Hoofdstuk 1. Makelaardij
Bij waardebepaling maak je gebruik van verschillende methoden, zoals de
vergelijkingsmethode en de kapitalisatiemethode. Je houdt rekening met factoren zoals
locatie, staat van onderhoud en lokale marktomstandigheden om tot een accurate
inschatting van de marktwaarde te komen.
Als makelaar ben je een onafhankelijke tussenpersoon die bemiddelt bij het tot stand
brengen van overeenkomsten betreffende onroerende zaken. Een belangrijk aspect is de
onafhankelijkheid en objectiviteit waarmee je te werk gaat.
In Nederland stamt het eerste bewijs van het beroep makelaar uit 1284, toen graaf Floris V
aan de stad van Dordrecht het recht gaf om makelaars aan te stellen.
Tot 2001 was de titel ‘makelaar’ in Nederland beschermd en moesten makelaars beëdigd
worden. Deze titelbescherming werd in 2001 afgeschaft in het kader van deregulering en
zelfregulering.
Als makelaar val je onder de bepalingen in het Wetboek van Koophandel aangezien je
optreedt als tussenpersoon. Art. 62 definieert een tussenpersoon als iemand die bemiddelt
bij het sluiten van overeenkomsten in opdracht van anderen.
In Nederland zijn de belangrijkste organisaties:
● Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
● VastgoedPro
● Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)
Op Europees niveau:
● European Association of Real Estate Professions (CEPI)
-> Bevordert het uitwisselen van kennis en best practices tussen verschillende
landen
Wereldwijd:
● International Real Estate Federation (FIABCI)
-> Opgericht in 1951
-> Actief in meer dan 60 landen
-> Organiseert internationale congressen en netwerkevenementen
In Nederland wordt de persoonscertificatie voor makelaars uitgevoerd door organisaties
zoals VastgoedCert. Deze certificering is niet wettelijk verplicht, maar wordt door de
branche zelf gereguleerd om de kwaliteit en professionaliteit te waarborgen. De certificering
is vijf jaar geldig, waarna je je moet hercertificeren.
VastgoedCert houdt een openbaar register bij van alle gecertificeerde makelaars en
taxateurs. Dit register kan door consumenten worden geraadpleegd om te controleren of een
makelaar gecertificeerd is.
Hoofdstuk 2. De opdracht tot koop en verkoop
,De kenmerken en implicaties van een optie zijn:
● Exclusiviteit: tijdens de optieperiode kan de verkoper de woning niet aan iemand
anders verkopen. Dit geeft de potentiële koper een zekere mate van zekerheid.
● Tijdsgebonden: een optie geldt altijd voor een vooraf afgesproken periode, meestal
variërend van enkele dagen tot enkele weken.
● Niet-bindend voor de koper: de koper is niet verplicht om de woning daadwerkelijk
te kopen aan het einde van de optieperiode. Het is letterlijk een ‘optie’ om te kopen.
● Bindend voor de verkoper: de verkoper is wel gebonden aan de optie en moet de
woning verkopen als de koper besluit de optie uit te oefenen.
● Optievergoeding: vaak wordt er een vergoeding betaald voor het verkrijgen van een
optie. Deze vergoeding kan worden verrekend met de koopsom als de koop
doorgaat, maar wordt meestal niet terugbetaald als de koop niet doorgaat.
● Voorwaarden: in de optieovereenkomst worden de voorwaarden vastgelegd, zoals
de duur van de optie, de eventuele vergoeding en de prijs waarvoor de woning
gekocht kan worden.
Voor kopers kan het een waardevolle tool zijn om tijd te winnen, terwijl het voor verkopers
een manier kan zijn om een serieuze koper vast te houden. Tegelijkertijd moet je
benadrukken dat een optie geen garantie is voor een uiteindelijke verkoop en dat er
financiële consequenties aan verbonden kunnen zijn.
Aanbod: een aanbod is een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst. Het moet gericht
zijn tot een (rechts) persoon en voldoende bepaald zijn. Dit betekent dat het de essentiële
elementen van de beoogde overeenkomst moet bevatten. Bij een woningverkoop zijn dit
meestal de prijs, het object en de leveringsdatum.
Aanvaarding: de aanvaarding is de instemming met het aanbod. Het is een tot de
aanbieding gerichte wilsverklaring die moet overeenstemmen met het aanbod.
Beide begrippen zijn vormvrij. Dit betekent dat de mondeling, schriftelijk of zelfs stilzwijgend
kunnen plaatsvinden.
De rechter heeft besloten dat het alleen online te koop zetten van een woning niet concreet
genoeg is om een aanbod te zijn dat door de enkele acceptatie van de koper tot een
overeenkomst leidt.
Informatieplicht verkoper: de verkper moet de koper informeren over alle relevante zaken
die hij weet of behoort te weten over de woning. Dit omvat bijvoorbeeld gebreken,
erfdienstbaarheden of andere juridische beperkingen
Onderzoeksplicht koper: de koper heeft de plicht om binnen redelijke grenzen onderzoek
te doen naar de staat van de woning. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat hij een
bouwkundige keuring laat uitvoeren.
Als makelaar is jouw taak om beide partijen te begeleiden bij het nakomen van deze
verplichtingen.
,Een volmacht is een machtiging waardoor een persoon (de gevolmachtigde) bevoegd
wordt om in naam van een ander (de volmachtgever) rechtshandelingen te verrichten. Er
zijn verschillende soorten volmachten
● Algemene volmacht: geeft bevoegdheid voor alle rechtshandelingen
● Bijzondere volmacht: beperkt tot specifieke rechtshandelingen
● Privatieve volmacht: de volmachtgever mag de betreffende rechtshandeling zelf
niet meer verrichten
● Onherroepelijke volmacht: kan niet worden ingetrokken door de volmachtgever
Volmachten worden in de vastgoedpraktijk gebruikt wanneer iemand niet zelf aanwezig kan
of wil zijn bij bepaalde rechtshandelingen. Ze worden op de volgende manieren gebruikt:
● Bij ondertekening van de koopakte: als een partij niet aanwezig kan zijn, kan een
gevolmachtigde tekenen.
● Bij de overdracht bij de notaris: als de verkoper of koper niet aanwezig kan zijn, kan
een gevolmachtigde de akte van levering ondertekenen.
● Bij beheer van vastgoed: een eigenaar kan een beheerder volmacht geven om
bepaalde zaken te regelen
Hoofdstuk 3. Koop- en verkooptransacties
Als makelaar begeleid je je opdrachtgever gedurende het gehele traject van de koop- of
verkoop. Dit traject omvat verschillende fasen:
● Intakegesprek: je bespreekt de wensen en eisen van de opdrachtgever. Je
verzamelt alle relevante informatie over de woning en stelt een strategie op. Je
vraagt naar persoonlijke gegevens.
● Waardebepaling: je voert een marktanalyse uit om de waarde te bepalen. Dit omvat
het vergelijken van recente verkopen en het beoordelen van de staat van de woning.
Je gebruikt methoden zoals de vergelijkingsmethode en de kapitalisatiemethode.
● Marketing en promotie: voor de verkoop van een woning ontwikkel je een
marketingstrategie.
● Bezichtigingen: Je organiseert en begeleidt bezichtigingen voor potentiële kopers.
● Onderhandelingen: je onderhandelt namens je opdrachtgever over de prijs en
voorwaarden van de koop of verkoop.
● Koopovereenkomst: je stelt de koopovereenkomst op en zorgt ervoor dat alle
afspraken en voorwaarden duidelijk zijn vastgelegd.
● Voorbereiding op de overdracht: je zorgt ervoor dat alle documenten en informatie
gereed zijn voor de overdracht bij de notaris. Dit omvat het controleren van de
leveringsakte, het regelen van de financiën en het informeren van alle betrokken
partijen.
● Akte van levering: je begeleidt je opdrachtgever bij de overdracht van de woning bij
de notaris. Je zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht soepel verloopt. Je
controleert de leveringsakte en zorgt ervoor dat deze overeenkomt met de
koopovereenkomst.
Enkele veel gebruikte ontbindende voorwaarden zijn:
● Financieringsvoorbehoud: dit geeft de koper het recht om de koop te ontbinden als
hij geen financiering kan krijgen. De koper moet binnen een afgesproken termijn
, aantonen dat hij geen financiering kan krijgen, bijvoorbeeld door een afwijzingsbrief
van de bank te overleggen.
● Bouwkundige keuring: dit geeft de koper het recht om de koop te ontbinden als uit
de bouwkundige keuring blijkt dat er ernstige gebreken zijn aan de woning.
● Voorbehoud verkoop eigen woning: dit geeft de koper het recht om de koop te
ontbinden als hij zijn eigen woning niet binnen een bepaalde periode kan verkopen.
De leveringsakte, ook wel transportakte genoemd, is het document dat bij de notaris wordt
ondertekend om de eigendom van de woning officieel over te dragen van verkoper naar
koper. Het is van belang dat deze akte voldoet aan de afspraken die in de
koopovereenkomst zijn vastgelegd.
Bij het controleren van de leveringsakte let je op de volgende punten:
● Correcte weergave van de personalia van koper en verkoper: de namen en adressen
moeten hetzelfde zijn als in de koopovereenkomst
● Juiste omschrijving van het object: de beschrijving van de woning en de kadastrale
gegevens moeten overeenkomen met die in de koopovereenkomst
● Overeenstemming van de koopsom: de koopsom in de leveringsakte moet gelijk zijn
aan de in de koopovereenkomst afgesproken prijs
● Vermeldingen van eventuele bijzondere bepalingen: alle bijzondere afspraken, zoals
ontbindende voorwaarden of erfdienstbaarheden
● Juiste datum van overdracht: de datum moet overeenkomen met de afgesproken
datum in de koopovereenkomst
Beperkte gebruiksrechten zijn rechten die de eigenaar van een onroerende zaak beperken
in het gebruik van zijn eigendom.
De meest voorkomende beperkte gebruiksrechten zijn de volgende:
● Erfdienstbaarheid: een recht dat rust op een onroerende zaak ten behoeve van een
andere onroerende zaak. Bijvoorbeeld het recht van overpad
● Opstalrecht: het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander
gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben
● Erfpacht: het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te
gebruiken tegen betaling van een jaarlijkse canon
● Vruchtgebruik: het recht om andermans goederen te gebruiken en daarvan de
vruchten te genieten
Erfdienstbaarheid is altijd verbonden aan twee erven en gaat automatisch over bij
overdracht van de erven. Het is meestal eeuwigdurend.
Opstalrecht geeft eigendom van gebouwen of werken op andermans grond, los van de
eigendom van de grond zelf. Het kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gevestigd.
Erfpacht geeft een zeer uitgebreid gebruiksrecht, bijna gelijk aan eigendom, maar de blote
eigendom blijft bij de erfverpachter. Erfpacht wordt vaak gebruikt door gemeenten bij
gronduitgifte.
Bij waardebepaling maak je gebruik van verschillende methoden, zoals de
vergelijkingsmethode en de kapitalisatiemethode. Je houdt rekening met factoren zoals
locatie, staat van onderhoud en lokale marktomstandigheden om tot een accurate
inschatting van de marktwaarde te komen.
Als makelaar ben je een onafhankelijke tussenpersoon die bemiddelt bij het tot stand
brengen van overeenkomsten betreffende onroerende zaken. Een belangrijk aspect is de
onafhankelijkheid en objectiviteit waarmee je te werk gaat.
In Nederland stamt het eerste bewijs van het beroep makelaar uit 1284, toen graaf Floris V
aan de stad van Dordrecht het recht gaf om makelaars aan te stellen.
Tot 2001 was de titel ‘makelaar’ in Nederland beschermd en moesten makelaars beëdigd
worden. Deze titelbescherming werd in 2001 afgeschaft in het kader van deregulering en
zelfregulering.
Als makelaar val je onder de bepalingen in het Wetboek van Koophandel aangezien je
optreedt als tussenpersoon. Art. 62 definieert een tussenpersoon als iemand die bemiddelt
bij het sluiten van overeenkomsten in opdracht van anderen.
In Nederland zijn de belangrijkste organisaties:
● Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
● VastgoedPro
● Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)
Op Europees niveau:
● European Association of Real Estate Professions (CEPI)
-> Bevordert het uitwisselen van kennis en best practices tussen verschillende
landen
Wereldwijd:
● International Real Estate Federation (FIABCI)
-> Opgericht in 1951
-> Actief in meer dan 60 landen
-> Organiseert internationale congressen en netwerkevenementen
In Nederland wordt de persoonscertificatie voor makelaars uitgevoerd door organisaties
zoals VastgoedCert. Deze certificering is niet wettelijk verplicht, maar wordt door de
branche zelf gereguleerd om de kwaliteit en professionaliteit te waarborgen. De certificering
is vijf jaar geldig, waarna je je moet hercertificeren.
VastgoedCert houdt een openbaar register bij van alle gecertificeerde makelaars en
taxateurs. Dit register kan door consumenten worden geraadpleegd om te controleren of een
makelaar gecertificeerd is.
Hoofdstuk 2. De opdracht tot koop en verkoop
,De kenmerken en implicaties van een optie zijn:
● Exclusiviteit: tijdens de optieperiode kan de verkoper de woning niet aan iemand
anders verkopen. Dit geeft de potentiële koper een zekere mate van zekerheid.
● Tijdsgebonden: een optie geldt altijd voor een vooraf afgesproken periode, meestal
variërend van enkele dagen tot enkele weken.
● Niet-bindend voor de koper: de koper is niet verplicht om de woning daadwerkelijk
te kopen aan het einde van de optieperiode. Het is letterlijk een ‘optie’ om te kopen.
● Bindend voor de verkoper: de verkoper is wel gebonden aan de optie en moet de
woning verkopen als de koper besluit de optie uit te oefenen.
● Optievergoeding: vaak wordt er een vergoeding betaald voor het verkrijgen van een
optie. Deze vergoeding kan worden verrekend met de koopsom als de koop
doorgaat, maar wordt meestal niet terugbetaald als de koop niet doorgaat.
● Voorwaarden: in de optieovereenkomst worden de voorwaarden vastgelegd, zoals
de duur van de optie, de eventuele vergoeding en de prijs waarvoor de woning
gekocht kan worden.
Voor kopers kan het een waardevolle tool zijn om tijd te winnen, terwijl het voor verkopers
een manier kan zijn om een serieuze koper vast te houden. Tegelijkertijd moet je
benadrukken dat een optie geen garantie is voor een uiteindelijke verkoop en dat er
financiële consequenties aan verbonden kunnen zijn.
Aanbod: een aanbod is een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst. Het moet gericht
zijn tot een (rechts) persoon en voldoende bepaald zijn. Dit betekent dat het de essentiële
elementen van de beoogde overeenkomst moet bevatten. Bij een woningverkoop zijn dit
meestal de prijs, het object en de leveringsdatum.
Aanvaarding: de aanvaarding is de instemming met het aanbod. Het is een tot de
aanbieding gerichte wilsverklaring die moet overeenstemmen met het aanbod.
Beide begrippen zijn vormvrij. Dit betekent dat de mondeling, schriftelijk of zelfs stilzwijgend
kunnen plaatsvinden.
De rechter heeft besloten dat het alleen online te koop zetten van een woning niet concreet
genoeg is om een aanbod te zijn dat door de enkele acceptatie van de koper tot een
overeenkomst leidt.
Informatieplicht verkoper: de verkper moet de koper informeren over alle relevante zaken
die hij weet of behoort te weten over de woning. Dit omvat bijvoorbeeld gebreken,
erfdienstbaarheden of andere juridische beperkingen
Onderzoeksplicht koper: de koper heeft de plicht om binnen redelijke grenzen onderzoek
te doen naar de staat van de woning. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat hij een
bouwkundige keuring laat uitvoeren.
Als makelaar is jouw taak om beide partijen te begeleiden bij het nakomen van deze
verplichtingen.
,Een volmacht is een machtiging waardoor een persoon (de gevolmachtigde) bevoegd
wordt om in naam van een ander (de volmachtgever) rechtshandelingen te verrichten. Er
zijn verschillende soorten volmachten
● Algemene volmacht: geeft bevoegdheid voor alle rechtshandelingen
● Bijzondere volmacht: beperkt tot specifieke rechtshandelingen
● Privatieve volmacht: de volmachtgever mag de betreffende rechtshandeling zelf
niet meer verrichten
● Onherroepelijke volmacht: kan niet worden ingetrokken door de volmachtgever
Volmachten worden in de vastgoedpraktijk gebruikt wanneer iemand niet zelf aanwezig kan
of wil zijn bij bepaalde rechtshandelingen. Ze worden op de volgende manieren gebruikt:
● Bij ondertekening van de koopakte: als een partij niet aanwezig kan zijn, kan een
gevolmachtigde tekenen.
● Bij de overdracht bij de notaris: als de verkoper of koper niet aanwezig kan zijn, kan
een gevolmachtigde de akte van levering ondertekenen.
● Bij beheer van vastgoed: een eigenaar kan een beheerder volmacht geven om
bepaalde zaken te regelen
Hoofdstuk 3. Koop- en verkooptransacties
Als makelaar begeleid je je opdrachtgever gedurende het gehele traject van de koop- of
verkoop. Dit traject omvat verschillende fasen:
● Intakegesprek: je bespreekt de wensen en eisen van de opdrachtgever. Je
verzamelt alle relevante informatie over de woning en stelt een strategie op. Je
vraagt naar persoonlijke gegevens.
● Waardebepaling: je voert een marktanalyse uit om de waarde te bepalen. Dit omvat
het vergelijken van recente verkopen en het beoordelen van de staat van de woning.
Je gebruikt methoden zoals de vergelijkingsmethode en de kapitalisatiemethode.
● Marketing en promotie: voor de verkoop van een woning ontwikkel je een
marketingstrategie.
● Bezichtigingen: Je organiseert en begeleidt bezichtigingen voor potentiële kopers.
● Onderhandelingen: je onderhandelt namens je opdrachtgever over de prijs en
voorwaarden van de koop of verkoop.
● Koopovereenkomst: je stelt de koopovereenkomst op en zorgt ervoor dat alle
afspraken en voorwaarden duidelijk zijn vastgelegd.
● Voorbereiding op de overdracht: je zorgt ervoor dat alle documenten en informatie
gereed zijn voor de overdracht bij de notaris. Dit omvat het controleren van de
leveringsakte, het regelen van de financiën en het informeren van alle betrokken
partijen.
● Akte van levering: je begeleidt je opdrachtgever bij de overdracht van de woning bij
de notaris. Je zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht soepel verloopt. Je
controleert de leveringsakte en zorgt ervoor dat deze overeenkomt met de
koopovereenkomst.
Enkele veel gebruikte ontbindende voorwaarden zijn:
● Financieringsvoorbehoud: dit geeft de koper het recht om de koop te ontbinden als
hij geen financiering kan krijgen. De koper moet binnen een afgesproken termijn
, aantonen dat hij geen financiering kan krijgen, bijvoorbeeld door een afwijzingsbrief
van de bank te overleggen.
● Bouwkundige keuring: dit geeft de koper het recht om de koop te ontbinden als uit
de bouwkundige keuring blijkt dat er ernstige gebreken zijn aan de woning.
● Voorbehoud verkoop eigen woning: dit geeft de koper het recht om de koop te
ontbinden als hij zijn eigen woning niet binnen een bepaalde periode kan verkopen.
De leveringsakte, ook wel transportakte genoemd, is het document dat bij de notaris wordt
ondertekend om de eigendom van de woning officieel over te dragen van verkoper naar
koper. Het is van belang dat deze akte voldoet aan de afspraken die in de
koopovereenkomst zijn vastgelegd.
Bij het controleren van de leveringsakte let je op de volgende punten:
● Correcte weergave van de personalia van koper en verkoper: de namen en adressen
moeten hetzelfde zijn als in de koopovereenkomst
● Juiste omschrijving van het object: de beschrijving van de woning en de kadastrale
gegevens moeten overeenkomen met die in de koopovereenkomst
● Overeenstemming van de koopsom: de koopsom in de leveringsakte moet gelijk zijn
aan de in de koopovereenkomst afgesproken prijs
● Vermeldingen van eventuele bijzondere bepalingen: alle bijzondere afspraken, zoals
ontbindende voorwaarden of erfdienstbaarheden
● Juiste datum van overdracht: de datum moet overeenkomen met de afgesproken
datum in de koopovereenkomst
Beperkte gebruiksrechten zijn rechten die de eigenaar van een onroerende zaak beperken
in het gebruik van zijn eigendom.
De meest voorkomende beperkte gebruiksrechten zijn de volgende:
● Erfdienstbaarheid: een recht dat rust op een onroerende zaak ten behoeve van een
andere onroerende zaak. Bijvoorbeeld het recht van overpad
● Opstalrecht: het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander
gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben
● Erfpacht: het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te
gebruiken tegen betaling van een jaarlijkse canon
● Vruchtgebruik: het recht om andermans goederen te gebruiken en daarvan de
vruchten te genieten
Erfdienstbaarheid is altijd verbonden aan twee erven en gaat automatisch over bij
overdracht van de erven. Het is meestal eeuwigdurend.
Opstalrecht geeft eigendom van gebouwen of werken op andermans grond, los van de
eigendom van de grond zelf. Het kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gevestigd.
Erfpacht geeft een zeer uitgebreid gebruiksrecht, bijna gelijk aan eigendom, maar de blote
eigendom blijft bij de erfverpachter. Erfpacht wordt vaak gebruikt door gemeenten bij
gronduitgifte.
