Geschiedenis van het appartementsrecht:
- Ontstaan in 1951 (einde van WO II, wederopbouw)
- Veel hoogbouw
- Splitsing noodzakelijk bij multifunctionele gebouwen
Appartementsrecht (titel 9 art. 5:106 lid 3 BW) > appartementsrecht is een zakelijk
recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een splitsing zijn betrokken.
De appartementseigenaar heeft:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijke eigendom van het hele gebouw
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars
Eigenaar > gerechtigde tot een appartementsrecht.
Splitsing > juridische handeling die het mogelijk maakt dat woningen, bedrijfsruimte of
parkeerruimte kunnen worden overgedragen aan derden. Splitsing doorbreekt de
goederenrechtelijke eenheid van een gebouw. Bij appartementsrechten is er nooit sprake
van vermenging (3:18 BW).
Ontstaan appartementsrechten (5:106 en 5:107 BW) > door het opmaken van een
notariële splitsingsakte en de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare
registers.
Wat kan gesplitst worden?
- Bestaande gebouwen
- Gebouwen in aanbouw
- Nog niet bestaande gebouwen
- Een stuk grond
- Een water of jachthaven
Splitsingsakte (5:109 en 5:111 BW) > omschrijft nauwkeurig het gebouw en de
afzonderlijke appartementen. Inhoud van de splitsingsakte:
- Plaatselijke ligging van gebouw of grond.
- Nauwkeurige omschrijving van de afzonderlijke gedeelten van het gebouw of
grond, die bedoeld zijn om afzonderlijk te worden gebruikt.
- Kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Regelement (op basis van het model-regelement).
In de splitsingsakte is opgenomen:
- Splitsingstekening (5:109 BW)
- Splitsingsreglement (5:112 BW)
- Mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- Breukdelen
- Statuten van de VvE
Wijziging splitsingsakte (5:139 lid 1 BW) > wijziging kan alleen met medewerking van
alle appartementseigenaren (lid 1), wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór
wijziging van de akte stemt (lid 2).
Splitsingstekening (5:109 BW) > bepaalt welke regels er in de akte moeten worden
opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes of wie er in
welke kosten moet bijdragen.
Splitsingsreglement (5:112 BW) (www.notaris.nl) > regelement met bepalingen en
voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de eigenaren van het
gebouw. Verplicht in het splitsingsregelement:
- Model-regelement van de KNB (Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie)
hanteren (aanvullen mag, schrappen niet). De periode waarin het
appartementencomplex gebouwd is, is bepalen voor het model-regelement dat
van toepassing is op het gebouw.
, - Geschillen regeling
Inhoud splitsingsreglement (5:112 BW):
- Welke schulden en kosten zijn gezamenlijk?
- Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
- De bijdragen die eigenaren betalen
- Regels over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten
- Verzekeren van het gebouw
- Oprichting VvE en bijbehorende statuten
Breukdelen (5:113 BW) > de aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap
van het te splitsen object. Uitgangspunt:
- Alle breukdelen zijn gelijk, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt
- Alle eigenaren dragen gelijke delen bij in de schulden en kosten, tenzij de
splitsingsakte anders bepaalt
- Breukdelen bepalen de stemverhouding in de VvE
Huishoudelijke regelement > geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten
aanzien van onderhoud en overlast, bijvoorbeeld over het buitenzetten van het oud
papier, gebruik van galerijen, het houden van huisdieren enz.
- Niet verplicht, maar optioneel
- Nadere invulling van huishoudelijke regels
- Geen notariële akte vereist
- VvE vergadering mag het regelement wijzigen
Wie mag splitsen? (5:106 lid 7 BW):
- Eigenaar (toestemming van grondeigenaar nodig)
- Opstaller (toestemming van grondeigenaar nodig)
- Erfpachter
- Appartementseigenaar
Hoofd- en ondersplitsing (5:106 lid 3 BW) > ieder appartementsrecht kan op zijn beurt
weer worden gesplitst.
- Van belang bij multifunctionele gebouwen
- Scheiden van functies en belangen om tot een redelijke verdeling te komen van
gebruik en kosten.
- Per ondersplitsing (soort) een VvE, regelement en eigen tekening
Splitsingsvergunning > afhankelijk van gemeentelijk beleid is splitsen alleen mogelijk
indien daarvoor een gemeentelijke vergunning is afgegeven, dit heeft te maken met:
- Regulering van de woningmarkt
- Voorkomen dat bepaalde woningen door splitsing aan de woningvoorraad worden
onttrokken
- Problematiek met studenten
Vereniging van eigenaren (VvE) (5:124 t/m 5:135 BW):
- Bijzondere vereniging > geregeld in boek 5 BW, ontstaat door het passeren van
een akte van splitsing bij de notaris, met lidmaatschap van rechtswege.
- Gewone vereniging > geregeld in boek 2 BW, een VvE is een rechtspersoon, kan
zelf rechtshandelingen verrichten (verkrijging, vervreemding, bezwaren),
inschrijving van de VvE in het handelsregister is verplicht.
Doel van de VvE > het behartigen van de belangen van de gezamenlijke eigenaren.
Taken VvE:
- Beheer over de gemeenschap (gezamenlijk bezit)
- Zorg, onderhoud, instandhouding van het gebouw
- Goede (opstal)verzekering van het gebouw
- Instandhouding reservefonds
, Statuten en huishoudelijk regelement (5:112 lid 2 BW):
- Statuten > bevatten de naam en de gemeente van de vereniging, doel van de
vereniging, regeling omtrent financiën (bijdrage van eigenaren) en de manier
waarop de vergadering van eigenaren bijeen wordt geroepen.
- Huishoudelijk regelement > een niet verplicht regelement met regels van
huishoudelijke aard, bijv. over geluidsoverlast.
Rechten appartementseigenaren:
- Overdracht, bezwaring, verhuur en ondersplitsing
- Gebruik en verandering van privégedeelte
- Gebruik gemeenschappelijke gedeelten en gezamenlijk eigenaar van het gebouw
Plichten appartementseigenaren:
- Bijdragen in gezamenlijke kosten inclusief bijdrage aan reservefonds
- Aansprakelijk voor schulden van de VvE
Organen van de VvE:
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Vergadering van Eigenaren
Bestuur Commissies
Taken bestuur VvE:
Beheer en vertegenwoordiging van de VvE:
- Organiseert de jaarvergadering
- Voert besluiten van de vergadering uit
- Sluit overeenkomsten met aannemers
Beheer van de financieren van de VvE:
- Opstellen van het meerjarenonderhoudsplan
- Opstellen van de begroting en exploitatierekening
- Berekenen en innen van de VvE bijdrage per appartementsrecht (eigenaar)
Kascommissie > controleert het bestuur in financieel opzicht
- Onafhankelijke commissie
- Controleert de boekhouding
- Controleert de jaarrekening
- Geeft oordeel over het financiële beleid
- Geeft aan of aan het bestuur décharge kan worden verleend
Vergadering van eigenaars/jaarvergadering VvE > vergadert ten minste een keer
per jaar
- Besluit over het beheer en onderhoud van het gebouw
- Planmatig onderhoud (op basis van MJOP)
- Goedkeuren jaarrekening en begroting (en daarmee de bijdrage voor het nieuwe
jaar)
- Verleent décharge aan het bestuur voor het afgelopen boekjaar
- Ontstaan in 1951 (einde van WO II, wederopbouw)
- Veel hoogbouw
- Splitsing noodzakelijk bij multifunctionele gebouwen
Appartementsrecht (titel 9 art. 5:106 lid 3 BW) > appartementsrecht is een zakelijk
recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een splitsing zijn betrokken.
De appartementseigenaar heeft:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijke eigendom van het hele gebouw
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars
Eigenaar > gerechtigde tot een appartementsrecht.
Splitsing > juridische handeling die het mogelijk maakt dat woningen, bedrijfsruimte of
parkeerruimte kunnen worden overgedragen aan derden. Splitsing doorbreekt de
goederenrechtelijke eenheid van een gebouw. Bij appartementsrechten is er nooit sprake
van vermenging (3:18 BW).
Ontstaan appartementsrechten (5:106 en 5:107 BW) > door het opmaken van een
notariële splitsingsakte en de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare
registers.
Wat kan gesplitst worden?
- Bestaande gebouwen
- Gebouwen in aanbouw
- Nog niet bestaande gebouwen
- Een stuk grond
- Een water of jachthaven
Splitsingsakte (5:109 en 5:111 BW) > omschrijft nauwkeurig het gebouw en de
afzonderlijke appartementen. Inhoud van de splitsingsakte:
- Plaatselijke ligging van gebouw of grond.
- Nauwkeurige omschrijving van de afzonderlijke gedeelten van het gebouw of
grond, die bedoeld zijn om afzonderlijk te worden gebruikt.
- Kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Regelement (op basis van het model-regelement).
In de splitsingsakte is opgenomen:
- Splitsingstekening (5:109 BW)
- Splitsingsreglement (5:112 BW)
- Mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- Breukdelen
- Statuten van de VvE
Wijziging splitsingsakte (5:139 lid 1 BW) > wijziging kan alleen met medewerking van
alle appartementseigenaren (lid 1), wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór
wijziging van de akte stemt (lid 2).
Splitsingstekening (5:109 BW) > bepaalt welke regels er in de akte moeten worden
opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes of wie er in
welke kosten moet bijdragen.
Splitsingsreglement (5:112 BW) (www.notaris.nl) > regelement met bepalingen en
voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de eigenaren van het
gebouw. Verplicht in het splitsingsregelement:
- Model-regelement van de KNB (Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie)
hanteren (aanvullen mag, schrappen niet). De periode waarin het
appartementencomplex gebouwd is, is bepalen voor het model-regelement dat
van toepassing is op het gebouw.
, - Geschillen regeling
Inhoud splitsingsreglement (5:112 BW):
- Welke schulden en kosten zijn gezamenlijk?
- Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
- De bijdragen die eigenaren betalen
- Regels over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten
- Verzekeren van het gebouw
- Oprichting VvE en bijbehorende statuten
Breukdelen (5:113 BW) > de aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap
van het te splitsen object. Uitgangspunt:
- Alle breukdelen zijn gelijk, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt
- Alle eigenaren dragen gelijke delen bij in de schulden en kosten, tenzij de
splitsingsakte anders bepaalt
- Breukdelen bepalen de stemverhouding in de VvE
Huishoudelijke regelement > geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten
aanzien van onderhoud en overlast, bijvoorbeeld over het buitenzetten van het oud
papier, gebruik van galerijen, het houden van huisdieren enz.
- Niet verplicht, maar optioneel
- Nadere invulling van huishoudelijke regels
- Geen notariële akte vereist
- VvE vergadering mag het regelement wijzigen
Wie mag splitsen? (5:106 lid 7 BW):
- Eigenaar (toestemming van grondeigenaar nodig)
- Opstaller (toestemming van grondeigenaar nodig)
- Erfpachter
- Appartementseigenaar
Hoofd- en ondersplitsing (5:106 lid 3 BW) > ieder appartementsrecht kan op zijn beurt
weer worden gesplitst.
- Van belang bij multifunctionele gebouwen
- Scheiden van functies en belangen om tot een redelijke verdeling te komen van
gebruik en kosten.
- Per ondersplitsing (soort) een VvE, regelement en eigen tekening
Splitsingsvergunning > afhankelijk van gemeentelijk beleid is splitsen alleen mogelijk
indien daarvoor een gemeentelijke vergunning is afgegeven, dit heeft te maken met:
- Regulering van de woningmarkt
- Voorkomen dat bepaalde woningen door splitsing aan de woningvoorraad worden
onttrokken
- Problematiek met studenten
Vereniging van eigenaren (VvE) (5:124 t/m 5:135 BW):
- Bijzondere vereniging > geregeld in boek 5 BW, ontstaat door het passeren van
een akte van splitsing bij de notaris, met lidmaatschap van rechtswege.
- Gewone vereniging > geregeld in boek 2 BW, een VvE is een rechtspersoon, kan
zelf rechtshandelingen verrichten (verkrijging, vervreemding, bezwaren),
inschrijving van de VvE in het handelsregister is verplicht.
Doel van de VvE > het behartigen van de belangen van de gezamenlijke eigenaren.
Taken VvE:
- Beheer over de gemeenschap (gezamenlijk bezit)
- Zorg, onderhoud, instandhouding van het gebouw
- Goede (opstal)verzekering van het gebouw
- Instandhouding reservefonds
, Statuten en huishoudelijk regelement (5:112 lid 2 BW):
- Statuten > bevatten de naam en de gemeente van de vereniging, doel van de
vereniging, regeling omtrent financiën (bijdrage van eigenaren) en de manier
waarop de vergadering van eigenaren bijeen wordt geroepen.
- Huishoudelijk regelement > een niet verplicht regelement met regels van
huishoudelijke aard, bijv. over geluidsoverlast.
Rechten appartementseigenaren:
- Overdracht, bezwaring, verhuur en ondersplitsing
- Gebruik en verandering van privégedeelte
- Gebruik gemeenschappelijke gedeelten en gezamenlijk eigenaar van het gebouw
Plichten appartementseigenaren:
- Bijdragen in gezamenlijke kosten inclusief bijdrage aan reservefonds
- Aansprakelijk voor schulden van de VvE
Organen van de VvE:
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Vergadering van Eigenaren
Bestuur Commissies
Taken bestuur VvE:
Beheer en vertegenwoordiging van de VvE:
- Organiseert de jaarvergadering
- Voert besluiten van de vergadering uit
- Sluit overeenkomsten met aannemers
Beheer van de financieren van de VvE:
- Opstellen van het meerjarenonderhoudsplan
- Opstellen van de begroting en exploitatierekening
- Berekenen en innen van de VvE bijdrage per appartementsrecht (eigenaar)
Kascommissie > controleert het bestuur in financieel opzicht
- Onafhankelijke commissie
- Controleert de boekhouding
- Controleert de jaarrekening
- Geeft oordeel over het financiële beleid
- Geeft aan of aan het bestuur décharge kan worden verleend
Vergadering van eigenaars/jaarvergadering VvE > vergadert ten minste een keer
per jaar
- Besluit over het beheer en onderhoud van het gebouw
- Planmatig onderhoud (op basis van MJOP)
- Goedkeuren jaarrekening en begroting (en daarmee de bijdrage voor het nieuwe
jaar)
- Verleent décharge aan het bestuur voor het afgelopen boekjaar
