Hoofdstuk 1: Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
huisvesting: schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Een organisatie kan niet zonder maar beschouwt het als een last.
- maar huisvesting kan ook een bijdrage leveren aan het realiseren van organisatiedoelen, men
moet dus niet alleen naar de kosten kijken maar ook naar de opbrengsten die er tegenover
staan.
strategisch bedrijfsmiddel; levert een bijdrage aan het uitvoeren van de organisatiestrategie,
vanwege het kapitaalintensieve karakter en huisvestingsbeslissingen vragen om een lange
planningshorizon.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
huisvesting kan op verschillende manieren waarde toevoegen maar dat is in elke organisatie
anders door de organisatiestrategie
1.2.1 huisvesting kan toegevoegde waarde opleveren door het verhogen van opbrengsten
(productiviteit omhoog door betere werkomgeving) en het verlagen van kosten (verhuizen om
huisvestingkosten te verminderen).
huisvesting kan ook bijdrage leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op gebied van
- medewerkers- en klanttevredenheid -marketing -risicobeheersing
- cultuurverandering -innovatief vermogen -flexibilisering
- duurzaamheid
1.2.2 Elke organisatie voert een eigen strategie en daarom stelt elke organisatie zijn eigen
prioriteiten op bij huisvestingprestaties. (één kiest voor goedkope locatie, andere niet). Wat voor
de ene organisatie optimale huisvesting is, hoeft dat niet voor de andere organisatie ook zo te
zijn.
1.3 Huisvestingprestaties managen
huisvestingsmanagement komt neer op het managen van diverse prestaties die de
huisvesting levert.
1.3.1 de toegevoegde waar vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en economische
huisvestingprestaties (uitstraling, capaciteit, marktwaar, duurzaamheid, flexibiliteit).
huisvestingsportefeuille: locaties, gebouwen, (werk)plekken, gebruiksafspraken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten en gebouwgebonden facilitaire diensten.
huisvestingscomponenten: De huisvestingsportefeuille is hieruit opgebouwd. Zoals locaties,
gebouwen, werkplekken, gebouw gebonden facilitaire diensten. Hiermee worden de
huisvestingsprestaties zo goed mogelijk gemaakt. Door het draaien aan deze ‘knoppen’ kunnen
de huisvestingprestaties worden geoptimaliseerd
Vaak is er samenspel tussen meerdere huisvestingscomponenten om huisvestingprestaties te
leveren. (uitstraling bepaald door architectuur, status locatie, schoonmaakfrequentie).
1.3.2
primaire proces: Vormt de kern van de werking van de organisatie / beroepsactiviteiten die
nodig zijn voor het bereiken van het doel en de missie van een organisatie.
verschillen in het primaire proces leiden tot andere huisvestingprestaties.
, 1.3.3
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op de prestaties binnen een peergroup van vergelijkbare
organisaties.
- de toegevoegde waarde van huisvesting wordt bepaald door de geleverde prestaties te
waarderen.
- door aan de huisvestingscomponenten te draaien zullen er huisvestingprestaties behaald
worden en dat draagt weer bij aan de toegevoegde waarde.
1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Ratio Rentabiliteit totaal vermogen = een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van
een organisatie. Deze ratio relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal geïnvesteerde
vermogen.
DuPont-schema: de relatie tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de winst-en
verliesrekening en de balans worden hierin weergegeven. Laat zien hoe huisvesting kan
bijdragen aan winstgevendheid door:
1. Verhoging van de omzet
2. Door verlaging van de kosten
3. Door verlaging van het geïnvesteerde vermogen
1.4.1 huisvesting in relatie tot opbrengsten
1. direct effect van huisvesting op de opbrengsten
- is alleen sprake van opbrengst in de winst-en-verliesrekening bij verkoop van vastgoed en
bij verhuur
2. Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten
- dankzij een optimale werkomgeving kunnen de medewerkers meer omzet genereren of de
omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed bereikbaar zijn voor klanten en zij het imago
ondersteunen.
- lastig is, dat het bedrijf alleen maar de omzet kan raden die aan huisvesting is te danken.
Geldt ook voor opleidingen en advertentiecampagnes.
1.4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
1. Direct effect van huisvesting op de kosten
- hiertoe behoren alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijving en overige
gebouw gebonden exploitatiekosten (onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten,
belastingen en verzekeringen).
- ook worden posten zoals verhuizingen, receptie, beveiliging, catering en
personeelskosten van huisvestings- en/of facilitaire afdeling)
dit alles zijn de huisvestingskosten / totale gebruikskosten
- ITOCC en NFC Index zijn er om de kosten van organisaties goed met elkaar te kunnen
vergelijken.
- voor de meeste organisaties is dit de tweede of derde kostenpost (na personeelskosten en
soms ICT-kosten).
- affordabilityratio: kengetal om te kunnen vergelijken met soortgelijke organisaties
(benchmarken). = huisvestingskosten als percentage van hun omzet
2. Indirect effect van huisvesting op de kosten
- gaat om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces
- reduceren van ziekteverzuim (door verbeteren binnenklimaat) en fysieke productie- en
distributieprocessen (logistiek optimaliseren).
, 1.4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
1. Vastgoedratio
vastgoedratio: verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Deze verhouding verschilt opvallend bij verschillende branches. Vastgoed neemt gemiddeld
28% van het totale vermogen in beslag, met een bandbreedte van 2 tot 63%, dit komt door:
1. Mate waarin andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. (hotel heeft weinig
bezittingen terwijl een bank grote bedragen investeert)
2. Verhouding tussen huur en eigendom. Kantoren worden vaak gehuurd terwijl
productiebedrijven veel vastgoed in eigendom hebben.
2. Vermogensbeslag van vastgoed.
Sale-and-lease-back: vastgoed verkopen en vervolgens weer terug huren om de
schuldenproblematiek te verlichte. Kan slechts eenmalig en het succes is sterk afhankelijk van
actuele marktomstandigheden.
3. Rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit.
Rentabiliteit: winstgevendheid van een organisatie
- hoe minder vastgoed op de balans, hoe positievr het effect op de winstgevendheid. Maar
zijn kanttekeningen bij:
1. Er wordt hier alleen gekeken naar het vastgoedrendement
2. Het rendement op kernactiviteiten verschilt sterk per organisatie
Solvabiliteit: verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. Is belangrijk voor elke
organisatie omdat het bepalend is voor de leencapaciteit: hoe beter de solvabiliteit, hoe
gemakkelijker men vreemd vermogen kan verwerven.
- is ongunstig om vastgoed op de balans te hebben als dit wordt gefinancierd met vreemd
vermogen.
liquiditeit:
rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit verklaard waarom men de vastgoed op de balans
minimaliseert.
4. Boekwaarde versus marktwaarde.
de boekwaarde van huisvesting wordt elk jaar verlaagd door afschrijvingen (komen als
kostenpost op de verlies-en-winstrekening).
stille reserve: als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. De huisvestingskosten lijken
dan laag wat er voor zorgt dat een organisatie ‘ gevangen’ zit in een gebouw.
- kunnen onderneming kwetsbaar maken voor vijandige overnames: investeerders zijn
gericht op zoek naar bedrijven met lage beurswaarde en grote stille reserves om deze na
overname te splitsen en de reserves te gelden te maken.
- als de boekwaarde hoger ligt dan de marktwaarde ontstaat het probleem dat bij verkoop
een boekverlies moet worden geïncasseerd.
ontwikkeling marktwaarde is onvoorspelbaar dus daarom boekwaardes periodiek
bijstellen.
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
huisvesting: schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Een organisatie kan niet zonder maar beschouwt het als een last.
- maar huisvesting kan ook een bijdrage leveren aan het realiseren van organisatiedoelen, men
moet dus niet alleen naar de kosten kijken maar ook naar de opbrengsten die er tegenover
staan.
strategisch bedrijfsmiddel; levert een bijdrage aan het uitvoeren van de organisatiestrategie,
vanwege het kapitaalintensieve karakter en huisvestingsbeslissingen vragen om een lange
planningshorizon.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
huisvesting kan op verschillende manieren waarde toevoegen maar dat is in elke organisatie
anders door de organisatiestrategie
1.2.1 huisvesting kan toegevoegde waarde opleveren door het verhogen van opbrengsten
(productiviteit omhoog door betere werkomgeving) en het verlagen van kosten (verhuizen om
huisvestingkosten te verminderen).
huisvesting kan ook bijdrage leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op gebied van
- medewerkers- en klanttevredenheid -marketing -risicobeheersing
- cultuurverandering -innovatief vermogen -flexibilisering
- duurzaamheid
1.2.2 Elke organisatie voert een eigen strategie en daarom stelt elke organisatie zijn eigen
prioriteiten op bij huisvestingprestaties. (één kiest voor goedkope locatie, andere niet). Wat voor
de ene organisatie optimale huisvesting is, hoeft dat niet voor de andere organisatie ook zo te
zijn.
1.3 Huisvestingprestaties managen
huisvestingsmanagement komt neer op het managen van diverse prestaties die de
huisvesting levert.
1.3.1 de toegevoegde waar vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en economische
huisvestingprestaties (uitstraling, capaciteit, marktwaar, duurzaamheid, flexibiliteit).
huisvestingsportefeuille: locaties, gebouwen, (werk)plekken, gebruiksafspraken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten en gebouwgebonden facilitaire diensten.
huisvestingscomponenten: De huisvestingsportefeuille is hieruit opgebouwd. Zoals locaties,
gebouwen, werkplekken, gebouw gebonden facilitaire diensten. Hiermee worden de
huisvestingsprestaties zo goed mogelijk gemaakt. Door het draaien aan deze ‘knoppen’ kunnen
de huisvestingprestaties worden geoptimaliseerd
Vaak is er samenspel tussen meerdere huisvestingscomponenten om huisvestingprestaties te
leveren. (uitstraling bepaald door architectuur, status locatie, schoonmaakfrequentie).
1.3.2
primaire proces: Vormt de kern van de werking van de organisatie / beroepsactiviteiten die
nodig zijn voor het bereiken van het doel en de missie van een organisatie.
verschillen in het primaire proces leiden tot andere huisvestingprestaties.
, 1.3.3
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op de prestaties binnen een peergroup van vergelijkbare
organisaties.
- de toegevoegde waarde van huisvesting wordt bepaald door de geleverde prestaties te
waarderen.
- door aan de huisvestingscomponenten te draaien zullen er huisvestingprestaties behaald
worden en dat draagt weer bij aan de toegevoegde waarde.
1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Ratio Rentabiliteit totaal vermogen = een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van
een organisatie. Deze ratio relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal geïnvesteerde
vermogen.
DuPont-schema: de relatie tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de winst-en
verliesrekening en de balans worden hierin weergegeven. Laat zien hoe huisvesting kan
bijdragen aan winstgevendheid door:
1. Verhoging van de omzet
2. Door verlaging van de kosten
3. Door verlaging van het geïnvesteerde vermogen
1.4.1 huisvesting in relatie tot opbrengsten
1. direct effect van huisvesting op de opbrengsten
- is alleen sprake van opbrengst in de winst-en-verliesrekening bij verkoop van vastgoed en
bij verhuur
2. Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten
- dankzij een optimale werkomgeving kunnen de medewerkers meer omzet genereren of de
omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed bereikbaar zijn voor klanten en zij het imago
ondersteunen.
- lastig is, dat het bedrijf alleen maar de omzet kan raden die aan huisvesting is te danken.
Geldt ook voor opleidingen en advertentiecampagnes.
1.4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
1. Direct effect van huisvesting op de kosten
- hiertoe behoren alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijving en overige
gebouw gebonden exploitatiekosten (onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten,
belastingen en verzekeringen).
- ook worden posten zoals verhuizingen, receptie, beveiliging, catering en
personeelskosten van huisvestings- en/of facilitaire afdeling)
dit alles zijn de huisvestingskosten / totale gebruikskosten
- ITOCC en NFC Index zijn er om de kosten van organisaties goed met elkaar te kunnen
vergelijken.
- voor de meeste organisaties is dit de tweede of derde kostenpost (na personeelskosten en
soms ICT-kosten).
- affordabilityratio: kengetal om te kunnen vergelijken met soortgelijke organisaties
(benchmarken). = huisvestingskosten als percentage van hun omzet
2. Indirect effect van huisvesting op de kosten
- gaat om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces
- reduceren van ziekteverzuim (door verbeteren binnenklimaat) en fysieke productie- en
distributieprocessen (logistiek optimaliseren).
, 1.4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
1. Vastgoedratio
vastgoedratio: verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Deze verhouding verschilt opvallend bij verschillende branches. Vastgoed neemt gemiddeld
28% van het totale vermogen in beslag, met een bandbreedte van 2 tot 63%, dit komt door:
1. Mate waarin andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. (hotel heeft weinig
bezittingen terwijl een bank grote bedragen investeert)
2. Verhouding tussen huur en eigendom. Kantoren worden vaak gehuurd terwijl
productiebedrijven veel vastgoed in eigendom hebben.
2. Vermogensbeslag van vastgoed.
Sale-and-lease-back: vastgoed verkopen en vervolgens weer terug huren om de
schuldenproblematiek te verlichte. Kan slechts eenmalig en het succes is sterk afhankelijk van
actuele marktomstandigheden.
3. Rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit.
Rentabiliteit: winstgevendheid van een organisatie
- hoe minder vastgoed op de balans, hoe positievr het effect op de winstgevendheid. Maar
zijn kanttekeningen bij:
1. Er wordt hier alleen gekeken naar het vastgoedrendement
2. Het rendement op kernactiviteiten verschilt sterk per organisatie
Solvabiliteit: verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. Is belangrijk voor elke
organisatie omdat het bepalend is voor de leencapaciteit: hoe beter de solvabiliteit, hoe
gemakkelijker men vreemd vermogen kan verwerven.
- is ongunstig om vastgoed op de balans te hebben als dit wordt gefinancierd met vreemd
vermogen.
liquiditeit:
rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit verklaard waarom men de vastgoed op de balans
minimaliseert.
4. Boekwaarde versus marktwaarde.
de boekwaarde van huisvesting wordt elk jaar verlaagd door afschrijvingen (komen als
kostenpost op de verlies-en-winstrekening).
stille reserve: als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. De huisvestingskosten lijken
dan laag wat er voor zorgt dat een organisatie ‘ gevangen’ zit in een gebouw.
- kunnen onderneming kwetsbaar maken voor vijandige overnames: investeerders zijn
gericht op zoek naar bedrijven met lage beurswaarde en grote stille reserves om deze na
overname te splitsen en de reserves te gelden te maken.
- als de boekwaarde hoger ligt dan de marktwaarde ontstaat het probleem dat bij verkoop
een boekverlies moet worden geïncasseerd.
ontwikkeling marktwaarde is onvoorspelbaar dus daarom boekwaardes periodiek
bijstellen.
