Proeftentamen bijzondere overeenkomsten
Huurovereenkomst
De gemeente Dalfsen is eigenaar van een pand dat vanaf 1960 als garagebedrijf
heeft gediend, maar recentelijk is omgebouwd tot kantoorruimte. De ambtenaar
leefomgeving, mevrouw Çetin, heeft als taak gekregen een huurder voor dit pand
te vinden. Vervolgens wordt de gemeente Dalfsen benaderd door
jeugdtheatergezelschap Salland, met de vraag of de gemeente mogelijk een
pand voor hen te huur heeft. Het voormalig garagebedrijf blijkt de ideale ruimte.
Mevrouw Çetin gaat met het jeugdtheater in overleg. Gesproken wordt over een
huurovereenkomst voor een periode van 3 jaar voor € 10.000, - per jaar. Dit
bedrag is laag, mede omdat het een object betreft dat in een
herontwikkelingsgebied ligt en in het kader hiervan kan het pand binnen
afzienbare tijd gesloopt gaan worden. Het jeugdtheater ziet bovendien een mooie
kans om de identiteit van het pand, een garage uit de jaren ’60, te behouden en
dit met behoud van deze garage elementen in retrostijl, om te bouwen tot een
oefenruimte. De optredens van het jeugdtheatergezelschap zullen op
verschillende andere locatie plaatsvinden.
Een maand na het overleg tussen mevrouw Çetin en het jeugdtheater komen
partijen overeen dat het jeugdtheater het pand zal gaan huren. De gemeente
stuurt het jeugdtheater vervolgens de overeenkomst. Hierin zijn onder andere de
volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 3 Duur
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 1 oktober
20 21 en eindigende op 1 oktober 20 24. 3.2 De overeenkomst eindigt van
rechtswege na het eindigen van de overeengekomen periode en wordt niet
automatisch verlengd. Partijen kunnen na ommekomst van de overeengekomen
huurperiode in overleg een nieuwe overeenkomst sluiten op alsdan nader
overeen te komen bepalingen en voorwaarden.
Mevrouw Van Veen, directeur van het jeugdtheater, heeft twee vragen.
Ze vraagt zich af wanneer de huurtermijn afloopt. Ze heeft van een vriend
namelijk begrepen dat er een minimale termijn van vijf jaar zou moeten gelden.
Ook vraagt ze zich af of het jeugdtheater na het aflopen van de
huurovereenkomst meteen het pand uit moet.
- Wat adviseer je mevrouw Van Veen over de huurtermijn én over het
ontruimen van het pand aan het einde de overeengekomen huurtermijn
van drie jaar?
Er is sprake van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 lid 1 BW,
omdat de verhuurder zich verplicht het gebruik van de kantoorruimte te
verstekken aan de huurder, die zich verplicht een prijs in geld te betalen,
namelijk 10.000 euro per jaar. Meer specifiek is er sprake van huur van overige
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a lid 1 BW omdat het gaat om een
onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte betreft.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van drie jaar en
eindigt op grond van artikel 7:228 lid 1 wanneer de tijd verstreken is. Na. Het
einde van de huurovereenkomst heeft het theater op grond van artikel 7:230a lid
1 BW twee maanden de tijd om de rechter te verzoeken de termijn waarin zij
, moeten ontruimen te verlengen. Gedurende die termijn kan de verhuurder niet
van de huurder verlangen om tot ontruiming over te gaan.
Conclusie: De huurtermijn loopt af per 1 oktober 2024, na het aflopen van de
huurtermijn hoeft het theater niet direct tot ontruiming over te gaan aangezien
daartoe gedurende de termijn van twee maanden geen verplichting toe bestaat.
Vaststellingsovereenkomst
Layla en haar buurman Feras ruziën al jaren over van alles en nog wat. De laatste
tijd gaat de strijd over waar precies de grens tussen beide erven loopt. Om de
kwestie definitief uit de wereld te helpen, besluiten Layla en Feras op 2
september 2021 gezamenlijk rijdende rechter meester Hengelaar de opdracht te
geven te bepalen waar de erfgrens ligt.
Op 15 september 2021 besluit meester Hengelaar na uitgebreide bestudering
van de situatie ter plaatse dat de erfgrens 10 centimeter meer op het erf van
Layla ligt. Feras is dolblij met dit nieuws. Nu kan hij de brede schutting die hij
toch al op het oog had kopen en plaatsen zonder dat hij zijn tuin hoeft aan te
passen. Twee dagen later begint Feras met het plaatsen van de schutting precies
op de betreffende 10 centimeter. Layla is woedend en wil zich niet neerleggen bij
het besluit van meester Hengelaar. Ze verzet zich hevig tegen de bouw van de
schutting op ‘haar’ erf.
- Bouwt Feras de schutting op zijn eigen erf?
Er is hier sprake van een vaststellingsovereenkomst op grond van artikel 7:900
lid 1 BW, omdat partijen zich ter beëindiging van een geschil omtrent de erfgrens
jegens elkaar binden aan een vaststelling daarvan.
De totstandkoming van de vaststelling is op grond van artikel 7:901 lid 1 BW
gebonden aan de vereisten waaraan moet worden voldaan om de met de
beslissing beoogde rechtstoestand tot stand te brengen. Om de erfgrens 10
centimeter te verplaatsen is op grond van artikel 3:84 lid 1 jo artikel 3:89 lid 1
VW in ieder geval een inschrijving van een notariële akte in de openbare
registers vereist. Dat heeft nog niet plaatsgevonden.
Conclusie: Feras bouwt de schutting niet (met zekerheid) op zijn eigen erf.
Huurovereenkomst
De gemeente Dalfsen is eigenaar van een pand dat vanaf 1960 als garagebedrijf
heeft gediend, maar recentelijk is omgebouwd tot kantoorruimte. De ambtenaar
leefomgeving, mevrouw Çetin, heeft als taak gekregen een huurder voor dit pand
te vinden. Vervolgens wordt de gemeente Dalfsen benaderd door
jeugdtheatergezelschap Salland, met de vraag of de gemeente mogelijk een
pand voor hen te huur heeft. Het voormalig garagebedrijf blijkt de ideale ruimte.
Mevrouw Çetin gaat met het jeugdtheater in overleg. Gesproken wordt over een
huurovereenkomst voor een periode van 3 jaar voor € 10.000, - per jaar. Dit
bedrag is laag, mede omdat het een object betreft dat in een
herontwikkelingsgebied ligt en in het kader hiervan kan het pand binnen
afzienbare tijd gesloopt gaan worden. Het jeugdtheater ziet bovendien een mooie
kans om de identiteit van het pand, een garage uit de jaren ’60, te behouden en
dit met behoud van deze garage elementen in retrostijl, om te bouwen tot een
oefenruimte. De optredens van het jeugdtheatergezelschap zullen op
verschillende andere locatie plaatsvinden.
Een maand na het overleg tussen mevrouw Çetin en het jeugdtheater komen
partijen overeen dat het jeugdtheater het pand zal gaan huren. De gemeente
stuurt het jeugdtheater vervolgens de overeenkomst. Hierin zijn onder andere de
volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 3 Duur
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 1 oktober
20 21 en eindigende op 1 oktober 20 24. 3.2 De overeenkomst eindigt van
rechtswege na het eindigen van de overeengekomen periode en wordt niet
automatisch verlengd. Partijen kunnen na ommekomst van de overeengekomen
huurperiode in overleg een nieuwe overeenkomst sluiten op alsdan nader
overeen te komen bepalingen en voorwaarden.
Mevrouw Van Veen, directeur van het jeugdtheater, heeft twee vragen.
Ze vraagt zich af wanneer de huurtermijn afloopt. Ze heeft van een vriend
namelijk begrepen dat er een minimale termijn van vijf jaar zou moeten gelden.
Ook vraagt ze zich af of het jeugdtheater na het aflopen van de
huurovereenkomst meteen het pand uit moet.
- Wat adviseer je mevrouw Van Veen over de huurtermijn én over het
ontruimen van het pand aan het einde de overeengekomen huurtermijn
van drie jaar?
Er is sprake van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 lid 1 BW,
omdat de verhuurder zich verplicht het gebruik van de kantoorruimte te
verstekken aan de huurder, die zich verplicht een prijs in geld te betalen,
namelijk 10.000 euro per jaar. Meer specifiek is er sprake van huur van overige
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a lid 1 BW omdat het gaat om een
onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte betreft.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van drie jaar en
eindigt op grond van artikel 7:228 lid 1 wanneer de tijd verstreken is. Na. Het
einde van de huurovereenkomst heeft het theater op grond van artikel 7:230a lid
1 BW twee maanden de tijd om de rechter te verzoeken de termijn waarin zij
, moeten ontruimen te verlengen. Gedurende die termijn kan de verhuurder niet
van de huurder verlangen om tot ontruiming over te gaan.
Conclusie: De huurtermijn loopt af per 1 oktober 2024, na het aflopen van de
huurtermijn hoeft het theater niet direct tot ontruiming over te gaan aangezien
daartoe gedurende de termijn van twee maanden geen verplichting toe bestaat.
Vaststellingsovereenkomst
Layla en haar buurman Feras ruziën al jaren over van alles en nog wat. De laatste
tijd gaat de strijd over waar precies de grens tussen beide erven loopt. Om de
kwestie definitief uit de wereld te helpen, besluiten Layla en Feras op 2
september 2021 gezamenlijk rijdende rechter meester Hengelaar de opdracht te
geven te bepalen waar de erfgrens ligt.
Op 15 september 2021 besluit meester Hengelaar na uitgebreide bestudering
van de situatie ter plaatse dat de erfgrens 10 centimeter meer op het erf van
Layla ligt. Feras is dolblij met dit nieuws. Nu kan hij de brede schutting die hij
toch al op het oog had kopen en plaatsen zonder dat hij zijn tuin hoeft aan te
passen. Twee dagen later begint Feras met het plaatsen van de schutting precies
op de betreffende 10 centimeter. Layla is woedend en wil zich niet neerleggen bij
het besluit van meester Hengelaar. Ze verzet zich hevig tegen de bouw van de
schutting op ‘haar’ erf.
- Bouwt Feras de schutting op zijn eigen erf?
Er is hier sprake van een vaststellingsovereenkomst op grond van artikel 7:900
lid 1 BW, omdat partijen zich ter beëindiging van een geschil omtrent de erfgrens
jegens elkaar binden aan een vaststelling daarvan.
De totstandkoming van de vaststelling is op grond van artikel 7:901 lid 1 BW
gebonden aan de vereisten waaraan moet worden voldaan om de met de
beslissing beoogde rechtstoestand tot stand te brengen. Om de erfgrens 10
centimeter te verplaatsen is op grond van artikel 3:84 lid 1 jo artikel 3:89 lid 1
VW in ieder geval een inschrijving van een notariële akte in de openbare
registers vereist. Dat heeft nog niet plaatsgevonden.
Conclusie: Feras bouwt de schutting niet (met zekerheid) op zijn eigen erf.
