Samenvatting Huurrecht - ALLE colleges!

Week 1
Inleiding
Huishoudelijke reglementen
- Literatuur: Kloosterman c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2020 (druk 10)
- Ars Aequi Jurisprudentie Huurrecht (meest recente)
- Ars Aequi Huurrecht (meest recente wetseditie)
- Docent: prof. mr. dr. Justine van Lochem

Het eerste college
- Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
- Definitie van de huurovereenkomst
 Gemengde overeenkomst
- Verschillende regimes voor verschillende objecten.

Inleidende informatie
In het privaatrecht, meer bijzonder het contractenrecht, hebben partijen een grote mate van vrijheid om hun
rechtsverhouding zelf vorm en inhoud te geven. De regels zijn grotendeels van regelend recht, dus de regels
gelden in het geval partijen zelf geen regeling hebben getroffen. Op een aantal gebieden, bijvoorbeeld wanneer
de ene contractspartij in zijn verhouding tot de andere bescherming nodig heeft, geeft de wetgever regels
waarvan niet of nauwelijks afgeweken kan worden. Zowel in het arbeidsrecht als in het huurrecht is dit in
vergaande mate gebeurd. In de artikelen 7:201-231 BW zijn algemene regels opgenomen die gelden voor alle
huurovereenkomsten ongeacht het huurobject. In de bepalingen 7:232 e.v. zijn meer specifieke bepalingen
opgenomen, gelet op de verschillende regimes die er zijn. De huurbescherming valt uiteen in twee onderdelen,
namelijk I) de beëindiging van de huurovereenkomst en II) de huurprijsbescherming.

Huur als onderdeel van het vermogensrecht
Huur = dwingend vermogensrecht
- Veel huurdersbescherming
- Boek 7 is uitgangspunt, maar ook boek 3 en 6 BW zijn van toepassing
 Art. 3:13 BW  beroep doen op de rechten die je hebt, tenzij misbruik van recht.
 Art. 6:74 en 75 BW  tekortschieten in de huurovereenkomst door een partij.
 Art. 6:231 e.v. BW  algemene voorwaarden (zitten bij huurovereenkomst gevoegd)
 Art. 6:248 jo. art. 6:2 BW  redelijkheid en billijkheid
 Art. 6:258 BW  onvoorziene omstandigheden (bijv. tijdens corona actueel)
 Art. 6:265 BW  ontbinding van de (huur)overeenkomst

De kern bij huur is dat je iets aan iemand in gebruik geeft en diegene ‘betaalt’ daarvoor. Het is niet de bedoeling
dat het eigendom overgaat. Anders is het een koopovereenkomst. Het huurrecht staat in boek 7 vanaf artikel
201. Huurrecht wordt gekenmerkt door bescherming van de huurder (vaak de zwakkere partij), maar opvallend
is dat het is onderverdeeld in verschillende categorieën. Bijvoorbeeld minste huurbescherming bij huur van een
roerende zaak of onbebouwd stuk grond.
Een gedeelte van boek 3 en boek 6 zijn ook van toepassing, want daarin staan algemene bepalingen voor
overeenkomsten. Denk hierbij ook aan artikel 3:40 BW (nietig/vernietigbaar) en artikel 6:228 BW (dwaling).

Bijzondere wetten
- Huisvestingswet 2014
- Leegstandwet
- Woningwet en bouwbesluit
- Overlegwet

, - Artikel 1 Protocol 1 EVRM (regelt het eigendomsrecht van verhuurders en de mate waarin daar een
inbreuk op gemaakt mag/kan worden)

Voorbeelden
- “Verhuurder is niet aansprakelijk voor zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde”
 Art. 7:209 en 242 BW
 Art. 6:237 sub f BW
- HR 20 februari 1998, NJ 1998/493
 Art. 6:258 BW

Veel verhuurders nemen in de huurovereenkomst een exoneratieclausule op voor wat betreft iedere
aansprakelijkheid die voortvloeit uit het verhuurde. Als er gebruik wordt gemaakt van zo’n exoneratie dan
hebben we in boek 7 daar een specifieke regeling voor (art. 7:209 en 242 BW). Ook voor contracteren met
particulieren staat een dergelijke regeling in art. 6:237 sub f BW.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) wordt binnen het huurrecht niet snel gehonoreerd.
In artikel 6:258 staat dat als voldaan is aan de vereisten, de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden kan
worden wegens onvoorziene omstandigheden. Het arrest is een voorbeeld van een zaak waarbij een beroep op
onvoorziene omstandigheden niet slaagt. Hier slaagde het beroep niet, want je had niet volledig af mogen gaan
op de aanprijzing van de makelaar. Je hebt zelf ook een onderzoeksplicht.

In de coronaperiode moesten veel winkels sluiten of konden ze wel open blijven maar met veel beperkingen. De
huurders zeiden dan dat ze geen gebruik konden maken van het pand, omdat het niet open mocht. Ze deden
dan ook een beroep op onvoorziene omstandigheden, waarbij ze stelden niet de volledige huurprijs te kunnen
betalen als het pand wat ze huren niet of niet volledig open kan zijn. Uiteindelijk werd geoordeeld door de HR
(na prejudiciële vragen) dat als de huurovereenkomst voor die tijd was gesloten, beide partijen nooit konden
verwachten dat een dergelijke crisis zou plaatsvinden met alle ingrijpende maatregelen ten gevolge, waarbij
een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt en het niet gerechtvaardigd is de huurder volledig aan de
huurovereenkomst te houden. Een vermindering van de huurprijs o.i.d. lag dan ook in de rede.




Waar zitten we met het huurrecht binnen het privaatrecht? Huurrecht ziet op de materiele kant van het
privaatrecht. Verder valt het onder het vermogensrecht en is het een bijzondere overeenkomst (daarom staat
het ook in boek 7 BW).

,Definitie van een huurovereenkomst
Definitie
- Art. 7:201 lid 1 BW
- Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de
huurder, om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en waarbij de huurder zich
verbindt tot een tegenprestatie

Je kunt bij alle gekleurde delen discussie voeren over hoe het zit. Het gaat erom dat je een zaak of gedeelte
daarvan in gebruik geeft. Een gedeelte is bijvoorbeeld een collegezaal in een gebouw. Bij roerende zaken is dat
al wat ongebruikelijker. Met name binnen onroerende zaken kom je vaak tegen dat slechts een gedeelte wordt
gehuurd. Met een studentenwoning huur je je eigen kamer en niet de overige gemeenschappelijke ruimtes. Of
binnen de Bijenkorf huurt een bedrijf een bepaalt oppervlakte binnen de gehele winkel.
Je moet wel daadwerkelijk het gebruik verstrekken aan de huurder. Je moet als huurder dus echt de beschikking
krijgen over hetgeen je in gebruik neemt. Dit hoeft niet een exclusief en volledig gebruiksrecht te zijn. Het kan
bijvoorbeeld beperkt zijn tot bepaalde tijden.
Voor hetgeen je huurt, moet je ook een tegenprestatie verschaffen. Dit hoeft niet geld te zijn, maar kan ook op
andere manieren vormgegeven worden. Het kan bijvoorbeeld ook arbeid o.i.d. zijn. De tegenprestatie moet wel
van dien aard zijn, dat hij niet verwaarloosbaar is en moet ook voldoende bepaalt zijn. De verhuurder moet er
dus wel echt iets aan hebben.

Kwalificatie
- HR 20 december 2019 (NJ 2020/43) (pacht)
- HR 6 november 2020 (NJ 2021/116) (arbeidsrecht)
 Rechter stelt overeengekomen rechten en verplichtingen vast (uitleg: Haviltex en opvolgers)
en kan dan beoordelen of overeenkomst kenmerken heeft van een bijzondere overeenkomst
(kwalificatie)
 Kwalificatie: voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke
omschrijving van een bijzondere overeenkomst?
 Bedoeling partijen om de overeenkomst daar wel/niet onder te laten vallen is niet van belang

Hoe kom je erachter of iets een huurovereenkomst is of niet? In principe kijk je bij deze beoordeling niet naar de
bedoeling van partijen. De bedoeling van partijen is alleen relevant om aan het begin te kijken wat er is
afgesproken (voor wat betreft tegenprestatie, gebruik verstrekken etc.). De bedoeling van partijen stel je vast
aan de hand van Haviltex. Als je hebt vastgesteld wat er is afgesproken tussen partijen aan de hand van
Haviltex, moet je daarmee kijken of er voldaan wordt aan de definitie en vereisten van een huurovereenkomst.
Je kijkt daarbij heel concreet naar of er aan de vereisten voldaan wordt en je kijkt dus niet naar of partijen zelf
ook daadwerkelijk een huurovereenkomst wilden sluiten. De partijbedoeling is voor die latere beoordeling dus
niet relevant.
 Haviltex  hierbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het
gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen
hebben mogen (en moeten) afleiden.

, Huur: een zaak
- Roerende zaken
- Onroerende zaken (bebouwd of onbebouwd)
- Vermogensrechten

Wat kan dan huur zijn? Naast roerende en onroerende zaken kan het ook een vermogensrecht zijn. Naar
vermogensrechten wordt op het tentamen niet gevraagd, omdat het maar zo weinig voorkomt dat het niet
relevant is om naar te vragen. Het gaat dus echt om de roerende en onroerende zaken. Bij onroerende zaken is
het dan nog heel belangrijk onderscheid te maken tussen bebouwd en onbebouwd.

Onroerende zaken: (On)gebouwd?
- Hoge Raad 11 april 2014 (NJ 2014/438)
 Gebouw = bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel/gedeeltelijk met
wanden omsloten ruimte vormt
 Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden
worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak
 Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een
zaak aan te merken als ‘gebouwd’

Tot dit arrest werd gewezen, sloten we altijd huurovereenkomsten voor een bebouwde onroerende zaak. In
2012 startte een discussie met een vereniging dat werkt met zweefvliegtuigen. Ze maakten gebruik van een
landingsbaan van de staat (werd gebruikt voor militaire doeleinden). Dit stopte, waardoor de Staat de
overeenkomst met de vereniging van zweefvliegtuigen ook ging ontbinden, omdat ze er nu woningen wilden
bouwen. De vereniging zei: extra huurbescherming, want we huren een bebouwde onroerende zaak door de
landingsbaan.
Oordeel HR: de landingsbaan is hetgeen je huurt. De fundering gaat wel ver de grond in hierbij, maar het is
geen gebouw met muren, een dak etc. Er wordt dus niet voldaan aan de definitie van een gebouw en de
vereniging kan dan ook niet een beroep doen op de huurbescherming.

Een tentamenvraag zou kunnen zijn dat je wordt gevraagd of iets bebouwd of onbebouwd is. Als je een gedeelte
van een dak van een gebouw huurt (om een zendmast op te plaatsen o.i.d.), huur je dan een bebouwde
onroerende zaak? Nee dit is geen bebouwde onroerende zaak. Als je alleen een paar meter van een dak huurt,
zonder muren en dak om je heen, dan geniet je niet de huurbescherming.
Ander voorbeeld: sommige mensen huren alleen de gevel van een pand om reclame op te plaatsen. Ook hier
geen huurbescherming, omdat het niet aangemerkt kan worden als huur van een bebouwde onroerende zaak.
Je huurt slechts een klein gedeelte, waarbij je geen muren of dak om je heen hebt.

Een zaak: bepaalbaar
- ‘een zaak of een gedeelte daarvan’
 voldoende bepaalbaar? Art. 6:227 BW
- Stallingsovereenkomst
 HR 6 maart 1964, NJ 1964/215
 Rb. Rotterdam 6 juni 2019, WR 2019/159
 Rb. Amsterdam 15 september 2020, WR 2020/65

In 2019 en 2020 is een discussie gevoerd die zag op de vraag: wat als je parkeerplaatsen in een parkeergarage
huurt? Er is een oud arrest uit 1968, waarna vaak wordt verwezen om aan te tonen dat een parkeerplaats in
een parkeergarage alleen gehuurd kan worden als het gaat om een specifieke parkeerplaats.
In de juridische wereld zijn we het erover eens dat iets pas een huurovereenkomst is als het voldoende
bepaalbaar is. De bepaalbaarheid ziet niet alleen op het gehuurde zelf, maar ook op de tegenprestatie.