Goederen- en insolventierecht 2017
Week 3 20 april 2017
Casus 1
Bas heeft een garagebedrijf. Het bedrijf legt zich toe op de reparatie en restauratie van
klassieke Citroëns. In verband met de uitbreiding van zijn bedrijf heeft Bas € 200.000
geleend bij de BB-bank. Tot meerdere zekerheid voor de terugbetaling van de lening wenste
de bank een recht van hypotheek te verkrijgen op vier aan Bas in eigendom toebehorende
garageboxen. De notariële akte tot vestiging van het hypotheekrecht vond op 28 mei 2012
plaats evenals de inschrijving in de openbare registers. Deze akte bevat alle gebruikelijke
bedingen, waaronder het huurbeding.
Sedert 2016 lopen de zaken voor Bas steeds slechter. Ondanks diverse pogingen zijn bedrijf
te redden wordt Bas op 15 maart 2017 in staat van faillissement verklaard. Omdat de lening
niet is voldaan wil de BB-bank gebruik maken van haar executiebevoegdheid ex artikel 3:268
lid 1 BW en op de daarvoor voorgeschreven wijze tot verkoop van de vier garageboxen
overgaan. Aan alle in het wetboek van burgerlijke rechtsvordering gestelde vereisten tot
aanzegging van de executie is voldaan. De executie zal plaatsvinden op 1 juni 2017.
De navolgende omstandigheden doen zich echter voor:
1 De eerste garagebox is sedert oktober 2011 verhuurd aan Otto de Vries, die er zijn
klassieke Volvo in heeft gestald tegen een maandelijkse huurprijs van € 800,00.
De BB-bank wil deze garage vrij van huur verkopen op grond van haar
executiebevoegdheid. Otto is het daar niet mee eens en stelt dat zijn recht van huur
door de BB-bank gerespecteerd dient te worden.
Wie heeft er gelijk?
Hypotheekrecht: de vestiging vereist een notariële akte plus inschrijving in de registers,
beschikkingsbevoegdheid en een titel op 28 mei 2012. (Deze akte moet voldoende bepaalbaar
zijn en op grond van artikel 3:260 BW dient het maximumbedrag (anders dan bij pandrecht)
waarvoor het hypotheekrecht wordt gevestigd in de akte te worden vermeld.)
Otto huurt al sinds oktober 2011, al voordat het hypotheekrecht werd gevestigd dus. Hypotheek
is goederenrecht en huur is verbintenissenrecht. De hoofdregel is dat een goederenrechtelijk
recht voor een verbintenisrechtelijk recht gaat. ‘Koop breekt geen huur’ geldt alleen voor
woonruimte en niet voor bedrijfsruimte en is hier dus niet van toepassing. Bas is hier
verhuurder. Wat heeft dat voor gevolgen als we kijken naar artikel 39 Fw? Indien er sprake is
van een gefailleerde huurder dan zou de curator kunnen opzeggen. Echter artikel 39 Fw is
hier niet van toepassing want Bas is verhuurder. Maar er staat in de casus dat de akte het
huurbeding bevat. Op grond van artikel 3:264 lid 4 BW (het gaat hier om een bedrijfsruimte)
blijft een ouder huurrecht in stand en zal de hypotheekhouder dit moeten respecteren. Je zou
je hier nog kunnen afvragen of een garage eigenlijk wel bedrijfsruimte is. Gaan er hier maar
vanuit. Als Otto kan aantonen dat hij vanaf 2011 huurt dan is er dus een ouder huurrecht
waardoor de bank de garage slechts kan executeren met Otto als huurder.
Indien Otto pas vanaf oktober 2012 zou hebben gehuurd (na de vestiging van het
hypotheekrecht dus), dan kan het wel vrij van een huurder worden geëxecuteerd. Wat gebeurt
er dan met Otto? Er is sprake van een wanprestatie, contractbreuk en Otto lijdt hierdoor
1
, schade. Op grond van artikel 3:264 lid 7 BW heeft Otto dan een voorrang op andere
schuldeisers uit hoofde van de wet. Maar LET OP: die voorrang geldt alleen voor het bedrag
dat wordt verdiend met de verkoop van die garage en niet voor het overige. Indien de verkoop
van de garage de bank minder opbrengt dan de hoogte van de hypotheek op de garage heeft
Otto geen voorrang meer en wordt hij concurrent schuldeiser.
(Otto betaalt Bas maandelijks 800 euro, komt dat toe aan de curator? De bank heeft een
hypotheekrecht. Heeft de bank als ze een hypotheekrecht hebben ook een recht om de opbrengst
te krijgen? Nee. Daar hebben ze een pandrecht op de vordering voor nodig en uit de casus
volgt dat de bank dat niet heeft.)
2. De tweede garagebox is onlangs van een nieuwe garagedeur voorzien, die geplaatst
is door De Deurenspecialist B.V. ter vervanging van de 20 jaar oude garagedeur. De
deur is op 1 maart 2017 geplaatst. De koopprijs van deze deur is echter niet voldaan.
Blijkens de van toepassing zijnde algemene voorwaarden levert De Deurenspecialist
uitsluitend onder eigendomsvoorbehoud.
De BB-bank wil overgaan tot verkoop van deze garagebox inclusief de garagedeur op
grond van haar executiebevoegdheid. De Deurenspecialist is het daar niet mee eens en
stelt dat de BB-bank daartoe niet bevoegd is, omdat de deur nog steeds eigendom is of
weer is geworden van De Deurenspecialist. Zo nodig beroept zij zich op het
reclamerecht. De bank dient in ieder geval als eerste uit de opbrengst de koopprijs van
de deur aan haar te voldoen.
Het leerstuk dat hier aan de orde is betreft het eigendomsvoorbehoud en de beperkingen die
daaraan ten grondslag kunnen liggen, meer in het bijzonder hier: de natrekking. De hoofdzaak
in deze casus is de garage, een onroerende zaak. Wanneer is iets een bestanddeel van een
onroerende zaak? Dit vind je in artikel 3:4 BW: iets moet aard en nagelvast zijn of op grond
van de verkeersopvatting een bestanddeel zijn. In deze casus is sprake van dat laatste. Het
Depex/Bergel arrest geeft hier invulling aan: de vraag die gesteld moet worden is of de garage
zonder de deur als onvoltooid moet worden beschouwd. Dat is hier het geval dus de garagedeur
is een bestanddeel van de zaak (garage) geworden. Op grond van artikel 5:20 BW omvat de
eigendom van de grond ook de eigendom van onroerende zaken op die grond en uit het
voorgaande volgt dat de deur bestanddeel is van de garage dus de eigenaar van de grond is
ook eigenaar van de garage en de garagedeur. Bas is dus eigenaar van de garagedeur. Er is
hier echter een hypotheekrecht gevestigd op de garage ten behoeve van de bank. Die deur valt
automatisch ook onder het hypotheekrecht waardoor de bank dus kan gaan executeren met de
deur.
Ten aanzien van het reclamerecht geldt het volgende. Het reclamerecht is geregeld in artikel
7:39 BW. In dit geval is de zaak echter niet nog in dezelfde staat aanwezig, omdat het onderdeel
van de garage is geworden en dus geen roerende zaak meer is. Daarom is er geen reclamerecht
meer mogelijk.
Zou De Deurenspecialist eventueel een beroep kunnen doen op artikel 3:284 BW inhoudende
een voorrecht wegens kosten tot behoud van de zaak? Welke kosten vallen onder dit artikel?
Het moet gaan om het behoeden van het fysiek tenietgaan van het goed. Dat doe je natuurlijk
niet met een garagedeur (dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij enorme storm die de
garage kan doen vergaan waardoor direct een deur geplaatst moet worden, maar dat is hier
niet heel sterk). Ook artikel 3:285 BW inhoudende kosten wegens bearbeiding van de zaak is
hier niet van toepassing, omdat dan sprake moet zijn van een kleine ondernemer die zelf
2
Week 3 20 april 2017
Casus 1
Bas heeft een garagebedrijf. Het bedrijf legt zich toe op de reparatie en restauratie van
klassieke Citroëns. In verband met de uitbreiding van zijn bedrijf heeft Bas € 200.000
geleend bij de BB-bank. Tot meerdere zekerheid voor de terugbetaling van de lening wenste
de bank een recht van hypotheek te verkrijgen op vier aan Bas in eigendom toebehorende
garageboxen. De notariële akte tot vestiging van het hypotheekrecht vond op 28 mei 2012
plaats evenals de inschrijving in de openbare registers. Deze akte bevat alle gebruikelijke
bedingen, waaronder het huurbeding.
Sedert 2016 lopen de zaken voor Bas steeds slechter. Ondanks diverse pogingen zijn bedrijf
te redden wordt Bas op 15 maart 2017 in staat van faillissement verklaard. Omdat de lening
niet is voldaan wil de BB-bank gebruik maken van haar executiebevoegdheid ex artikel 3:268
lid 1 BW en op de daarvoor voorgeschreven wijze tot verkoop van de vier garageboxen
overgaan. Aan alle in het wetboek van burgerlijke rechtsvordering gestelde vereisten tot
aanzegging van de executie is voldaan. De executie zal plaatsvinden op 1 juni 2017.
De navolgende omstandigheden doen zich echter voor:
1 De eerste garagebox is sedert oktober 2011 verhuurd aan Otto de Vries, die er zijn
klassieke Volvo in heeft gestald tegen een maandelijkse huurprijs van € 800,00.
De BB-bank wil deze garage vrij van huur verkopen op grond van haar
executiebevoegdheid. Otto is het daar niet mee eens en stelt dat zijn recht van huur
door de BB-bank gerespecteerd dient te worden.
Wie heeft er gelijk?
Hypotheekrecht: de vestiging vereist een notariële akte plus inschrijving in de registers,
beschikkingsbevoegdheid en een titel op 28 mei 2012. (Deze akte moet voldoende bepaalbaar
zijn en op grond van artikel 3:260 BW dient het maximumbedrag (anders dan bij pandrecht)
waarvoor het hypotheekrecht wordt gevestigd in de akte te worden vermeld.)
Otto huurt al sinds oktober 2011, al voordat het hypotheekrecht werd gevestigd dus. Hypotheek
is goederenrecht en huur is verbintenissenrecht. De hoofdregel is dat een goederenrechtelijk
recht voor een verbintenisrechtelijk recht gaat. ‘Koop breekt geen huur’ geldt alleen voor
woonruimte en niet voor bedrijfsruimte en is hier dus niet van toepassing. Bas is hier
verhuurder. Wat heeft dat voor gevolgen als we kijken naar artikel 39 Fw? Indien er sprake is
van een gefailleerde huurder dan zou de curator kunnen opzeggen. Echter artikel 39 Fw is
hier niet van toepassing want Bas is verhuurder. Maar er staat in de casus dat de akte het
huurbeding bevat. Op grond van artikel 3:264 lid 4 BW (het gaat hier om een bedrijfsruimte)
blijft een ouder huurrecht in stand en zal de hypotheekhouder dit moeten respecteren. Je zou
je hier nog kunnen afvragen of een garage eigenlijk wel bedrijfsruimte is. Gaan er hier maar
vanuit. Als Otto kan aantonen dat hij vanaf 2011 huurt dan is er dus een ouder huurrecht
waardoor de bank de garage slechts kan executeren met Otto als huurder.
Indien Otto pas vanaf oktober 2012 zou hebben gehuurd (na de vestiging van het
hypotheekrecht dus), dan kan het wel vrij van een huurder worden geëxecuteerd. Wat gebeurt
er dan met Otto? Er is sprake van een wanprestatie, contractbreuk en Otto lijdt hierdoor
1
, schade. Op grond van artikel 3:264 lid 7 BW heeft Otto dan een voorrang op andere
schuldeisers uit hoofde van de wet. Maar LET OP: die voorrang geldt alleen voor het bedrag
dat wordt verdiend met de verkoop van die garage en niet voor het overige. Indien de verkoop
van de garage de bank minder opbrengt dan de hoogte van de hypotheek op de garage heeft
Otto geen voorrang meer en wordt hij concurrent schuldeiser.
(Otto betaalt Bas maandelijks 800 euro, komt dat toe aan de curator? De bank heeft een
hypotheekrecht. Heeft de bank als ze een hypotheekrecht hebben ook een recht om de opbrengst
te krijgen? Nee. Daar hebben ze een pandrecht op de vordering voor nodig en uit de casus
volgt dat de bank dat niet heeft.)
2. De tweede garagebox is onlangs van een nieuwe garagedeur voorzien, die geplaatst
is door De Deurenspecialist B.V. ter vervanging van de 20 jaar oude garagedeur. De
deur is op 1 maart 2017 geplaatst. De koopprijs van deze deur is echter niet voldaan.
Blijkens de van toepassing zijnde algemene voorwaarden levert De Deurenspecialist
uitsluitend onder eigendomsvoorbehoud.
De BB-bank wil overgaan tot verkoop van deze garagebox inclusief de garagedeur op
grond van haar executiebevoegdheid. De Deurenspecialist is het daar niet mee eens en
stelt dat de BB-bank daartoe niet bevoegd is, omdat de deur nog steeds eigendom is of
weer is geworden van De Deurenspecialist. Zo nodig beroept zij zich op het
reclamerecht. De bank dient in ieder geval als eerste uit de opbrengst de koopprijs van
de deur aan haar te voldoen.
Het leerstuk dat hier aan de orde is betreft het eigendomsvoorbehoud en de beperkingen die
daaraan ten grondslag kunnen liggen, meer in het bijzonder hier: de natrekking. De hoofdzaak
in deze casus is de garage, een onroerende zaak. Wanneer is iets een bestanddeel van een
onroerende zaak? Dit vind je in artikel 3:4 BW: iets moet aard en nagelvast zijn of op grond
van de verkeersopvatting een bestanddeel zijn. In deze casus is sprake van dat laatste. Het
Depex/Bergel arrest geeft hier invulling aan: de vraag die gesteld moet worden is of de garage
zonder de deur als onvoltooid moet worden beschouwd. Dat is hier het geval dus de garagedeur
is een bestanddeel van de zaak (garage) geworden. Op grond van artikel 5:20 BW omvat de
eigendom van de grond ook de eigendom van onroerende zaken op die grond en uit het
voorgaande volgt dat de deur bestanddeel is van de garage dus de eigenaar van de grond is
ook eigenaar van de garage en de garagedeur. Bas is dus eigenaar van de garagedeur. Er is
hier echter een hypotheekrecht gevestigd op de garage ten behoeve van de bank. Die deur valt
automatisch ook onder het hypotheekrecht waardoor de bank dus kan gaan executeren met de
deur.
Ten aanzien van het reclamerecht geldt het volgende. Het reclamerecht is geregeld in artikel
7:39 BW. In dit geval is de zaak echter niet nog in dezelfde staat aanwezig, omdat het onderdeel
van de garage is geworden en dus geen roerende zaak meer is. Daarom is er geen reclamerecht
meer mogelijk.
Zou De Deurenspecialist eventueel een beroep kunnen doen op artikel 3:284 BW inhoudende
een voorrecht wegens kosten tot behoud van de zaak? Welke kosten vallen onder dit artikel?
Het moet gaan om het behoeden van het fysiek tenietgaan van het goed. Dat doe je natuurlijk
niet met een garagedeur (dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij enorme storm die de
garage kan doen vergaan waardoor direct een deur geplaatst moet worden, maar dat is hier
niet heel sterk). Ook artikel 3:285 BW inhoudende kosten wegens bearbeiding van de zaak is
hier niet van toepassing, omdat dan sprake moet zijn van een kleine ondernemer die zelf
2
