Financiële aspecten van vastgoed
Belangrijk is op te merken dat uit een balans niet alle verplichtingen en risico's zijn af te
lezen. De balans bevat geen buitenbalansposten (off balance sheet). Dit zijn financiële
verplichtingen die de onderneming is aangegaan maar die niet op de balans staan. Een
voorbeeld van een buitenbalanspost zijn bepaalde leaseverplichtingen. De geleaste wagens
staan niet op de balans, maar de organisatie heeft zich wel vastgelegd tot grote
leaseverplichtingen gedurende een aantal jaren. Deze buitenbalanspost kan een zeer grote
waarde vertegenwoordigen. De verplichtingen uit de buitenbalansposten staan vermeld in de
financiële toelichting.
Vastgoed op de balans; tegen welke waarde?
Hoe moeten we vastgoed waarderen? Met betrekking tot de waarde van vastgoed bestaat
veel verwarring. Er doen zich 2 problemen voor. Ten eerste kan men niet van de waarde van
het vastgoed spreken, evenals men niet over de balans van de vastgoedorganisatie kan
spreken. Er zijn verschillende waarderingsmethoden mogelijk afhankelijk van het doel van
de analyse. Dit is lastig wanneer we de vermogenspositie van een vastgoedorganisatie
willen bepalen. De vermogenspositie wordt voor het overgrote deel bepaald door de waarde
van het vastgoed. Maar welke waarde moeten we hanteren als er zoveel manieren zijn om
het vastgoed te waarderen? Ten tweede bestaat er veel spraakverwarring rond de
vastgoedwaarderingsmethoden in de praktijk. Het vakjargon wordt gemakkelijk in de mond
genomen, maar helaas niet altijd correct. Probleem is dat de verschillende methodes (nog)
niet eenduidig gedefinieerd zijn. ledereen lijkt zijn eigen
definities te hanteren. Hierdoor ontstaat veel mis en spraakverwarringen waardoor men altijd
van geval tot geval dient na te gaan wat precies met termen als de marktwaarde,
bedrijfswaarde, verkoopwaarde, etc. wordt bedoeld. Onderstaand geven we een overzicht
van de meest gebruikte waardebegrippen in de vastgoedwereld.
Economische waardebegrippen
- Bedrijfswaarde c.q. marktwaarde: de bedrijfswaarde of marktwaarde wordt verkregen
door de toekomstige kasstromen uit het vastgoedobject contant te maken. Hierbij kan men
zowel uitgaan van eeuwigdurende verhuur als van verkoop op termijn. Bij de marktwaarde in
verhuurde staat gaat men uit van verkoop aan een derde partij bij continuering van de
verhuur. De bedrijfswaarde of marktwaarde staat dus gelijk aan de toekomstige
verdiencapaciteit van het vastgoed. In economische termen zou men van de fundamentele
waarde van het vastgoed kunnen spreken (de waarde overeenkomstig rationele
economische fundamentals). Er wordt ook wel van rentabiliteitswaarde gesproken. Een
voordeel is dat hierdoor, in tegenstelling tot de boekwaarde, een rechtstreekse koppeling
wordt gelegd met het beleid van de vastgoedorganisatie. Wijzigingen in het huurbeleid en/of
onderhoudsbeleid werken door in de toekomstige kasstromen en zo in de bedrijfswaarde
van het vastgoed.
Overigens is het begrip bedrijfswaarde in de corporatiesector gedefinieerd als de contante
waarde van de toekomstige (gereguleerde) huren. De bedrijfswaarde komt hierdoor niet
overeen met de marktwaarde zoals dat bij commercieel vastgoed veel meer het geval is.
Hierdoor is het begrip bedrijfswaarde een belangrijke interne stuurfactor van
vastgoedorganisaties.
, Vastgoedbezit corporaties
De totale bedrijfswaarde van het corporatiebezit in Nederland is volgens de
waarderingsmethode van het Waarborgfonds 27 miljard euro. Dit is geen bedrag dat ergens
op de bank staat. Het is een waardering van het bezit en van mogelijke bedrijfsvoering van
corporaties. Dit vermogen moet de komende 25 jaar nog wel worden verdiend. In de 27
miljard zit dus ook de onzekerheid of de verdiensten ook werkelijk worden gemaakt.
- Opbrengstwaarde c.q. verkoopwaarde: de waarde waarvoor een object nu bij vrijwillige
verkoop in het openbaar kan worden verkocht onder de meest gunstige omstandigheden
aan de meest biedende gegadigde onder aftrek van de verkoopkosten. Met andere
woorden; het is de waarde overeenkomstig 'wat de gek ervoor geeft'. Deze waarde kan sterk
verschillen van de bedrijfswaarde als gevolg van marktpsychologie (extreem optimisme of
pessimisme) op een bepaalde vastgoedmarkt. Er wordt ook wel gesproken van
uitpondwaarde.
- Onderhandse verkoopwaarde: de verkoopwaarde bij onderhandse verkoop.
- Executiewaarde: de opbrengstwaarde c.q. verkoopwaarde bij gedwongen verkoop.
- Executiewaarde vrij van huur en gebruik: het bedrag dat bij gedwongen
verkoop volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende zou zijn besteed
wanneer het object leeg en onverhuurd wordt aangeboden.
- Executiewaarde in verhuurde staat: het bedrag dat bij gedwongen verkoop
volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende zou zijn besteed wanneer
het object in verhuurde staat wordt aangeboden.
- Executiewaarde bij eigen gebruik: het bedrag dat bij gedwongen verkoop
volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende zou zijn besteed wanneer
het een particuliere woning betreft. Met het proces verbaal van executie kan
de nieuwe eigenaar afdwingen dat de vorige eigenaar de woning ontruimt.
Boekhoudkundige waardebegrippen
- Boekwaarde: de boekwaarde is niet meer en niet minder dan de waarde waarvoor een
vastgoedobject in de boeken staat. Het is een boekhoudkundig begrip en zegt weinig over
de economische waarde van het vastgoed. In de meeste gevallen is de boekwaarde bepaald
via de methode van de historische kostprijs. De boekwaarde wordt dan verkregen door van
de historische kostprijs van het vastgoed (de aankoop of ontwikkelingsprijs) de
afschrijvingen af te trekken. Die afschrijvingen worden volgens een bepaalde methode
berekend (meestal een lineaire afschrijving gedurende 50 jaar). Zo wordt duidelijk dat de
boekwaarde alleen iets zegt over het verleden en weinig over de huidige of toekomstige
waarde van het vastgoed.
De boekwaarde wordt gebruikt om in de jaarrekening verantwoording naar de
aandeelhouders af te leggen en om de fiscale winst van de vastgoedorganisatie te bepalen.
Omdat het boekhoudkundig waardebegrip volledig losstaat van de marktwaarde van
vastgoed heeft het begrip de afgelopen jaren steeds meer kritiek gekregen. De discussie
richtte zich met name op een tweetal aspecten:
1. Waarom op vastgoed afschrijven gedurende een lange periode (30 of 50 jaar) als de
economische waarde in deze periode stijgt? Hiermee onderscheid vastgoed zich van
Belangrijk is op te merken dat uit een balans niet alle verplichtingen en risico's zijn af te
lezen. De balans bevat geen buitenbalansposten (off balance sheet). Dit zijn financiële
verplichtingen die de onderneming is aangegaan maar die niet op de balans staan. Een
voorbeeld van een buitenbalanspost zijn bepaalde leaseverplichtingen. De geleaste wagens
staan niet op de balans, maar de organisatie heeft zich wel vastgelegd tot grote
leaseverplichtingen gedurende een aantal jaren. Deze buitenbalanspost kan een zeer grote
waarde vertegenwoordigen. De verplichtingen uit de buitenbalansposten staan vermeld in de
financiële toelichting.
Vastgoed op de balans; tegen welke waarde?
Hoe moeten we vastgoed waarderen? Met betrekking tot de waarde van vastgoed bestaat
veel verwarring. Er doen zich 2 problemen voor. Ten eerste kan men niet van de waarde van
het vastgoed spreken, evenals men niet over de balans van de vastgoedorganisatie kan
spreken. Er zijn verschillende waarderingsmethoden mogelijk afhankelijk van het doel van
de analyse. Dit is lastig wanneer we de vermogenspositie van een vastgoedorganisatie
willen bepalen. De vermogenspositie wordt voor het overgrote deel bepaald door de waarde
van het vastgoed. Maar welke waarde moeten we hanteren als er zoveel manieren zijn om
het vastgoed te waarderen? Ten tweede bestaat er veel spraakverwarring rond de
vastgoedwaarderingsmethoden in de praktijk. Het vakjargon wordt gemakkelijk in de mond
genomen, maar helaas niet altijd correct. Probleem is dat de verschillende methodes (nog)
niet eenduidig gedefinieerd zijn. ledereen lijkt zijn eigen
definities te hanteren. Hierdoor ontstaat veel mis en spraakverwarringen waardoor men altijd
van geval tot geval dient na te gaan wat precies met termen als de marktwaarde,
bedrijfswaarde, verkoopwaarde, etc. wordt bedoeld. Onderstaand geven we een overzicht
van de meest gebruikte waardebegrippen in de vastgoedwereld.
Economische waardebegrippen
- Bedrijfswaarde c.q. marktwaarde: de bedrijfswaarde of marktwaarde wordt verkregen
door de toekomstige kasstromen uit het vastgoedobject contant te maken. Hierbij kan men
zowel uitgaan van eeuwigdurende verhuur als van verkoop op termijn. Bij de marktwaarde in
verhuurde staat gaat men uit van verkoop aan een derde partij bij continuering van de
verhuur. De bedrijfswaarde of marktwaarde staat dus gelijk aan de toekomstige
verdiencapaciteit van het vastgoed. In economische termen zou men van de fundamentele
waarde van het vastgoed kunnen spreken (de waarde overeenkomstig rationele
economische fundamentals). Er wordt ook wel van rentabiliteitswaarde gesproken. Een
voordeel is dat hierdoor, in tegenstelling tot de boekwaarde, een rechtstreekse koppeling
wordt gelegd met het beleid van de vastgoedorganisatie. Wijzigingen in het huurbeleid en/of
onderhoudsbeleid werken door in de toekomstige kasstromen en zo in de bedrijfswaarde
van het vastgoed.
Overigens is het begrip bedrijfswaarde in de corporatiesector gedefinieerd als de contante
waarde van de toekomstige (gereguleerde) huren. De bedrijfswaarde komt hierdoor niet
overeen met de marktwaarde zoals dat bij commercieel vastgoed veel meer het geval is.
Hierdoor is het begrip bedrijfswaarde een belangrijke interne stuurfactor van
vastgoedorganisaties.
, Vastgoedbezit corporaties
De totale bedrijfswaarde van het corporatiebezit in Nederland is volgens de
waarderingsmethode van het Waarborgfonds 27 miljard euro. Dit is geen bedrag dat ergens
op de bank staat. Het is een waardering van het bezit en van mogelijke bedrijfsvoering van
corporaties. Dit vermogen moet de komende 25 jaar nog wel worden verdiend. In de 27
miljard zit dus ook de onzekerheid of de verdiensten ook werkelijk worden gemaakt.
- Opbrengstwaarde c.q. verkoopwaarde: de waarde waarvoor een object nu bij vrijwillige
verkoop in het openbaar kan worden verkocht onder de meest gunstige omstandigheden
aan de meest biedende gegadigde onder aftrek van de verkoopkosten. Met andere
woorden; het is de waarde overeenkomstig 'wat de gek ervoor geeft'. Deze waarde kan sterk
verschillen van de bedrijfswaarde als gevolg van marktpsychologie (extreem optimisme of
pessimisme) op een bepaalde vastgoedmarkt. Er wordt ook wel gesproken van
uitpondwaarde.
- Onderhandse verkoopwaarde: de verkoopwaarde bij onderhandse verkoop.
- Executiewaarde: de opbrengstwaarde c.q. verkoopwaarde bij gedwongen verkoop.
- Executiewaarde vrij van huur en gebruik: het bedrag dat bij gedwongen
verkoop volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende zou zijn besteed
wanneer het object leeg en onverhuurd wordt aangeboden.
- Executiewaarde in verhuurde staat: het bedrag dat bij gedwongen verkoop
volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende zou zijn besteed wanneer
het object in verhuurde staat wordt aangeboden.
- Executiewaarde bij eigen gebruik: het bedrag dat bij gedwongen verkoop
volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende zou zijn besteed wanneer
het een particuliere woning betreft. Met het proces verbaal van executie kan
de nieuwe eigenaar afdwingen dat de vorige eigenaar de woning ontruimt.
Boekhoudkundige waardebegrippen
- Boekwaarde: de boekwaarde is niet meer en niet minder dan de waarde waarvoor een
vastgoedobject in de boeken staat. Het is een boekhoudkundig begrip en zegt weinig over
de economische waarde van het vastgoed. In de meeste gevallen is de boekwaarde bepaald
via de methode van de historische kostprijs. De boekwaarde wordt dan verkregen door van
de historische kostprijs van het vastgoed (de aankoop of ontwikkelingsprijs) de
afschrijvingen af te trekken. Die afschrijvingen worden volgens een bepaalde methode
berekend (meestal een lineaire afschrijving gedurende 50 jaar). Zo wordt duidelijk dat de
boekwaarde alleen iets zegt over het verleden en weinig over de huidige of toekomstige
waarde van het vastgoed.
De boekwaarde wordt gebruikt om in de jaarrekening verantwoording naar de
aandeelhouders af te leggen en om de fiscale winst van de vastgoedorganisatie te bepalen.
Omdat het boekhoudkundig waardebegrip volledig losstaat van de marktwaarde van
vastgoed heeft het begrip de afgelopen jaren steeds meer kritiek gekregen. De discussie
richtte zich met name op een tweetal aspecten:
1. Waarom op vastgoed afschrijven gedurende een lange periode (30 of 50 jaar) als de
economische waarde in deze periode stijgt? Hiermee onderscheid vastgoed zich van
