Huiswerkopdracht Aankoop Eigen Woning instructie 2
Wij, Evelien(36) en Bert(38) samenwonend, waren op zoek naar een huis uit de jaren dertig
van de vorige eeuw. Ons oog was gevallen op deze woning:
Te koop
Vrijstaand woonhuis met garage
Koningin Wilhelminalaan 41
Bouwjaar 1940
Gerenoveerd in 2016
moderne badkamer
3 slaapkamers
moderne keuken
perceel opp.: 680 m2
Woonopp.: 155 m2
Prijs: € 550.000
Wij kenden het huis en besloten om het onmiddellijk te kopen. Dit was ons droomhuis.
Bovendien was de gemeente voornemens om een school vlakbij de woning te bouwen.
Aangezien wij twee kleine kinderen hebben, was dit huis ideaal. We hebben toen gewoon de
eigenaar gebeld met de mededeling: “We kopen het huis”.
Na enig verder onderhandelen zij wij met de eigenaar van het huis (Rens Verdonck) op
woensdag 27 augustus 2025 tot mondelinge overeenstemming gekomen en is het voorlopige
koopcontract door de kopers ondertekend op donderdag 28 augustus en door de verkopers
op vrijdag 29 augustus. De kopers hebben vervolgens op vrijdag 29 augustus een door alle
partijen getekende koopovereenkomst ontvangen.
Drie weken na de ondertekening van de koopovereenkomst, besluit de gemeente dat er
geen school in de buurt van de Koningin Wilhelminalaan gebouwd zal worden.
We hebben nu de volgende vragen voor u:
1. Wanneer is de koopovereenkomst tot stand gekomen?
Bij het tekenen van de overeenkomst door beide partijen > 29 augustus.
Door koop van een woning door particulieren moet het schriftelijk worden vastgelegd,
mondeling is niet voldoende.
2. Waarom wordt de koopovereenkomst van een onroerende zaak “voorlopig
koopcontract genoemd”?
Omdat er nog een juridische levering moet komen, dit is nadat het koopcontract getekend is.
Hierdoor de term ‘voorlopig’, eigendom moet nog worden overgedragen.
Overdracht vindt pas plaatst bij de notaris = juridische levering. (eigendomsakte/
transportakte)
3. Kan de koper nog zonder consequenties van de voorlopige koopovereenkomst
afzien?
Binnen de bedenktijd wel. Dit is 3 dagen, het mogen geen twee weekenddagen/ feestdagen
zijn en niet eindigen hierop. Dit is tot en met dinsdag 2 september.
Nee, tenzij ontbindende voorwaarden of bedenktijd.
4. Tot welk moment hadden wij, Evelien en Bert, de koopovereenkomst kunnen
ontbinden in het kader van de kopersbescherming?
Tot en met dinsdag 2 september.
, 5. Op het moment dat Evelien en Bert de woning kopen is de hypotheekrente
hoog en de werkloosheid is toegenomen. Is een kopersmarkt of
verkopersmarkt dan waarschijnlijker? Licht je antwoord toe.
Kopermarkt, het is niet gunstig om een huis te kopen door de hoge rente. Hierdoor zullen er
minder mensen een huis kopen en ligt de macht bij de kopers.
6. Hoe beoordeel je de situatie als er na het sluiten van de koopovereenkomst
blijkt dat de kavel kleiner is dan in de koopovereenkomst is omschreven?
Dit kan leiden tot een vermindering van de prijs of het ontbinden van de overeenkomst. Het
is daarentegen wel de kopersplicht om grondig onderzoek te plegen.
7. Nadat Evelien en Bert eigenaar zijn geworden van de woning, gaan ze eerst nog
wat verven en andere kleine klusjes doen voordat ze in de woning gaan wonen.
Tijdens het klussen ontdekt Bert een flinke scheur in de muur van de woning.
Hij maakt zich zorgen en geeft aan dat er sprake is van een verborgen gebrek.
Heeft Bert gelijk?
Er is sprake van een verborgen gebreke als dit het normale gebruik van de woning
belemmert. In dit geval is dat niet zo.
Mededelingsplicht bij verkoper.
8. Wat is de rol van de notaris bij de betaling van de koopprijs van een
onroerende zaak? Wat wordt er allemaal via de notaris verrekend bij de koop?
De notaris geldt als tussenpersoon. De koper kan kiezen voor een waarborgsom of
bankgarantie voor het mogelijk betalen van een boete. Dit moet vooraf worden
vastgelegd in de koopovereenkomst. Ook betaald de kopende partij de kosten koper, dit
zijn onder andere notariskosten.
Notaris moet overdrachtsbelasting inhouden en overdragen aan belastingdienst.
Kosten voor inschrijven kadaster.
De gemeentelijke heffingen. Vaak heeft verkoper al een deel betaald, notaris verrekent
dit bedrag.
Notaris maakt aanneemsom over naar geldverstrekker.
Hypotheekadviseur moet ook betaald te worden.
Huiswerkopdracht Aankoop Eigen Woning Instructie 3
Opgave 1
Geert (54) en Jeanne (55) hebben elkaar een jaar geleden leren kennen. Ze wonen op dit
moment samen zonder samenlevingscontract in een huurwoning die ze samen huren. Ze
zouden graag samen (50/50) een woning willen kopen. Jeanne heeft in het verleden al een
woning in haar bezit gehad en heeft de woning heel goed kunnen verkopen. Jeanne bezit
hierdoor veel meer spaargeld dan Geert. Jeanne wil haar deel van de woning daarom kopen
met het spaargeld dat ze heeft en ze wil geen financiering aangaan. Geert heeft nauwelijks
vermogen en zal daarom wel een financiering aangaan.
a. Hoe kunnen Geert en Jeanne regelen dat Geert verantwoordelijk wordt voor de
schuld die wordt aangegaan voor de koop van de woning?
In de hypotheekakte zeten dat Geert een lening wil aangaan voor het huis en dat Jeanne
betaald met haar spaargeld.
Samenlevingscontract met draagplichtovereenkomst
, Stel dat Geert en Jeanne eerst trouwen voordat ze de woning samen (50/50) kopen. Jeanne
heeft nog steeds de wens om geen schuld aan te gaan en haar spaargeld te gebruiken voor
de aankoop van haar deel van de woning (50%). Ze hebben gehoord dat je op verschillende
manieren kunt trouwen, maar ze hebben geen idee wat het beste bij ze past.
b. Hoe adviseer je Geert en Jeanne in het huwelijk te treden en waarom?
Trouwen onder huwelijkse voorwaarden met gescheiden vermogens (koude uitsluiting).
Hierdoor aansprakelijkheid voor het huis scheiden.
- Spaargeld Jeanne blijft privévermogen
- Geert blijft zelf verantwoordelijk voor zijn lening voor het huis
Opgave 2
In januari 2019 heeft Werner Huijbrechts een woning gekocht. Behalve de keuken en de
badkamer was de woning in goede staat. De totale kosten van de aankoop bedroegen
€ 280.000. De verbouwing werd ingeschat op zo’n € 40.000.
Vraag 1
Geef aan welke hypotheekvorm (m.b.t. de hypothecaire zekerheid) je Werner, als bank,
zou hebben geadviseerd en voor welk bedrag.
Vaste hypotheek van €280.000 > dit bedrag staat vast bij aankoop en moet sowieso worden
afgelost.
Bankhypotheek van €40.000 > vanwege de flexibiliteit van deze hypothecaire zekerheid,
deze kosten staan niet vast.
Bankhypotheek van €330.000; 280.000 voor huis, 40.000 voor verbouwing en + 10.000 voor
flexibiliteit.
Bij een 2de grondige verbouwing die start eind 2021 heeft Werner een recht van hypotheek
verleend aan ABN AMRO op 3 december 2021. Bij de aankoop is aan de Rabobank het
recht van hypotheek verleend op 27 januari 2019. In beide overeenkomsten is een
huurbeding opgenomen. Werner komt financieel in zwaar weer. Als Werner in 2025 niet
meer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen t.a.v. de Rabobank wil de Rabobank gaan
executeren.
Vraag 2
Kan de Rabobank zomaar executeren? Wat is daarvoor nodig?
Ja, de Rabobank heeft recht op parate executie. Als Werner zijn betalingen niet meer kan
voldoen dan heeft de Rabobank alsnog recht op het verschuldigde geld. Het huis is hierbij
als zekerheid gekregen en mag zomaar worden verkocht.
Nee, alleen als Werner in verzuim is en aanmaning sturen. Na de eerste betaling in gebreke,
wanneer je een brief kijkt met betalingsherinnering en die datum voorbij is dan ben je in
verzuim. Hierna mag je executeren.
Er vindt executoriale verkoop plaats. Het huis levert € 310.000 op en de bijkomende kosten
voor de executie bedragen € 9.000. Op dat moment bedraagt de lening van Werner aan de
Rabobank € 270.000 en achterstallige betalingen € 1.500. De lening aan de ABN AMRO
bedraagt € 50.000 en achterstallige betalingen €700. Rabobank heeft een recht van
hypotheek voor een bedrag van € 300.000 en ABN AMRO € 60.000.
Vraag 3
Wie ontvangt wat?
Kosten beschikbaar: 310.000 – 9.000 = 301.000 €
Wij, Evelien(36) en Bert(38) samenwonend, waren op zoek naar een huis uit de jaren dertig
van de vorige eeuw. Ons oog was gevallen op deze woning:
Te koop
Vrijstaand woonhuis met garage
Koningin Wilhelminalaan 41
Bouwjaar 1940
Gerenoveerd in 2016
moderne badkamer
3 slaapkamers
moderne keuken
perceel opp.: 680 m2
Woonopp.: 155 m2
Prijs: € 550.000
Wij kenden het huis en besloten om het onmiddellijk te kopen. Dit was ons droomhuis.
Bovendien was de gemeente voornemens om een school vlakbij de woning te bouwen.
Aangezien wij twee kleine kinderen hebben, was dit huis ideaal. We hebben toen gewoon de
eigenaar gebeld met de mededeling: “We kopen het huis”.
Na enig verder onderhandelen zij wij met de eigenaar van het huis (Rens Verdonck) op
woensdag 27 augustus 2025 tot mondelinge overeenstemming gekomen en is het voorlopige
koopcontract door de kopers ondertekend op donderdag 28 augustus en door de verkopers
op vrijdag 29 augustus. De kopers hebben vervolgens op vrijdag 29 augustus een door alle
partijen getekende koopovereenkomst ontvangen.
Drie weken na de ondertekening van de koopovereenkomst, besluit de gemeente dat er
geen school in de buurt van de Koningin Wilhelminalaan gebouwd zal worden.
We hebben nu de volgende vragen voor u:
1. Wanneer is de koopovereenkomst tot stand gekomen?
Bij het tekenen van de overeenkomst door beide partijen > 29 augustus.
Door koop van een woning door particulieren moet het schriftelijk worden vastgelegd,
mondeling is niet voldoende.
2. Waarom wordt de koopovereenkomst van een onroerende zaak “voorlopig
koopcontract genoemd”?
Omdat er nog een juridische levering moet komen, dit is nadat het koopcontract getekend is.
Hierdoor de term ‘voorlopig’, eigendom moet nog worden overgedragen.
Overdracht vindt pas plaatst bij de notaris = juridische levering. (eigendomsakte/
transportakte)
3. Kan de koper nog zonder consequenties van de voorlopige koopovereenkomst
afzien?
Binnen de bedenktijd wel. Dit is 3 dagen, het mogen geen twee weekenddagen/ feestdagen
zijn en niet eindigen hierop. Dit is tot en met dinsdag 2 september.
Nee, tenzij ontbindende voorwaarden of bedenktijd.
4. Tot welk moment hadden wij, Evelien en Bert, de koopovereenkomst kunnen
ontbinden in het kader van de kopersbescherming?
Tot en met dinsdag 2 september.
, 5. Op het moment dat Evelien en Bert de woning kopen is de hypotheekrente
hoog en de werkloosheid is toegenomen. Is een kopersmarkt of
verkopersmarkt dan waarschijnlijker? Licht je antwoord toe.
Kopermarkt, het is niet gunstig om een huis te kopen door de hoge rente. Hierdoor zullen er
minder mensen een huis kopen en ligt de macht bij de kopers.
6. Hoe beoordeel je de situatie als er na het sluiten van de koopovereenkomst
blijkt dat de kavel kleiner is dan in de koopovereenkomst is omschreven?
Dit kan leiden tot een vermindering van de prijs of het ontbinden van de overeenkomst. Het
is daarentegen wel de kopersplicht om grondig onderzoek te plegen.
7. Nadat Evelien en Bert eigenaar zijn geworden van de woning, gaan ze eerst nog
wat verven en andere kleine klusjes doen voordat ze in de woning gaan wonen.
Tijdens het klussen ontdekt Bert een flinke scheur in de muur van de woning.
Hij maakt zich zorgen en geeft aan dat er sprake is van een verborgen gebrek.
Heeft Bert gelijk?
Er is sprake van een verborgen gebreke als dit het normale gebruik van de woning
belemmert. In dit geval is dat niet zo.
Mededelingsplicht bij verkoper.
8. Wat is de rol van de notaris bij de betaling van de koopprijs van een
onroerende zaak? Wat wordt er allemaal via de notaris verrekend bij de koop?
De notaris geldt als tussenpersoon. De koper kan kiezen voor een waarborgsom of
bankgarantie voor het mogelijk betalen van een boete. Dit moet vooraf worden
vastgelegd in de koopovereenkomst. Ook betaald de kopende partij de kosten koper, dit
zijn onder andere notariskosten.
Notaris moet overdrachtsbelasting inhouden en overdragen aan belastingdienst.
Kosten voor inschrijven kadaster.
De gemeentelijke heffingen. Vaak heeft verkoper al een deel betaald, notaris verrekent
dit bedrag.
Notaris maakt aanneemsom over naar geldverstrekker.
Hypotheekadviseur moet ook betaald te worden.
Huiswerkopdracht Aankoop Eigen Woning Instructie 3
Opgave 1
Geert (54) en Jeanne (55) hebben elkaar een jaar geleden leren kennen. Ze wonen op dit
moment samen zonder samenlevingscontract in een huurwoning die ze samen huren. Ze
zouden graag samen (50/50) een woning willen kopen. Jeanne heeft in het verleden al een
woning in haar bezit gehad en heeft de woning heel goed kunnen verkopen. Jeanne bezit
hierdoor veel meer spaargeld dan Geert. Jeanne wil haar deel van de woning daarom kopen
met het spaargeld dat ze heeft en ze wil geen financiering aangaan. Geert heeft nauwelijks
vermogen en zal daarom wel een financiering aangaan.
a. Hoe kunnen Geert en Jeanne regelen dat Geert verantwoordelijk wordt voor de
schuld die wordt aangegaan voor de koop van de woning?
In de hypotheekakte zeten dat Geert een lening wil aangaan voor het huis en dat Jeanne
betaald met haar spaargeld.
Samenlevingscontract met draagplichtovereenkomst
, Stel dat Geert en Jeanne eerst trouwen voordat ze de woning samen (50/50) kopen. Jeanne
heeft nog steeds de wens om geen schuld aan te gaan en haar spaargeld te gebruiken voor
de aankoop van haar deel van de woning (50%). Ze hebben gehoord dat je op verschillende
manieren kunt trouwen, maar ze hebben geen idee wat het beste bij ze past.
b. Hoe adviseer je Geert en Jeanne in het huwelijk te treden en waarom?
Trouwen onder huwelijkse voorwaarden met gescheiden vermogens (koude uitsluiting).
Hierdoor aansprakelijkheid voor het huis scheiden.
- Spaargeld Jeanne blijft privévermogen
- Geert blijft zelf verantwoordelijk voor zijn lening voor het huis
Opgave 2
In januari 2019 heeft Werner Huijbrechts een woning gekocht. Behalve de keuken en de
badkamer was de woning in goede staat. De totale kosten van de aankoop bedroegen
€ 280.000. De verbouwing werd ingeschat op zo’n € 40.000.
Vraag 1
Geef aan welke hypotheekvorm (m.b.t. de hypothecaire zekerheid) je Werner, als bank,
zou hebben geadviseerd en voor welk bedrag.
Vaste hypotheek van €280.000 > dit bedrag staat vast bij aankoop en moet sowieso worden
afgelost.
Bankhypotheek van €40.000 > vanwege de flexibiliteit van deze hypothecaire zekerheid,
deze kosten staan niet vast.
Bankhypotheek van €330.000; 280.000 voor huis, 40.000 voor verbouwing en + 10.000 voor
flexibiliteit.
Bij een 2de grondige verbouwing die start eind 2021 heeft Werner een recht van hypotheek
verleend aan ABN AMRO op 3 december 2021. Bij de aankoop is aan de Rabobank het
recht van hypotheek verleend op 27 januari 2019. In beide overeenkomsten is een
huurbeding opgenomen. Werner komt financieel in zwaar weer. Als Werner in 2025 niet
meer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen t.a.v. de Rabobank wil de Rabobank gaan
executeren.
Vraag 2
Kan de Rabobank zomaar executeren? Wat is daarvoor nodig?
Ja, de Rabobank heeft recht op parate executie. Als Werner zijn betalingen niet meer kan
voldoen dan heeft de Rabobank alsnog recht op het verschuldigde geld. Het huis is hierbij
als zekerheid gekregen en mag zomaar worden verkocht.
Nee, alleen als Werner in verzuim is en aanmaning sturen. Na de eerste betaling in gebreke,
wanneer je een brief kijkt met betalingsherinnering en die datum voorbij is dan ben je in
verzuim. Hierna mag je executeren.
Er vindt executoriale verkoop plaats. Het huis levert € 310.000 op en de bijkomende kosten
voor de executie bedragen € 9.000. Op dat moment bedraagt de lening van Werner aan de
Rabobank € 270.000 en achterstallige betalingen € 1.500. De lening aan de ABN AMRO
bedraagt € 50.000 en achterstallige betalingen €700. Rabobank heeft een recht van
hypotheek voor een bedrag van € 300.000 en ABN AMRO € 60.000.
Vraag 3
Wie ontvangt wat?
Kosten beschikbaar: 310.000 – 9.000 = 301.000 €
