Algemene bouwkunde voor makelaars
Hoofdstuk Voorschriften, wetten, verordeningen en vergunningen
Wetgeving
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) was een Nederlandse wet die de basis vormde voor hoe de ruimte
in Nederland planmatig werd ingericht en gebruikt (nu: Omgevingswet) -> wordt verder uitgewerkt in
de structuurvisie, gemeentelijke bestemmingsplannen en in het Besluit ruimtelijke ordening. Binnen
deze kaders vinden afwegingen voor de verschillende belangen plaats.
De Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is de wet die de omgevingsvergunning regelt ->
één aanvraag voor meerdere activiteiten.
Deelomgevingsvergunning: voor één bouwproject aparte vergunningen: één voor de technische
aspecten (zoals de constructie) en één voor de ruimtelijke inpassing (zoals de bouwhoogte en het
bebouwingspercentage).
Gefaseerde omgevingsvergunning: een manier om een project in meerdere stappen te vergunnen,
waarbij niet alle aspecten van het project tegelijkertijd worden beoordeeld. Dit kan handig zijn bij
grote of complexe projecten.
De Woningwet (Ww) vormt het juridische kader voor de kwaliteit en veiligheid van bouwwerken in
Nederland. Het Bouwbesluit 2012 (nu formeel Bbl) is een uitvoeringsregeling die onder deze wet valt
en werkt de regels uit de Woningwet concreet uit -> regeling die de minimale technische eisen
vastlegt waaraan bouwwerken in Nederland moeten voldoen.
Het beginsel van verworven rechten houdt in dat nieuwe bouwvoorschriften in principe alleen gelden
voor nieuwbouw. Bestaande gebouwen hoeven doorgaans niet te worden aangepast, tenzij er een
verbouwing of functiewijziging plaatsvindt.
Het Bouwbesluit laat de indeling van ruimten grotendeels over aan de opdrachtgever. Dit geeft
flexibiliteit in het ontwerp en maakt latere aanpassingen eenvoudiger.
Basiseisen woning:
• De verblijfsruimte moet minimaal 1,8 meter breed zijn, 2,6 meter hoog en een oppervlakte
van minimaal 5 m².
• De toiletoppervlakte moet minimaal 0,90 x 1,20 meter zijn.
• De badruimte moet minimaal 1,60 m² zijn met een breedte van 0,80 meter.
• De drempelhoogte van een toegangsdeur mag niet hoger zijn dan 2 cm.
Met de krijtstreepmethode kan een verblijfsgebied of -ruimte fictief kleiner worden gemaakt om
eenvoudiger te voldoen aan bepaalde eisen, zoals daglicht.
Volgens de Ww, Wabo en Bor zijn wijzigingen aan bestaande gebouwen vergunningsvrij wanneer de
draagconstructie of de brandcompartimentering niet verandert. Het principe van vrije indeelbaarheid
,is hierbij belangrijk: kwaliteitseisen voor vrij indeelbare gebieden waarborgen dat constructieve en
brandveiligheidsaspecten zijn gegarandeerd, terwijl de flexibiliteit van indeling behouden blijft.
Bouwverordening
Bouwverordening= een document met gemeentelijke regels en voorschriften over bouwen,
verbouwen, gebruik en slopen van bouwwerken -> wettelijke basis voor de bouwpraktijk binnen de
gemeente.
Om te voorkomen dat er gebouwd wordt op ernstig vervuilde grond, zijn er in de Omgevingswet en
het bijbehorende Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regels opgenomen:
• Lichte bodemverontreiniging: saneringsvoorwaarden in de omgevingsvergunning.
• Zware bodemverontreiniging: weigering omgevingsvergunning.
Bouwwerken < 50 m2 of niet bestemd voor het verblijf van mens en dier zijn vrijgesteld van het
bodemonderzoek.
Berekeningen en onderzoeken bij aanvraag omgevingsvergunning
Normen en prestatie-eisen: in het Bouwbesluit staan normen aangegeven waaraan de onderdelen
van een gebouw moeten voldoen. Eerstelijnsnormen: NEN, NEN-EN, NVM en V.
Functionele eis= beschrijft welke functie of welk doel een onderdeel moet vervullen (bijvoorbeeld het
veilig vluchten bij brand), zonder eisen te stellen aan de concrete oplossing.
Prestatie-eis= geeft aan welk niveau of resultaat bereikt moet worden (bijvoorbeeld een minimale
sterkte, capaciteit of brandwerendheid), zonder voor te schrijven hoe dit wordt gerealiseerd.
Aawezigheidseis= geeft aan dat een specifieke voorziening of element verplicht aanwezig moet zijn
bij een bepaalde gebruiksfunctie, vaak in combinatie met een prestatie-eis waaraan deze moet
voldoen.
-> Als niet aan de norm kan worden voldaan, biedt het Bouwbesluit de mogelijkheid een
‘gelijkwaardige oplossing’ toe te passen; dan mag er een andere invulling worden gegeven aan de
prestatie-eis, als er maar voldaan wordt aan de doelstellingen van de eis.
Milieuconvenant: een milieuconvenant is een verklaring van alle bij de bouwactiviteiten betrokken
partijen, waarin staat dat ze bij alle bouwactiviteiten rekening houden met het milieu.
Bodemrapport: als onderdeel van de aanvraag voor een omgevingsvergunning is een verkennend
milieutechnische bodemonderzoek en bodemonderzoeksrapport verplicht in het geval van:
• Een bouwplan waar geen recente bodemgegevens voorhanden zijn;
• Nieuwbouw;
• Potentieel vervuilde locaties;
• Uitbreidingen groter dan 50 m2.
De gemeente dient de omgevingsvergunning te weigeren als de bodemgesteldheid niet voldoet aan
de wettelijke normen.
,Let op: de bodem hoeft niet 100% schoon te zijn -> het gebruik van het bouwwerk bepaalt de norm
(locaties waar gewoond of gewerkt wordt moet schoner zijn dan locaties voor een opslagplaats).
Sonderingsrapport: sonderen brengt de bodemgesteldheid in kaart wat samenstelling en draagkracht
betreft. Belangrijk is te weten waar en hoe diep de dragende grondlaag zit. Let op: bij
vergunningsvrije bouwwerken is sonderen niet verplicht, maar bij twijfel wel raadzaam.
Constructierapport: bij een aanvraag van een omgevingsvergunning waarbij een veranderde of
nieuwe constructie wordt toegepast, moet volgens het Bouwbesluit worden aangetoond of de
constructie voldoet aan de wettelijke eisen.
Akoestisch rapport: een akoestische berekening is verplicht bij nieuwe bouwwerken waarin
verblijfsgebieden worden gesitueerd aan één of meer geluidsgevoelige zijden (bijvoorbeeld een
snelweg) of wanneer een ruimte wordt veranderd in een verblijfsgebied. Vergunningsvrije
bouwwerken hoeven niet aan de geluidscriteria te voldoen.
Energiezuinigheid: conform hoofdstuk 5 Bouwbesluit gelden er voorschriften voor energiezuinigheid -
> hebben betrekking op bestaande bouw en gelden alleen voor gebruiksfuncties die worden
verwarmd en waarin mensen verblijven.
Bij het maken van plannen met betrekking tot de ruimtelijke ordening en bij de aanvraag van een
omgevingsvergunning speelt de wet- en regelgeving met betrekking tot milieu en duurzaamheid een
grote rol -> Wet milieubeheer (Wm) opgenomen in de Wabo.
Overige wetten en vergunningen
Andere relevante wetten en vergunningen:
Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet): legt de rechten en plichten van werkgevers en werknemers
vast op gebied van veiligheid en gezondheid op het werk.
Arbeidsomstandighedenbesluit (Arbobesluit): een wet die de regels uit de Arbowet verder
uitgewerkt, specifiek gericht op het tegengaan van arbeidsrisico’s.
Monumentenwet: heeft als doel historische gebouwen voor het nageslacht veilig te stellen.
Tijdelijke vergunning: voor tijdelijke bewoning of bedrijfsvoering op een bouwplaats is een
vergunning nodig die bij de gemeente moet worden aangevraagd (maximaal 5 jaar).
Hoofdstuk Milieu en duurzaamheid
Inleiding
Duurzaam bouwen staat centraal -> 4 pijlers: verstandig gebruik van de ruimte (hoge densiteit),
energie (Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG)) , water en milieuvriendelijke materialen
(Levenscyclusanalyse (LCA)).
Wet- en regelgeving op milieugebied
1. Bouwbesluit: regelt de minimale bouwtechnische eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid,
energiezuinigheid en milieu.
2. Wet milieubeheer: kaderwet voor milieubeleid in Nederland.
, - Provinciale Milieuverordening: provincies mogen aanvullende regels stellen voor
milieubescherming.
- Milieuvergunning: verplicht voor bedrijven met milieubelastende activiteiten -> onderdeel
van het omgevingsvergunningstelsel.
3. Besluit bodemkwaliteit: regelt het hergebruik van grond en bouwstoffen zonder schade aan het
milieu -> vereist milieuhygiënische keuring bij het toepassen of verplaatsen van grond of
baggerspecie.
4. Wet bodembescherming: beschermt de bodem tegen verontreiniging; veroorzaker moet saneren
(geldt vooral bij (her)ontwikkeling van vervuilde locaties).
5. Waterwet: integreert wetten voor waterbeheer (kwaliteit, kwantiteit en veiligheid).
7. Ontgrondingswet: regelt het winnen van zand, klei, grind of veen (ontgrondingen).
Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP) is het kader voor het Nederlandse milieubeleid -> geeft
langetermijndoelen voor duurzaamheid en milieubescherming.
Duurzaam bouwen
Duurzame ontwikkeling (Brundtlandrapport): een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de
huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen
om ook in hun behoeften te voorzien.
De Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen zijn richtlijnen die helpen om milieuvriendelijk te
ontwerpen, bouwen en renoveren -> bieden praktische maatregelen voor energie, materiaalgebruik
en waterbeheer.
• De EPC gaf tot 2021 aan hoe energiezuinig een woning was -> inmiddels vervangen door
strengere BENG-eisen (tonen: maximale energiebehoeften, maximale primair fossiel
energieverbruik en grenswaarde van het risico op temperatuuroverschrijding).
• De EPA is een rapport dat de energieprestatie van bestaande gebouwen beoordeelt -> vormt
de basis voor het energielabel (verplicht bij verkoop woning).
Industrieel, flexibel en demontabel bouwen (IFD-bouwen)
IFD-bouwen: een bouwmethode waarbij onderdelen in de fabriek (industrieel) worden gemaakt en zo
ontworpen dat ze eenvoudig aanpasbaar (flexibel) en uit elkaar te halen of herbruikbaar
(demontabel) zijn -> korte bouwtijd doordat de fabricage in de fabriek plaatsvindt. Het doel is om
efficiënter, duurzamer en circulair te bouwen, met minder verspilling en meer mogelijkheden voor
hergebruik van materialen en onderdelen -> combineert de belangen van milieu en economie in de
bouwsector.
Asbest
Asbest: een verzamelnaam voor een groep van natuurlijke mineralen met microscopisch kleine vezels
die sterk, slijtvast en hittebestendig zijn. Vroeger veel gebruikt in de bouw, maar inmiddels verboden
omdat de vezels schadelijk zijn voor de gezondheid bij inademing:
• Serpentijnachtige stoffen (witte asbest) -> minst schadelijk.
Hoofdstuk Voorschriften, wetten, verordeningen en vergunningen
Wetgeving
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) was een Nederlandse wet die de basis vormde voor hoe de ruimte
in Nederland planmatig werd ingericht en gebruikt (nu: Omgevingswet) -> wordt verder uitgewerkt in
de structuurvisie, gemeentelijke bestemmingsplannen en in het Besluit ruimtelijke ordening. Binnen
deze kaders vinden afwegingen voor de verschillende belangen plaats.
De Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is de wet die de omgevingsvergunning regelt ->
één aanvraag voor meerdere activiteiten.
Deelomgevingsvergunning: voor één bouwproject aparte vergunningen: één voor de technische
aspecten (zoals de constructie) en één voor de ruimtelijke inpassing (zoals de bouwhoogte en het
bebouwingspercentage).
Gefaseerde omgevingsvergunning: een manier om een project in meerdere stappen te vergunnen,
waarbij niet alle aspecten van het project tegelijkertijd worden beoordeeld. Dit kan handig zijn bij
grote of complexe projecten.
De Woningwet (Ww) vormt het juridische kader voor de kwaliteit en veiligheid van bouwwerken in
Nederland. Het Bouwbesluit 2012 (nu formeel Bbl) is een uitvoeringsregeling die onder deze wet valt
en werkt de regels uit de Woningwet concreet uit -> regeling die de minimale technische eisen
vastlegt waaraan bouwwerken in Nederland moeten voldoen.
Het beginsel van verworven rechten houdt in dat nieuwe bouwvoorschriften in principe alleen gelden
voor nieuwbouw. Bestaande gebouwen hoeven doorgaans niet te worden aangepast, tenzij er een
verbouwing of functiewijziging plaatsvindt.
Het Bouwbesluit laat de indeling van ruimten grotendeels over aan de opdrachtgever. Dit geeft
flexibiliteit in het ontwerp en maakt latere aanpassingen eenvoudiger.
Basiseisen woning:
• De verblijfsruimte moet minimaal 1,8 meter breed zijn, 2,6 meter hoog en een oppervlakte
van minimaal 5 m².
• De toiletoppervlakte moet minimaal 0,90 x 1,20 meter zijn.
• De badruimte moet minimaal 1,60 m² zijn met een breedte van 0,80 meter.
• De drempelhoogte van een toegangsdeur mag niet hoger zijn dan 2 cm.
Met de krijtstreepmethode kan een verblijfsgebied of -ruimte fictief kleiner worden gemaakt om
eenvoudiger te voldoen aan bepaalde eisen, zoals daglicht.
Volgens de Ww, Wabo en Bor zijn wijzigingen aan bestaande gebouwen vergunningsvrij wanneer de
draagconstructie of de brandcompartimentering niet verandert. Het principe van vrije indeelbaarheid
,is hierbij belangrijk: kwaliteitseisen voor vrij indeelbare gebieden waarborgen dat constructieve en
brandveiligheidsaspecten zijn gegarandeerd, terwijl de flexibiliteit van indeling behouden blijft.
Bouwverordening
Bouwverordening= een document met gemeentelijke regels en voorschriften over bouwen,
verbouwen, gebruik en slopen van bouwwerken -> wettelijke basis voor de bouwpraktijk binnen de
gemeente.
Om te voorkomen dat er gebouwd wordt op ernstig vervuilde grond, zijn er in de Omgevingswet en
het bijbehorende Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regels opgenomen:
• Lichte bodemverontreiniging: saneringsvoorwaarden in de omgevingsvergunning.
• Zware bodemverontreiniging: weigering omgevingsvergunning.
Bouwwerken < 50 m2 of niet bestemd voor het verblijf van mens en dier zijn vrijgesteld van het
bodemonderzoek.
Berekeningen en onderzoeken bij aanvraag omgevingsvergunning
Normen en prestatie-eisen: in het Bouwbesluit staan normen aangegeven waaraan de onderdelen
van een gebouw moeten voldoen. Eerstelijnsnormen: NEN, NEN-EN, NVM en V.
Functionele eis= beschrijft welke functie of welk doel een onderdeel moet vervullen (bijvoorbeeld het
veilig vluchten bij brand), zonder eisen te stellen aan de concrete oplossing.
Prestatie-eis= geeft aan welk niveau of resultaat bereikt moet worden (bijvoorbeeld een minimale
sterkte, capaciteit of brandwerendheid), zonder voor te schrijven hoe dit wordt gerealiseerd.
Aawezigheidseis= geeft aan dat een specifieke voorziening of element verplicht aanwezig moet zijn
bij een bepaalde gebruiksfunctie, vaak in combinatie met een prestatie-eis waaraan deze moet
voldoen.
-> Als niet aan de norm kan worden voldaan, biedt het Bouwbesluit de mogelijkheid een
‘gelijkwaardige oplossing’ toe te passen; dan mag er een andere invulling worden gegeven aan de
prestatie-eis, als er maar voldaan wordt aan de doelstellingen van de eis.
Milieuconvenant: een milieuconvenant is een verklaring van alle bij de bouwactiviteiten betrokken
partijen, waarin staat dat ze bij alle bouwactiviteiten rekening houden met het milieu.
Bodemrapport: als onderdeel van de aanvraag voor een omgevingsvergunning is een verkennend
milieutechnische bodemonderzoek en bodemonderzoeksrapport verplicht in het geval van:
• Een bouwplan waar geen recente bodemgegevens voorhanden zijn;
• Nieuwbouw;
• Potentieel vervuilde locaties;
• Uitbreidingen groter dan 50 m2.
De gemeente dient de omgevingsvergunning te weigeren als de bodemgesteldheid niet voldoet aan
de wettelijke normen.
,Let op: de bodem hoeft niet 100% schoon te zijn -> het gebruik van het bouwwerk bepaalt de norm
(locaties waar gewoond of gewerkt wordt moet schoner zijn dan locaties voor een opslagplaats).
Sonderingsrapport: sonderen brengt de bodemgesteldheid in kaart wat samenstelling en draagkracht
betreft. Belangrijk is te weten waar en hoe diep de dragende grondlaag zit. Let op: bij
vergunningsvrije bouwwerken is sonderen niet verplicht, maar bij twijfel wel raadzaam.
Constructierapport: bij een aanvraag van een omgevingsvergunning waarbij een veranderde of
nieuwe constructie wordt toegepast, moet volgens het Bouwbesluit worden aangetoond of de
constructie voldoet aan de wettelijke eisen.
Akoestisch rapport: een akoestische berekening is verplicht bij nieuwe bouwwerken waarin
verblijfsgebieden worden gesitueerd aan één of meer geluidsgevoelige zijden (bijvoorbeeld een
snelweg) of wanneer een ruimte wordt veranderd in een verblijfsgebied. Vergunningsvrije
bouwwerken hoeven niet aan de geluidscriteria te voldoen.
Energiezuinigheid: conform hoofdstuk 5 Bouwbesluit gelden er voorschriften voor energiezuinigheid -
> hebben betrekking op bestaande bouw en gelden alleen voor gebruiksfuncties die worden
verwarmd en waarin mensen verblijven.
Bij het maken van plannen met betrekking tot de ruimtelijke ordening en bij de aanvraag van een
omgevingsvergunning speelt de wet- en regelgeving met betrekking tot milieu en duurzaamheid een
grote rol -> Wet milieubeheer (Wm) opgenomen in de Wabo.
Overige wetten en vergunningen
Andere relevante wetten en vergunningen:
Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet): legt de rechten en plichten van werkgevers en werknemers
vast op gebied van veiligheid en gezondheid op het werk.
Arbeidsomstandighedenbesluit (Arbobesluit): een wet die de regels uit de Arbowet verder
uitgewerkt, specifiek gericht op het tegengaan van arbeidsrisico’s.
Monumentenwet: heeft als doel historische gebouwen voor het nageslacht veilig te stellen.
Tijdelijke vergunning: voor tijdelijke bewoning of bedrijfsvoering op een bouwplaats is een
vergunning nodig die bij de gemeente moet worden aangevraagd (maximaal 5 jaar).
Hoofdstuk Milieu en duurzaamheid
Inleiding
Duurzaam bouwen staat centraal -> 4 pijlers: verstandig gebruik van de ruimte (hoge densiteit),
energie (Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG)) , water en milieuvriendelijke materialen
(Levenscyclusanalyse (LCA)).
Wet- en regelgeving op milieugebied
1. Bouwbesluit: regelt de minimale bouwtechnische eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid,
energiezuinigheid en milieu.
2. Wet milieubeheer: kaderwet voor milieubeleid in Nederland.
, - Provinciale Milieuverordening: provincies mogen aanvullende regels stellen voor
milieubescherming.
- Milieuvergunning: verplicht voor bedrijven met milieubelastende activiteiten -> onderdeel
van het omgevingsvergunningstelsel.
3. Besluit bodemkwaliteit: regelt het hergebruik van grond en bouwstoffen zonder schade aan het
milieu -> vereist milieuhygiënische keuring bij het toepassen of verplaatsen van grond of
baggerspecie.
4. Wet bodembescherming: beschermt de bodem tegen verontreiniging; veroorzaker moet saneren
(geldt vooral bij (her)ontwikkeling van vervuilde locaties).
5. Waterwet: integreert wetten voor waterbeheer (kwaliteit, kwantiteit en veiligheid).
7. Ontgrondingswet: regelt het winnen van zand, klei, grind of veen (ontgrondingen).
Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP) is het kader voor het Nederlandse milieubeleid -> geeft
langetermijndoelen voor duurzaamheid en milieubescherming.
Duurzaam bouwen
Duurzame ontwikkeling (Brundtlandrapport): een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de
huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen
om ook in hun behoeften te voorzien.
De Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen zijn richtlijnen die helpen om milieuvriendelijk te
ontwerpen, bouwen en renoveren -> bieden praktische maatregelen voor energie, materiaalgebruik
en waterbeheer.
• De EPC gaf tot 2021 aan hoe energiezuinig een woning was -> inmiddels vervangen door
strengere BENG-eisen (tonen: maximale energiebehoeften, maximale primair fossiel
energieverbruik en grenswaarde van het risico op temperatuuroverschrijding).
• De EPA is een rapport dat de energieprestatie van bestaande gebouwen beoordeelt -> vormt
de basis voor het energielabel (verplicht bij verkoop woning).
Industrieel, flexibel en demontabel bouwen (IFD-bouwen)
IFD-bouwen: een bouwmethode waarbij onderdelen in de fabriek (industrieel) worden gemaakt en zo
ontworpen dat ze eenvoudig aanpasbaar (flexibel) en uit elkaar te halen of herbruikbaar
(demontabel) zijn -> korte bouwtijd doordat de fabricage in de fabriek plaatsvindt. Het doel is om
efficiënter, duurzamer en circulair te bouwen, met minder verspilling en meer mogelijkheden voor
hergebruik van materialen en onderdelen -> combineert de belangen van milieu en economie in de
bouwsector.
Asbest
Asbest: een verzamelnaam voor een groep van natuurlijke mineralen met microscopisch kleine vezels
die sterk, slijtvast en hittebestendig zijn. Vroeger veel gebruikt in de bouw, maar inmiddels verboden
omdat de vezels schadelijk zijn voor de gezondheid bij inademing:
• Serpentijnachtige stoffen (witte asbest) -> minst schadelijk.
