Huisvestingsmanagement
Hoofdstuk 11 Exploiteren
§2 Levensduur van huisvesting
Huisvesting veroudert vanaf het moment dat deze is opgeleverd. Doel van
huisvestingsmanagement is te zorgen dat de huisvesting door de organisatie zo goed
mogelijk (vanuit het oogpunt van people, planet en profit) wordt gebruikt.
De prestaties van de huisvesting worden bepaald door de mate waarin deze geschikt is voor
de doelen waarvoor de huisvesting is gebouwd. Tijdens het gebruik zullen geregeld ingrepen
nodig zijn om de prestaties op het gewenste en vereiste niveau te houden. Onderhoud en
investering in vernieuwingen verlengen de levensduur van huisvesting.
Er worden 3 verschillende levensduren onderscheiden:
- Technische levensduur: technische geschiktheid
- Functionele levensduur: functionele geschiktheid
- Economische levensduur: economische geschiktheid
Aan het einde van 1 van de hiervoor genoemde levensduren is een ingreep (onderhoud of
mutatie) nodig om de houdbaarheid van de huisvesting te verlengen. Het plannen en laten
uitvoeren van dergelijke maatregelen wordt vaak opgenomen in de
onderhoudsbeheercyclus.
11.2.1 Technische levensduur
De technische levensduur is de tijdsduur waarbinnen de huisvesting de technische en
bouwfysische prestaties levert die nodig zijn om het gebouw te kunnen gebruiken en de
veiligheid en gezondheid van de gebruikers te waarborgen.
De volgende aspecten veroorzaken achteruitgang van technische kwaliteit:
- Invloed van buitenaf (weer en wind)
- Intrinsieke veroudering van materialen (verandering van chemische samenstelling
van de binnenmaterialen)
- Gebruik (slijtage van vloerbedekking, trappen, liften, hang- en sluitwerk)
- Regelgeving (veranderende eisen)
De eisen die worden gesteld aan de bouwtechnische kwaliteit, nemen in de loop van de tijd
toe. Ook neemt de mate waarin kwaliteitsverlies wordt geaccepteerd af, de acceptatiegrens
verschuift daardoor.
De figuur hieronder geeft de relatie tussen prestaties, onderhoud en investeringen
schematisch weer.
, De door de huisvesting geleverde prestatie (de kwaliteit van de huisvesting) daalt na verloop
van tijd onder het geëiste of gewenste prestatieniveau. Een onderhoudsingreep is nodig
om de prestatie weer op peil te brengen. Door regelmatig onderhoud uit te voeren kan de
levensduur van huisvesting beduidend worden gerekt. Deze onderhoudsmaatregelen leiden
tot de ‘zaagtandcurve’ in de weergave van de prestaties van de huisvesting. De tijd tussen 2
onderhoudsingrepen (happen in de curve) heet een onderhoudsinterval. De mate waarin
de prestatie van huisvesting aan het begin van de levensduur de verwachting (eis) overtreft,
is aangeduid met ‘surplus’.
Onderhoud omvat onder meer de zorg voor bouwdelen of installatiedelen, het uitvoeren van
reparaties of het vervangen van onderdelen door gelijkwaardige of betere onderdelen. Bij
onderhoud wordt in principe geen kwaliteit toegevoegd ten opzichte van de prestatie van de
huisvesting bij oplevering.
Als de geleverde prestatie onder de acceptatiegrens komt, kan niet meer worden volstaan
met onderhoud, maar is een investering nodig in verbetering van het prestatieniveau,
waardoor kwaliteit wordt toegevoegd.
11.2.2 Functionele levensduur
Een investering in de bestaande huisvesting kan ook nodig zijn als deze niet meer de
gewenste functionele prestaties levert.
De functionele levensduur is de tijdsduur waarbinnen de huisvesting voldoet aan de
functionele eisen van de gebruiker. De functionele levensduur hangt samen met het type
gebruik en is daarmee afhankelijk van de specifieke gebruiker. Dat de functionele kwaliteit
in de loop van de tijd achteruitgaat, heeft 2 oorzaken:
1. Veranderingen in de regelgeving
2. Veranderingen in de wensen en verwachtingen van gebruikers
Op deze achteruitgang in functionele kwaliteit kan worden ingespeeld door:
- Te investeren in aanpassingen die de huisvesting weer op de gewenste functionele
kwaliteit brengen
- De functie van de huisvesting te veranderen
- Afscheid te nemen van de huisvesting door deze te verkopen of te slopen
11.2.3 Economische levensduur
De economische levensduur is de tijdsduur waarbinnen de baten van de huisvesting voor
de eigenaar hoger zijn dan de lasten. Met andere woorden: het gaat om het tijdvak waarin
de contante waarde van alle toekomstige inkomsten hoger is dan de contante waarde van
alle toekomstige uitgaven.
De baten hangen samen met de mate waarin de huisvesting in de behoefte van de gebruiker
en organisatie voorziet. De lasten komen voort uit de kosten die gemaakt moeten worden
om de huisvesting in stand te houden en de vereiste prestatie te laten leveren.
Door de ingrepen die nodig zijn om de technische en functionele kwaliteit te handhaven,
stijgen de lasten. Voor een deel zorgen deze ingrepen voor stijging van de functionele
kwaliteit, zodat ook de baten zullen stijgen. Als er geen mogelijkheid meer is om een positief
verschil tussen de baten en de lasten te realiseren, eindigt de economische levensduur voor
de gebruiker en wordt het tijd afscheid te nemen van de huisvesting door deze te verkopen
of te slopen.
Hoofdstuk 11 Exploiteren
§2 Levensduur van huisvesting
Huisvesting veroudert vanaf het moment dat deze is opgeleverd. Doel van
huisvestingsmanagement is te zorgen dat de huisvesting door de organisatie zo goed
mogelijk (vanuit het oogpunt van people, planet en profit) wordt gebruikt.
De prestaties van de huisvesting worden bepaald door de mate waarin deze geschikt is voor
de doelen waarvoor de huisvesting is gebouwd. Tijdens het gebruik zullen geregeld ingrepen
nodig zijn om de prestaties op het gewenste en vereiste niveau te houden. Onderhoud en
investering in vernieuwingen verlengen de levensduur van huisvesting.
Er worden 3 verschillende levensduren onderscheiden:
- Technische levensduur: technische geschiktheid
- Functionele levensduur: functionele geschiktheid
- Economische levensduur: economische geschiktheid
Aan het einde van 1 van de hiervoor genoemde levensduren is een ingreep (onderhoud of
mutatie) nodig om de houdbaarheid van de huisvesting te verlengen. Het plannen en laten
uitvoeren van dergelijke maatregelen wordt vaak opgenomen in de
onderhoudsbeheercyclus.
11.2.1 Technische levensduur
De technische levensduur is de tijdsduur waarbinnen de huisvesting de technische en
bouwfysische prestaties levert die nodig zijn om het gebouw te kunnen gebruiken en de
veiligheid en gezondheid van de gebruikers te waarborgen.
De volgende aspecten veroorzaken achteruitgang van technische kwaliteit:
- Invloed van buitenaf (weer en wind)
- Intrinsieke veroudering van materialen (verandering van chemische samenstelling
van de binnenmaterialen)
- Gebruik (slijtage van vloerbedekking, trappen, liften, hang- en sluitwerk)
- Regelgeving (veranderende eisen)
De eisen die worden gesteld aan de bouwtechnische kwaliteit, nemen in de loop van de tijd
toe. Ook neemt de mate waarin kwaliteitsverlies wordt geaccepteerd af, de acceptatiegrens
verschuift daardoor.
De figuur hieronder geeft de relatie tussen prestaties, onderhoud en investeringen
schematisch weer.
, De door de huisvesting geleverde prestatie (de kwaliteit van de huisvesting) daalt na verloop
van tijd onder het geëiste of gewenste prestatieniveau. Een onderhoudsingreep is nodig
om de prestatie weer op peil te brengen. Door regelmatig onderhoud uit te voeren kan de
levensduur van huisvesting beduidend worden gerekt. Deze onderhoudsmaatregelen leiden
tot de ‘zaagtandcurve’ in de weergave van de prestaties van de huisvesting. De tijd tussen 2
onderhoudsingrepen (happen in de curve) heet een onderhoudsinterval. De mate waarin
de prestatie van huisvesting aan het begin van de levensduur de verwachting (eis) overtreft,
is aangeduid met ‘surplus’.
Onderhoud omvat onder meer de zorg voor bouwdelen of installatiedelen, het uitvoeren van
reparaties of het vervangen van onderdelen door gelijkwaardige of betere onderdelen. Bij
onderhoud wordt in principe geen kwaliteit toegevoegd ten opzichte van de prestatie van de
huisvesting bij oplevering.
Als de geleverde prestatie onder de acceptatiegrens komt, kan niet meer worden volstaan
met onderhoud, maar is een investering nodig in verbetering van het prestatieniveau,
waardoor kwaliteit wordt toegevoegd.
11.2.2 Functionele levensduur
Een investering in de bestaande huisvesting kan ook nodig zijn als deze niet meer de
gewenste functionele prestaties levert.
De functionele levensduur is de tijdsduur waarbinnen de huisvesting voldoet aan de
functionele eisen van de gebruiker. De functionele levensduur hangt samen met het type
gebruik en is daarmee afhankelijk van de specifieke gebruiker. Dat de functionele kwaliteit
in de loop van de tijd achteruitgaat, heeft 2 oorzaken:
1. Veranderingen in de regelgeving
2. Veranderingen in de wensen en verwachtingen van gebruikers
Op deze achteruitgang in functionele kwaliteit kan worden ingespeeld door:
- Te investeren in aanpassingen die de huisvesting weer op de gewenste functionele
kwaliteit brengen
- De functie van de huisvesting te veranderen
- Afscheid te nemen van de huisvesting door deze te verkopen of te slopen
11.2.3 Economische levensduur
De economische levensduur is de tijdsduur waarbinnen de baten van de huisvesting voor
de eigenaar hoger zijn dan de lasten. Met andere woorden: het gaat om het tijdvak waarin
de contante waarde van alle toekomstige inkomsten hoger is dan de contante waarde van
alle toekomstige uitgaven.
De baten hangen samen met de mate waarin de huisvesting in de behoefte van de gebruiker
en organisatie voorziet. De lasten komen voort uit de kosten die gemaakt moeten worden
om de huisvesting in stand te houden en de vereiste prestatie te laten leveren.
Door de ingrepen die nodig zijn om de technische en functionele kwaliteit te handhaven,
stijgen de lasten. Voor een deel zorgen deze ingrepen voor stijging van de functionele
kwaliteit, zodat ook de baten zullen stijgen. Als er geen mogelijkheid meer is om een positief
verschil tussen de baten en de lasten te realiseren, eindigt de economische levensduur voor
de gebruiker en wordt het tijd afscheid te nemen van de huisvesting door deze te verkopen
of te slopen.
