zelfstandig wonen van gehandicapten → aangepaste woningen en woonvormen
Voor onderhoud is de samenstelling van de huidige woningvoorraad uiteengezet naar leeftijd van
belang (oude voorraad → meer onderhoud. Er worden jaarlijks ook woningen aan de voorraad
onttrokken omdat:
- Sloop
- Verbouwing (bijv. van 2 woningen 1 maken)
- Verandering van bestemming (transformatie) waardoor een woning bijvoorbeeld een
bedrijfspand wordt.
Agrarische vastgoedobjecten
Deze groep neemt een aparte plaats in met betrekking tot het beheer en onderhoud.
Volledigheidshalve moet deze groep genoemd worden, omdat het om een zeer grote groep objecten
gaat. Deze objecten bestaan grotendeels uit kassen maar ook uit, schuren, stallen, loodsen, etc. De
levensduur van de objecten in de landbouw is vaak kort en wordt gebaseerd op economische, milieu-
en dierenwelzijn motieven. De functie van het vastgoedobject verandert op de lange termijn.
Bepalende factoren bij een kas zijn lichtdoorlatendheid en energie zo efficiënt mogelijk te gebruiken.
De economische levensduur van kassen zijn ongeveer 15 jaar of langer.
Het aantal agrarische bedrijven neemt sterk af, maar in de omvang toe. Dit komt omdat de overheid
de grond van de boeren nodig heeft om haar plannen te realiseren. Anderzijds komt dit door de
efficiencyslag en de bedrijfsopvolging is ook een probleem waardoor boeren moeten stoppen.
, Bedrijfsvastgoedobjecten en handel en horeca
Nijverheid: industrie, installatiebedrijven, delfstofwinning, etc.
De voor nijverheid bestemde vastgoedobjecten zijn voornamelijk fabrieken, hallen, magazijnen,
loodsen, kantoren, etc.
Handel horeca en reparatie
Onder handel wordt de groot- en detailhandel verstaan → loodsen, hallen. Bij detailhandel (retail)
bestaande gebouwen voornamelijk uit winkels. Daarnaast is er nog een categorie overige
vastgoedobjecten, waarbij die voor het wegverkeer de meest opvallende zijn (tankstations). De
verscheidenheid aan objecten en bedrijfsgrootte in de horeca is groot → Cafés en restaurant met of
zonder zalencomplex. Onder de sector reparatie vallen voornamelijk garagebedrijven.
Nutsvoorzieningen
Betreffen elektra, gas, vuilwater, drinkwater en telecommunicatievoorzieningen. Het varieert van
straatkasten tot vastgoedobjecten in allerlei vormen en maten, zoals energiecentralens, watertorens,
pompstations, telefooncentrales, etc.
Transport: spoorwegen, luchtvaart, wegvervoer, zeevervoer
De spoorwegen, stations, werkplaatsen en kantoren horen bij de spoorwegen, wat een van de grote
gebruikers is van vastgoedobjecten in de transportsector. De luchtvaart heeft Schiphol in Nederland
→ groot vastgoedcomplex, wat alleen nog maar toeneemt
Bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening
De sectoren bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening zijn voornamelijk gehuisvest in
kantoren → veel leeg staan. Transformatie en hergebruik door functieverandering is in deze sector
een belangrijke ontwikkeling.
Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg: ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen,
huisvesting, etc.
Voor elk type objecten zijn er bouwmaatstaven. Met de verdere commercialisering van de zorg zien
we zien we hier verdergaande schaalvergroting en specialisatie. Op basis van kostenbeheersing is er
een verdergaande scheiding van cure (genezen) en care (zorgen) in gang gezet. Door nieuw beleid en
wetgeving veranderen functies en neemt het aantal verpleeghuizen en verzorgingshuizen in snel
tempo af. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (wmo) gaat ervan uit dat de overheid
ondersteuning biedt bij de zelfredzaamheid en participatie van burgers → maar dit is alleen voor
specifieke gevallen. Voor de bepaling van de benodigde omvang van vastgoedobjecten in de
gezondheidszorg worden normen gehanteerd op basis van aantal vierkante meters per bed.
Onderwijsvastgoedobjecten
Er zijn verschillende soorten vastgoedobjecten, scholen en universiteiten vormen in het kader van
het beheer en onderhoud een zeer interessante groep. De overheid heeft de financiële zorg voor het
onderwijs. De volgende schooltypen worden onderscheiden:
- Primair onderwijs (PO): (speciaal) basisonderwijs, voortgezet speciaal onderwijs. Het aantal
scholen is gedaald, dit komt door het afnemen van het aantal kleine scholen.
- Voortgezet onderwijs (VO): vwo, havo, mavo, beroepsgericht dit wordt bekostigd op basis
van leerlingenaantallen.
Hoofdstuk 2
Bestaand vastgoed
Voor een efficiënte en effectieve instandhouding is het nodig om verschillende soorten
vastgoedobjecten te onderscheiden. Dit gebeurt veelal door te kijken naar de functie vanuit de vraag
→ waar worden objecten gebruikt en waar dienen ze voor. De functie van vastgoedobject is veelal
bepalend voor de eisen die eraan worden gesteld vanuit het belang voor de organisatie en de
gebruikers → niet statisch (veranderd voortdurend). Dit verandert door veranderende behoeftes van
gebruikers, wet en regelgeving, technologie, maatschappij, etc.
Een vastgoedobject wordt beschreven als een functioneel en technisch systeem. Als
gemeenschappelijke taal voor gebruikers en specialisten is het “werken met prestaties”
geïntroduceerd → slaan een brug, vraag en aanbod kunnen in beeld gebracht worden.
Soorten vastgoedobjecten
Bouwbesluit 2015:
- Woongebouw: een vastgoedobject (of een gedeelte daarvan) met uitsluitend woonfuncties,
of nevenfuncties daarvan, waarin meer dan 1 woonfunctie is aangewezen op een
gemeenschappelijke verkeersroute.
- Gebruiksfuncties: wonen, bijeenkomsten, kantoor, onderwijs, winkel, etc.
Vastgoed (ook gebouwen of onroerend goed/ onroerende zaak) omvat de grond en de bouwwerken
of objecten op deze grond. Deze termen verwijzen naar het niet-verplaatsbare karakter van deze
goederen. De term goed/zaak verwijst naar het immateriële karakter. Vastgoed betreft dus niet-
verplaatsbare materiële zaken.
Gebouw: bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk en overdekt geheel of gedeeltelijk met
wanden omsloten ruimte vormt.
Vastgoed: verzamelnaam voor diverse soorten objecten met verschillende gebruiksfuncties.
Verscheidenheid aan elementen
Om elementen van vastgoedobjecten te ordenen is het SfB-classificatie en coderingssysteem
ontwikkeld → internationale open standaard. De Nederlandse open standaard, het NL/SfB0systeem,
wordt door de BNA beheerd. Bij de ontwikkeling van Building Information modelling (BIM) is er
gebruik gemaakt van dit systeem, maar ook bij ontwerp, realisatie als beheer gebruikt voor het
coderen en ordenen van informatie.
Kwantitatieve vastgoedinformatie
Het inventariseren van kwantitatieve informatie resulteert in een indeling van soorten vastgoed,
regio, eigenaar, etc. Het Centraal Bureau voor de Statistieken (CBS) houdt diverse statistieken bij
over de Nederlandse bouwbedrijvigheid en vastgoedvoorraad.
Bijgehouden statistieken over aantallen en waarden
Sinds de invoering van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) in 1995 worden er statistieken
bijgehouden over aantallen en waarden → geen actueel beeld
,Soorten vastgoedobjecten
De vastgoedobjecten kunnen op verschillende manieren onderverdeeld worden → NL/SfB-tabel en
de CBS gehanteerde indeling. Achtereenvolgens worden hier de volgende soorten vastgoedobjecten
bekeken:
- Woningen
- Vastgoedobjecten niet zijnde woningen
- Agrarische vastgoedobjecten
- Bedrijfsvastgoedobjecten
- Handel en horeca
- Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg
- Onderwijsvastgoedobjecten en Overheidsvastgoedobjecten
- Overige vastgoedobjecten/functies
Woningen: dit zijn de grootste groep vastgoedobjecten als het om aantallen gaat. De betrokkenheid
van de overheid ligt vast in de grondwet met de tekst; bevordering van voldoende woongelegenheid
is voorwerp van zorg der overheid. Op grond hiervan is veel regelgeving en wetgeving ontstaan, die
ook weer tegelmatig wordt aangepast en aangevuld om aan te kunnen blijven sluiten bij de
maatschappelijke ontwikkeling op het gebied van huisvesting.
De woningvoorraad zal in Nederland kwantitatief als kwalitatief blijven veranderen. Kwantitatief zal
de totale omvang van het aantal woningen voorlopig nog blijven stijgen, zolang de bevolking
toeneemt. Het aantal bewoners per woning (woningbezetting) daalt nog steeds, waardoor er meer
woningen nodig zijn. Er zullen kwalitatieve veranderingen komen door:
- De vergrijzing van de bevolking → seniorenwoningen en aangepaste woonvormen
- De verandering van de gezinssamenstelling → kleinere gezinnen
- Het zelfstandig wonen van gehandicapten → aangepaste woningen en woonvormen
Voor onderhoud is de samenstelling van de huidige woningvoorraad uiteengezet naar leeftijd van
belang (oude voorraad → meer onderhoud. Er worden jaarlijks ook woningen aan de voorraad
onttrokken omdat:
- Sloop
- Verbouwing (bijv. van 2 woningen 1 maken)
- Verandering van bestemming (transformatie) waardoor een woning bijvoorbeeld een
bedrijfspand wordt.
Agrarische vastgoedobjecten
Deze groep neemt een aparte plaats in met betrekking tot het beheer en onderhoud.
Volledigheidshalve moet deze groep genoemd worden, omdat het om een zeer grote groep objecten
gaat. Deze objecten bestaan grotendeels uit kassen maar ook uit, schuren, stallen, loodsen, etc. De
levensduur van de objecten in de landbouw is vaak kort en wordt gebaseerd op economische, milieu-
en dierenwelzijn motieven. De functie van het vastgoedobject verandert op de lange termijn.
Bepalende factoren bij een kas zijn lichtdoorlatendheid en energie zo efficiënt mogelijk te gebruiken.
De economische levensduur van kassen zijn ongeveer 15 jaar of langer.
Het aantal agrarische bedrijven neemt sterk af, maar in de omvang toe. Dit komt omdat de overheid
de grond van de boeren nodig heeft om haar plannen te realiseren. Anderzijds komt dit door de
efficiencyslag en de bedrijfsopvolging is ook een probleem waardoor boeren moeten stoppen.
, Bedrijfsvastgoedobjecten en handel en horeca
Nijverheid: industrie, installatiebedrijven, delfstofwinning, etc.
De voor nijverheid bestemde vastgoedobjecten zijn voornamelijk fabrieken, hallen, magazijnen,
loodsen, kantoren, etc.
Handel horeca en reparatie
Onder handel wordt de groot- en detailhandel verstaan → loodsen, hallen. Bij detailhandel (retail)
bestaande gebouwen voornamelijk uit winkels. Daarnaast is er nog een categorie overige
vastgoedobjecten, waarbij die voor het wegverkeer de meest opvallende zijn (tankstations). De
verscheidenheid aan objecten en bedrijfsgrootte in de horeca is groot → Cafés en restaurant met of
zonder zalencomplex. Onder de sector reparatie vallen voornamelijk garagebedrijven.
Nutsvoorzieningen
Betreffen elektra, gas, vuilwater, drinkwater en telecommunicatievoorzieningen. Het varieert van
straatkasten tot vastgoedobjecten in allerlei vormen en maten, zoals energiecentralens, watertorens,
pompstations, telefooncentrales, etc.
Transport: spoorwegen, luchtvaart, wegvervoer, zeevervoer
De spoorwegen, stations, werkplaatsen en kantoren horen bij de spoorwegen, wat een van de grote
gebruikers is van vastgoedobjecten in de transportsector. De luchtvaart heeft Schiphol in Nederland
→ groot vastgoedcomplex, wat alleen nog maar toeneemt
Bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening
De sectoren bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening zijn voornamelijk gehuisvest in
kantoren → veel leeg staan. Transformatie en hergebruik door functieverandering is in deze sector
een belangrijke ontwikkeling.
Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg: ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen,
huisvesting, etc.
Voor elk type objecten zijn er bouwmaatstaven. Met de verdere commercialisering van de zorg zien
we zien we hier verdergaande schaalvergroting en specialisatie. Op basis van kostenbeheersing is er
een verdergaande scheiding van cure (genezen) en care (zorgen) in gang gezet. Door nieuw beleid en
wetgeving veranderen functies en neemt het aantal verpleeghuizen en verzorgingshuizen in snel
tempo af. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (wmo) gaat ervan uit dat de overheid
ondersteuning biedt bij de zelfredzaamheid en participatie van burgers → maar dit is alleen voor
specifieke gevallen. Voor de bepaling van de benodigde omvang van vastgoedobjecten in de
gezondheidszorg worden normen gehanteerd op basis van aantal vierkante meters per bed.
Onderwijsvastgoedobjecten
Er zijn verschillende soorten vastgoedobjecten, scholen en universiteiten vormen in het kader van
het beheer en onderhoud een zeer interessante groep. De overheid heeft de financiële zorg voor het
onderwijs. De volgende schooltypen worden onderscheiden:
- Primair onderwijs (PO): (speciaal) basisonderwijs, voortgezet speciaal onderwijs. Het aantal
scholen is gedaald, dit komt door het afnemen van het aantal kleine scholen.
- Voortgezet onderwijs (VO): vwo, havo, mavo, beroepsgericht dit wordt bekostigd op basis
van leerlingenaantallen.
