Hoorcolleges PAVOR
PAVOR HC week 1
Huis, mag je daar volgens het omgevingsplan in wonen?
- gemeenten regulerende functie: sommige stukken woning, andere stukken voor
bedrijven.
- gemeente kan functies toedienen aan locaties.
- Welke publiekrechtelijke aspecten zijn er van toepassing?
- Notaris moet hier ook iets van weten.
Publiekrecht x onroerendgoedrecht
1. Omgevingsplan + omgevingsvergunningen
2. Beschikkingen m.b.t. onroerend goed (monumenten en andere
gedoogplichtbeschikkingen.)
3. Kenbaarheid van besluiten en rechercheplicht notaris (hoe kom je al die besluiten op het
spoor?)
4. Grondbeleid van de overheid (opkoopbescherming → gemeenten kunnen
huisvestingsverordening dat je als je een huis koopt verplicht om deze zelf te gaan
bewonen)
5. Privaatrechtelijk handelen door de overheid (de overheid kan partij zijn bij een notariële
akte, dan treedt de overheid op in privaatrechtelijke hoedanigheid, en wie mag er dan
beslissen namens de overheid?)
Relevante regelgeving (geüpload in Ans dus tijdens tentamen gebruiken)
● Omgevingswet
● Omgevingsbesluit
● Besluit activiteiten leefomgeving
● Besluit bouwwerken leefomgeving
● Besluit kwaliteit leefomgeving
● De ‘bruidsschat’
● Erfgoedwet
● Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb)
● Aanwijzingsbesluit Wkpb
Nieuwbouwproject Watergeuskade voorbeeld met plaatje
- 350 woningen
- Notariële blik: Splitsen, akte van leveringen etc.
- Eerst moet dat gebouw worden vergund, en dit is gelukt, zie de slide van het
gemeenteblad. Omgevingsvergunning voor bedrijvigheid en wonen.
- Als omwonende ben je belanghebbende en kun je binnen 6 weken een
bezwaarschrift indienen en daarna eventueel beroep instellen.
- Ondertussen sluit de projectontwikkelaar al overeenkomsten onder opschortende
voorwaarde. Bij dit voorbeeld heeft het heel lang geduurd. Vergunning is begin dit
jaar verleend.
- Datum is relevant, want alles na de inwerkingtreding van 01-01-2024 valt onder de
omgevingswet, alles daarvoor valt onder de oude wetgeving.
Omgevingswet is een nieuwe wet, die gebruik maakt van 4 besluiten (AMvB’s):
- Omgevingsbesluit
1
, - Besluit activiteiten leefomgeving
- Besluit bouwwerken leefomgeving
- Besluit kwaliteit leefomgeving
- Omgevingswet bewijst op tal van punten de besluiten.
- De Omgevingswet gaat over de ruimtelijke ordening, en over de fysieke
leefomgeving (art. 1 Ow).
Wettelijk kader: de Omgevingswet
Art. 1.2 (Toepassingsgebied van de Ow)
a) De fysieke leefomgeving: gebouwen, bodem, natuur, etc. (niet limitatief)
b) Activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving
Art. 1.3 (Maatschappelijk doelen van de Ow): Dubbele doelstelling: Beschermen en benutten
van de fysieke leefomgeving. Die belangen strijden met elkaar, want wat goed is om te
benutten, kan schuren met de bescherming.
Zes kerninstrumenten
Instrumenten voor het sturend optreden t.a.v. de inrichting en gebruik van de fysieke
leefomgeving. Het Reguleren van de fysieke leefomgeving kan de overheid doen aan de
hand van de volgens 6 instrumenten, wij behandelen er 2.
Omgevingsvisie: vaak interne Beleidsontwikkeling
beleidsstukken, want gaan we eigenlijk
doen met onze gemeente.
Programma: beetje hetzelfde, ziet vaak op Beleidsontwikkeling
een onderwerp, bijv. onderwijs, woningen.
Decentrale regels: regels die een Algemene regels
gemeente kan gebruiken, het
omgevingsplan → uitgangspunt: zoveel
mogelijk decentraal regelen.
Algemene rijksregels Algemene regels
Omgevingsvergunning: gaat over het Regulering van concrete activiteiten
reguleren van bepaalde activiteiten.
Projectbesluit Regulering van concrete activiteiten
Algemene rijksregels: 4 AMvB’s
2
,Bkl: Materiële regels waar de overheid aan is verbonden.
Bal + Bbl: Particulieren zijn hier wel aan gebonden.
Omgevingsbesluit: procedurele regels, vinden we in het omgevingsbesluit.
Wat we de komende weken gaan doen
1. Waar wordt er in de omgevingswet verwezen naar een AMvB?
2. Welke is dat?
3. Waar moeten we in die AMvB zijn.
Decentrale regelgeving
Omgevingsplan
- vroeger: bestemmingsplan
- gemeente taak: elke gemeente moet een omgevingsplan instellen voor het gehele
grondgebied. In het omgevingsplan moeten regels worden opgenomen voor de
fysieke leefomgeving. → Belangrijk instrument om iets over het gebruik van de grond
te kunnen regelen.
- Je kunt hier regels in opnemen voor een evenwichtige toedeling van functies aan
locaties. → Alles wat nodig is voor een evenwichtige toedeling van functies aan
locaties. Je kunt als gemeente zelf bepalen hoe streng je bent
- Gebruiksfuncties → bijv. agrarisch gebruik, bedrijvigheid. Je mag de locaties ook in
2D bekijken.
- KOG → functie monument, gemeente kan bepaalde activiteiten aan een verbod
verwerpen, bijhoudens omgevingsvergunning. .
Uitgangspunt: subsidiariteit (art. 2.3 Ow)
Art. 2.4 Ow: De gemeenteraad stelt voor het hele grondgebied van de gemeente één
omgevingsplan vast waarin regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen.
Art. 4.2 Ow (inhoud omgevingsplan): Regels die nodig zijn voor een evenwichtige toedeling
van functies aan locaties ‘hoofdweg’, ‘militair terrein’, ‘waterwingebied’, ‘bedrijventerrein’,
‘monument’.
Activiteitenverbod
Het rechtsgevolg van toedeling van functies ontstaat pas door het stellen van regels over
activiteiten.
Art. 4.4 Ow: Activiteitenverbod, behoudens: omgevingsvergunning.
Lid 1: melding gelegenheid voor reactie met maatwerkvoorschriften
Lid 2: omgevingsvergunning voor bepaalde activiteiten geldt een verbod behoudens
omgevingsvergunning (omgevingsplanactiviteit) niet mogelijk voor vergunningsvrije
activiteiten genoemd in art. 2.29 Bbl.
Van bestemmingsplan tot omgevingsplan
Overgangsperiode van 1 januari 2024 – 1 januari 2032.
Van bestemmingsplannen naar omgevingsplannen. Verschil: Heel veel verschillende
bestemmingsplannen, en deze moeten conform de regels van de Omgevingswet deze
bestemmingsplannen samenvoegen tot een omgevingsplan. We hebben wel al de
omgevingswet, dus we hebben opgenomen (overgangswet) dat er een tijdelijk deel bestaat
binnen dat omgevingsplan. Dit tijdelijke deel moet steeds kleiner worden.
3
, - Dit tijdelijke deel bestaat uit alle bestemmingsplannen samengevoegd + de
bruidsschat.
- Alle bestemmingsplannen zijn dus samengevoegd en zijn nu allemaal samen een
omgevingsplan. Gemeente mag langzaam een omgevingsplan te maken van alle
bestemmingsplannen. Eigenlijk zetten we dus gewoon voort wat we al hebben.
Tijdelijke deel van het omgevingsplan (art. 22.1 Ow):
1. De vóór 1 januari 2024 geldende besluiten (zoals bestemmingsplannen)
2. Bruidsschat van het rijk aan de gemeenten onderwerpen / aspecten die eerst op
rijksniveau waren geregeld, maar nu op gemeentelijk niveau (kunnen) worden
gereguleerd: zo veel mogelijk decentraal regelen. Als het kan heeft de gemeente het
dus voor het zeggen.
➔ Gevolg: Besluiten die eerst door het rijk werden geregeld, worden nu door de
gemeenten (decentraal) geregeld, probleem: Niet iedere gemeente is meteen
zover. Gemeenten moeten dus nog nagaan hoe we die nieuwe
bevoegdheden willen dan in de toekomst gaan vormgeven. Hiervoor krijgen
ze 8 jaar de tijd.
➔ Al die rijksregels zijn nu van rechtswege ook onderdeel geworden van het
tijdelijke deel van het omgevingsplan.
➔ Hoofdstuk 22 zijn al de regels die van rechtswege 1 op 1 zijn overgenomen.
Dit is de bruidsschat.
➔ Belangrijkste voor het notariaat: Bouwactiviteit → De knip.
➔ Art. 22.26 bruidsschat: elke bouwactiviteit is een omgevingsplanactiviteit.
De knip
De knip: Vroeger moest je een vergunning hebben.
Oud recht: Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), vergunning verlenen als het
bouwplan:
1. technisch goed is (je plan is veilig) +
2. planologisch testen: past het in de bestemming.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is dit opgeknipt. 2 omgevingsvergunningen.
1. voor de omgevingsplan activiteit, en
2. voor de bouwactiviteit.
Waarom hebben we dit opgeknipt? Als je steeds alles moet testen ben je heel lang bezig
met die vergunningen. Soms is bijv. een technisch rapport niet nodig, en nu hoef je dan
alleen een omgevingsplanactiviteit aan te vragen.
Eén activiteit: steeds ruimtelijk-esthetische toets én bouwtechnische toets
Omgevingswet: knip in twee activiteiten:
1. Omgevingsplanactiviteit → ruimtelijke toets - Art. 5.1 lid 1 Ow: vergunningplicht, tenzij…
2. Bouwactiviteit → bouwtechnische toets - Art. 5.1 lid 2 Ow: vergunningplicht, mits …
Bijlage art. 1.1 Ow: Omgevingsplanactiviteit: activiteit waarin in het omgevingsplan is gezegd
dat het niet mag zonder vergunning.
Bouwactiviteit: Verboden om zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te doen voor
zover het gaat om een in een AMvB genoemde activiteit is.
- gemeenten mogen dus heel veel dingen zelf regelen, maar het besluit geeft grenzen.
4
PAVOR HC week 1
Huis, mag je daar volgens het omgevingsplan in wonen?
- gemeenten regulerende functie: sommige stukken woning, andere stukken voor
bedrijven.
- gemeente kan functies toedienen aan locaties.
- Welke publiekrechtelijke aspecten zijn er van toepassing?
- Notaris moet hier ook iets van weten.
Publiekrecht x onroerendgoedrecht
1. Omgevingsplan + omgevingsvergunningen
2. Beschikkingen m.b.t. onroerend goed (monumenten en andere
gedoogplichtbeschikkingen.)
3. Kenbaarheid van besluiten en rechercheplicht notaris (hoe kom je al die besluiten op het
spoor?)
4. Grondbeleid van de overheid (opkoopbescherming → gemeenten kunnen
huisvestingsverordening dat je als je een huis koopt verplicht om deze zelf te gaan
bewonen)
5. Privaatrechtelijk handelen door de overheid (de overheid kan partij zijn bij een notariële
akte, dan treedt de overheid op in privaatrechtelijke hoedanigheid, en wie mag er dan
beslissen namens de overheid?)
Relevante regelgeving (geüpload in Ans dus tijdens tentamen gebruiken)
● Omgevingswet
● Omgevingsbesluit
● Besluit activiteiten leefomgeving
● Besluit bouwwerken leefomgeving
● Besluit kwaliteit leefomgeving
● De ‘bruidsschat’
● Erfgoedwet
● Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb)
● Aanwijzingsbesluit Wkpb
Nieuwbouwproject Watergeuskade voorbeeld met plaatje
- 350 woningen
- Notariële blik: Splitsen, akte van leveringen etc.
- Eerst moet dat gebouw worden vergund, en dit is gelukt, zie de slide van het
gemeenteblad. Omgevingsvergunning voor bedrijvigheid en wonen.
- Als omwonende ben je belanghebbende en kun je binnen 6 weken een
bezwaarschrift indienen en daarna eventueel beroep instellen.
- Ondertussen sluit de projectontwikkelaar al overeenkomsten onder opschortende
voorwaarde. Bij dit voorbeeld heeft het heel lang geduurd. Vergunning is begin dit
jaar verleend.
- Datum is relevant, want alles na de inwerkingtreding van 01-01-2024 valt onder de
omgevingswet, alles daarvoor valt onder de oude wetgeving.
Omgevingswet is een nieuwe wet, die gebruik maakt van 4 besluiten (AMvB’s):
- Omgevingsbesluit
1
, - Besluit activiteiten leefomgeving
- Besluit bouwwerken leefomgeving
- Besluit kwaliteit leefomgeving
- Omgevingswet bewijst op tal van punten de besluiten.
- De Omgevingswet gaat over de ruimtelijke ordening, en over de fysieke
leefomgeving (art. 1 Ow).
Wettelijk kader: de Omgevingswet
Art. 1.2 (Toepassingsgebied van de Ow)
a) De fysieke leefomgeving: gebouwen, bodem, natuur, etc. (niet limitatief)
b) Activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving
Art. 1.3 (Maatschappelijk doelen van de Ow): Dubbele doelstelling: Beschermen en benutten
van de fysieke leefomgeving. Die belangen strijden met elkaar, want wat goed is om te
benutten, kan schuren met de bescherming.
Zes kerninstrumenten
Instrumenten voor het sturend optreden t.a.v. de inrichting en gebruik van de fysieke
leefomgeving. Het Reguleren van de fysieke leefomgeving kan de overheid doen aan de
hand van de volgens 6 instrumenten, wij behandelen er 2.
Omgevingsvisie: vaak interne Beleidsontwikkeling
beleidsstukken, want gaan we eigenlijk
doen met onze gemeente.
Programma: beetje hetzelfde, ziet vaak op Beleidsontwikkeling
een onderwerp, bijv. onderwijs, woningen.
Decentrale regels: regels die een Algemene regels
gemeente kan gebruiken, het
omgevingsplan → uitgangspunt: zoveel
mogelijk decentraal regelen.
Algemene rijksregels Algemene regels
Omgevingsvergunning: gaat over het Regulering van concrete activiteiten
reguleren van bepaalde activiteiten.
Projectbesluit Regulering van concrete activiteiten
Algemene rijksregels: 4 AMvB’s
2
,Bkl: Materiële regels waar de overheid aan is verbonden.
Bal + Bbl: Particulieren zijn hier wel aan gebonden.
Omgevingsbesluit: procedurele regels, vinden we in het omgevingsbesluit.
Wat we de komende weken gaan doen
1. Waar wordt er in de omgevingswet verwezen naar een AMvB?
2. Welke is dat?
3. Waar moeten we in die AMvB zijn.
Decentrale regelgeving
Omgevingsplan
- vroeger: bestemmingsplan
- gemeente taak: elke gemeente moet een omgevingsplan instellen voor het gehele
grondgebied. In het omgevingsplan moeten regels worden opgenomen voor de
fysieke leefomgeving. → Belangrijk instrument om iets over het gebruik van de grond
te kunnen regelen.
- Je kunt hier regels in opnemen voor een evenwichtige toedeling van functies aan
locaties. → Alles wat nodig is voor een evenwichtige toedeling van functies aan
locaties. Je kunt als gemeente zelf bepalen hoe streng je bent
- Gebruiksfuncties → bijv. agrarisch gebruik, bedrijvigheid. Je mag de locaties ook in
2D bekijken.
- KOG → functie monument, gemeente kan bepaalde activiteiten aan een verbod
verwerpen, bijhoudens omgevingsvergunning. .
Uitgangspunt: subsidiariteit (art. 2.3 Ow)
Art. 2.4 Ow: De gemeenteraad stelt voor het hele grondgebied van de gemeente één
omgevingsplan vast waarin regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen.
Art. 4.2 Ow (inhoud omgevingsplan): Regels die nodig zijn voor een evenwichtige toedeling
van functies aan locaties ‘hoofdweg’, ‘militair terrein’, ‘waterwingebied’, ‘bedrijventerrein’,
‘monument’.
Activiteitenverbod
Het rechtsgevolg van toedeling van functies ontstaat pas door het stellen van regels over
activiteiten.
Art. 4.4 Ow: Activiteitenverbod, behoudens: omgevingsvergunning.
Lid 1: melding gelegenheid voor reactie met maatwerkvoorschriften
Lid 2: omgevingsvergunning voor bepaalde activiteiten geldt een verbod behoudens
omgevingsvergunning (omgevingsplanactiviteit) niet mogelijk voor vergunningsvrije
activiteiten genoemd in art. 2.29 Bbl.
Van bestemmingsplan tot omgevingsplan
Overgangsperiode van 1 januari 2024 – 1 januari 2032.
Van bestemmingsplannen naar omgevingsplannen. Verschil: Heel veel verschillende
bestemmingsplannen, en deze moeten conform de regels van de Omgevingswet deze
bestemmingsplannen samenvoegen tot een omgevingsplan. We hebben wel al de
omgevingswet, dus we hebben opgenomen (overgangswet) dat er een tijdelijk deel bestaat
binnen dat omgevingsplan. Dit tijdelijke deel moet steeds kleiner worden.
3
, - Dit tijdelijke deel bestaat uit alle bestemmingsplannen samengevoegd + de
bruidsschat.
- Alle bestemmingsplannen zijn dus samengevoegd en zijn nu allemaal samen een
omgevingsplan. Gemeente mag langzaam een omgevingsplan te maken van alle
bestemmingsplannen. Eigenlijk zetten we dus gewoon voort wat we al hebben.
Tijdelijke deel van het omgevingsplan (art. 22.1 Ow):
1. De vóór 1 januari 2024 geldende besluiten (zoals bestemmingsplannen)
2. Bruidsschat van het rijk aan de gemeenten onderwerpen / aspecten die eerst op
rijksniveau waren geregeld, maar nu op gemeentelijk niveau (kunnen) worden
gereguleerd: zo veel mogelijk decentraal regelen. Als het kan heeft de gemeente het
dus voor het zeggen.
➔ Gevolg: Besluiten die eerst door het rijk werden geregeld, worden nu door de
gemeenten (decentraal) geregeld, probleem: Niet iedere gemeente is meteen
zover. Gemeenten moeten dus nog nagaan hoe we die nieuwe
bevoegdheden willen dan in de toekomst gaan vormgeven. Hiervoor krijgen
ze 8 jaar de tijd.
➔ Al die rijksregels zijn nu van rechtswege ook onderdeel geworden van het
tijdelijke deel van het omgevingsplan.
➔ Hoofdstuk 22 zijn al de regels die van rechtswege 1 op 1 zijn overgenomen.
Dit is de bruidsschat.
➔ Belangrijkste voor het notariaat: Bouwactiviteit → De knip.
➔ Art. 22.26 bruidsschat: elke bouwactiviteit is een omgevingsplanactiviteit.
De knip
De knip: Vroeger moest je een vergunning hebben.
Oud recht: Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), vergunning verlenen als het
bouwplan:
1. technisch goed is (je plan is veilig) +
2. planologisch testen: past het in de bestemming.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is dit opgeknipt. 2 omgevingsvergunningen.
1. voor de omgevingsplan activiteit, en
2. voor de bouwactiviteit.
Waarom hebben we dit opgeknipt? Als je steeds alles moet testen ben je heel lang bezig
met die vergunningen. Soms is bijv. een technisch rapport niet nodig, en nu hoef je dan
alleen een omgevingsplanactiviteit aan te vragen.
Eén activiteit: steeds ruimtelijk-esthetische toets én bouwtechnische toets
Omgevingswet: knip in twee activiteiten:
1. Omgevingsplanactiviteit → ruimtelijke toets - Art. 5.1 lid 1 Ow: vergunningplicht, tenzij…
2. Bouwactiviteit → bouwtechnische toets - Art. 5.1 lid 2 Ow: vergunningplicht, mits …
Bijlage art. 1.1 Ow: Omgevingsplanactiviteit: activiteit waarin in het omgevingsplan is gezegd
dat het niet mag zonder vergunning.
Bouwactiviteit: Verboden om zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te doen voor
zover het gaat om een in een AMvB genoemde activiteit is.
- gemeenten mogen dus heel veel dingen zelf regelen, maar het besluit geeft grenzen.
4
