Hoofdstuk 1: Wat is facility management?
Facility management is het bedrijfsonderdeel dat verantwoordelijk is voor een optimale werk, verblijf
en zorgomgeving, zowel fysiek als virtueel.
Facility management valt veelal onder de ondersteunende functies.
Bv ziekenhuis: opereren = primaire functie
schoonmaken = ondersteunende functie
Het kan ook zijn dat Facility Management valt onder kernactiviteiten, dit is het geval in de
recreatiebranche. (Hotels, restaurants)
Organisatiestructuur = manier waarop taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden in een
organisatie zijn verdeeld, en manier van onderlinge relaties.
Mintzberg onderscheid 3 niveaus in een bedrijf:
1. Strategisch (richten): Hoogste niveau van de organisatie. Alle strategische beslissingen
worden op dit niveau genomen. (Welke strategie past het best bij de organisatie)
Bv: recreatiepark wil marktaandeel senioren vergroten --> luxe bungalows, aanpassingen
voor senioren
Facilitair beleid vaststellen van hoe luxe, onder welke prijs voor welke klant (strategie).
Kijken welke meerwaarde facility management kan leveren voor de organisatie en op welke
wijze het strategisch beleid van de organisatie kan worden vertaald naar strategisch beleid
voor de facilitaire organisatie.
2. Tactisch (inrichten): Hier wordt het beleid vertaald naar te ondernemen acties.
Bv: verwerven van terrein, ontwerpen van bungalows
Facilitair beleid dienstverlening wordt voorbereid
Vertalen van de vastgestelde koers naar de inrichting van de interne organisatie, dit kan ook
betekenen dat activiteiten uitbesteed worden.
3. Operationeel (verrichten): Alle activiteiten en handelingen die nodig zijn gebeurt hier.
Bv: toezichthouden zwembad, horeca aanbieden
Facilitair beleid heeft te maken met interne klant (collega’s) en externe klant (bezoekers)
Uitvoeren kan gedaan worden door eigen medewerkers of door medewerkers van het
uitbesteedde bedrijf.
De ondersteunende functies worden door Mintzberg onderverdeeld in operationeel gerichte en
organisatie gerichte ondersteuning.
De operationeel gerichte ondersteuning (technische staf):
Bedienen direct of indirect de operationele kern. Zij treffen de noodzakelijke voorbereidingen en
voeren de controle uit op het eigenlijke primaire proces, de productie van het bedrijf. (Planning,
training, research & development)
De organisatie gerichte ondersteuning:
Facility Management, HRM, juridische zaken, marketing en public relations.
,Uiteindelijk bepaald de klant wat er uiteindelijk wordt geleverd.
Bepalende klant (cliënt) --> deze klant bepaald of de kosten acceptabel zijn
Betalende klant (customer) --> de rekening gaat naar de afdelingsmanagers
Genietende klant (consumer) --> de medewerkers willen graag keuze uit meerdere koffies
Verschillende manieren hoe een facilitaire organisatie kan worden weergegeven, ontwikkelingsfasen:
(het is niet dat het ene beter is dan het ander, het gaat om het vinden van een passen
organisatiemodel in de context van de organisatie)
Beheerorganisatie (uitvoeringsorganisatie)
Omvangrijke eigen facilitaire organisatie (lage uitbestedingsgraad)
Focus op uitvoering
Diverse leveranciers die op basis van inspanning worden gecontracteerd
Regieorganisatie
Als er meer aandacht komt voor kwaliteit, flexibiliteit en kosten van dienstverlening gaan
organisaties soms uitbesteden. Als de organisatie verschuift van beheer naar regie verandert de rol
van facility manager; hij moet de klantvraag vertalen naar een passen dienstenaanbod, aanbod
inkopen en de contracten beheren.
Diensten worden uitbesteed ipv dat de facility manager alles doet
Compacte sturende facility managementorganisatie
Focus op afstemmen van vraag en aanbod
Enkele partners die op basis van prestatieafspraken gecontracteerd worden
Demand-organisatie
IFM (integrated facility management) --> alle diensten worden uitbesteed aan 1
externe leverancier
Minimale facilitair-managementorganisatie
Focus op vraag definiëren
Samenwerking met 1 partner in langdurige relatie
Verschillende rollen als facility manager --> facility manager, adviseur, specialist en ondernemer
Facility manager aansturen in een bepaald bedrijf wat er allemaal moet gebeuren,
Adviseur gespecialiseerd in een bepaald ding (inkoop, huisvesting)
Ondernemer eigen bedrijf, ze gaan bijvoorbeeld in elke organisatie de catering verzorgen, ze
specialiseren zich op 1 taak.
Een ontwikkeling die heel bepalend is voor de positionering van het facilitaire vakgebied is het
zichtbaar maken van de bijdrage die facility management levert aan het succes van de organisatie.
Dit is de meerwaarde.
De waardenketen van Porter geeft onder andere inzicht in de waarde die de primaire en secundaire
activiteiten van een organisatie toevoegen voor de klant.
Vroeger zat de toegevoegde waarde van facility management in het zo goedkoop mogelijk maken
van de activiteiten (schoonmaken). Nu kijken we ook naar het indirecte effect (tevreden
werknemers, verlenging van levensduur van materialen en een beter imago)
,Welke meerwaarde facility management heeft voor een organisatie hangt af van de waardestrategie
die de organisatie hanteert om zich te onderscheiden van concurrenten.
3 waarden strategieën van Treacy en Wiersma:
Operationel excellence (kostenleiderschap)
Het draait om een zo laag mogelijke kostprijs. Nadruk ligt op zo efficiënt en effectief mogelijk
processen, mensen en middelen inzetten om de kosten zo laag mogelijk te houden.
(Bv: McDonalds, Ikea)
Fm --> flexibel inrichten zodat veranderingen niet te duur zijn, risicos beperken
Product leadership (productleiderschap)
Het draait om een sterk onderscheidend product. Ze zijn continu opzoek naar verbeteringen en
vernieuwingen in producten en diensten om zich te kunne blijven onderscheiden van de concurrent.
(Bv: Nike, Google)
Fm--> zorgt ervoor dat de werknemers creatief en productief zijn (hoekjes maken waar ze kunnen
zitten)
Customer intimacy (klantenpartnerschap)
Het focust op het opbouwen van een duurzame relatie met de klanten, waarin continue wordt
ingespeeld op wisselende behoeften en wensen.
(Bv: Albert Heijn, Philips)
Fm --> vergroten klant tevredenheid, imago ondersteunen.
Sommige organisaties combineren customer intimacy en operation excellence tot customer
excellence. Deze waardenstrategie koppelt kennis van de klant aan efficiënte procesvoering.
Toegevoegde waarde --> facilitair kost niet alleen geld maar levert ook een stukje op. Door
vriendelijke receptioniste voelen klanten zich welkom
Input (alles wat nodig is) --> PDCA (de processen) --> Output (de uitkomst) --> Outcome (de effecten)
, Hoofdstuk 2: invloed van maatschappelijke dynamiek op werk en
werkomgeving
Verandering is de enige constante (het enige wat we weten is dat alles altijd verandert)
Een facility manager moet zich niet alleen bezighouden met het heden maar ook met toekomstige
ontwikkelingen.
Als facility manager moet je scenario's in je hoofd bedenken die er kunnen gebeuren. Dit moet
worden gedaan omdat er vaak beslissingen worden gemaakt met een langdurig effect. Ook omdat
we in exponentiële tijden leven, de verandering gaat steeds sneller. Dit geeft een dynamiek aan.
4 stappen om tot goede scenario's te komen:
1. In kaart brengen van trends en ontwikkelingen. (DESTEP)
2. Vast stellen welke huidige drijvende krachten bepalend zullen zijn voor het wereldbeeld in de
toekomst.
3. Opstellen van een scenariomatrix en het bepalen van 4 maatschappijbeelden.
4. Vertalen van de scenario's naar facility management.
Scenario's opstellen doe je niet alleen maar met een team van de betrokken partijen.
Maatschappelijke ontwikkelingen kunnen het werk van de facility manager beïnvloeden, dit moet
een manager kunnen herkennen.
DESTEP- factoren
Stap 1:
D = Demografische factoren
Bevolkingsopbouw (hoeveel mannen, hoeveel vrouwen, leeftijd)
Vergrijzing, door deze vergrijzing zijn er minder jongeren waardoor en nu bijvoorbeeld
niet snel een nieuwe school gebouwd gaat worden.
E = Economische factoren
Hoog conjunctuur en laagconjunctuur (zitten we in een stijging of daling)
Kenniseconomie
o Hoe werken mensen samen en komen ze tot kennisdeling (dan kan
bedrijf goed worden ingericht) (FM)
o Kennis is belangrijk productiemiddel voor bedrijven
Deeleconomie
o Toegang tot voorzieningen is belangrijker dan het bezit
o Steppen die iedereen kan huren
Netwerkeconomie
o Informatietechnologie kan bedrijven over de hele wereld met elkaar
verbinden
o Samenwerken met gelijkgestemde bedrijven
Mobiliteit en bereikbaarheid
o Steeds meer personenvervoer en vrachtverkeer waardoor files
toenemen
o Oplossing hogere prijzen voor treintickets in de spits
o Alles anders plannen, lessen in avond warme maaltijden, andere
tijden schoonmaak (FM)
o Wervingsgebied wordt kleiner, mensen willen niet te lang reizen
Facility management is het bedrijfsonderdeel dat verantwoordelijk is voor een optimale werk, verblijf
en zorgomgeving, zowel fysiek als virtueel.
Facility management valt veelal onder de ondersteunende functies.
Bv ziekenhuis: opereren = primaire functie
schoonmaken = ondersteunende functie
Het kan ook zijn dat Facility Management valt onder kernactiviteiten, dit is het geval in de
recreatiebranche. (Hotels, restaurants)
Organisatiestructuur = manier waarop taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden in een
organisatie zijn verdeeld, en manier van onderlinge relaties.
Mintzberg onderscheid 3 niveaus in een bedrijf:
1. Strategisch (richten): Hoogste niveau van de organisatie. Alle strategische beslissingen
worden op dit niveau genomen. (Welke strategie past het best bij de organisatie)
Bv: recreatiepark wil marktaandeel senioren vergroten --> luxe bungalows, aanpassingen
voor senioren
Facilitair beleid vaststellen van hoe luxe, onder welke prijs voor welke klant (strategie).
Kijken welke meerwaarde facility management kan leveren voor de organisatie en op welke
wijze het strategisch beleid van de organisatie kan worden vertaald naar strategisch beleid
voor de facilitaire organisatie.
2. Tactisch (inrichten): Hier wordt het beleid vertaald naar te ondernemen acties.
Bv: verwerven van terrein, ontwerpen van bungalows
Facilitair beleid dienstverlening wordt voorbereid
Vertalen van de vastgestelde koers naar de inrichting van de interne organisatie, dit kan ook
betekenen dat activiteiten uitbesteed worden.
3. Operationeel (verrichten): Alle activiteiten en handelingen die nodig zijn gebeurt hier.
Bv: toezichthouden zwembad, horeca aanbieden
Facilitair beleid heeft te maken met interne klant (collega’s) en externe klant (bezoekers)
Uitvoeren kan gedaan worden door eigen medewerkers of door medewerkers van het
uitbesteedde bedrijf.
De ondersteunende functies worden door Mintzberg onderverdeeld in operationeel gerichte en
organisatie gerichte ondersteuning.
De operationeel gerichte ondersteuning (technische staf):
Bedienen direct of indirect de operationele kern. Zij treffen de noodzakelijke voorbereidingen en
voeren de controle uit op het eigenlijke primaire proces, de productie van het bedrijf. (Planning,
training, research & development)
De organisatie gerichte ondersteuning:
Facility Management, HRM, juridische zaken, marketing en public relations.
,Uiteindelijk bepaald de klant wat er uiteindelijk wordt geleverd.
Bepalende klant (cliënt) --> deze klant bepaald of de kosten acceptabel zijn
Betalende klant (customer) --> de rekening gaat naar de afdelingsmanagers
Genietende klant (consumer) --> de medewerkers willen graag keuze uit meerdere koffies
Verschillende manieren hoe een facilitaire organisatie kan worden weergegeven, ontwikkelingsfasen:
(het is niet dat het ene beter is dan het ander, het gaat om het vinden van een passen
organisatiemodel in de context van de organisatie)
Beheerorganisatie (uitvoeringsorganisatie)
Omvangrijke eigen facilitaire organisatie (lage uitbestedingsgraad)
Focus op uitvoering
Diverse leveranciers die op basis van inspanning worden gecontracteerd
Regieorganisatie
Als er meer aandacht komt voor kwaliteit, flexibiliteit en kosten van dienstverlening gaan
organisaties soms uitbesteden. Als de organisatie verschuift van beheer naar regie verandert de rol
van facility manager; hij moet de klantvraag vertalen naar een passen dienstenaanbod, aanbod
inkopen en de contracten beheren.
Diensten worden uitbesteed ipv dat de facility manager alles doet
Compacte sturende facility managementorganisatie
Focus op afstemmen van vraag en aanbod
Enkele partners die op basis van prestatieafspraken gecontracteerd worden
Demand-organisatie
IFM (integrated facility management) --> alle diensten worden uitbesteed aan 1
externe leverancier
Minimale facilitair-managementorganisatie
Focus op vraag definiëren
Samenwerking met 1 partner in langdurige relatie
Verschillende rollen als facility manager --> facility manager, adviseur, specialist en ondernemer
Facility manager aansturen in een bepaald bedrijf wat er allemaal moet gebeuren,
Adviseur gespecialiseerd in een bepaald ding (inkoop, huisvesting)
Ondernemer eigen bedrijf, ze gaan bijvoorbeeld in elke organisatie de catering verzorgen, ze
specialiseren zich op 1 taak.
Een ontwikkeling die heel bepalend is voor de positionering van het facilitaire vakgebied is het
zichtbaar maken van de bijdrage die facility management levert aan het succes van de organisatie.
Dit is de meerwaarde.
De waardenketen van Porter geeft onder andere inzicht in de waarde die de primaire en secundaire
activiteiten van een organisatie toevoegen voor de klant.
Vroeger zat de toegevoegde waarde van facility management in het zo goedkoop mogelijk maken
van de activiteiten (schoonmaken). Nu kijken we ook naar het indirecte effect (tevreden
werknemers, verlenging van levensduur van materialen en een beter imago)
,Welke meerwaarde facility management heeft voor een organisatie hangt af van de waardestrategie
die de organisatie hanteert om zich te onderscheiden van concurrenten.
3 waarden strategieën van Treacy en Wiersma:
Operationel excellence (kostenleiderschap)
Het draait om een zo laag mogelijke kostprijs. Nadruk ligt op zo efficiënt en effectief mogelijk
processen, mensen en middelen inzetten om de kosten zo laag mogelijk te houden.
(Bv: McDonalds, Ikea)
Fm --> flexibel inrichten zodat veranderingen niet te duur zijn, risicos beperken
Product leadership (productleiderschap)
Het draait om een sterk onderscheidend product. Ze zijn continu opzoek naar verbeteringen en
vernieuwingen in producten en diensten om zich te kunne blijven onderscheiden van de concurrent.
(Bv: Nike, Google)
Fm--> zorgt ervoor dat de werknemers creatief en productief zijn (hoekjes maken waar ze kunnen
zitten)
Customer intimacy (klantenpartnerschap)
Het focust op het opbouwen van een duurzame relatie met de klanten, waarin continue wordt
ingespeeld op wisselende behoeften en wensen.
(Bv: Albert Heijn, Philips)
Fm --> vergroten klant tevredenheid, imago ondersteunen.
Sommige organisaties combineren customer intimacy en operation excellence tot customer
excellence. Deze waardenstrategie koppelt kennis van de klant aan efficiënte procesvoering.
Toegevoegde waarde --> facilitair kost niet alleen geld maar levert ook een stukje op. Door
vriendelijke receptioniste voelen klanten zich welkom
Input (alles wat nodig is) --> PDCA (de processen) --> Output (de uitkomst) --> Outcome (de effecten)
, Hoofdstuk 2: invloed van maatschappelijke dynamiek op werk en
werkomgeving
Verandering is de enige constante (het enige wat we weten is dat alles altijd verandert)
Een facility manager moet zich niet alleen bezighouden met het heden maar ook met toekomstige
ontwikkelingen.
Als facility manager moet je scenario's in je hoofd bedenken die er kunnen gebeuren. Dit moet
worden gedaan omdat er vaak beslissingen worden gemaakt met een langdurig effect. Ook omdat
we in exponentiële tijden leven, de verandering gaat steeds sneller. Dit geeft een dynamiek aan.
4 stappen om tot goede scenario's te komen:
1. In kaart brengen van trends en ontwikkelingen. (DESTEP)
2. Vast stellen welke huidige drijvende krachten bepalend zullen zijn voor het wereldbeeld in de
toekomst.
3. Opstellen van een scenariomatrix en het bepalen van 4 maatschappijbeelden.
4. Vertalen van de scenario's naar facility management.
Scenario's opstellen doe je niet alleen maar met een team van de betrokken partijen.
Maatschappelijke ontwikkelingen kunnen het werk van de facility manager beïnvloeden, dit moet
een manager kunnen herkennen.
DESTEP- factoren
Stap 1:
D = Demografische factoren
Bevolkingsopbouw (hoeveel mannen, hoeveel vrouwen, leeftijd)
Vergrijzing, door deze vergrijzing zijn er minder jongeren waardoor en nu bijvoorbeeld
niet snel een nieuwe school gebouwd gaat worden.
E = Economische factoren
Hoog conjunctuur en laagconjunctuur (zitten we in een stijging of daling)
Kenniseconomie
o Hoe werken mensen samen en komen ze tot kennisdeling (dan kan
bedrijf goed worden ingericht) (FM)
o Kennis is belangrijk productiemiddel voor bedrijven
Deeleconomie
o Toegang tot voorzieningen is belangrijker dan het bezit
o Steppen die iedereen kan huren
Netwerkeconomie
o Informatietechnologie kan bedrijven over de hele wereld met elkaar
verbinden
o Samenwerken met gelijkgestemde bedrijven
Mobiliteit en bereikbaarheid
o Steeds meer personenvervoer en vrachtverkeer waardoor files
toenemen
o Oplossing hogere prijzen voor treintickets in de spits
o Alles anders plannen, lessen in avond warme maaltijden, andere
tijden schoonmaak (FM)
o Wervingsgebied wordt kleiner, mensen willen niet te lang reizen
