Huisvestingsmanagement
Hoofdstuk 1 Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
§4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot
uitdrukking in de financiële prestaties van de organisatie. In bedrijfseconomische termen
bestaan de financiële prestaties van een organisatie uit de winst-en-verliesrekening
(resultatenrekening) en de balans + de daaruit af te leiden ratio’s voor liquiditeit, solvabiliteit,
rentabiliteit en activiteit.
Een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van een organisatie is de ratio
rentabiliteit totaal vermogen (return on investment). Deze ratio relateert het
bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde vermogen. De relaties tussen
huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de winst-en-verliesrekening en de balans
kunnen worden weergegeven met een DuPont-schema. Dit schema laat zien hoe
huisvesting langs 3 wegen kan bijdragen aan winstgevendheid: door verhoging van de
omzet, verlaging van de kosten en verlaging van het geïnvesteerde vermogen.
1.4.1 Huisvesting in relatie tot opbrengsten
Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben.
Direct effect van huisvesting op de opbrengsten
Van opbrengsten van huisvesting in de winst-en-verliesrekening is sprake bij verkoop van
vastgoed (incidentele baten) en bij (onder)verhuur van ruimte. Bij veel organisaties is dit niet
aan de orde.
Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de winst-en-
verliesrekening, maar deze bijdrage kan essentieel zijn. Denk hierbij aan de
opbrengstverhogende vormen van toegevoegde waarde, zoals verhoging van de
arbeidsproductiviteit en ondersteuning van marketingdoelen. Dit zijn indirecte effecten van
huisvesting op de opbrengsten: dankzij een optimale werkomgeving kunnen de
medewerkers meer omzet genereren of de omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed
bereikbaar zijn voor klanten en het imago ondersteunen. Het lastige is dat de betreffende
effecten zich moeilijk in geld laten uitdrukken en causale verbanden moeilijk aantoonbaar
zijn. Dit geldt ook voor andere middelen die gericht zijn op omzetverhoging, zoals
opleidingen en advertentiecampagnes.
1.4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
, Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden.
Direct effect van huisvesting op de kosten
Tot de categorie directe effecten van huisvesting op de kosten behoren alle huur- en
servicekosten (in het geval van huur), rente, aflossing en afschrijving (ten gevolge van
investeringen) en overige gebouwgebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie- en
schoonmaakkosten, belastingen en verzekeringen. Daarnaast worden soms andere
kostenposten meegerekend, zoals kosten voor verhuizingen, receptie, beveiliging en
catering en de personeelskosten van een huisvestings- en/of facilitaire afdeling.
De optelsom geeft alle indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten
(Total Occupancy Costs). In de praktijk worden door verschillende organisaties verschillende
definities van dit begrip gebruikt. Omdat het interessant kan zijn de huisvestingskosten van
verschillende locaties of organisaties met elkaar te vergelijken (benchmarken), zijn de
afgelopen jaren verschillende initiatieven genomen om tot eenduidige kostendefinities te
komen, zoals de International Total Occupancy Costs Code van IPD Occupiers en de
Netherlands Facility Index (NFC Index).
Hoe groot het effect van (veranderingen in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is
sterk afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie. Voor een bedrijf waarbij de
huisvestingskosten slechts een klein deel van de bedrijfskosten vormen, heeft een verhoging
of verlaging van de huisvestingskosten een bescheiden effect op de totale bedrijfskosten.
Voor de meeste dienstverlenende organisaties is dit effect groter, omdat de
huisvestingskosten qua grootte de tweede of derde kostenpost vormen, na de
personeelskosten en ICT-kosten.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als % van hun omzet, zodat duidelijk
is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordabilityratio) en omdat ze
dit kengetal, mits het is gebaseerd op een gemeenschappelijke kostendefinitie, kunnen
vergelijken met soortgelijke organisaties (benchmarken).
Indirect effect van huisvesting op de kosten
De indirecte effecten van huisvesting op de kosten zijn minstens zo belangrijk als de directe
effecten. Het gaat bij het indirecte effect om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency
van het primaire proces. Hierbij valt te denken aan het reduceren van het ziekteverzuim door
het binnenklimaat te verbeteren of het versnellen van de fysieke productie- en
distributieprocessen door de logistiek te optimaliseren.
1.4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op
de balans opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Onder invloed van nieuwe
internationale boekhoudregels gaat dit bij veel grote organisaties ook gelden voor
huurcontracten. Ook worden grotere investeringen in verbouw en (her)inrichting op de
balans geactiveerd.
Hoofdstuk 1 Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
§4 Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot
uitdrukking in de financiële prestaties van de organisatie. In bedrijfseconomische termen
bestaan de financiële prestaties van een organisatie uit de winst-en-verliesrekening
(resultatenrekening) en de balans + de daaruit af te leiden ratio’s voor liquiditeit, solvabiliteit,
rentabiliteit en activiteit.
Een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van een organisatie is de ratio
rentabiliteit totaal vermogen (return on investment). Deze ratio relateert het
bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde vermogen. De relaties tussen
huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de winst-en-verliesrekening en de balans
kunnen worden weergegeven met een DuPont-schema. Dit schema laat zien hoe
huisvesting langs 3 wegen kan bijdragen aan winstgevendheid: door verhoging van de
omzet, verlaging van de kosten en verlaging van het geïnvesteerde vermogen.
1.4.1 Huisvesting in relatie tot opbrengsten
Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben.
Direct effect van huisvesting op de opbrengsten
Van opbrengsten van huisvesting in de winst-en-verliesrekening is sprake bij verkoop van
vastgoed (incidentele baten) en bij (onder)verhuur van ruimte. Bij veel organisaties is dit niet
aan de orde.
Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de winst-en-
verliesrekening, maar deze bijdrage kan essentieel zijn. Denk hierbij aan de
opbrengstverhogende vormen van toegevoegde waarde, zoals verhoging van de
arbeidsproductiviteit en ondersteuning van marketingdoelen. Dit zijn indirecte effecten van
huisvesting op de opbrengsten: dankzij een optimale werkomgeving kunnen de
medewerkers meer omzet genereren of de omzet stijgt doordat de bedrijfslocaties goed
bereikbaar zijn voor klanten en het imago ondersteunen. Het lastige is dat de betreffende
effecten zich moeilijk in geld laten uitdrukken en causale verbanden moeilijk aantoonbaar
zijn. Dit geldt ook voor andere middelen die gericht zijn op omzetverhoging, zoals
opleidingen en advertentiecampagnes.
1.4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
, Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden.
Direct effect van huisvesting op de kosten
Tot de categorie directe effecten van huisvesting op de kosten behoren alle huur- en
servicekosten (in het geval van huur), rente, aflossing en afschrijving (ten gevolge van
investeringen) en overige gebouwgebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie- en
schoonmaakkosten, belastingen en verzekeringen. Daarnaast worden soms andere
kostenposten meegerekend, zoals kosten voor verhuizingen, receptie, beveiliging en
catering en de personeelskosten van een huisvestings- en/of facilitaire afdeling.
De optelsom geeft alle indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten
(Total Occupancy Costs). In de praktijk worden door verschillende organisaties verschillende
definities van dit begrip gebruikt. Omdat het interessant kan zijn de huisvestingskosten van
verschillende locaties of organisaties met elkaar te vergelijken (benchmarken), zijn de
afgelopen jaren verschillende initiatieven genomen om tot eenduidige kostendefinities te
komen, zoals de International Total Occupancy Costs Code van IPD Occupiers en de
Netherlands Facility Index (NFC Index).
Hoe groot het effect van (veranderingen in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is
sterk afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie. Voor een bedrijf waarbij de
huisvestingskosten slechts een klein deel van de bedrijfskosten vormen, heeft een verhoging
of verlaging van de huisvestingskosten een bescheiden effect op de totale bedrijfskosten.
Voor de meeste dienstverlenende organisaties is dit effect groter, omdat de
huisvestingskosten qua grootte de tweede of derde kostenpost vormen, na de
personeelskosten en ICT-kosten.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als % van hun omzet, zodat duidelijk
is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordabilityratio) en omdat ze
dit kengetal, mits het is gebaseerd op een gemeenschappelijke kostendefinitie, kunnen
vergelijken met soortgelijke organisaties (benchmarken).
Indirect effect van huisvesting op de kosten
De indirecte effecten van huisvesting op de kosten zijn minstens zo belangrijk als de directe
effecten. Het gaat bij het indirecte effect om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency
van het primaire proces. Hierbij valt te denken aan het reduceren van het ziekteverzuim door
het binnenklimaat te verbeteren of het versnellen van de fysieke productie- en
distributieprocessen door de logistiek te optimaliseren.
1.4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op
de balans opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Onder invloed van nieuwe
internationale boekhoudregels gaat dit bij veel grote organisaties ook gelden voor
huurcontracten. Ook worden grotere investeringen in verbouw en (her)inrichting op de
balans geactiveerd.
