Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
BEHEREN (13) – JELLEMA
HOOFDSTUK 1 – GEBOUWEN
Trends en ontwikkelingen op het gebied van gebouwen:
- Klantgericht bouwen en ontwikkelen
- Duurzame gebouwen hebben de toekomst
- Risicomanagement
- Verschuiving van risico’s van opdrachtgever naar opdrachtnemer
- Meer prefabricage
- Meer vraag naar duurzame oplossingen vanuit de opdrachtgever
1.1 Inventarisatie
In de woningwet wordt verstaan onder een woning: een afzonderlijk gedeelte van een gebouw, welk
gedeelte tot bewoning is bestemd.
In het bouwbesluit staat voor een woongebouw: gebouw of gedeelte van een gebouw waarin twee
of meer woonfuncties liggen, die zijn aangewezen op een of meer gemeenschappelijke
verkeersroutes.
Enkele belangrijke definities uit de woningwet:
- Bevoegd gezag: het bestuursorgaan. Bij het ontbreken hiervan zijn de burgemeesters en
wethouders het bevoegd gezag
- Bestemmingsplan: een bestemmingsplan alsmede een inpassingsplan of een
beheersverordening
- Rooilijn: de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen van een bouwwerk
aan de wegzijde of aan de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden
- Norm: een document, uitgegeven door een deskundig en onafhankelijk instituut, waarin
wordt omschreven aan welke eisen bouwmateriaal, een bouwdeel of constructie moet
voldoen dan wel waarin een omschrijving wordt gegeven van een keurings-, meet- of
berekeningsmethode.
- Welstandscommissie: door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie die aan
burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de
plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van de welstand.
- Stadsbouwmeester: door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke deskundige die aan
burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de
plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van de welstand
Er bestaan in het bouwbesluit verschillende functies van gebouwen:
- Woonfunctie
- Bijeenkomstfunctie
- Celfunctie
- Gezondheidszorgfunctie
- Industriefunctie
- Kantoorfunctie
- Logiesfunctie
- Onderwijsfunctie
- Sportfunctie
- Winkelfunctie
- Overige functies
1
,Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
Het CBS hanteert de volgende gebouwbestemmingen:
- Woningen
Grootste groep gebouwen
Kwantitatief neemt aantal woningen nog steeds toe
Kwalitatief verandert er een hoop, mede door de vergrijzing
- Agrarische gebouwen
Ongeveer de helft hiervan bestaan uit kassen
Verder zijn het schuren, stallen, hallen en loodsen
Levensduur is vaak kort (20-25 jaar)
Ruim 60% van Nederland wordt gerekend tot agrarisch gebied
- Industrie en bouwnijverheid (bedrijfsgebouwen)
Hier vallen veel bedrijfstakken onder, zoals landbouw, visserij, industrie, horeca,
onderwijs en gezondheidszorg
Aparte regelgeving per tak
- Handel en horeca
Groot- en detailhandel
- Vervoer en communicatie
Zoals KPN, NS, wegvervoer en scheepvaart
Ook zendmasten en telefooncentrales
- Zakelijke dienstverlening
Voornamelijk gehuisvest in kantoorgebouwen
- Openbaar bestuur
- Onderwijs
- Gezondheids- en welzijnszorg
- Overige dienstverlening
Sinds de invoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) in 1995 worden er
verschillende statistieken bijgehouden. De WOZ-waarde wordt ieder jaar op 1 januari opnieuw
berekend.
Huisvestingsbeleid: het huisvestingsbeleid in het onderwijs moet gebaseerd zijn op het
onderwijsbeleid en de daarin te verwachten ontwikkelingen.
Er worden een aantal soorten beleidsplannen op het gebied van huisvesting opgesteld. Deze hebben
elk een andere horizon en detaillering. Er wordt hierbij gewerkt van grof naar fijn:
1. Strategisch:
Richtinggevend aan ontwikkelingen op de lange termijn (3 tot 20 jaar)
Maakt deel uit van het instellingsbeleid
Geen exacte doelstellingen
2. Tactisch:
Vormgevend aan de wijze waarop het strategisch beleid de komende tijd wordt gerealiseerd
(1 tot 5 jaar)
Opgesteld in een integraal huisvestingsplan
Vastgelegd welke projecten moeten worden gerealiseerd en welke eisen gelden
2
,Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
3. Operationeel:
Concreet aangeven welke activiteiten en projecten de komende periode worden gerealiseerd
(0 tot 1 jaar)
Bestaat uit het projectenplan voor eenmalige activiteiten en het continue huisvestingsproces
Integraal huisvestingsplan
Hierin wordt weergegeven op welke wijze het onderwijs en de organisatie de komende jaren (1 tot 5
jaar) wordt gehuisvest.
Dit plan vormt de basis voor veranderingen in het gebouwenbestand, het gebruik van gebouwen, het
voorzieningenniveau, het onderhoud en de doorbelasting van kosten. Deze plannen worden eens per
twee of drie jaar opgesteld.
Een integraal huisvestingsplan bestaat uit:
- Identiteit organisatie
- Streefbeelden met betrekking tot de huisvesting
- Analyse huisvestingsvarianten
- Financiële onderbouwing gekozen huisvestingsvariant
- Analyses over huisvestingsbehoefte en aanbod
Haalbaarheidsonderzoek: dit is een neutrale analyse voorafgaand aan een project van onder andere
de ruimtelijke, financiële, juridische en politieke aspecten.
Overheidsgebouwen
De overheid bestaat uit:
- Centrale overheid
Koninklijk huis, Parlement, ministeries
- Decentrale overheid
Provincies, gemeenten, waterschappen
Er worden verschillende eigenaars van gebouwen onderscheiden:
1. Particuliere eigenaars
Gezinnen die een huis hebben gekocht
Motief: vervullen van primaire levensbehoefte
Mate van investering is mede afhankelijk van locatie, bereikbaarheid en woongenot
2. Particuliere beleggers
Hebben onroerend goed in bezit, maar wonen daar zelf niet in en gebruiken het ook niet als
kantoor
Onroerend goed wordt vaak verhuurd of op termijn met winst verkocht
Indirect beleggen in vastgoed (via gespecialiseerde fondsen
Direct beleggen in vastgoed (zelf panden kopen en exploiteren)
Risico’s:
o Technische levensduur van het gebouw
o Economische levensduur van het gebouw
De periode waarin het vastgoed wordt geëxploiteerd en waarbij de technische
veroudering een onderdeel vormt die in de MJOP wordt meegenomen
3. Overheid
Heeft zeer veel onroerend goed in bezit
Steeds vaker kiezen ze voor huren of leasen
3
, Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
4. Institutionele beleggers
De verhandelbaarheid van de beleggingen en er verhouding tussen investering en totale
beleggingsopbrengsten staan voorop.
Langetermijn beleggers
Pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen
5. Woningbouwverenigingen en -corporaties
Opereren als echte bedrijven op de markt (overheid heeft steeds minder invloed op deze)
Motief voor deze corporaties om als eigenaar op te treden zijn:
Nuttig investeren van vermogen
Sturen op voorzieningsniveau
Inzetten van capaciteit en deskundigheid op gebied van beheer en onderhoud
6. Ondernemingen
Hoofdmotief is dat bepaalde gebouwen nodig zijn voor bedrijfsuitoefening (fabriek, hal, e.d.)
Oude bedrijfspanden in de binnenstad hopen ze met winst te kunnen verkopen
Er bestaan twee vormen van beheer:
1. Kopen (men is zelf de eigenaar)
2. Huren of leasen (ander is de eigenaar)
Verhuurder is verplicht om onderhoud te plegen
Huurder is gehouden aan geringe en dagelijkse reparaties
In Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan alle plichten en rechten omschreven m.b.t.
huurrecht.
Met betrekking tot onderhoud kan worden gezegd dat vervangingsonderhoud aan exterieur
(daken, gevels en kozijnen) en installaties voor rekening van de eigenaar zijn. Alle onderhoud
aan het interieur (schilderen, vloerbedekking vervangen) en contractonderhoud (cv-
installatie) zijn voor rekening van de gebruiker.
Rijksgebouwendienst (RGD) is in 1922 ontstaan en ging in 1924 officieel van start.
De RGD is belast met de zorg voor huisvesting van vrijwel alle rijksoverheidsorganen. Hieronder
vallen onder andere alle ministeries, zelfstandige bestuursorganen, internationale organisaties en
enkele publieke instellingen, zoals de Immigratie en Naturalisatiedienst (IND). De RGD treedt hierbij
op als verhuurder, beheerder, adviseur en projectmanager van de gebouwen.
De RGD bestaat uit vier directies:
1. Vastgoed
Verantwoordelijk voor optimale samenstelling van vastgoedportefeuille van centrale overheid
2. Projecten
Draagt zorg voor realisatie van projecten voor klanten van de RGD
3. Beheer
Werkt aan functioneel hoogwaardige huisvesting en ongestoord gebruiksgenot
4. Advies en architecten
4
BEHEREN (13) – JELLEMA
HOOFDSTUK 1 – GEBOUWEN
Trends en ontwikkelingen op het gebied van gebouwen:
- Klantgericht bouwen en ontwikkelen
- Duurzame gebouwen hebben de toekomst
- Risicomanagement
- Verschuiving van risico’s van opdrachtgever naar opdrachtnemer
- Meer prefabricage
- Meer vraag naar duurzame oplossingen vanuit de opdrachtgever
1.1 Inventarisatie
In de woningwet wordt verstaan onder een woning: een afzonderlijk gedeelte van een gebouw, welk
gedeelte tot bewoning is bestemd.
In het bouwbesluit staat voor een woongebouw: gebouw of gedeelte van een gebouw waarin twee
of meer woonfuncties liggen, die zijn aangewezen op een of meer gemeenschappelijke
verkeersroutes.
Enkele belangrijke definities uit de woningwet:
- Bevoegd gezag: het bestuursorgaan. Bij het ontbreken hiervan zijn de burgemeesters en
wethouders het bevoegd gezag
- Bestemmingsplan: een bestemmingsplan alsmede een inpassingsplan of een
beheersverordening
- Rooilijn: de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen van een bouwwerk
aan de wegzijde of aan de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden
- Norm: een document, uitgegeven door een deskundig en onafhankelijk instituut, waarin
wordt omschreven aan welke eisen bouwmateriaal, een bouwdeel of constructie moet
voldoen dan wel waarin een omschrijving wordt gegeven van een keurings-, meet- of
berekeningsmethode.
- Welstandscommissie: door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie die aan
burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de
plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van de welstand.
- Stadsbouwmeester: door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke deskundige die aan
burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de
plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van de welstand
Er bestaan in het bouwbesluit verschillende functies van gebouwen:
- Woonfunctie
- Bijeenkomstfunctie
- Celfunctie
- Gezondheidszorgfunctie
- Industriefunctie
- Kantoorfunctie
- Logiesfunctie
- Onderwijsfunctie
- Sportfunctie
- Winkelfunctie
- Overige functies
1
,Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
Het CBS hanteert de volgende gebouwbestemmingen:
- Woningen
Grootste groep gebouwen
Kwantitatief neemt aantal woningen nog steeds toe
Kwalitatief verandert er een hoop, mede door de vergrijzing
- Agrarische gebouwen
Ongeveer de helft hiervan bestaan uit kassen
Verder zijn het schuren, stallen, hallen en loodsen
Levensduur is vaak kort (20-25 jaar)
Ruim 60% van Nederland wordt gerekend tot agrarisch gebied
- Industrie en bouwnijverheid (bedrijfsgebouwen)
Hier vallen veel bedrijfstakken onder, zoals landbouw, visserij, industrie, horeca,
onderwijs en gezondheidszorg
Aparte regelgeving per tak
- Handel en horeca
Groot- en detailhandel
- Vervoer en communicatie
Zoals KPN, NS, wegvervoer en scheepvaart
Ook zendmasten en telefooncentrales
- Zakelijke dienstverlening
Voornamelijk gehuisvest in kantoorgebouwen
- Openbaar bestuur
- Onderwijs
- Gezondheids- en welzijnszorg
- Overige dienstverlening
Sinds de invoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) in 1995 worden er
verschillende statistieken bijgehouden. De WOZ-waarde wordt ieder jaar op 1 januari opnieuw
berekend.
Huisvestingsbeleid: het huisvestingsbeleid in het onderwijs moet gebaseerd zijn op het
onderwijsbeleid en de daarin te verwachten ontwikkelingen.
Er worden een aantal soorten beleidsplannen op het gebied van huisvesting opgesteld. Deze hebben
elk een andere horizon en detaillering. Er wordt hierbij gewerkt van grof naar fijn:
1. Strategisch:
Richtinggevend aan ontwikkelingen op de lange termijn (3 tot 20 jaar)
Maakt deel uit van het instellingsbeleid
Geen exacte doelstellingen
2. Tactisch:
Vormgevend aan de wijze waarop het strategisch beleid de komende tijd wordt gerealiseerd
(1 tot 5 jaar)
Opgesteld in een integraal huisvestingsplan
Vastgelegd welke projecten moeten worden gerealiseerd en welke eisen gelden
2
,Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
3. Operationeel:
Concreet aangeven welke activiteiten en projecten de komende periode worden gerealiseerd
(0 tot 1 jaar)
Bestaat uit het projectenplan voor eenmalige activiteiten en het continue huisvestingsproces
Integraal huisvestingsplan
Hierin wordt weergegeven op welke wijze het onderwijs en de organisatie de komende jaren (1 tot 5
jaar) wordt gehuisvest.
Dit plan vormt de basis voor veranderingen in het gebouwenbestand, het gebruik van gebouwen, het
voorzieningenniveau, het onderhoud en de doorbelasting van kosten. Deze plannen worden eens per
twee of drie jaar opgesteld.
Een integraal huisvestingsplan bestaat uit:
- Identiteit organisatie
- Streefbeelden met betrekking tot de huisvesting
- Analyse huisvestingsvarianten
- Financiële onderbouwing gekozen huisvestingsvariant
- Analyses over huisvestingsbehoefte en aanbod
Haalbaarheidsonderzoek: dit is een neutrale analyse voorafgaand aan een project van onder andere
de ruimtelijke, financiële, juridische en politieke aspecten.
Overheidsgebouwen
De overheid bestaat uit:
- Centrale overheid
Koninklijk huis, Parlement, ministeries
- Decentrale overheid
Provincies, gemeenten, waterschappen
Er worden verschillende eigenaars van gebouwen onderscheiden:
1. Particuliere eigenaars
Gezinnen die een huis hebben gekocht
Motief: vervullen van primaire levensbehoefte
Mate van investering is mede afhankelijk van locatie, bereikbaarheid en woongenot
2. Particuliere beleggers
Hebben onroerend goed in bezit, maar wonen daar zelf niet in en gebruiken het ook niet als
kantoor
Onroerend goed wordt vaak verhuurd of op termijn met winst verkocht
Indirect beleggen in vastgoed (via gespecialiseerde fondsen
Direct beleggen in vastgoed (zelf panden kopen en exploiteren)
Risico’s:
o Technische levensduur van het gebouw
o Economische levensduur van het gebouw
De periode waarin het vastgoed wordt geëxploiteerd en waarbij de technische
veroudering een onderdeel vormt die in de MJOP wordt meegenomen
3. Overheid
Heeft zeer veel onroerend goed in bezit
Steeds vaker kiezen ze voor huren of leasen
3
, Robin Smeets – Hogeschool Zuyd 2017
4. Institutionele beleggers
De verhandelbaarheid van de beleggingen en er verhouding tussen investering en totale
beleggingsopbrengsten staan voorop.
Langetermijn beleggers
Pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen
5. Woningbouwverenigingen en -corporaties
Opereren als echte bedrijven op de markt (overheid heeft steeds minder invloed op deze)
Motief voor deze corporaties om als eigenaar op te treden zijn:
Nuttig investeren van vermogen
Sturen op voorzieningsniveau
Inzetten van capaciteit en deskundigheid op gebied van beheer en onderhoud
6. Ondernemingen
Hoofdmotief is dat bepaalde gebouwen nodig zijn voor bedrijfsuitoefening (fabriek, hal, e.d.)
Oude bedrijfspanden in de binnenstad hopen ze met winst te kunnen verkopen
Er bestaan twee vormen van beheer:
1. Kopen (men is zelf de eigenaar)
2. Huren of leasen (ander is de eigenaar)
Verhuurder is verplicht om onderhoud te plegen
Huurder is gehouden aan geringe en dagelijkse reparaties
In Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan alle plichten en rechten omschreven m.b.t.
huurrecht.
Met betrekking tot onderhoud kan worden gezegd dat vervangingsonderhoud aan exterieur
(daken, gevels en kozijnen) en installaties voor rekening van de eigenaar zijn. Alle onderhoud
aan het interieur (schilderen, vloerbedekking vervangen) en contractonderhoud (cv-
installatie) zijn voor rekening van de gebruiker.
Rijksgebouwendienst (RGD) is in 1922 ontstaan en ging in 1924 officieel van start.
De RGD is belast met de zorg voor huisvesting van vrijwel alle rijksoverheidsorganen. Hieronder
vallen onder andere alle ministeries, zelfstandige bestuursorganen, internationale organisaties en
enkele publieke instellingen, zoals de Immigratie en Naturalisatiedienst (IND). De RGD treedt hierbij
op als verhuurder, beheerder, adviseur en projectmanager van de gebouwen.
De RGD bestaat uit vier directies:
1. Vastgoed
Verantwoordelijk voor optimale samenstelling van vastgoedportefeuille van centrale overheid
2. Projecten
Draagt zorg voor realisatie van projecten voor klanten van de RGD
3. Beheer
Werkt aan functioneel hoogwaardige huisvesting en ongestoord gebruiksgenot
4. Advies en architecten
4
