Vastgoedmanagement
In dit bestand worden de opdrachten van het moduul vastgoedmanagement behandeld.
Week 1:
Hoofdstuk 1
1. Leg het verschil uit tussen vastgoed als productiemiddel en vermogensobject. Gebruik hiervoor de definitie
van vastgoed als belegging uit het boek Onroerend Goed als Belegging.
Vastgoed is een vermogensobject maar is op de eerste plaats een gebruiksobject en een productiemiddel. Zonder
bewoners en gebruikers is vastgoed een stuk minder interessant voor beleggers.
Beleggen in vastgoed, het halen van rendement uit de belegging, een belegger ziet daarmee het onroerend goed
ook als een vermogensobject.
Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject voorop, bij investeren en ontwikkelen dat van het
productiemiddel respectievelijk de functie van (winstgevende) creatie.
2. Waarom is onroerend goed als belegging een bescherming tegen inflatie?
In tegenstelling tot de periodieke inkomstenstroom uit beleggen in aandelen en obligaties bewegen
huurinkomsten van vastgoed vaak mee met de inflatie. Dit werkt ook door naar de periodieke inkomsten van
een indirecte belegging in vastgoed, omdat vastgoedfondsen vaak verplicht zijn om een groot deel van hun
huurinkomsten door te geven aan de eindbelegger, om bepaalde belastingvoordelen te behouden.
Gebruikelijk om een huurindex af te spreken ten hoogte van de inflatie.
3. Wat is “liquiditeit” in relatie tot onroerend goed als belegging.
Het is lastiger om vastgoed verhandelen dan aandelen of obligaties; de liquiditeit (verhandelbaarheid) is minder.
Dit nadeel geldt niet voor beursgenoteerd vastgoed, maar ook niet-beursgenoteerd indirect vastgoed kent een
beperkte liquiditeit dan veel andere beleggingen.
Omdat een pand snel vele miljoenen kost, zullen beleggers niet over één nacht ijs gaan bij de aankoop;
De kopers zullen grondig onderzoek willen doen op veel vlakken;
Er zijn eenmaal minder geïnteresseerde die bijvoorbeeld een kantoorpand willen kopen dan een aandeel in
Philips.
Bovendien is niet alle gewenste informatie over panden beschikbaar of openbaar en is het verkoopproces
onderhands.
1
,Hoofdstuk 2
4. Is beursgenoteerd vastgoed direct beleggen in vastgoed of indirect?
Beursgenoteerd vastgoed (indirect publiek vastgoed) zijn publieke markten, de meest toegankelijke manier, van
indirect beleggen in vastgoed: via de aandelenbeurs. Dankzij de beursnotering kan tegen zeer beperkte bedragen
eenvoudig in- en uitgestapt worden.
5. Wat is het verschil tussen privaat en publiek beleggen in vastgoed?
6. Leg de begrippen heterogeniteit en illiquide uit in relatie tot onroerend goed als belegging. Antwoord:
Direct vastgoed is heterogeen, dat wil zeggen dat elk gebouw uniek is. De heterogeniteit leidt ertoe dat bij het
verhandelen van vastgoed meer komt kijken dan bij homogene goederen en diensten. Markt direct vastgoed
wordt gekenmerkt door één-op-één-transacties.
Direct vastgoed is liquide, aan- en verkooptransacties vergen veel tijd, vastgoed is niet altijd snel te verkopen
tegen de gewenste prijs. Liquiditeit is vooral toe te schrijven aan heterogeniteit. (Oorzaken liquiditeit:
heterogeniteit, complexiteit, intransparantie, de ondoorzichtigheid van de markt).
7. Leg uit hoe additionele portefeuille diversificatie kan worden gerealiseerd in een beleggingsportefeuille.
Gebruik in de uitleg het begrip correlatie.
Additionele portefeuille diversificatie betekent het verder spreiden van beleggingen buiten de traditionele
aandelen en obligaties, om risico's te beperken en stabiliteit te vergroten.
Belangrijkste voordeel in direct vastgoed: diversificerende vermogen ervan in een portefeuille met ook andere
vermogenstitels. Dit voordeel is gebaseerd op slechts gedeeltelijke samenhang (correlatie) van het rendement
van direct vastgoed met dat van aandelen en de vrijwel afwezige samenhang met obligaties.
Door direct vastgoed aan een portefeuille toe te voegen kan derhalve het risico worden verlaagd bij gelijkblijvend
rendement of het rendement worden verhoogd zonder toename van het risico.
➔ Belangrijke verklaring voor geringe correlatie is dat de huur en beleggingsmarkten voor direct vastgoed
geen directe relatie hebben met de effectenmarkt, waarop aandelen en obligaties worden verhandeld.
8. Hoe kan met vastgoed gebruik worden gemaakt van fiscale voordelen?
Direct vastgoed kan gebruik maken van fiscale voordelen. Vooral omdat vastgoed ook een productiemiddel is,
wordt het belastingtechnisch in de meesten landen anders behandeld dan andere beleggingsvormen zoals
aandelen en obligaties.
2
,Op kapitaalgoederen en vastgoed mag fiscaal worden afgeschreven, hetgeen een voordeel kan opleveren voor
zover de belegger ten minste belastingplichtig is. Op beleggingsvastgoed mag nu niet verder worden
afgeschreven dan tot op de WOZ-waarde.
De verkoopwinst blijft wel belastbaar, maar valt door te schuiven via de faciliteit van de herbeleggingsreserve.
Dit houdt in dat er geen belasting verschuldigd is over de verkoopwinst indien binnen 3 jaar wordt
geherinvesteerd in een gelijksoortig vastgoed.
9. Wat betekenen de begrippen “lagging” en “smoothing” in relatie tot de performancemeting en benchmarking
van vastgoed?
Bij het taxeren van vastgoed spelen lagging en smoothing een rol. Dit houdt in dat de bewegingen van de
getaxeerde vastgoedwaarden in de tijd wat afvlakt (smoothing) en vertraagd (lagging) ten opzichte van de
prijsontwikkeling zoals die door transactieprijzen zou zijn weergegeven.
Smoothing → Als de taxateur de waarde bepaald van het vastgoed, kijk je naar de vorige taxaties. Het meenemen
van de vorige taxaties.
Lagging dat de waarde van het onroerend goed niet altijd de waarde vertegenwoordigd van wat het nu waard is.
In de tussentijd kan het fluctueren, tijdstippen tussen de taxaties kloppen niet helemaal wat de waarde
tegenwoordig is.
10. Waarom kan de liquiditeit van indirect vastgoed hoger zijn dan bij direct vastgoed?
De liquiditeit van indirecte beleggingen kan beter zijn dan direct vastgoed, mits het vastgoedfonds
beursgenoteerd is en er sprake is van een levendige handel. Als dat zo is kan de belegger in een zeer korte tijd
relatief grote bedragen investeren of wijzigingen in zijn portefeuille aanbrengen, wat bij direct vastgoed vaak
vele maanden in beslag neemt.
De liquiditeit van aandelen in niet aan de beursgenoteerde (private) vastgoedfondsen is algemeen gering.
11. Leg uit hoe een belegger door middel van “arbitrage” gebruik kan maken van verschillen tussen de private
en de publieke markt. Maak in je antwoord gebruik van de begrippen intrinsieke waarde (net asset value),
marktwaarde en agio of disagio.
Er is een mogelijkheid voor een extra rendement als de waarde van aandelen afwijkt van die van het vastgoed.
Het gaat dan om arbitrage, waar de belegger profiteert van prijsverschillen tussen de publieke- en private
vastgoedmarkt. De koers van een beursgenoteerd vastgoedaandeel (indirect beleggen) zou de waarde per
aandeel moeten weergeven van het in stenen belegde eigen vermogen → intrinsieke waarde. Dit is gelijk aan de
marktwaarde van de stenen na aftrek van de verschuldigde lening. Het aandeel wordt dan tegen een korting
verhandeld, ofwel een disagio.
3
, 12. Hoe kan de belegger bij indirect vastgoed gebruik maken van de effecten van hefboomwerking (leverage)
van vreemd vermogen?
Vastgoedfondsen die zich mede met vreemd vermogen financieren kan men profiteren van de effecten van
leverage. Dit kan een voordeel zijn als de rente op de lening lager is dan het rendement op de stenen. Dit kan bij
direct beleggen ook plaatsvinden. Beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen vaak lenen tegen gunstigere
financieringscondities.
13. Waarom is het rendement van beursgenoteerd vastgoed volatieler (veranderlijk)?
De beurswaarde van vastgoed fluctueert in het algemeen meer dan de waarde van het onderliggende vastgoed.
De rendementsverschillen tussen beursgenoteerd vastgoed en privaat vastgoed ontstaat zowel door; effecten
van de beursnotering, mate gebruik VV en de fiscale structurering. Wanneer zij gefinancierd worden met fors
veel VV kunnen private vastgoedportefeuilles overigens ook veel volatiele rendementsontwikkelingen
genereren.
14. Is een vastgoed-cv een private of publieke beleggingsstructuur?
Indirect privaat vastgoed, via vastgoedfondsen die niet via een beurs worden verhandeld, maar in de private
sfeer. Een vastgoed-cv is meestal een kleinschalig beleggingsvehikel met particuliere en niet beroepsmatige
aandeelhouders, en behoren tot indirect privaat vastgoed.
15. Wat is het verschil tussen een “closed-end fund” en een “open-end fund”?
Het verschil tussen deze twee vormen zit er in hoe het fonds omgaat met de terugname van uitgegeven aandelen
en de uitgifte van nieuwe aandelen.
Open-end fund fonds→ Kan altijd aandelen uitgeven om nieuw kapitaal aan te trekken, om te groeien maar is
ook verplicht om aandelen terug te kopen van beleggers wanneer zij dit willen.
Closed-end fund fonds → gebeurt dit niet, omvang en start wordt aan het begin van de looptijd afgesproken.
Beleggers kunnen alleen hun aandelen onderling verkopen of wachten tot het fonds de panden verkoopt en de
opbrengsten verdeelt onder de aandeelhouders.
4
In dit bestand worden de opdrachten van het moduul vastgoedmanagement behandeld.
Week 1:
Hoofdstuk 1
1. Leg het verschil uit tussen vastgoed als productiemiddel en vermogensobject. Gebruik hiervoor de definitie
van vastgoed als belegging uit het boek Onroerend Goed als Belegging.
Vastgoed is een vermogensobject maar is op de eerste plaats een gebruiksobject en een productiemiddel. Zonder
bewoners en gebruikers is vastgoed een stuk minder interessant voor beleggers.
Beleggen in vastgoed, het halen van rendement uit de belegging, een belegger ziet daarmee het onroerend goed
ook als een vermogensobject.
Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject voorop, bij investeren en ontwikkelen dat van het
productiemiddel respectievelijk de functie van (winstgevende) creatie.
2. Waarom is onroerend goed als belegging een bescherming tegen inflatie?
In tegenstelling tot de periodieke inkomstenstroom uit beleggen in aandelen en obligaties bewegen
huurinkomsten van vastgoed vaak mee met de inflatie. Dit werkt ook door naar de periodieke inkomsten van
een indirecte belegging in vastgoed, omdat vastgoedfondsen vaak verplicht zijn om een groot deel van hun
huurinkomsten door te geven aan de eindbelegger, om bepaalde belastingvoordelen te behouden.
Gebruikelijk om een huurindex af te spreken ten hoogte van de inflatie.
3. Wat is “liquiditeit” in relatie tot onroerend goed als belegging.
Het is lastiger om vastgoed verhandelen dan aandelen of obligaties; de liquiditeit (verhandelbaarheid) is minder.
Dit nadeel geldt niet voor beursgenoteerd vastgoed, maar ook niet-beursgenoteerd indirect vastgoed kent een
beperkte liquiditeit dan veel andere beleggingen.
Omdat een pand snel vele miljoenen kost, zullen beleggers niet over één nacht ijs gaan bij de aankoop;
De kopers zullen grondig onderzoek willen doen op veel vlakken;
Er zijn eenmaal minder geïnteresseerde die bijvoorbeeld een kantoorpand willen kopen dan een aandeel in
Philips.
Bovendien is niet alle gewenste informatie over panden beschikbaar of openbaar en is het verkoopproces
onderhands.
1
,Hoofdstuk 2
4. Is beursgenoteerd vastgoed direct beleggen in vastgoed of indirect?
Beursgenoteerd vastgoed (indirect publiek vastgoed) zijn publieke markten, de meest toegankelijke manier, van
indirect beleggen in vastgoed: via de aandelenbeurs. Dankzij de beursnotering kan tegen zeer beperkte bedragen
eenvoudig in- en uitgestapt worden.
5. Wat is het verschil tussen privaat en publiek beleggen in vastgoed?
6. Leg de begrippen heterogeniteit en illiquide uit in relatie tot onroerend goed als belegging. Antwoord:
Direct vastgoed is heterogeen, dat wil zeggen dat elk gebouw uniek is. De heterogeniteit leidt ertoe dat bij het
verhandelen van vastgoed meer komt kijken dan bij homogene goederen en diensten. Markt direct vastgoed
wordt gekenmerkt door één-op-één-transacties.
Direct vastgoed is liquide, aan- en verkooptransacties vergen veel tijd, vastgoed is niet altijd snel te verkopen
tegen de gewenste prijs. Liquiditeit is vooral toe te schrijven aan heterogeniteit. (Oorzaken liquiditeit:
heterogeniteit, complexiteit, intransparantie, de ondoorzichtigheid van de markt).
7. Leg uit hoe additionele portefeuille diversificatie kan worden gerealiseerd in een beleggingsportefeuille.
Gebruik in de uitleg het begrip correlatie.
Additionele portefeuille diversificatie betekent het verder spreiden van beleggingen buiten de traditionele
aandelen en obligaties, om risico's te beperken en stabiliteit te vergroten.
Belangrijkste voordeel in direct vastgoed: diversificerende vermogen ervan in een portefeuille met ook andere
vermogenstitels. Dit voordeel is gebaseerd op slechts gedeeltelijke samenhang (correlatie) van het rendement
van direct vastgoed met dat van aandelen en de vrijwel afwezige samenhang met obligaties.
Door direct vastgoed aan een portefeuille toe te voegen kan derhalve het risico worden verlaagd bij gelijkblijvend
rendement of het rendement worden verhoogd zonder toename van het risico.
➔ Belangrijke verklaring voor geringe correlatie is dat de huur en beleggingsmarkten voor direct vastgoed
geen directe relatie hebben met de effectenmarkt, waarop aandelen en obligaties worden verhandeld.
8. Hoe kan met vastgoed gebruik worden gemaakt van fiscale voordelen?
Direct vastgoed kan gebruik maken van fiscale voordelen. Vooral omdat vastgoed ook een productiemiddel is,
wordt het belastingtechnisch in de meesten landen anders behandeld dan andere beleggingsvormen zoals
aandelen en obligaties.
2
,Op kapitaalgoederen en vastgoed mag fiscaal worden afgeschreven, hetgeen een voordeel kan opleveren voor
zover de belegger ten minste belastingplichtig is. Op beleggingsvastgoed mag nu niet verder worden
afgeschreven dan tot op de WOZ-waarde.
De verkoopwinst blijft wel belastbaar, maar valt door te schuiven via de faciliteit van de herbeleggingsreserve.
Dit houdt in dat er geen belasting verschuldigd is over de verkoopwinst indien binnen 3 jaar wordt
geherinvesteerd in een gelijksoortig vastgoed.
9. Wat betekenen de begrippen “lagging” en “smoothing” in relatie tot de performancemeting en benchmarking
van vastgoed?
Bij het taxeren van vastgoed spelen lagging en smoothing een rol. Dit houdt in dat de bewegingen van de
getaxeerde vastgoedwaarden in de tijd wat afvlakt (smoothing) en vertraagd (lagging) ten opzichte van de
prijsontwikkeling zoals die door transactieprijzen zou zijn weergegeven.
Smoothing → Als de taxateur de waarde bepaald van het vastgoed, kijk je naar de vorige taxaties. Het meenemen
van de vorige taxaties.
Lagging dat de waarde van het onroerend goed niet altijd de waarde vertegenwoordigd van wat het nu waard is.
In de tussentijd kan het fluctueren, tijdstippen tussen de taxaties kloppen niet helemaal wat de waarde
tegenwoordig is.
10. Waarom kan de liquiditeit van indirect vastgoed hoger zijn dan bij direct vastgoed?
De liquiditeit van indirecte beleggingen kan beter zijn dan direct vastgoed, mits het vastgoedfonds
beursgenoteerd is en er sprake is van een levendige handel. Als dat zo is kan de belegger in een zeer korte tijd
relatief grote bedragen investeren of wijzigingen in zijn portefeuille aanbrengen, wat bij direct vastgoed vaak
vele maanden in beslag neemt.
De liquiditeit van aandelen in niet aan de beursgenoteerde (private) vastgoedfondsen is algemeen gering.
11. Leg uit hoe een belegger door middel van “arbitrage” gebruik kan maken van verschillen tussen de private
en de publieke markt. Maak in je antwoord gebruik van de begrippen intrinsieke waarde (net asset value),
marktwaarde en agio of disagio.
Er is een mogelijkheid voor een extra rendement als de waarde van aandelen afwijkt van die van het vastgoed.
Het gaat dan om arbitrage, waar de belegger profiteert van prijsverschillen tussen de publieke- en private
vastgoedmarkt. De koers van een beursgenoteerd vastgoedaandeel (indirect beleggen) zou de waarde per
aandeel moeten weergeven van het in stenen belegde eigen vermogen → intrinsieke waarde. Dit is gelijk aan de
marktwaarde van de stenen na aftrek van de verschuldigde lening. Het aandeel wordt dan tegen een korting
verhandeld, ofwel een disagio.
3
, 12. Hoe kan de belegger bij indirect vastgoed gebruik maken van de effecten van hefboomwerking (leverage)
van vreemd vermogen?
Vastgoedfondsen die zich mede met vreemd vermogen financieren kan men profiteren van de effecten van
leverage. Dit kan een voordeel zijn als de rente op de lening lager is dan het rendement op de stenen. Dit kan bij
direct beleggen ook plaatsvinden. Beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen vaak lenen tegen gunstigere
financieringscondities.
13. Waarom is het rendement van beursgenoteerd vastgoed volatieler (veranderlijk)?
De beurswaarde van vastgoed fluctueert in het algemeen meer dan de waarde van het onderliggende vastgoed.
De rendementsverschillen tussen beursgenoteerd vastgoed en privaat vastgoed ontstaat zowel door; effecten
van de beursnotering, mate gebruik VV en de fiscale structurering. Wanneer zij gefinancierd worden met fors
veel VV kunnen private vastgoedportefeuilles overigens ook veel volatiele rendementsontwikkelingen
genereren.
14. Is een vastgoed-cv een private of publieke beleggingsstructuur?
Indirect privaat vastgoed, via vastgoedfondsen die niet via een beurs worden verhandeld, maar in de private
sfeer. Een vastgoed-cv is meestal een kleinschalig beleggingsvehikel met particuliere en niet beroepsmatige
aandeelhouders, en behoren tot indirect privaat vastgoed.
15. Wat is het verschil tussen een “closed-end fund” en een “open-end fund”?
Het verschil tussen deze twee vormen zit er in hoe het fonds omgaat met de terugname van uitgegeven aandelen
en de uitgifte van nieuwe aandelen.
Open-end fund fonds→ Kan altijd aandelen uitgeven om nieuw kapitaal aan te trekken, om te groeien maar is
ook verplicht om aandelen terug te kopen van beleggers wanneer zij dit willen.
Closed-end fund fonds → gebeurt dit niet, omvang en start wordt aan het begin van de looptijd afgesproken.
Beleggers kunnen alleen hun aandelen onderling verkopen of wachten tot het fonds de panden verkoopt en de
opbrengsten verdeelt onder de aandeelhouders.
4
