College aantekeningen Taxeren en waarderen

TAXEREN & WAARDEREN



Inhoudsopgave
Taxatiestandaarden .................................................................................................................................... 2

Taxatieprofessie ......................................................................................................................................... 4

Taxatiebeginselen ...................................................................................................................................... 6
Waardebegrippen........................................................................................................................................... 9

Taxatieproces ........................................................................................................................................... 13

Taxatiebenaderingen - 1 ........................................................................................................................... 15

Taxatiebenaderingen - 2 ........................................................................................................................... 20

Inkomstenbenadering → residuele waardemethode.................................................................................. 26

Kostenbenadering – vervangingswaardemethode...................................................................................... 27

,Taxatiestandaarden
= ‘zijn gezaghebbende (verzameling) vastgestelde praktijknormen ter bevordering van de kwaliteit en
uniformiteit van vastgoedtaxaties.’

Waarom? De eenduidigheid en uniformiteit kwam niet ten goede omdat iedereen zijn eigen opzet
aanhield (word document en rekenmodel).
- dus deze zijn nodig voor het goed functioneren van het taxatievak ter bevordering van de
eenduidigheid van taxaties.

Omvatten de volgende onderdelen:
• Fundamentele taxatiebeginselen
• Gedragsrichtlijnen
• Ethische principes
• Toepassingsregels

Taxatiestandaarden:




RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Red book
- geregistreerde taxateurs gebruiken de titel RRV (RICS Registrated Valuer)
- conformeren zich aan de IVS-standaarden
- met name voor groot zakelijk (boven €5 mln of bijzondere objecten)

Tegova – Blue book
- geregisteerde taxateurs gebruiken de titel REV (Recognized European Valuers)
- conformeren zich aan de EVS-standaarden

In tijden van crisis komt het taxatievak tot ontwikkeling.
Lijn: crisis → onzekerheid → regulering → Standaards 1929
- 1976
- 2008 (crisis)
- 2016 (oprichting NRVT)

1976-1980
1976: RICS: eerste Red book
Guidance Note on the Valuation of Assets, → vierde richtlijn
Jaarverslaggeving EU
1980: IVSC: eerste international valuation standards
Market value, GAVP

,De reglementen voor Register-Taxateurs zijn opgedeeld in 2 onderdelen:
- formeel kader met regels waar je niet vanaf mag wijken → ‘Ruled based’
- praktijkhandreikingen met praktische aanbevelingen → ‘Principle based’




Spelregels voor taxaties – in (geheel verschillende) wettelijke contexten:
1. financiële verslaglegging
2. belasting (WOZ)
3. onteigening (als bv de gemeente gaat onteigenen)

Als de overheid uw grond of gebouw wil kopen voor de aanleg van een weg, brug, spoorweg of waterweg krijgt u
een schadevergoeding aangeboden. Wordt u het niet eens over de verkoop en de schadevergoeding, dan begint de
overheid een onteigeningsprocedure. De rechter bepaalt dan uw schadevergoeding.


1. Financiële verslaglegging
Materiële vaste activa
- jaarrekening titel 9 van boek 2 BW (of beursgenoteerde (vastgoed) fondsen tevens IFRS,
International Financial Reporting Standards → die hebben weer IAS = International Accounting
Standards)
- historische kostprijs of actuele waarde

, - besluit activa waarderingen
2 BAW: vervangingswaarde
3 BAW: bedrijfswaarde
4 BAW: marktwaarde
5 BAW: opbrengstwaarde
IAS =
- IAS16 → materiele vaste activa
- IAS36 → bijzondere waardeverminderingen
- IAS40 → beleggingen
- IFRS13 → Fair Value

ZIJN WETTELIJKE STANDAARDEN, KUN JE DUS NIET VANAF WIJKEN

2. Belastingen (WOZ-waarde)
Vaststellen WOZ-waarde = waarde in het economisch verkeer i.v.m. belastingaanslag onroerende
zaken die iedere vastgoed eigenaar ieder jaar ontvangt.
- bepaling hoogte belasting

3. Onteigening
De waarderingsstandaard uit de Onteigeningswet wordt ook vaak toegepast buiten de
onteigeningssituaties, te weten:
- bij waardebepalingen door aankoop gemeente
- bij begroting planschadevergoedingen
- bij taxaties van inbrengwaarden tbv grondexploitatie


Taxatieprofessie
Taxeren betreft een intelligente gissing/een inzichtelijk gemaakte beredenerende inschatting vanuit
het economisch perspectief
a) De taxateur en makelaar-taxateur
b) De interne en externe taxateur
c) De gecertificeerde taxateur en niet-gecertificeerde taxateur

a) De taxateur en makelaar-taxateur
• Late middeleeuwen (Thomas van Aquino)
• Tot 1750 werd de economie als gegeven van ‘God’ beschouwd.
• Opkomst zelfstandige economische denkrichting, benaderde men de prijsvorming als
marktmechanisme
• In 1868 werd de RICS opgericht
• De moderne ‘taxatieleer vastgoed’ werd verder ontwikkeld door de Amerikanen door de crisis in
1929 – gebeurt eigenlijk na iedere crisis.

Tot 2001 → beëdiging tot makelaar/taxateur
2001 → vastgoedcert (makelaar/taxateur in 1 register)
1 januari 2016 → NRVT (puur voor taxateurs)