Belasting op onroerende zaken
Hoorcollege 1: de achtergrond informatie OVB, structuur, schijf van vijf
Enkele economische aspecten van de overdrachtsbelasting
- Conjunctuurgevoeligheid: de OVB is op 2 manieren conjunctuurgevoelig (tweeërlei):
1. Als het slecht gaat met de economie, vraag neemt af, dus de OVB daalt
2. Als het goed gaat met de economie, gaan de prijzen omhoog, waardoor de OVB stijgt
Voor de overheid zit een nadeel aan de conjunctuurgevoeligheid, het is geen constante stroom.
Een minder conjunctuurgevoelige belasting is verhuurheffing (bezitsbelasting)
- “Locked in”-effect OVB beïnvloed verhuisbereidheid:
als je eenmaal een huis gekocht hebt, wordt het vanuit OVB-perspectief goedkoper om langer in
die woning te blijven wonen, de gemiddelde jaarlijkse overdrachtsbelasting last wordt kleiner.
- OVB kan een negatieve invloed hebben op de keuze tussen huren en kopen
Een koper betaalt direct OVB. Huurders hebben formeel gezien geen last van de OVB. Echter
zullen zij indirect toch mee betalen door het doorberekenen in huurprijzen
- Negatieve invloed OVB op arbeidsmobiliteit
Verhuizen voor je werk wordt moeilijker door OVB. Bij huizen is dit 2%. Maar de
verhuisbereidheid van bedrijfspanden betalen 6%.
De OVB in internationaal verband
- Veel landen heffen OVB omdat het een goede inkomstenbron is voor het rijk, aangezien
onroerende zaken goed zichtbaar zijn, zodat belasting moeilijk te ontduiken is
- Belastingverdragen zien niet op de OVB, omdat er geen grensoverschrijdende conflicten tussen
landen bestaan. Er is niet een land wat OVB kan heffen ten aanzien van hetzelfde pand.
- OVB kan wel grensoverschrijdend werken, want buitenlandse (rechts)personen kunnen wel te
maken hebben met de Nederlandse OVB.
Heffingssubject: verkrijger is belastingplichtig (art. 16 WBR)
- Alleen natuurlijke en rechtspersonen kunnen worden aangemerkt als verkrijger. Bij
personenvennootschappen (maatschap, vof) kijken we naar de achterliggende personen, als dat
een natuurlijk- of rechtspersoon is, dan wordt die in de heffing getrokkken.
- Invloed juridische vormgeving samenlevingsverband wordt behandeld in art. 3 en 4.
- De OVB maakt geen onderscheid in de woon-en verstigingsplaats (art. 4 AWR), dus maakt niet uit
of de verkrijger van een woning in NL of buitenland woont.
,Heffingsobject: verkrijging van in NL gelegen onroerende zaken (art. 2 WBR)
• Gaat om onroerende zaken, beperkte rechten en economisch eigendom
• De titel van verkrijging waaronder wordt verkregen maakt niet uit.
o Algemene titel: opvolging in het gehele vermogen van rechtsvoorganger zonder een
bijzondere of aanvullende rechtshandeling (juridische fusie)
o Bijzondere titel: verkrijging van een bepaald goed, vergt zelden een nadere
rechtshandeling tot overdracht daarvan (koop)
De titel van verkrijging kan uiteindelijk wel de heffing van OVB beïnvloeden (er zijn
vrijstellingen voor juridische fusies)
Heffingsobject
- Onroerende zaak:
o Zaken: voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW)
o Onroerende zaken: grond, gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn
(art. 3:3, lid 1 BW).
▪ Duurzaam: naar aard en inrichting bestemd om voor langere tijd ter plaatse te blijven.
o HR BNB 2012/155: Marina (drijfwoning) is een schip, geen onroerende zaak
o Fictieve OZ (art. 4): geen echte OZ, maar aandelen in een onroerendezaaklichaam
(vastgoedrechtspersoon).
- Beperkte rechten op onroerende zaken
o Recht van vruchtgebruik (art. 3:201 e.v. BW): recht om goederen die aan een ander
toebehoren, te gebruiken en daarvan de vruchten te plukken
o Erfdienstbaarheid (art. 5:70 BW): erfdienstbaarheid is een last, waarmede een
onroerende zaak (diendende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak
(heersende erf) is bezwaard.
▪ Het recht om een erf van een ander te kunnen gebruiken. Stel je hebt een perceel en
je kan deze alleen bereiken door over het perceel van je buurman te rijden. Dan
kunnen jij en je buurman een recht van erfdienstbaarheid afspreken.
o Recht van erfpacht (art. 5:85 BW): een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft een onroerende zaak van iemand anders te houden en te gebruiken
▪ Dit zie je vaak in steden. De gemeente houdt het eigendom van de grond, welke
mensen wel mogen gebruiken.
▪ Dus ook de verkrijging van het recht van erfpacht op een onroerende zaak kan lijden
tot heffing OVB.
o Recht van opstal (art. 5:101 BW): een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende
zaak gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of verkrijgen
Alle bovenstaande rechten zijn genotsrechten/gebruiksrechten. Verkrijging/vestiging hiervan
kan lijden tot het heffen van OVB.
o Pand- en hypotheekrecht -> zekerheidsrechten, deze zijn uitgezonderd ogv art. 5
▪ Hypotheek: het recht van de bank om het huis te kunnen verkopen en met de
opbrengst daarvan de schuld kunnen aflossen
▪ Pandrecht: het recht van de bank om een niet-register goed (zoals aandelen) te
verkopen en met de opbrengst ervan de schuld af te lossen.
- Economisch eigendom (art. 2 lid 2 WBR): een samenstel van rechten en plichten dat enig risico
van waardeverandering belichaamt en toekomt aan een ander dan de eigenaar of beperkt
gerechtigde. Vaak gaat het economisch eigendom eerder over dan het juridische eigendom.
Economisch eigendom bestaat uit 3 elementen:
1. De gerechtigdheid tot toekomstige waardestijgingen
2. Het risico van toekomstige waardedalingen (inclusief het risico van tenietgaan)
3. De gerechtigdheid tot de vruchten van de zaak.
o De verkrijging kan vormvrij (mondeling of via onderhands contract) worden verkregen.
▪ Er is wel een meldingsplicht voor de overdrager (art. 54 WBR).
▪ Juridisch eigendom kan alleen via notariële akte.
, o De OVB is in dit geval een “twee koppig monster”: heffing bij zowel economisch eigendom
als juridisch eigendom (art. 2 lid 1) over hetzelfde pand. Dit is opgelost in de
heffingsmaatstaf (art. 9 lid 4).
▪ Maar het komt wel voor als er twee verschillende verkrijgers zijn.
o De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging
van economisch eigendom
o Bij vestiging van een optierecht is geen sprake van economisch eigendom. Bij het
uitoefenen van een optie, is er wel sprake van een verkrijging, en dus een belastbaar feit
voor de OVB (bijvoorbeeld economisch eigendom 100% in een vastgoedbedrijf)
o Speciale regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen, transparante fondsen (art. 2 lid 3 e.v.)
Commanditaire en beherende vennoten (participanten) verkrijgen een aandeel in het
economisch eigendom van vastgoed bijvoorbeeld een kantoorgebouw. Vaak wordt het
juridisch eigendom ondergebracht in een stichting (stichting verkrijgt dus het juridische
eigendom). OVB belast zowel de verkrijging van economisch als juridisch eigendom
▪ Lid 2: verkrijging economisch eigendom vormt een belastbaar feit
▪ Lid 3 (uitzondering op lid 2): verkrijging van rechten in een beleggingsfonds of WFT
fonds zijn uitgezonderd van OVB
▪ Lid 4 (uitzondering op lid 3): als je participeert in een WFT-fonds dan gaat de
uitzondering van lid 3 niet op als je een belang krijgt van 1/3e of meer.
• Bij dit belang kijk je niet alleen naar je eigen belang, maar ook naar dat van
verbonden lichamen of personen. Ook kijk je naar het belang wat je al had.
Alles wat boven het belang van 1/3e zit, wordt belast met OVB.
Uitzondering heffingsobject:
- Boedelmenging of erfrecht (art. 3, lid 1 sub a): verkrijging door boedelmenging, erfrecht of
verjaring is uitgezonderd
o Erfrecht: verkrijging krachtens wettelijke verdeling/testament zijn uitgezonderd
▪ Ook krachtens legaat
o Niet: uitoefening wilsrecht, maar tegemoetkoming (art. 15, 1, x)
o Voorbeeld boedelmenging: Door trouwen in GVG verkrijg je de helft van de woning van je
partner. Verkrijging van het pand vormt een belastbaar feit o.g.v. art. 2, maar door art. 3
wordt dit niet belast met OVB. Dit geldt ook voor beperkte huwelijksgoederen
gemeenschap.
o Voorbeeld samenlevingscontract: bij een meerwaardeclausule (partner wordt mede-
eigenaar van de waardeontwikkeling van bijvoorbeeld een pand) of verrekenbeding in
samenlevingscontract waaruit economisch eigendom voortvloeit, blijft de heffing van OVB
achterwege. Dit omdat OVB geen hindernis moet zijn om samen te gaan wonen.
- Verdeling nalatenschap en huwelijksgemeenschap (art. 3, lid 1 sub b)
o Voorbeeld verdeling van de nalatenschap: ouderlijke boedelverdeling betekent dat alles
naar de langstlevende gaat. Kinderen verkrijgen dan een onderbedelingsvordering (dit
vormt geen verkrijging). De vrouw verkrijgt krachtens verdeling, deze verdeling wordt
vrijgesteld door art. 3 lid 1 sub b)
- Vestigings van hypotheek- en erfpacht (art. 5): dit zijn zekerheidsrechten, dus geen OVB.
Hoorcollege 1: de achtergrond informatie OVB, structuur, schijf van vijf
Enkele economische aspecten van de overdrachtsbelasting
- Conjunctuurgevoeligheid: de OVB is op 2 manieren conjunctuurgevoelig (tweeërlei):
1. Als het slecht gaat met de economie, vraag neemt af, dus de OVB daalt
2. Als het goed gaat met de economie, gaan de prijzen omhoog, waardoor de OVB stijgt
Voor de overheid zit een nadeel aan de conjunctuurgevoeligheid, het is geen constante stroom.
Een minder conjunctuurgevoelige belasting is verhuurheffing (bezitsbelasting)
- “Locked in”-effect OVB beïnvloed verhuisbereidheid:
als je eenmaal een huis gekocht hebt, wordt het vanuit OVB-perspectief goedkoper om langer in
die woning te blijven wonen, de gemiddelde jaarlijkse overdrachtsbelasting last wordt kleiner.
- OVB kan een negatieve invloed hebben op de keuze tussen huren en kopen
Een koper betaalt direct OVB. Huurders hebben formeel gezien geen last van de OVB. Echter
zullen zij indirect toch mee betalen door het doorberekenen in huurprijzen
- Negatieve invloed OVB op arbeidsmobiliteit
Verhuizen voor je werk wordt moeilijker door OVB. Bij huizen is dit 2%. Maar de
verhuisbereidheid van bedrijfspanden betalen 6%.
De OVB in internationaal verband
- Veel landen heffen OVB omdat het een goede inkomstenbron is voor het rijk, aangezien
onroerende zaken goed zichtbaar zijn, zodat belasting moeilijk te ontduiken is
- Belastingverdragen zien niet op de OVB, omdat er geen grensoverschrijdende conflicten tussen
landen bestaan. Er is niet een land wat OVB kan heffen ten aanzien van hetzelfde pand.
- OVB kan wel grensoverschrijdend werken, want buitenlandse (rechts)personen kunnen wel te
maken hebben met de Nederlandse OVB.
Heffingssubject: verkrijger is belastingplichtig (art. 16 WBR)
- Alleen natuurlijke en rechtspersonen kunnen worden aangemerkt als verkrijger. Bij
personenvennootschappen (maatschap, vof) kijken we naar de achterliggende personen, als dat
een natuurlijk- of rechtspersoon is, dan wordt die in de heffing getrokkken.
- Invloed juridische vormgeving samenlevingsverband wordt behandeld in art. 3 en 4.
- De OVB maakt geen onderscheid in de woon-en verstigingsplaats (art. 4 AWR), dus maakt niet uit
of de verkrijger van een woning in NL of buitenland woont.
,Heffingsobject: verkrijging van in NL gelegen onroerende zaken (art. 2 WBR)
• Gaat om onroerende zaken, beperkte rechten en economisch eigendom
• De titel van verkrijging waaronder wordt verkregen maakt niet uit.
o Algemene titel: opvolging in het gehele vermogen van rechtsvoorganger zonder een
bijzondere of aanvullende rechtshandeling (juridische fusie)
o Bijzondere titel: verkrijging van een bepaald goed, vergt zelden een nadere
rechtshandeling tot overdracht daarvan (koop)
De titel van verkrijging kan uiteindelijk wel de heffing van OVB beïnvloeden (er zijn
vrijstellingen voor juridische fusies)
Heffingsobject
- Onroerende zaak:
o Zaken: voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW)
o Onroerende zaken: grond, gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn
(art. 3:3, lid 1 BW).
▪ Duurzaam: naar aard en inrichting bestemd om voor langere tijd ter plaatse te blijven.
o HR BNB 2012/155: Marina (drijfwoning) is een schip, geen onroerende zaak
o Fictieve OZ (art. 4): geen echte OZ, maar aandelen in een onroerendezaaklichaam
(vastgoedrechtspersoon).
- Beperkte rechten op onroerende zaken
o Recht van vruchtgebruik (art. 3:201 e.v. BW): recht om goederen die aan een ander
toebehoren, te gebruiken en daarvan de vruchten te plukken
o Erfdienstbaarheid (art. 5:70 BW): erfdienstbaarheid is een last, waarmede een
onroerende zaak (diendende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak
(heersende erf) is bezwaard.
▪ Het recht om een erf van een ander te kunnen gebruiken. Stel je hebt een perceel en
je kan deze alleen bereiken door over het perceel van je buurman te rijden. Dan
kunnen jij en je buurman een recht van erfdienstbaarheid afspreken.
o Recht van erfpacht (art. 5:85 BW): een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft een onroerende zaak van iemand anders te houden en te gebruiken
▪ Dit zie je vaak in steden. De gemeente houdt het eigendom van de grond, welke
mensen wel mogen gebruiken.
▪ Dus ook de verkrijging van het recht van erfpacht op een onroerende zaak kan lijden
tot heffing OVB.
o Recht van opstal (art. 5:101 BW): een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende
zaak gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of verkrijgen
Alle bovenstaande rechten zijn genotsrechten/gebruiksrechten. Verkrijging/vestiging hiervan
kan lijden tot het heffen van OVB.
o Pand- en hypotheekrecht -> zekerheidsrechten, deze zijn uitgezonderd ogv art. 5
▪ Hypotheek: het recht van de bank om het huis te kunnen verkopen en met de
opbrengst daarvan de schuld kunnen aflossen
▪ Pandrecht: het recht van de bank om een niet-register goed (zoals aandelen) te
verkopen en met de opbrengst ervan de schuld af te lossen.
- Economisch eigendom (art. 2 lid 2 WBR): een samenstel van rechten en plichten dat enig risico
van waardeverandering belichaamt en toekomt aan een ander dan de eigenaar of beperkt
gerechtigde. Vaak gaat het economisch eigendom eerder over dan het juridische eigendom.
Economisch eigendom bestaat uit 3 elementen:
1. De gerechtigdheid tot toekomstige waardestijgingen
2. Het risico van toekomstige waardedalingen (inclusief het risico van tenietgaan)
3. De gerechtigdheid tot de vruchten van de zaak.
o De verkrijging kan vormvrij (mondeling of via onderhands contract) worden verkregen.
▪ Er is wel een meldingsplicht voor de overdrager (art. 54 WBR).
▪ Juridisch eigendom kan alleen via notariële akte.
, o De OVB is in dit geval een “twee koppig monster”: heffing bij zowel economisch eigendom
als juridisch eigendom (art. 2 lid 1) over hetzelfde pand. Dit is opgelost in de
heffingsmaatstaf (art. 9 lid 4).
▪ Maar het komt wel voor als er twee verschillende verkrijgers zijn.
o De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging
van economisch eigendom
o Bij vestiging van een optierecht is geen sprake van economisch eigendom. Bij het
uitoefenen van een optie, is er wel sprake van een verkrijging, en dus een belastbaar feit
voor de OVB (bijvoorbeeld economisch eigendom 100% in een vastgoedbedrijf)
o Speciale regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen, transparante fondsen (art. 2 lid 3 e.v.)
Commanditaire en beherende vennoten (participanten) verkrijgen een aandeel in het
economisch eigendom van vastgoed bijvoorbeeld een kantoorgebouw. Vaak wordt het
juridisch eigendom ondergebracht in een stichting (stichting verkrijgt dus het juridische
eigendom). OVB belast zowel de verkrijging van economisch als juridisch eigendom
▪ Lid 2: verkrijging economisch eigendom vormt een belastbaar feit
▪ Lid 3 (uitzondering op lid 2): verkrijging van rechten in een beleggingsfonds of WFT
fonds zijn uitgezonderd van OVB
▪ Lid 4 (uitzondering op lid 3): als je participeert in een WFT-fonds dan gaat de
uitzondering van lid 3 niet op als je een belang krijgt van 1/3e of meer.
• Bij dit belang kijk je niet alleen naar je eigen belang, maar ook naar dat van
verbonden lichamen of personen. Ook kijk je naar het belang wat je al had.
Alles wat boven het belang van 1/3e zit, wordt belast met OVB.
Uitzondering heffingsobject:
- Boedelmenging of erfrecht (art. 3, lid 1 sub a): verkrijging door boedelmenging, erfrecht of
verjaring is uitgezonderd
o Erfrecht: verkrijging krachtens wettelijke verdeling/testament zijn uitgezonderd
▪ Ook krachtens legaat
o Niet: uitoefening wilsrecht, maar tegemoetkoming (art. 15, 1, x)
o Voorbeeld boedelmenging: Door trouwen in GVG verkrijg je de helft van de woning van je
partner. Verkrijging van het pand vormt een belastbaar feit o.g.v. art. 2, maar door art. 3
wordt dit niet belast met OVB. Dit geldt ook voor beperkte huwelijksgoederen
gemeenschap.
o Voorbeeld samenlevingscontract: bij een meerwaardeclausule (partner wordt mede-
eigenaar van de waardeontwikkeling van bijvoorbeeld een pand) of verrekenbeding in
samenlevingscontract waaruit economisch eigendom voortvloeit, blijft de heffing van OVB
achterwege. Dit omdat OVB geen hindernis moet zijn om samen te gaan wonen.
- Verdeling nalatenschap en huwelijksgemeenschap (art. 3, lid 1 sub b)
o Voorbeeld verdeling van de nalatenschap: ouderlijke boedelverdeling betekent dat alles
naar de langstlevende gaat. Kinderen verkrijgen dan een onderbedelingsvordering (dit
vormt geen verkrijging). De vrouw verkrijgt krachtens verdeling, deze verdeling wordt
vrijgesteld door art. 3 lid 1 sub b)
- Vestigings van hypotheek- en erfpacht (art. 5): dit zijn zekerheidsrechten, dus geen OVB.
