Samenvatting Vastgoedrecht Blok 7 IGO & PPS

Vastgoedrecht
PPS
&
IGO

Integrale
gebiedsontwikkeling



Centrale
vraag:
(agrarische)
grond
of
bestaand
bebouwd
gebied



Hoe
(her-­‐)
ontwikkelen?

-­‐kostendekkend

-­‐winstgevend

-­‐waarde
behoudend
(duurzaam)

-­‐maatschappelijke
noden
legend
enz.



Perspectief

-­‐(project-­‐)
ontwikkelaar

-­‐toegelaten
instelling
als
ontwikkelaar

-­‐gemeenschap
(veelal
gemeente)

-­‐H2
Wolting


(Literatuur
vaak
perspectief
van
gemeente)



Wat
zijn
de
twee
belangrijkste
posten
van
kosten
voor
grondexploitatie?



Begrippen

-­‐
Gebiedsontwikkeling

• Landelijk
gebied
(warme
grond)
<=>
stedelijk
gebied

• Locatieontwikkeling
<=>
gebiedsontwikkeling




Projectontwikkeling
<=>
gebiedsontwikkeling?

-­‐
Integrale
gebiedsontwikkeling
§
1.3
Wolting

• Integratie
van
functies
in
samenhangend
programma

-­‐
Grondexploitatie

• Grondexploitatie
<=>
bouwrechtexploitatie

• En
vervolgens
/
onderdeel
opstalexploitatie

• Begrippen
gemeenten:
grondproductie,
grondbedrijf,
enz.



Financieel:
exploitatieopzet
centraal
(Verlies-­‐
en
winstrekening)

Is
niet
verplicht
om
te
maken.
Krijg
je
alleen
gedonder
met
de
belasting.
Kan
gemaakt
worden
door

particulier,
projectontwikkelaar
en
zelfs
woningcorporatie.



Bekeken
vanuit
gemeente

• Exploitatieopzet
verplicht
bij
o.a.
bestemmingsplan


voorbeeld
Margraten:
Banholt
Mheerderweg-­‐Noord

-­‐
Bijzondere
rol
bij
exploitatieplan
(afd.
6.4
Wro);

-­‐
Kostendekkend
(planontwikkeling)
of
zelfs;

-­‐
Winstgevend
(verevening
/
naar
algemene
dienst);

-­‐
Verliesgevend:
toch
doen?
Maatschappelijke
doelen
(algemeen
belang).



Gewenste
woningen,
werkgelegenheid,
verkeersafwikkeling,
recreatie,
sanering,
enz.

Dan
niet
alleen
financiën,
ook
regierol
(Wro
en
Woningwet)

beide
in
Wro
(o.a.
H.
3
en
afd.
6.4
Wro
jo.
Bro),
zelfs
beide
in
afd.
6.4,
het
fin.
deel
van
Wro



Wie
doet
wat?
en
hoe?

-­‐belangen
grondeigenaren

-­‐belangen
ontwikkelaars
(ook
zonder
gronden)

-­‐algemeen
belang
(veelal
via
gemeente)

-­‐belangen
andere
actoren
(H2
Wolting)

*Ook
particulier
kan
wensen
overheid
(moeten
/
willen)
realiseren





1


, Vastgoedrecht
PPS
&
IGO

Twee
uitersten

-­‐Traditioneel:
overheid
verwerft
(nagenoeg)
alle
gronden
oftewel:
actief
grondbeleid



Actief
grondbeleid=
actief
grondverwerven,
bestemmingsplan
maken
en
verkopen
aan

aannemers/projectontwikkelaars.


-­‐Overheid
faciliteert
slechts
(planherz.,
openbare
voorzieningen,
…)

















Facilitair
grondbeleid=
De
gemeente
zet
al
haar
middelen
in
om
gewenste
ruimtelijke
ontwikkeling
te

realiseren.
Samenwerking
met
private
partij
(meestal
projectontwikkelaar).
Samen
locatieontwikkeling
en

verdeling
winsten,
verliezen
en
risico’s.
Dergelijke
PPS-­‐constructies
kunnen
noodgedwongen
tot
stand

komen
indien
de
ontwikkelaar
in
het
plangebied
beschikt
over
een
grondpositie.


-­‐
Gemeente
verliest
tov
actief
grondbeleid
deel
van
haar
regie
en
mogelijke
winst

-­‐
Samen
planinhoud,
kwaliteit,
uitvoeringssnelheid
en
verkoopprijs
bepaald.

-­‐
Risico,
samenhangende
kosten
en
opbrengsten
worden
gedeeld.


-­‐
Aparte
afspraken
over
kostenverhaal.


Geen
kostenverhaling
indien
niet
opgenomen
in
exploitatieverordening.
Grondexploitatiewet
van
belang.



Er
tussenin:
publiek-­‐private
samenwerking
!
PPS



Wat
is
integrale
gebiedsontwikkeling?

Dit
geldt
alleen
voor
overheden.
Een
bedrijf
mag
het
aanbesteden,
hoeft
niet!

Hoe?
➔
kan
middels
meerdere
modellen
o.a.
PPS-­‐model

Enkele
bijzondere
aspecten
van
PPS

-­‐ o.a.
het
aanbesteden
van
PPS
in
week
8



PPS
=
samenwerkingsverband
waarbij
publieke
en
private
partijen
met
behoud
van
eigen
identiteit
en

verantwoordelijkheid
een
project
realiseren
op
basis
van
een
heldere
taak-­‐
en
risicoverdeling.



Vier
fasen
van
gebiedsontwikkeling

• Initiatieffase



||
voor
ons
nu

• Haalbaarheidsfase


||
de
nadruk

• Realisatiefase


||

• Exploitatie-­‐
en
beheerfase

!Later
meer:
H8
Wolting



Goede
overleg
met
gemeente.
De
gemeente
moet
de
bestemmingsplan
niet
te
laat
en
niet
te
vroeg

vastgesteld
hebben.
Problemen
als
gemeente
bij
de
haalbaarheidsfase
de
bestemmingsplan
al
heeft

vastgesteld.



PPS:
overeenkomsten
in
/
einde
fasen

• Intentieovereenkomst

• Realiseringsovereenkomst
/
oprichting
rechtspersoon



Realiseringsovk.
=
Initiatieffase
en
haalbaarheidsfase
wordt
gedaan
door
PPS
(samenwerking)

Het
risico
bij
een
ovk
bij
een
BV
of
NV
is
al
geregeld.
Bij
een
overeenkomst
met
de
gemeente
door
PPS
niet.



Of
en
hoe?
stap
1
=
actoranalyse
!
Méér
dan
alleen
analyse,
samenwerkingsvisie
en
uitwerking
ervan,

indien
zulks
aan
de
orde
is



Actoranalyse
(H2),
onderscheid

-­‐
Publieke
en
semi-­‐publieke
actoren
(partijen)

• Gemeente,
provincie,
Rijk
(RWS),
waterschap

• Toegelaten
instellingen
(aldus
Wolting
...)

Het
gaat
niet
alleen
om
de
winst,
maar
ook
om
andere
belangen


• Natuur-­‐
en
milieuorganisaties
(aldus
Wolting
...)




2