IGOBIV41 Investeren in Direct Vastgoed
Week 1
Powerpoint
Basis van vastgoed
• Vast goed = Real Estate = (Real Property)
• Institutionele commerciële vastgoedmarkt kent een omvang van ca USD 26 trillion (12 nullen)
• 50% van alle assets in de wereld betreft vastgoed
• Aanvangsrendementen (BAR / NAR, cap(italization) rate)
• Exit Yield
• M² prijzen (huur en koop) or per square feet (sqft)
Vastgoed onderscheid zich in vergelijking met andere beleggingen op de volgende
gebieden:
1. Veroudering / afschrijving
2. Cash flow is gebaseerd op (langjarige) huurcontracten
3. Aanbod zijde is inelastisch en bepaald door regels voor ruimtelijke ordening
4. Rendementen worden in belangrijke mate bepaald door waarderingen → smoothing speelt daarbij
een rol
5. Vastgoed is illiquide
6. Object en zijn veelal omvangrijk waardoor diversificatiemogelijkheden beperkt zijn → groot
specifiek risico
7. Leverage (vreemd vermogen ) wordt vaak gebruikt, leidt tot extra risico’s
8. Vastgoed kent cycli van 7-8 jaar.
1. Veroudering / afschrijving
• Economische afschrijving
• Technologische afschrijving
i. Fysieke veroudering
ii. Product voldoet niet meer aan de eisen van de tijd
2. Cash flow is gebaseerd op (langjarige) huurcontracten
Diverse factoren die bepalend zijn voor de (on)zekerheid van de cash flow van het
huurcontract en daarmee de waarde van het vastgoed object
• Lengte van het huurcontract
• Huurrecht voor de verschillende segmenten
• Netto / bruto afspraken → wie betaalt het onderhoud (triple net)
• Break clausules
• Huurherzieningsafspraken (soms wettelijk)
3. Aanbod zijde is inelastisch en bepaald door regels voor ruimtelijke ordening
Vraagcurve verandert door externe factoren bijv door:
• economische groei
• monetair beleid
,4. Rendementen worden in belangrijke mate bepaald door waarderingen → smoothing speelt
daarbij een rol
Performance van vastgoed wordt overwegend bepaald door taxaties en niet door
transacties → referentietransacties zijn vaak lastig te vinden
• Accurate Taxaties zijn derhalve belangrijk
– Verschillende internationale methodieken (EVS , IVS Red Book)
– Gedragscode en procesbeschrijvingen voor taxateurs
– Anchoring --. Initiële prijs zet de standaard
– Moment van taxateren en peildatum kunnen ver uit een liggen
(in NL mogen taxateurs geen definitieve waarde afgeven voor de peildatum)
– Smoothing and Lagging
• Invloed van de opdrachtgever
– Dubbele rol van makelaar een taxateur
– Voorkomen van het verliezen van de klant→ maak de klant gelukkig
– Cross selling van andere diensten dan taxaties
– Fondsmanagers worden beloond aan de hand van performance fees
– Risico op overschrijden van LTV
• Invloed van buitenlandse taxaties (afwijkende methodieken)
5. Vastgoed is illiquide
Vergeleken met effecten kost het veel meer om te handelen in vastgoed
- Direct kosten → kosten koper → kosten van
• Makelaars
• Notaris,
• Fiscalisten
• Juristen
• Technische inspectie
• Belastingen
- Indirecte kosten (die niet meteen aan een transactie kunnen worden toegewezen)
• Marketingkosten
• Research
• Kosten van mislukte transacties (dead deals)
6. Object en zijn veelal omvangrijk waardoor diversificatiemogelijkheden beperkt zijn → groot
specifiek risico
• Het investeren in een groot object (volume) geeft een hoog specifiek (uniek) risico –
Zowel ten opzichte van absoluut rendement als relatief rendement (benchmark, hoe
grote gebouwen in het algemeen meer overeenkomen met de ontwikkeling van de
benchmark → tracking error
– Beleggers kiezen er daarom voor om indirect (via een fonds) te beleggen
– Hoeveel objecten heb je nodig om het unieke risico weg te diversifieren?
• Systematisch (markt) risico – Tracking error
• Tracking error neemt af met de groei van de omvang van de portefeuille
7. Leverage (vreemd vermogen ) wordt vaak gebruikt, leidt tot extra risico’s
• Met name in Angelsaksisch landen wordt veel vreemd vermogen (leverage / gearing)
gebruikt voor de aankoop van vastgoed.
• In Nederland ook maar vooral bij particulier transacties, direct en indirect of bij
projectontwikkeling
• Nederlands institutionele beleggers hebben de omvang van het vreemde vermogen
aanmerkelijk verminderd na de financiële crisis van 2008
, • Leverage / gearing = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 / 𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑒𝑒𝑛𝑛 → 60/100 = 60%
• Het verwachte rendement neemt toe bij het gebruik van vreemd vermogen
maar ook het risico
8. Vastgoed kent cycli van 7-8 jaar
• Vastgoed lijkt een standaard cyclus te hebben van ca 8-9 jaar
• Inelasticiteit van het aanbod een belangrijke verklarende oorzaak
• Projectontwikkeling is pro cyclisch
– Huren zijn ook procyclisch
– Negatieve correlatie tussen cap(italization) rate (BAR) en Huurgroei
• Beide variabelen zijn pro-cyclisch
• Rendementen → gerelateerd aan de economische cyclus
• Cycli het gevolg van inefficiënties?
- Ontwikkeling van ruimtemarkt
- Hoe huurprijs wordt bepaald
- Hoe de prijs van de belegging wordt bepaald
- Intransparante markt en kosten van transacties
- Diversiteit van vastgoed
- Autocorrelatie
Vastgoed als inflatie hedge
Wat is een inflatie hedge:
Doordat zowel de waarde van als de inkomsten uit vastgoed meestijgen met inflatie wordt de
vermogenscategorie wel die ideale “inflatie hedge” genoemd. Net als bij aandelen is er een
kantelpunt. Als de inflatie hard oploopt zullen beleidsmakers de rente laten oplopen.
Huurcontracten → IPD → upward only bepalingen
Week 1
Powerpoint
Basis van vastgoed
• Vast goed = Real Estate = (Real Property)
• Institutionele commerciële vastgoedmarkt kent een omvang van ca USD 26 trillion (12 nullen)
• 50% van alle assets in de wereld betreft vastgoed
• Aanvangsrendementen (BAR / NAR, cap(italization) rate)
• Exit Yield
• M² prijzen (huur en koop) or per square feet (sqft)
Vastgoed onderscheid zich in vergelijking met andere beleggingen op de volgende
gebieden:
1. Veroudering / afschrijving
2. Cash flow is gebaseerd op (langjarige) huurcontracten
3. Aanbod zijde is inelastisch en bepaald door regels voor ruimtelijke ordening
4. Rendementen worden in belangrijke mate bepaald door waarderingen → smoothing speelt daarbij
een rol
5. Vastgoed is illiquide
6. Object en zijn veelal omvangrijk waardoor diversificatiemogelijkheden beperkt zijn → groot
specifiek risico
7. Leverage (vreemd vermogen ) wordt vaak gebruikt, leidt tot extra risico’s
8. Vastgoed kent cycli van 7-8 jaar.
1. Veroudering / afschrijving
• Economische afschrijving
• Technologische afschrijving
i. Fysieke veroudering
ii. Product voldoet niet meer aan de eisen van de tijd
2. Cash flow is gebaseerd op (langjarige) huurcontracten
Diverse factoren die bepalend zijn voor de (on)zekerheid van de cash flow van het
huurcontract en daarmee de waarde van het vastgoed object
• Lengte van het huurcontract
• Huurrecht voor de verschillende segmenten
• Netto / bruto afspraken → wie betaalt het onderhoud (triple net)
• Break clausules
• Huurherzieningsafspraken (soms wettelijk)
3. Aanbod zijde is inelastisch en bepaald door regels voor ruimtelijke ordening
Vraagcurve verandert door externe factoren bijv door:
• economische groei
• monetair beleid
,4. Rendementen worden in belangrijke mate bepaald door waarderingen → smoothing speelt
daarbij een rol
Performance van vastgoed wordt overwegend bepaald door taxaties en niet door
transacties → referentietransacties zijn vaak lastig te vinden
• Accurate Taxaties zijn derhalve belangrijk
– Verschillende internationale methodieken (EVS , IVS Red Book)
– Gedragscode en procesbeschrijvingen voor taxateurs
– Anchoring --. Initiële prijs zet de standaard
– Moment van taxateren en peildatum kunnen ver uit een liggen
(in NL mogen taxateurs geen definitieve waarde afgeven voor de peildatum)
– Smoothing and Lagging
• Invloed van de opdrachtgever
– Dubbele rol van makelaar een taxateur
– Voorkomen van het verliezen van de klant→ maak de klant gelukkig
– Cross selling van andere diensten dan taxaties
– Fondsmanagers worden beloond aan de hand van performance fees
– Risico op overschrijden van LTV
• Invloed van buitenlandse taxaties (afwijkende methodieken)
5. Vastgoed is illiquide
Vergeleken met effecten kost het veel meer om te handelen in vastgoed
- Direct kosten → kosten koper → kosten van
• Makelaars
• Notaris,
• Fiscalisten
• Juristen
• Technische inspectie
• Belastingen
- Indirecte kosten (die niet meteen aan een transactie kunnen worden toegewezen)
• Marketingkosten
• Research
• Kosten van mislukte transacties (dead deals)
6. Object en zijn veelal omvangrijk waardoor diversificatiemogelijkheden beperkt zijn → groot
specifiek risico
• Het investeren in een groot object (volume) geeft een hoog specifiek (uniek) risico –
Zowel ten opzichte van absoluut rendement als relatief rendement (benchmark, hoe
grote gebouwen in het algemeen meer overeenkomen met de ontwikkeling van de
benchmark → tracking error
– Beleggers kiezen er daarom voor om indirect (via een fonds) te beleggen
– Hoeveel objecten heb je nodig om het unieke risico weg te diversifieren?
• Systematisch (markt) risico – Tracking error
• Tracking error neemt af met de groei van de omvang van de portefeuille
7. Leverage (vreemd vermogen ) wordt vaak gebruikt, leidt tot extra risico’s
• Met name in Angelsaksisch landen wordt veel vreemd vermogen (leverage / gearing)
gebruikt voor de aankoop van vastgoed.
• In Nederland ook maar vooral bij particulier transacties, direct en indirect of bij
projectontwikkeling
• Nederlands institutionele beleggers hebben de omvang van het vreemde vermogen
aanmerkelijk verminderd na de financiële crisis van 2008
, • Leverage / gearing = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 / 𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑒𝑒𝑛𝑛 → 60/100 = 60%
• Het verwachte rendement neemt toe bij het gebruik van vreemd vermogen
maar ook het risico
8. Vastgoed kent cycli van 7-8 jaar
• Vastgoed lijkt een standaard cyclus te hebben van ca 8-9 jaar
• Inelasticiteit van het aanbod een belangrijke verklarende oorzaak
• Projectontwikkeling is pro cyclisch
– Huren zijn ook procyclisch
– Negatieve correlatie tussen cap(italization) rate (BAR) en Huurgroei
• Beide variabelen zijn pro-cyclisch
• Rendementen → gerelateerd aan de economische cyclus
• Cycli het gevolg van inefficiënties?
- Ontwikkeling van ruimtemarkt
- Hoe huurprijs wordt bepaald
- Hoe de prijs van de belegging wordt bepaald
- Intransparante markt en kosten van transacties
- Diversiteit van vastgoed
- Autocorrelatie
Vastgoed als inflatie hedge
Wat is een inflatie hedge:
Doordat zowel de waarde van als de inkomsten uit vastgoed meestijgen met inflatie wordt de
vermogenscategorie wel die ideale “inflatie hedge” genoemd. Net als bij aandelen is er een
kantelpunt. Als de inflatie hard oploopt zullen beleidsmakers de rente laten oplopen.
Huurcontracten → IPD → upward only bepalingen
