Huisvestingsmanagement
Jan Gerard Hoendervanger, Theo van der Voordt, Jaap Wijnja
Deel 1: Huisvesting als managementopgave
H1 Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel Blz. 2
H2 Het speelveld en de spelers Blz. 4
H3 Sturen op basis van een integrale benadering Blz. 7
Deel 3: Implementeren van de huisvestingsstrategie
H9 Programmeren Blz. 10
H10 Muteren Blz. 17
H11 Exploiteren Blz. 31
, 1. Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
§1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces. Hoge kosten,
complexiteit en risico’s maakt dat huisvesting soms wordt beschouwd als ‘noodzakelijk kwaad’:
een organisatie kan niet zonder (onmisbaar), maar vindt het een last.
Toegevoegde waarde huisvesting draagt bij aan het realiseren van strategische
organisatiedoelen. Huisvesting is een strategisch goed, dat door de mogelijke baten en kosten,
complexiteit en risico’s aandacht verdient.
Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage aan het uitvoeren van de
organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat huisvestings-
beslissingen vragen om een lange planningshorizon.
§1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren:
Bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en het verlagen van kosten;
- Verhogen van opbrengsten: de arbeidsproductiviteit verhogen door een optimale
werkomgeving te realiseren en het genereren van inkomsten door eigendoms-
locaties te verkopen.
- Verlagen van kosten: ziekteverzuimkosten reduceren door het binnenklimaat te
verbeteren en het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar
een goedkopere/kleinere locatie.
Bijdragen aan het realiseren van strategische organisatiedoelen (op het gebied van
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing, cultuurverandering, innovatief vermogen,
flexibilisering, risicobeheersing en duurzaamheid).
De vormen van toegevoegde waarde zijn vooral terug te voeren op effecten van de ruimtelijke
omgeving op de gezondheid, het gemoed en het gedrag van mensen.
§1.3 Huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement= het managen van diverse prestaties die de huisvesting levert. Door
hierbij de huisvestingsprestaties en strategische organisatiedoelen in de gaten te houden, kan
toegevoegde waarde worden geleverd.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
economische huisvestingsprestaties. Het gaat hierbij om voor de organisatie relevante
eigenschappen van de huisvesting (uitstraling, capaciteit, flexibiliteit, duurzaamheid,
marktwaarde). Deze eigenschappen worden bepaald door huisvestingscomponenten (locaties,
gebouwen, werkplekken, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken,
gebouwgebonden facilitaire diensten. De huisvestingcomponenten vormen de knoppen om de
huisvestingsprestaties te optimaliseren.
Huisvestingsprestaties zijn het resultaat van een combinatie tussen meerdere huisvestings-
componenten, bijv.: de uitstraling van de huisvesting wordt bepaald door de architectuur
(interieur en exterieur), door de status van de locatie, door het hanteren van een clean desk
policy en door de schoonmaakfrequentie.
Welke huisvestingsprestaties voor een organisatie van belang zijn en welke eisen hieraan
worden gesteld, hangt af van het primaire proces.
2
, Inzicht in huisvestingsprestaties ontstaat door vergelijking van benchmarks (kengetallen van
prestaties binnen een groep van vergelijkbare organisaties), terwijl toegevoegde waarde altijd
gerelateerd is aan specifieke doelen van de betreffende organisatie. Waar huisvestingsprestaties
kunnen worden gespiegeld aan algemene normen, is de toegevoegde waarde van de huisvesting
organisatiespecifiek. Het beoordelen van huisvestingsprestaties is meten; de toegevoegde
waarde wordt bepaald door de geleverd prestaties te waarderen.
§1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
De rentabiliteit totaal vermogen (Return on Investment) is een ratio voor de winstgevendheid
van een organisatie relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal gemiddeld geïnvesteerd
vermogen.
De relaties tussen huisvesting en de onderdelen van de winst- en verliesrekening en de balans
worden weergegeven met een DuPont-schema laat zien hoe huisvesting langs 3 wegen kan
bijdragen aan winstgevendheid, namelijk door:
1. Verhoging van de omzet;
2. Verlaging van de kosten;
3. Verlaging van het geïnvesteerd vermogen.
Vereenvoudigd DuPont-schema
Huisvesting kan (in)direct effect op de opbrengsten hebben:
Direct effect van opbrengsten van huisvesting in de W&V-rekening is alleen sprake bij
verkoop van vastgoed (incidentele baten) en bij (onder)verhuur van ruimte (zelden).
Indirect effect dit zijn de opbrengstverhogende vormen van toegevoegde waarde (§1.2):
dankzij een optimale werkomgeving kunnen medewerkers meer omzet genereren of de
omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed bereikbaar zijn voor klanten en zij het imago
ondersteunen. Het is lastig om het % van de omzetstijging door de huisvesting af te lezen.
Huisvesting kan (indirect) effect op de kosten hebben:
Direct effect huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijving (als gevolg van
investeringen) en overige gebouwgebonden exploitatiekosten (onderhouds-, energie- en
schoonmaakkosten). Soms ook: verhuizingskosten, receptie, beveiliging, catering,
personeelskosten van een huisvestings- en/of facilitaire afdeling. De optelsom geeft alle
(in)directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten (Total Occupancy Costs). Er bestaan
verschillende definities voor de huisvestingskosten: de International Total Occupancy Cost
Code (ITOCC) en de Netherlands Facility Costs Index (NFC Index). Organisaties geven hun
huisvestingskosten weer als % van hun omzet, zodat duidelijk is in hoeverre ze zich die
huisvesting kunnen permitteren (affordabilty-ratio) wordt gebruikt voor benchmarken.
3
Jan Gerard Hoendervanger, Theo van der Voordt, Jaap Wijnja
Deel 1: Huisvesting als managementopgave
H1 Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel Blz. 2
H2 Het speelveld en de spelers Blz. 4
H3 Sturen op basis van een integrale benadering Blz. 7
Deel 3: Implementeren van de huisvestingsstrategie
H9 Programmeren Blz. 10
H10 Muteren Blz. 17
H11 Exploiteren Blz. 31
, 1. Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
§1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces. Hoge kosten,
complexiteit en risico’s maakt dat huisvesting soms wordt beschouwd als ‘noodzakelijk kwaad’:
een organisatie kan niet zonder (onmisbaar), maar vindt het een last.
Toegevoegde waarde huisvesting draagt bij aan het realiseren van strategische
organisatiedoelen. Huisvesting is een strategisch goed, dat door de mogelijke baten en kosten,
complexiteit en risico’s aandacht verdient.
Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage aan het uitvoeren van de
organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat huisvestings-
beslissingen vragen om een lange planningshorizon.
§1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren:
Bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en het verlagen van kosten;
- Verhogen van opbrengsten: de arbeidsproductiviteit verhogen door een optimale
werkomgeving te realiseren en het genereren van inkomsten door eigendoms-
locaties te verkopen.
- Verlagen van kosten: ziekteverzuimkosten reduceren door het binnenklimaat te
verbeteren en het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar
een goedkopere/kleinere locatie.
Bijdragen aan het realiseren van strategische organisatiedoelen (op het gebied van
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing, cultuurverandering, innovatief vermogen,
flexibilisering, risicobeheersing en duurzaamheid).
De vormen van toegevoegde waarde zijn vooral terug te voeren op effecten van de ruimtelijke
omgeving op de gezondheid, het gemoed en het gedrag van mensen.
§1.3 Huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement= het managen van diverse prestaties die de huisvesting levert. Door
hierbij de huisvestingsprestaties en strategische organisatiedoelen in de gaten te houden, kan
toegevoegde waarde worden geleverd.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
economische huisvestingsprestaties. Het gaat hierbij om voor de organisatie relevante
eigenschappen van de huisvesting (uitstraling, capaciteit, flexibiliteit, duurzaamheid,
marktwaarde). Deze eigenschappen worden bepaald door huisvestingscomponenten (locaties,
gebouwen, werkplekken, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken,
gebouwgebonden facilitaire diensten. De huisvestingcomponenten vormen de knoppen om de
huisvestingsprestaties te optimaliseren.
Huisvestingsprestaties zijn het resultaat van een combinatie tussen meerdere huisvestings-
componenten, bijv.: de uitstraling van de huisvesting wordt bepaald door de architectuur
(interieur en exterieur), door de status van de locatie, door het hanteren van een clean desk
policy en door de schoonmaakfrequentie.
Welke huisvestingsprestaties voor een organisatie van belang zijn en welke eisen hieraan
worden gesteld, hangt af van het primaire proces.
2
, Inzicht in huisvestingsprestaties ontstaat door vergelijking van benchmarks (kengetallen van
prestaties binnen een groep van vergelijkbare organisaties), terwijl toegevoegde waarde altijd
gerelateerd is aan specifieke doelen van de betreffende organisatie. Waar huisvestingsprestaties
kunnen worden gespiegeld aan algemene normen, is de toegevoegde waarde van de huisvesting
organisatiespecifiek. Het beoordelen van huisvestingsprestaties is meten; de toegevoegde
waarde wordt bepaald door de geleverd prestaties te waarderen.
§1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
De rentabiliteit totaal vermogen (Return on Investment) is een ratio voor de winstgevendheid
van een organisatie relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal gemiddeld geïnvesteerd
vermogen.
De relaties tussen huisvesting en de onderdelen van de winst- en verliesrekening en de balans
worden weergegeven met een DuPont-schema laat zien hoe huisvesting langs 3 wegen kan
bijdragen aan winstgevendheid, namelijk door:
1. Verhoging van de omzet;
2. Verlaging van de kosten;
3. Verlaging van het geïnvesteerd vermogen.
Vereenvoudigd DuPont-schema
Huisvesting kan (in)direct effect op de opbrengsten hebben:
Direct effect van opbrengsten van huisvesting in de W&V-rekening is alleen sprake bij
verkoop van vastgoed (incidentele baten) en bij (onder)verhuur van ruimte (zelden).
Indirect effect dit zijn de opbrengstverhogende vormen van toegevoegde waarde (§1.2):
dankzij een optimale werkomgeving kunnen medewerkers meer omzet genereren of de
omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed bereikbaar zijn voor klanten en zij het imago
ondersteunen. Het is lastig om het % van de omzetstijging door de huisvesting af te lezen.
Huisvesting kan (indirect) effect op de kosten hebben:
Direct effect huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijving (als gevolg van
investeringen) en overige gebouwgebonden exploitatiekosten (onderhouds-, energie- en
schoonmaakkosten). Soms ook: verhuizingskosten, receptie, beveiliging, catering,
personeelskosten van een huisvestings- en/of facilitaire afdeling. De optelsom geeft alle
(in)directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten (Total Occupancy Costs). Er bestaan
verschillende definities voor de huisvestingskosten: de International Total Occupancy Cost
Code (ITOCC) en de Netherlands Facility Costs Index (NFC Index). Organisaties geven hun
huisvestingskosten weer als % van hun omzet, zodat duidelijk is in hoeverre ze zich die
huisvesting kunnen permitteren (affordabilty-ratio) wordt gebruikt voor benchmarken.
3
