1
,College 1, vastgoedmanagement
Strategisch vastgoedmanagement
De definitie van strategisch vastgoedmanagement hangt af van de optiek waarmee
ernaar gekeken wordt
- Vanuit de gebruiker
o Hoe vastgoed optimaal wordt afgestemd op de wensen van het primaire
proces
o Bijv. Saxion
- Vanuit belegger
o Realiseren van maximaal financieel rendement op hun
vastgoedportefeuille
o Bijv. pensioenfondsen, private beleggers
Dus vanuit perspectief
1. Gebruiker van vastgoed (CREM)
2. Belegger in vastgoed (REM)
Het theorieboek is geschreven vanuit perspectief van een externe
vastgoedmanagementorganisatie (=VMO) die in opdracht van een beleggingsorganisatie
(=BO) het management van vastgoed uitoefent. Dit betreft dan outsourcing
(=uitbesteden)
Een vastgoedmanagementorganisatie (VMO) is een professioneel bedrijf dat in
opdracht van vastgoedeigenaren, zoals beleggers of woningcorporaties, de volledige
operationele, tactische en strategische leiding over een vastgoedportefeuille voert.
3 stappen in het vastgoedmanagement
1. Acquisitie
a. Vastgoed aankopen
2. Exploitatie
a. Gebruiken
3. Dispositie
a. Vastgoed verkopen
Om vastgoed te kunnen gebruiken, moet je het wel managen
2
,Vastgoedmanagement piramide (vanuit de belegger)
Strategisch (portefeuille) management
- Strategische uitgangspunten voor het vastgoedbeleid vaststellen, die
ondersteunend zijn aan de ondernemersdoelstellingen
- Er worden strategische keuzes gemaakt
- Verantwoordelijk voor alle strategische activiteiten:
o Allocatiebeleid (in welke sector)
o Risicomanagement (economisch, debiteuren, politiek etc.)
o Uitbesteding Asset en/of Propertymanagement
o Aquisitie en dispositiebeleid
o Portefeuille optimalisatie (gaan ze voor direct of indirect rendement en
hoe halen ze hier de meeste winst uit?)
Tactisch (asset) management
- Het portefeuille beleid (van strategisch manager) omgezet naar het beleid per
object
- Daarvoor wordt de performance (rendement) van een object in kaart gebracht
- Verantwoordelijk voor alle tactische activiteiten:
o Voorstellen investering/desinvestering
o Objectbeleid formuleren -> 4 scenario’s
▪ Doorexploiteren, verduurzamen/renoveren, herontwikkeling
(andere bestemming/functie), dispositie (verkopen)
o Budgetten controleren
3
, o Uitbestedingsbeleid propertymanagement
▪ 1 belangrijke vraag: moeten alle activiteiten bij één partij
ondergebracht, of dat gekozen moet worden voor gespecialiseerde
organisaties
Operationeel (property) management
- Omvat administratieve, technische en commerciële en promotionele taken
o Kortom: dagelijks gebruik
- Verantwoordelijk voor operationele (klaar voor gebruik) activiteiten:
o Verhuur
o Administratie
o Technische management
▪ Onderhoud
o Marketing
Uitbesteden van propertymanagement
Uitbestedingsstrategieën = de mate waarin een Beleggingsorganisatie (BO) haar taken
overdraagt aan een Vastgoedmanagementorganisatie (VMO)
5 strategieën:
1. Alles zelf doen
- De belegger doet alles zelf, geen VMO ingeschakeld
2. Disciplinaire uitbesteding van propertymanagement
- De belegger houdt zelf de regie, maar laat bijv. huuradministratie of
technische management over aan een VMO
3. Gehele uitbesteding van propertymanagement
- De VMO is verantwoordelijk voor dagelijkse management
• Verhuur, contracten, administratie en al het onderhoud
- De BO focust zich puur op financiële strategie (assetmanagement)
4. Gedeeltelijke uitbesteding van assetmanagement
- De VMO adviseert en beslist mee op portfeuilleniveau
- Bijv. bij de beleidsvorming op tactisch niveau of de uitvoering van
dispositieactiviteiten
5. Advisering portfolio- en assetmanagement
- Dit is geen uitbestedingsrelatie, maar een adviesrelatie
- De VMO wordt gevraagd om advies te geven over verschillende activiteiten
op strategisch en tactisch beleidsniveau
4
,College 1, vastgoedmanagement
Strategisch vastgoedmanagement
De definitie van strategisch vastgoedmanagement hangt af van de optiek waarmee
ernaar gekeken wordt
- Vanuit de gebruiker
o Hoe vastgoed optimaal wordt afgestemd op de wensen van het primaire
proces
o Bijv. Saxion
- Vanuit belegger
o Realiseren van maximaal financieel rendement op hun
vastgoedportefeuille
o Bijv. pensioenfondsen, private beleggers
Dus vanuit perspectief
1. Gebruiker van vastgoed (CREM)
2. Belegger in vastgoed (REM)
Het theorieboek is geschreven vanuit perspectief van een externe
vastgoedmanagementorganisatie (=VMO) die in opdracht van een beleggingsorganisatie
(=BO) het management van vastgoed uitoefent. Dit betreft dan outsourcing
(=uitbesteden)
Een vastgoedmanagementorganisatie (VMO) is een professioneel bedrijf dat in
opdracht van vastgoedeigenaren, zoals beleggers of woningcorporaties, de volledige
operationele, tactische en strategische leiding over een vastgoedportefeuille voert.
3 stappen in het vastgoedmanagement
1. Acquisitie
a. Vastgoed aankopen
2. Exploitatie
a. Gebruiken
3. Dispositie
a. Vastgoed verkopen
Om vastgoed te kunnen gebruiken, moet je het wel managen
2
,Vastgoedmanagement piramide (vanuit de belegger)
Strategisch (portefeuille) management
- Strategische uitgangspunten voor het vastgoedbeleid vaststellen, die
ondersteunend zijn aan de ondernemersdoelstellingen
- Er worden strategische keuzes gemaakt
- Verantwoordelijk voor alle strategische activiteiten:
o Allocatiebeleid (in welke sector)
o Risicomanagement (economisch, debiteuren, politiek etc.)
o Uitbesteding Asset en/of Propertymanagement
o Aquisitie en dispositiebeleid
o Portefeuille optimalisatie (gaan ze voor direct of indirect rendement en
hoe halen ze hier de meeste winst uit?)
Tactisch (asset) management
- Het portefeuille beleid (van strategisch manager) omgezet naar het beleid per
object
- Daarvoor wordt de performance (rendement) van een object in kaart gebracht
- Verantwoordelijk voor alle tactische activiteiten:
o Voorstellen investering/desinvestering
o Objectbeleid formuleren -> 4 scenario’s
▪ Doorexploiteren, verduurzamen/renoveren, herontwikkeling
(andere bestemming/functie), dispositie (verkopen)
o Budgetten controleren
3
, o Uitbestedingsbeleid propertymanagement
▪ 1 belangrijke vraag: moeten alle activiteiten bij één partij
ondergebracht, of dat gekozen moet worden voor gespecialiseerde
organisaties
Operationeel (property) management
- Omvat administratieve, technische en commerciële en promotionele taken
o Kortom: dagelijks gebruik
- Verantwoordelijk voor operationele (klaar voor gebruik) activiteiten:
o Verhuur
o Administratie
o Technische management
▪ Onderhoud
o Marketing
Uitbesteden van propertymanagement
Uitbestedingsstrategieën = de mate waarin een Beleggingsorganisatie (BO) haar taken
overdraagt aan een Vastgoedmanagementorganisatie (VMO)
5 strategieën:
1. Alles zelf doen
- De belegger doet alles zelf, geen VMO ingeschakeld
2. Disciplinaire uitbesteding van propertymanagement
- De belegger houdt zelf de regie, maar laat bijv. huuradministratie of
technische management over aan een VMO
3. Gehele uitbesteding van propertymanagement
- De VMO is verantwoordelijk voor dagelijkse management
• Verhuur, contracten, administratie en al het onderhoud
- De BO focust zich puur op financiële strategie (assetmanagement)
4. Gedeeltelijke uitbesteding van assetmanagement
- De VMO adviseert en beslist mee op portfeuilleniveau
- Bijv. bij de beleidsvorming op tactisch niveau of de uitvoering van
dispositieactiviteiten
5. Advisering portfolio- en assetmanagement
- Dit is geen uitbestedingsrelatie, maar een adviesrelatie
- De VMO wordt gevraagd om advies te geven over verschillende activiteiten
op strategisch en tactisch beleidsniveau
4
